4^e Chambre

ARRÊT N° 387

R.G : 13/03916

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT,
Président,

Madame Hélène RAULINE, Président de chambre assesseur,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Septembre 2016

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Octobre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

GENERALI IARD SA Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP
GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Louise FOURCADE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur Z A

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP
JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Jacques LOISEAU, Plaidant, avocat au barreau D’ESSONNE

Monsieur B C

6 Lot Joseph Edouard

XXX

Représenté par M^e KUHN MASSOT de la SCP KUHN,
Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représenté par M^e Jérôme GAUTIER de la
SELARL RACINE, Postulant, avocat au barreau de
NANTES

SAS GROUPE FRANCE EPARGNE

XXX

XXX

Représentée par M^e Romain D, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de
NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile de construction vente BERCAM (SCCV BERCAM) a projeté la réalisation d’un programme immobilier à REMIRE-MONTJOLY en GUYANE comprenant 322 lots répartis sur trois tranches de commercialisation.

La SCCV BERCAM, maître d’ouvrage, s’est rapprochée de la société GROUPE MENGUY
INVESTISSEMENTS (la société GMI) aux droits de laquelle vient la SAS GROUPE FRANCE
ÉPARGNE (la société GFE) pour lui confier la commercialisation de 265 des 322 lots du programme.

Le 11 septembre 2003, la SCCV BERCAM a conclu avec la société GMI un contrat intitulé « Convention de commercialisation ».

L’article premier de cette convention intitulée « OBJET » donne à la société GMI, en sa qualité de mandataire, la mission suivante :

« -présenter aux prospects la documentation générale, les plans d’ensemble, les tarifs, les avantages fiscaux liés à une telle acquisition, sous réserve du respect de certaines conditions, ainsi que les modalités juridiques, financières et fiscales les meilleures pour les clients, la mission étant réalisée dans le strict respect de la légalité ;

— se charger des relations administratives avec l’organisme prêteur de deniers et le notaire intervenants à l’acte, Maître E, notaire à Poitiers ;

— faire signer un contrat de réservation aux acquéreurs avec versement d’un chèque de 1000 minimum par lot réservé en guise de dépôt de garantie, libellé à l’ordre du notaire rédacteur de l’acte ; […]

— adresser par courrier simple le contrat de réservation au mandant, dans les 8 jours suivant la signature dudit contrat par l’acquéreur et par le mandataire intervenant sur délégation du mandant, cet envoi valant acceptation du contrat par le mandant et équivalant à reddition de comptes.
[…]

Le mandant s’engage à mettre en place tous les moyens juridiques et financiers permettant de mener à bien ce programme immobilier (obtention de permis de construire, autorisation administrative, mise en place et obtention de l’assurance dommages-ouvrage, d’un financement bancaire, d’une garantie de bonne fin, garantie intrinsèque pour la première tranche et garantie extrinsèque pour la seconde tranche et la troisième tranche ».

Par acte sous-seing privé signé à Paris le 15 septembre 2004, Monsieur Z A a conclu avec la société GFE venant aux droits de la SCCV BERCAM un contrat intitulé « Contrat préliminaire, vente en l’état futur d’achèvement » portant sur l’acquisition d’une maison formant le lot 4A 1^re tranche du « Domaine Le Clos de Montjoly » moyennant le prix ferme et définitif de 177'000 payable selon l’avancement des travaux et correspondant notamment à 70 % du prix à la mise hors d’eau . Le réservataire s’obligeait à ce que l’acte notarié soit réalisé par Maître
E, notaire à POITIERS dans les 60 jours de la signature du contrat de réservation qui contenait un paragraphe VI intitulé « Délai prévisionnel d’exécution des travaux » ainsi libellé:
« Les travaux seront exécutés au plus tard dans les 12 mois de la signature de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement. Ce délai étant prorogé de plein droit de la durée d’interruption en cas de force majeure telle que : grève, congés légaux, intempéries, etc. La déclaration de clos et couvert devra intervenir avant le 31 décembre 2004 pour la première tranche. La déclaration de clos et couvert devra intervenir avant le 31 décembre 2005 pour la seconde tranche. »

Par avenant du même jour, la SCCV BERCAM s’est engagée à prendre en charge notamment les frais d’acquisition notariés, la recherche gracieuse du premier locataire et sa mise en place pour un loyer prévisionnel mensuel de 1041 , les frais de branchement
EDF GDF eau et PTT ainsi que le paiement de différentes taxes et des aménagements « paysages extérieurs ».

Par acte authentique du 29 décembre 2004 reçu à CAYENNE par Maître C notaire, la vente a été régularisée, un clerc de cette étude représentant Monsieur A. L’acte prévoyait un état d’avancement des travaux au stade « mise hors d’eau » selon attestation annexée de Monsieur FFF, architecte, en date du 21 décembre 2004. Monsieur A a donc payé comptant à la
SCCV BERCAM la somme de 123'900 représentant 70% du prix de vente. Dans cet acte, la SCCV s’obligeait à achever l’immeuble et à déposer la déclaration d’achèvement au plus tard le 30 juin 2005 et à livrer les locaux vendus au plus tard au cours du 2^e trimestre 2005.

Au paragraphe « Garantie intrinsèque d’achèvement » de l’acte authentique (page 25), le vendeur ou son représentant déclare :

« que le prix catalogue de tous les lots (locaux dans l’immeuble collectif, maisons individuelles en bandes ou jumelées) de la première tranche du programme s’établit à 9'381'118 euros,

que le financement dont il doit justifier aux termes de l’article R261-20 du code de la construction et de l’habitation doit s’élever à 60 % de cette somme, soit en l’espèce 5'628'670,80 euros,

que le financement de la présente opération est d’ores et déjà assuré à concurrence de la somme de 3'377'000 des fonds propres dudit vendeur ainsi qu’il résulte d’une attestation de Monsieur Stéphane G expert comptable commissaire aux comptes en date du 11 août 2003 et à concurrence de 2'299'202 euros par le montant total des prix de vente déjà signées ainsi qu’il résulte d’une attestation du notaire soussigné en date du 27 août 2003. Lesdites attestations ont fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de Maître B C, notaire soussigné, suivant acte reçu par lui le 12 décembre 2003, contenant réalisation de la condition suspensive de la garantie intrinsèque d’achèvement. »

Monsieur Z A a intégralement financé l’acquisition de l’immeuble par un prêt d’une durée de 15 ans souscrit le 28 décembre 2004 auprès de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE
PARIS.

Par courriers des 8 février et 11 décembre 2005, Monsieur A s’est plaint auprès de la société
GROUPE FRANCE ÉPARGNE du retard pris dans l’achèvement de l’immeuble ne lui permettant pas de bénéficier de la défiscalisation « loi
Paul » alors qu’il devait simultanément faire face au remboursement du prêt immobilier.

Par courrier du 27 décembre 2005, la société
GFE a indiqué à Monsieur A d’une part que la
SCCV BERCAM avait été placée en redressement judiciaire par jugement du 26 octobre 2005 et d’autre part « que les travaux ont considérablement avancé et qu’ils sont en voie de total achèvement.
» Le même courrier assurait Monsieur A que la société GFE agirait à ses côtés pour que les engagements de la SCCV BERCAM soient respectés et lui confirmait « que le programme est entouré de garanties intrinsèques donnant toute sécurité concernant le bon achèvement des travaux. »

Par courrier du 30 juin 2006, La société GFE a informé Monsieur A de la liquidation de la SCCV
BERCAM par jugement du 26 mai 2006 en lui indiquant notamment :
« il s’agit en outre d’une opération de vente en état futur d’achèvement qui bénéficie d’une garantie de bonne fin qui constitue une assurance sérieuse relative à un investissement que vous avez fait ». À ce courrier était joint un formulaire de déclaration de créances au titre des loyers impayés.

La cour d’appel de Cayenne a confirmé le jugement de liquidation judiciaire par arrêt du 10 octobre 2007 et la vente de gré à gré des actifs de la SCCV
BERCAM à la SEMSAMAR a été autorisée le 24 avril 2008 pour un montant global et forfaitaire de 3'494'000 .

Le 24 janvier 2008, Monsieur A a fait assigner la société GFE aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages-intérêts en indemnisation des loyers non perçus, de la perte de déductions fiscales et de son préjudice moral.

La société GFE a fait assigner en garantie d’une part Maître B C, notaire, le 13 février 2009, et d’autre part son assureur, la compagnie GENERALI IARD le 8 juin 2009.

Par jugement en date du 19 mars 2013 le tribunal de grande instance de Nantes a, au visa des articles 1147, 1134 et 1142 du Code civil,

— condamné in solidum la SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE, la société GENERALI IARD, son assureur, et Maître C à payer à Monsieur Z A la somme totale de 69'234 à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné la société GENERALI IARD à garantir son assurée la SAS GROUPE FRANCE

ÉPARGNE de toutes condamnations prononcées contre elle par le présent jugement dans le respect des termes du contrat d’assurance souscrit ;

— rejeté le recours en garantie de la SAS GROUPE FRANCE
ÉPARGNE formé à l’encontre de
Maître C et la demande de ce dernier en condamnation de la SAS GROUP FRANCE
ÉPARGNE à lui verser des dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

— condamné in solidum la SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE, la société GENERALI IARD et
Maître C à payer à Monsieur Z A la somme de 5000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné in solidum la SAS GROUPE FRANCE ÉPARGNE,
Maître C et la compagnie GENERALI IARD aux entiers dépens.

La société GENERALI IARD SA a interjeté appel de ce jugement le 28 mai 2013.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2016.

À l’audience du 21 juin 2016, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 septembre 2016 pour indisponibilité du conseil de Monsieur A.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES
PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mai 2016 de la compagnie
GENERALI IARD SA qui demande à la cour

— dire et juger la compagnie GENERALI recevable en son appel et de l’y déclarer bien fondée;

— d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la compagnie GENERALI à relever et garantir le GROUPE FRANCE ÉPARGNE ;

statuant à nouveau,

Au principal,

— de dire et de juger que les garanties de la compagnie
GENERALI ne sont aucunement acquises du fait que le sinistre était déjà réalisé lors de la souscription du contrat d’assurance;

À titre subsidiaire,

— de dire et de juger que les garanties de la compagnie
GENERALI ne sont aucunement acquises compte tenu de l’exercice d’une activité non couverte de gestion de patrimoine immobilier par la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE ;

Encore plus subsidiairement,

— de dire et de juger que les diverses instances non jointes dont la cour a été saisie constituent un seul et même sinistre en conséquence de dire et de juger que la compagnie GENERALI ne pourrait être

tenue au-delà de son plafond de 160'000 ;

— de désigner tel séquestre qu’il plaira à la cour, entre les mains duquel le plafond de garantie pourra être réglé sous déduction de la franchise applicable, afin de permettre une répartition au marc le franc entre les différents créanciers de l’indemnité sur la base des décisions intervenir ;

— de débouter la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— de débouter Monsieur A de son appel incident ;

— de condamner GFE au paiement d’une somme de 5000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’argumentation de la compagnie GENERALI est pour l’essentiel la suivante :

— le sinistre était déjà réalisé lors de la souscription du contrat d’assurance à effet au 1^er novembre 2005 puisque la société GFE avait reçu le 4 octobre 2005 une réclamation chiffrée des consorts
H caractérisant l’existence d’un sinistre passé connu au sens de l’article L.124-1-1 du code des assurances,

— le contrat d’assurance ne couvre que les erreurs, omissions et négligences commises à l’occasion de la réalisation des opérations énumérées à l’article premier de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et ne garantit pas l’activité non déclarée de conseil en gestion de patrimoine destinée à faire bénéficier un tiers d’une défiscalisation dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en VEFA à l’occasion de laquelle la responsabilité civile professionnelle de la société GFE est recherchée par Monsieur A,

— les statuts de la société GFE prévoient l’activité non garantie par la société GENERALI de conseil en gestion de patrimoine qu’elle a exercée dans ses rapports avec Monsieur A qui n’a contracté avec elle que parce qu’elle lui vantait un programme immobilier en
Guyane en tant que produit d’investissement locatif bénéficiant de dispositions fiscales particulières avantageuses,

— Monsieur A ne demande réparation qu’au seul titre de manquements dans l’activité de conseil en gestion de patrimoine non garantie par
GENERALI,

— en application de l’article L.124-1-1 in fine du code des assurances, les dix procédures dont est saisie la cour constituent un seul et même sinistre résultant du même fait dommageable constitué par le manquement unique de la société GFE dans le cadre de la même opération immobilière à ses obligations d’information et de conseil, et, en conséquence, la compagnie GENERALI peut opposer son plafond de garantie de 160'000 .

Vu les conclusions en date du 18 novembre 2013 de Monsieur Z A qui demande à la cour, au visa des articles 1147, 1134 et 1142 du Code civil et suivants,

— de débouter la société GROUP FRANCE
ÉPARGNE, la compagnie GENERALI IARD et Maître
C de l’ensemble de leurs demandes principales et accessoires ;

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu la responsabilité de la société GROUPE
FRANCE ÉPARGNE, de la société GENERALI IARD et de
Maître C;

— de confirmer ce jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE, la société GENERALI IARD et Maître
C à payer à Monsieur Z
A la somme de 39'234 en réparation à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement en réparation de son préjudice de perte de loyers ;

— d’infirmer le jugement pour le surplus ;

et ainsi,

— de condamner solidairement la société GROUP
FRANCE ÉPARGNE, la compagnie GENERALI
IARD et Maître C à payer à Monsieur A la somme de 50'000 au titre de l’indemnisation de son préjudice moral subi du fait de la résistance abusive et des carences de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE ;

À titre subsidiaire,

vu l’article 1382 du Code civil,

si par extraordinaire le tribunal ne reconnaissait pas engagée la responsabilité contractuelle de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE, il ferait droit aux demandes de Monsieur A sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1382 du Code civil, la faute, le préjudice et le lien de causalité ayant été démontrés,

et ainsi,

— de condamner la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE, la société GENERALI IARD et Maître
C à payer à Monsieur A la somme de 70'800 en réparation du préjudice lié à l’avantage fiscal perdu ;

— de condamner la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE, la société GENERALI IARD et Maître
C à payer à Monsieur A la somme de 39'234 représentant l’indemnisation de son préjudice pour loyers non perçus pour les années 2004 à 2007 inclus;

— de condamner solidairement la société GROUPE
FRANCE ÉPARGNE, la société GENERALI
IARD et Maître C à payer à Monsieur A la somme de 50'000 au titre de l’indemnisation de son préjudice moral subi du fait de la résistance abusive et des carences de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE ;

— de confirmer le jugement contesté en ce qu’il a condamné solidairement la société GROUPE
FRANCE ÉPARGNE, la société GENERALI IARD et
Maître C au paiement d’une somme de 5000 en application de l’article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais irrépétibles engagés par Monsieur A en première instance ;

pour la procédure d’appel,

— de condamner solidairement la société GROUPE
FRANCE ÉPARGNE, la société GENERALI
IARD et Maître C au paiement d’une somme de 5000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Monsieur Z A soutient pour l’essentiel que :

— au jour du contrat préliminaire de réservation, la société GFE ne l’a pas informé alors qu’elle savait d’une part que la SCCV BERCAM avait un administrateur provisoire désigné par le tribunal de commerce de Cayenne le 25 juin 2004 pour avoir envoyé le 2 août 2004 à ses clients investisseurs une lettre circulaire les informant des difficultés de la SCCV depuis le début 2004, et d’autre part que le chantier avait pris un retard important comme en atteste le courrier du 26 juin 2004 de Monsieur I expert-comptable,

— la responsabilité de la société GFE est engagée non pas pour une faute commise dans l’exercice de son activité d’agent immobilier mais pour défaut délibéré de conseil dans l’exercice de son activité de conseil en gestion de patrimoine comme en témoigne le tableau intitulé « Investissement en loi 'Paul’ » qu’elle a fourni à Monsieur A indiquant qu’il bénéficierait d’une première réduction d’impôt au titre de l’année 2004 ainsi que d’un loyer en décembre 2004,

— la société GFE est intervenue à la signature de l’acte de réservation du 15 septembre 2004 et tous les documents annexés au contrat préliminaire sont à son nom,

— si Monsieur A, expert-comptable, avait connu les informations qui lui ont été dissimulées, il aurait renoncé à son investissement,

— la responsabilité de Maître C est solidairement engagée d’une part pour avoir établi le 27 août 2003 une attestation de garantie intrinsèque inexacte après avoir lui-même établi des actes de vente et de revente entre la SCI MONTJOLY et la SCVV BERCAM dont les associés sont identiques, et d’autre part pour n’avoir pas vérifié les déclarations des parties,

— la compagnie GENERALI doit son entière garantie pour le défaut de conseil de la société GFE dans le cadre de son activité d’agent immobilier, étant précisé d’une part que l’assuré n’a eu connaissance du sinistre qu’après la souscription du contrat, et d’autre part que chacune des dix procédures est différente et qu’il n’existe pas un sinistre unique,

— Monsieur A doit être intégralement indemnisé à hauteur des gains attendus de l’opération immobilière sans que puisse être invoquée la perte de chance puisque la société GFE s’est contractuellement engagée à lui assurer par tous moyens la bonne réalisation de l’investissement immobilier et qu’elle s’est même engagée à l’égard de la SCCV BERCAM à prendre à sa charge la moitié du montant des loyers de Monsieur J par courrier du 1^er juin 2004,

— si la société GFE avait informé Monsieur A des retards pris sur le chantier et des difficultés existantes, il n’aurait pas pris le risque de contracter et aurait pu réaliser une autre opération similaire dans lequel il aurait perçu des loyers à compter de 2004 et aurait pu profiter de l’avantage fiscal,

— l’indemnisation au titre de la perte de l’avantage fiscal de 2003 à 2008 doit être fixée à la somme de 70'800 définitivement perdue qui était la seule raison de son investissement immobilier,

— l’indemnisation au titre de la perte de loyers doit être fixée à 39'234 ,

— Monsieur A a par ailleurs subi un préjudice moral à hauteur de 50'000 puisque, par la faute de la société GFE, son budget a été obéré ainsi que sa trésorerie et celle de sa famille.

Vu les conclusions en date du 18 février 2014 de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE qui demande à la cour, au visa des articles 1382 du Code civil pour la responsabilité du notaire, des articles L.113-5, L.114-1 et L.124-4-1 du code des assurances, des articles R.261-18 et suivants du code de la construction et l’habitation et de l’article 1150 du
Code civil,

Sur l’appel principal de la compagnie GENERALI :

— de débouter la compagnie GENERALI de son appel et de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la compagnie GENERALI à garantir son assuré, la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Sur l’appel incident de la société GFE :

— de recevoir la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE en son appel incident et de l’y déclarer

fondé ;

en conséquence,

— d’infirmer le jugement ce qu’il a retenu la responsabilité de la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE et de débouter Monsieur A de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE ;

subsidiairement, si par impossible la cour d’appel devait retenir une quelconque part de responsabilité à l’encontre de la société
GROUPE FRANCE ÉPARGNE,

— d’infirmer le jugement ce qu’il a rejeté le recours de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à l’encontre de Maître B C , notaire, et

— de condamner Maître C à garantir intégralement la société GROUPE
FRANCE
ÉPARGNE de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre;

Au cas où la cour laisserait à la charge de la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE une part de responsabilité,

— de limiter cette part de responsabilité au maximum à 10 % ;

En tout état de cause,

— de condamner le cas échéant la société
GENERALI à garantir son assuré, la société
GROUPE
FRANCE ÉPARGNE, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— de déclarer Maître C mal fondé en sa demande reconventionnelle dirigée contre la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE et par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il l’a rejetée ;

— de débouter les parties de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de la société
GROUPE FRANCE ÉPARGNE comme étant infondées ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en tant qu’elle condamnerait Maître
C et la société GENERALI à garantir la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE des condamnations qui seraient prononcées contre elle ;

— de condamner in solidum Maître C et la société GENERALI à payer à la société
GROUPE FRANCE ÉPARGNE la somme de 3500 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum Maître C et la société GENERALI aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître D.

La société GROUPE FRANCE ÉPARGNE fait essentiellement plaider que:

— la société GFE n’a commercialisé que 24 lots sur les 94 qui ont été vendus,

— la SCCV BERCAM s’est rendue coupable d’une fraude avec la complicité du notaire et de l’architecte,

— en violation de l’article R.261-18 du code de la construction, l’attestation du 27 août 2003 de Maître
C fait état d’une garantie intrinsèque inexistante puisqu’elle résulte de la vente, le 14 août

2003, de huit lots par la SCCV BERCAM à la SCI MONTJOLY dont le caractère fictif et illicite était connu du notaire,

— en violation de l’article R.261-20 du code de la construction, l’attestation du 27 août 2003 de Maître
C fait état de la somme de 3'377'000 de fonds propres de la SCCV BERCAM selon une attestation d’un expert-comptable et non d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, étant précisé que cette attestation s’est révélée inexacte,

— Monsieur F, architecte maître d''uvre, a rédigé des attestations d’avancement des travaux dont la société GFE ne connaissait pas la fausseté et qu’elle n’était pas tenue de vérifier,

— la société GFE s’est entourée de toutes les garanties et s’est déplacée sur place avant la commercialisation des lots ; elle a régulièrement rappelé à la SCCV BERCAM ses engagements quant aux délais de livraison ; elle a communiqué aux acquéreurs le 2 août 2004 les informations dont elle disposait et n’a appris la situation réelle de la
SCCV qu’à l’ouverture de la procédure collective c’est-à-dire postérieurement aux actes authentiques de vente ; elle s’est ensuite rendu en
Guyane pour rencontrer l’administrateur judiciaire et a tenu les acquéreurs informés de ces démarches,

— la désignation d’un mandataire judiciaire pour mésentente entre les associés ne faisait peser aucun risque sur la poursuite de l’opération,

— la société GFE a commercialisé une partie du programme au vu d’une attestation notariée de garantie intrinsèque dont elle n’avait aucune raison de mettre en doute la sincérité,

— il ne peut être reproché à la société GFE de n’avoir pas vérifié la solvabilité du promoteur alors qu’elle n’avait connaissance d’aucun élément objectif de nature à faire naître des doutes sur celle-ci,

— aux termes de la convention de commercialisation, la société GFE n’était pas destinataire des attestations d’avancement de travaux adressés exclusivement au notaire pour l’appel des fonds,

— en qualité de mandataire de la SCCV BERCAM pour la commercialisation d’une partie de son projet immobilier, le manquement allégué de la société GFE à son obligation de conseil n’est pas la cause des préjudices invoqués par Monsieur A qui portent sur les conséquences financières liées aux défauts de livraison de la maison au terme et aux conditions convenus,

— la société GFE n’était pas garante de la bonne réalisation du projet et n’est pas responsable des manquements de la SCCV BERCAM dans l’exécution du contrat puisque sa mission s’est achevée à la signature de l’acte de réservation par Monsieur A,

— les préjudices invoqués par Monsieur A portent sur les conséquences financières du défaut de livraison de l’appartement aux termes et conditions convenues et ne sont pas en rapport de causalité avec les manquements qu’il reproche à la société
GFE,

— en tout état de cause, le préjudice résultant d’un éventuel manquement à son obligation de conseil n’est qu’une perte de chance,

— la perte de loyers n’est pas indemnisable en l’absence de lien de causalité avec les manquements reprochés à la société GFE,

— la perte du bénéfice de défiscalisation n’est pas prouvée puisque d’une part la société GFE n’a contractuellement garanti aucun avantage fiscal et d’autre part que la réduction d’impôt demeure valable pour les cinq années suivant l’achèvement du logement,

— Monsieur A ne rapporte la preuve d’aucun préjudice moral,

— Maître C doit intégralement garantir la société GFE pour avoir prêté son concours à la fraude de la SCCV BERCAM permettant d’attester une garantie intrinsèque inexistante et pour s’être contenté d’une attestation d’expert-comptable pour justifier l’existence de fonds propres à hauteur de 30 % du prix de vente,

— les manquements reprochés à la société
GFE ne sont que la conséquence des fautes du notaire qui, en attestant l’existence d’une garantie intrinsèque, lui a permis d’affirmer à ses clients que l’opération présentait toutes les garanties,

— en tout état de cause, la charge finale des condamnations de la société GFE ne peut excéder 10 %,

— la garantie de la société GENERALI est due nonobstant le courrier des époux H qui ne constitue pas un sinistre à défaut d’action en justice et, en tout état de cause, ce courrier concerne exclusivement les époux H et non Monsieur A qui fait état d’un sinistre différent au soutien de son action en indemnisation,

— la connaissance du sinistre résulte de l’assignation de Monsieur A du 24 janvier 2008,

— la garantie de la société GENERALI est due au titre de la responsabilité de la société GFE dans le cadre de son activité d’agent immobilier et les informations d’ordre fiscal ou patrimonial qu’elle a délivrées ne sont qu’accessoires à la vente et à l’accomplissement de sa mission d’entremise en qualité d’agent immobilier puisque Monsieur A lui reproche d’avoir vendu un programme immobilier dont l’état d’avancement n’était pas celui figurant dans l’acte,

— la garantie de la société GENERALI ne doit pas être plafonnée puisque dans le cadre de son activité d’agent immobilier, la société GFE est tenue envers chaque acquéreur d’une obligation de conseil spécifique, chaque réclamation constituant un sinistre distinct.

Vu les conclusions en date du 09 décembre 2013, de
Maître B C qui demande à la cour, au visa de l’article 1382 du Code civil,

— de faire droit à son appel incident ;

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité civile professionnelle de Maître
C ;

— de dire et de juger la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE mal fondée en toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Maître C ;

— de l’en débouter ;

— de faire droit à la demande reconventionnelle de
Maître C ;

— de condamner la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE à verser à Maître C une somme de 10'000 à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive vexatoire ;

— de la condamner au paiement d’une somme de 5000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de dire et de juger Monsieur A mal fondé en toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Maître C ;

— de l’en débouter ;

— de condamner la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE ou, à défaut, Monsieur A en tous les dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Maître B C soutient pour l’essentiel que:

— c’est la mésentente entre les associés de la SCCV
BERCAM qui a causé l’arrêt des travaux qui n’ont repris qu’après la vente consentie les 14 et 15 octobre 2009 par le mandataire liquidateur à la
SEMSAMAR qui a permis l’achèvement du programme immobilier,

— rien n’interdit que les personnes associées dans une opération de promotion immobilière achètent certains lots par le biais d’une SCI,

— le 14 août 2003, Maître C ignorait que le prix des ventes conclues à cette date entre la
SCCV BERCAM et la SCI MONTJOLY ne serait pas réglé et que plusieurs mois plus tard les gérants des deux sociétés lui demanderaient d’établir des actes par lesquels la SCI MONTJOLY devait, moyennant un euro, céder les biens vendus à la
SCCV BERCAM,

— Maître C a justement tenu compte, pour établir l’attestation du 27 août 2003 et calculer la garantie intrinsèque, du montant des ventes passées entre la SCCV et la SCI conformément à l’article R.261-18b du code de la construction,

— la justification des fonds propres par une attestation de Monsieur K G, expert-comptable et commissaire aux comptes, est admise sous sa responsabilité par une réponse ministérielle du 21 novembre 1970

— aucun texte ne permet au notaire d’exiger le paiement du prix par sa comptabilité ou de refuser d’instrumenter une vente licite,

— l’attestation du 27 août 2003 n’est donc pas critiquable,

— la responsabilité de la société GFE est engagée pour manquement de son obligation de vérification de la fiabilité de l’opération proposée à ses clients et d’attirer leur attention sur les risques encourus alors quelle fait mention sur son organigramme d’une « gestion sur site » qui lui aurait permis, en se rendant sur place, de constater que l’avancement des travaux ne correspondait pas à ce qu’avait indiqué le promoteur, son mandant,

— pour l’avoir accusé sans preuve d’être complice d’une opération frauduleuse, la société GFE doit être condamné à la somme de 10'000 .

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la responsabilité de la société
GROUPE FRANCE EPARGNE

Par l’effet du contrat de commercialisation du 11 septembre 2003, la société GROUPE MENGUY
INVESTISSEMENTS aux droits de laquelle vient la société
GROUPE FRANCE ÉPARGNE s’est vu confier par la SCCV BERCAM, promoteur maître d’ouvrage, non seulement la recherche de clients susceptibles d’investir dans le projet immobilier « Domaine Le
Clos de Montjoly » mais aussi la

mission de présenter aux investisseurs les avantages fiscaux d’un tel investissement ainsi que les modalités juridiques, financières et fiscales les meilleures.

La société mandataire devait aussi faire signer aux acquéreurs un contrat de réservation accompagné d’un dépôt de garantie de 1000 et prendre en charge les frais d’impression et de fabrication de la plaquette de présentation qui devait être conforme à sa charte graphique, les plans commerciaux élaborés par l’architecte devant être adaptés à ses besoins marketing.

L a r é m u n é r a t i o n v e r s é e p a r l a S C C V B E R C A M à l a s o c i é t é G R O U
P E M LLL était due lors de la signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement.

En exécution de ce mandat, la société GFE a établi une documentation portant son logo sur le descriptif et les plans de l’immeuble.

Elle a approché Monsieur Z A demeurant à XXXXXXXXXXXXavec garantieXXX » XXXXXXXXX.

Sur ces bases, elle a conclu avec ce client le 11 mars 2004, à Paris, en sa qualité de mandataire de la
SCCV BERCAM, un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un immeuble du « Domaine Le Clos de Montjoly » situé en
Guyane et prévoyant l’achèvement des travaux dans les douze mois de l’acte authentique.

Celui-ci a été passé le 29 décembre 2004 à Cayenne en l’étude de Maître C, notaire, Monsieur A resté en France métropolitaine étant représenté par un clerc de cette étude.
L’acquéreur a payé ce jour-là 70 % du prix de vente correspondant à des travaux ayant atteint la « mise hors d’eau ». L’acte authentique contient l’engagement de la SCCV BERCAM de déposer la déclaration d’achèvement au plus tard le 30 juin 2008 et de livrer les locaux au plus tard au cours du deuxième trimestre 2005 avec une « Garantie intrinsèque d’achèvement » s’élevant à 60 % du prix catalogue de la première tranche du programme.

Dans le cadre du mandat que lui a confié la SCCV BERCAM, la société GFE a donc agi, dans ses relations avec Monsieur A, comme un agent immobilier chargé de commercialiser un produit immobilier d’investissement locatif sur la base de documents publicitaires élaborés avec le promoteur après s’être assurée que ses caractéristiques permettraient à cet acquéreur trouvé par son entremise de bénéficier dès 2004, compte tenu de sa situation de ressources et de patrimoine, des avantages fiscaux de la « loi PAUL » ainsi que de la perception de loyers.

Cette activité d’agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement relève de la loi n°79-9 du 2 janvier 1970.

Par courrier du 23 septembre 2004, la société GFE a remercié Monsieur A de la confiance témoignée par son investissement dans un produit de son
Groupe et l’a assuré qu’il bénéficiera de toute son expérience et que tout sera mis en 'uvre pour que son investissement « se réalise conformément à nos engagements respectifs.
»

En sa qualité d’agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement la société GFE était tenue d’un devoir d’information et de conseil notamment précontractuel consistant à fournir à Monsieur A les informations neutres et objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé sur la rentabilité, la pertinence économique et la sécurité financière de l’investissement immobilier objet de son entremise et de lui délivrer les informations juridiques nécessaires pour assurer l’efficacité de l’acte de réservation signé par elle en sa qualité de mandataire de la société venderesse.

Les fautes éventuelles de la société GFE doivent être appréciées au jour des engagements contractuels de Monsieur A, c’est-à-dire en septembre et décembre 2004.

Or, par la production d’un courrier adressé aux époux M par la société GFE le 2 août 2004, Monsieur A rapporte la preuve que cette dernière connaissait depuis le début de l’année 2004 les sérieuses divergences de points de vue entre les associés de la SCCV BERCAM « qui se sont soldées par un ralentissement des travaux et une démobilisation passagère des entreprises chargées la construction » et ont entraîné la nomination d’un administrateur provisoire le 25 juin 2004 afin de mettre un terme à ces « vicissitudes ».

La société GFE ne peut utilement soutenir que la désignation d’un administrateur provisoire ne lui permettait pas de craindre que soit retardée la date contractuelle d’achèvement des travaux et remise en cause la rentabilité économique des projets d’investissement immobilier ayant d’ores et déjà fait l’objet de contrats de réservation puisque, dans un courrier du 27 décembre 2005 adressé à Monsieur A après la mise en redressement judiciaire de la SCCV BERCAM, elle admet elle-même que cette nomination n’était qu’un élément inquiétant parmi d’autres. Elle écrit en effet :
« Les vicissitudes rencontrées sur ce programme se sont multipliées, divergences entre les associés, non règlement des entreprises chargées de la construction se soldant par des retards dans l’avancement des travaux, opacité des informations délivrées par les responsables de la société de construction vente, voire absence totale d’information, nomination d’un administrateur provisoire’ et nous sommes tout à fait conscients des inquiétudes qui sont les vôtres.
»

Au jour de l’acte authentique de VEFA passé par Monsieur A le 29 décembre 2004, la société
GFE connaissait l’état réel d’avancement des travaux puisqu’assurant selon sa propre documentation une « gestion sur site » qui exigeait d’elle une présence suffisante sur le chantier après sa visite initiale fin 2003 au moment de la conclusion du contrat de commercialisation au cours de laquelle elle avait pu constater que les travaux « allaient bon train ».

Cette obligation de vigilance et de présence sur le chantier pour vérifier son état réel d’avancement était renforcée par le fait qu’elle connaissait, à la seule lecture des courriers de Monsieur N
I des 18 et 26 juin 2004, les graves difficultés du chantier et son important retard imputables selon ce dernier à l’entreprise PAG « avec une grève en février de 3 semaines et une absence répétée pour maladie de son gérant […]». Elle était aussi informée d’une part que Monsieur I était ainsi dans l’obligation de régler directement au comptant sur commande tous les fournisseurs de cette entreprise en cessation de paiement déclarée ainsi que les salaires, et d’autre part que le chantier avait pris du retard en raison d’une grève au port retardant l’enlèvement des containers.

Ainsi, bien que connaissant depuis plus de six mois les très graves difficultés affectant d’une part la fiabilité du promoteur maître d’ouvrage co-contractant de son client, et d’autre part la date d’achèvement du chantier condition de la rentabilité économique de son investissement immobilier, la société GFE n’en a cependant pas informé Monsieur A qu’elle a laissé s’engager par acte authentique le 29 décembre 2004 percevant ainsi une rémunération de 32 818 et qu’elle a laissé payer 70 % du prix alors qu’elle savait que la construction de sa maison n’avait pas atteint le stade de la mise hors d’eau.

C’est donc à bon droit que le tribunal, faisant une exacte appréciation des faits de la cause, a, par des motifs adoptés par la cour, considéré que la société GFE a manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité à l’égard de Monsieur A en s’abstenant de lui communiquer des informations essentielles sur l’avancement réel et les graves difficultés du chantier ainsi que les risques de la vente en l’état futur d’achèvement qui leur auraient permis de contracter de façon éclairée ou de s’en abstenir.

2°) Sur la garantie de la société GENERALI
ASSURANCES IARD

Le 17 novembre 2005, la société GFE a conclu avec la compagnie GENERALI un contrat d’assurance obligatoire à effet du 1^er novembre 2005 qui couvre les erreurs, omissions ou négligences des personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à l’achat ou à la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis visées à l’article premier de la loi 70-9 du 2 janvier 1970.

La compagnie GENERALI ASSURANCES dénie sa garantie en affirmant à titre principal que le sinistre était déjà réalisé lors de la souscription du contrat en raison de la réclamation adressée le 4 octobre 2005 par les consorts H informant la société GFE des retards de livraison dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement du Clos Montjoly leur ayant causé des dommages importants et les ayant privés de la déduction fiscale escomptée.

En application de l’article L.124-5 du code des assurances applicables à la date de souscription du contrat lorsque la garantie est déclenchée par la réclamation, elle n’est acquise que lorsque « le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. […] L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie. […] »

En page 15 des dispositions générales du contrat souscrit par la société GFE le 17 novembre 2005, il est indiqué : « L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres*, s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de souscription de la garantie.

* Voir lexique »

Les dispositions particulières et les dispositions générales du contrat sont produites aux débats par la société GFE mais la compagnie GENERALI IARD, sur laquelle repose la preuve du passé connu qu’elle invoque, ne produit pas le lexique.

Le manquement de la société GFE à son devoir d’information à l’égard de Monsieur A qui a précédé la conclusion du contrat de réservation du 15 septembre 2004 et du contrat de VEFA en date du 29 décembre 2004 constitue le seul fait dommageable susceptible de fonder la garantie de la société GENERALI.

Or, Monsieur A n’a transmis à la société GFE aucune réclamation au titre de ce fait dommageable avant la date de souscription du contrat d’assurance puisque son assignation n’a été délivrée à la société GFE que le 24 janvier 2008.

La réclamation des consorts H du 4 octobre 2005, c’est-à-dire leur volonté exprimée d’obtenir la réparation du dommage qu’ils ont subi, a pour fondement un fait dommageable différent de celui de Monsieur A puisqu’ils invoquent l’absence de livraison de leur appartement vendu le 10 décembre 2003, soit un an avant la vente de la maison à Monsieur A. Ce fait dommageable à l’origine de la réclamation des époux H ne peut donc pas être utilement invoqué par la société
GENERALI pour opposer une non garantie du sinistre subi par Monsieur A dont son assurée, la société GFE, n’a eu connaissance que par l’assignation du 24 janvier 2008.

En outre, les termes du courrier des consorts H qui demandent à être indemnisés par la société
GFE en la qualifiant à tort de venderesse de leur appartement et de responsable de son absence de livraison à la date contractuellement prévue dans l’acte authentique, ne permettait pas à la société
GFE d’appréhender le risque dans sa nature, son ampleur, sa gravité et ses conséquences pour l’ensemble des lots vendus par la SCCV BERCAM par son entremise dans le cadre du programme

immobilier « Le Clos de Montjoly ». Au jour de la souscription du contrat subsistait donc un aléa interdisant à la compagnie GENERALI de se prévaloir d’un passé connu, étant observé que la responsabilité de la société GFE n’est pas retenue pour la commercialisation du lot des époux
H.

Pour la même raison, l’assureur ne peut invoquer dans le cadre du présent litige la limitation contractuelle de garantie à 160'000 puisque, ainsi que l’ont justement relevé les premiers juges, les fautes de la société GFE à l’origine des réclamations des différents acquéreurs sont constitutives pour chacun d’eux d’un fait dommageable différent et constituent autant de sinistres distincts ayant donné lieu à des réclamations échelonnées dans le temps et différentes par leur nature. Il n’existe donc pas un seul et même sinistre au sens de l’article L.124-1-1 du code des assurances.

La compagnie GENERALI fait valoir à titre subsidiaire que la responsabilité civile professionnelle de la société GFE n’est couverte que dans le cadre de son activité d’agent immobilier et de gérant d’immeuble de sorte que la garantie n’est pas due puisque le sinistre résulte de son activité de conseil en gestion de patrimoine.

Cependant, ainsi qu’indiqué ci-dessus (1°) et pertinemment relevé par le tribunal, les fautes contractuelles de la société GFE sur lesquelles sont fondées son obligation indemnitaire ont été commises dans le cadre de l’exercice habituel de son activité d’agent immobilier s’entremettant habituellement dans des opérations immobilières de placement. Cette activité déclarée dans le contrat d’assurance entre dans le champ des dispositions de l’article premier de la loi du 2 janvier 1970 pour laquelle elle avait été mandatée par la SCCV
BERCAM.

En outre, l’acte authentique de VEFA fait apparaître la société GFE comme ayant négocié cette vente sur mandat du vendeur.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a d’une part condamné in solidum la société GFE et son assureur, la compagnie GENERALI, et d’autre part condamné cette dernière à garantir son assurée de toutes condamnations prononcées contre elle dans le respect des termes du contrat d’assurance souscrit sans pouvoir invoquer le plafond de garantie.

3°) Sur la responsabilité de Maître C

Dans le cadre de son obligation de conseil et d’information, en fonction des finalités révélées de leur engagement, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il est aussi tenu, en qualité de rédacteur d’un acte, de vérifier préalablement les faits et les conditions nécessaires à sa validité afin d’en assurer l’utilité et l’efficacité.

La société GFE et Monsieur Z A invoquent à l’encontre du notaire instrumentaire l’inexactitude de l’attestation de garantie intrinsèque d’achèvement établie le 27 août 2003 et son absence de vérification des déclarations des parties qui constituent des fautes engageant sa responsabilité délictuelle.

La responsabilité délictuelle éventuelle de
Maître C doit être appréciée dans la limite de ses fonctions de notaire ayant instrumenté l’acte authentique de VEFA de Monsieur A en date du 29 décembre 2004.

Dans cet acte, la SCCV BERCAM indique que la garantie intrinsèque d’achèvement est financée à hauteur de 5'628'670,80 euros représentant 60 % du prix catalogue de tous les lots d’une part à concurrence de 3'377'000 sur les fonds propres de la SCCV BERCAM selon attestation de Monsieur K G expert-comptable commissaire aux comptes en date du 11 août 2003 et d’autre part à concurrence de la somme de 2'299'202 euros représentant le montant total des prix

des ventes déjà signées selon attestation de
Maître C en date du 27 août 2003.

S’agissant de l’attestation relative aux fonds propres de la
SCCV BERCAM, l’obligation indemnitaire de Maître C ne peut résulter du seul fait qu’il n’a pas vérifié que l’attestation qui lui était fournie était conforme à l’article R.261-20 du code de la construction et de l’habitation.

En effet une réponse ministérielle du 21 novembre 1970 admet la justification du montant des fonds propres par une attestation d’expert-comptable dans la compétence professionnelle pour évaluer le montant des fonds propres d’une société dont il tient les comptes apparaît au moins égale à celle d’un établissement financier.

Par ailleurs, en l’absence d’annulation de la vente, l’acte conserve l’efficacité dont le notaire est garant et il n’existe pas de lien causal entre cette faute éventuelle et les préjudices dont Monsieur A sollicite l’indemnisation.

S’agissant de l’inexactitude de l’état d’avancement du chantier, il n’appartenait pas à Maître
C, qui n’avait pas négocié la vente, de vérifier la véracité des faits énoncés dans l’attestation de l’architecte maître d''uvre en l’absence de tout indice lui permettant de douter de celle-ci.

Cependant, la société GFE et Monsieur Z A font à juste titre grief au notaire d’avoir pris en compte des ventes fictives dans la garantie intrinsèque d’achèvement.

En effet, dans son attestation du 27 août 2003,
Maître C a pris en compte la vente en date du 14 août 2003 des lots 1A, 1B, 2A, 2B, 3A, 3B, 4A et 4B par la SCCV BERCAM à la SCI DE
MONTJOLY composée des mêmes associés au prix de 1'001'919 . Dans l’acte authentique de cette vente, le notaire a acté que ce prix serait payé comptant « hors la comptabilité de l’office notarial »pour 651'247,35 euros et que le solde serait payé par fractions échelonnées au fur et à mesure de l’avancement des travaux par chèques adressés à la
SCCV.

Or le tribunal a pertinemment relevé que Maître
C savait le 29 décembre 2004, en instrumentant la vente du lot 4A au profit de Monsieur A que la garantie intrinsèque d’achèvement résultant de son attestation du 27 août 2003 reposait sur la vente fictive du même lot puisqu’il a, le même jour, acté sa rétrocession par la SCI DE MONTJOLY à la SCCV BERCAM au prix de un euro. Cette rétrocession quasi-gratuite révélait le caractère fictif de la vente du 14 août 2003 et, à tout le moins, aurait dû amener le notaire à douter de l’exactitude de son attestation du 27 août 2003 et à la vérifier en demandant des explications et en exigeant la production de nouveaux justificatifs.

Ainsi, s’il n’est pas interdit à un notaire d’instrumenter une vente consentie par une société à une autre comprenant les mêmes associés et si les parties peuvent convenir devant notaire que le prix d’une vente sera versé en dehors de la comptabilité de son étude, la réunion de ces deux éléments associée au caractère fictif apparent de la vente du lot 4A à la
SCI DE MONTJOLY rendant inexacte la garantie intrinsèque d’achèvement suffisent à caractériser la faute délictuelle du notaire qui a laissé Monsieur A contracter sur la base de son attestation du 27 août 2003 qu’il savait fausse le privant de toute possibilité d’évaluer objectivement les risques réels de son investissement immobilier.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum
Maître
C à indemniser Monsieur Z A.

4°) Sur les demandes indemnitaires présentées par Monsieur Z A

Monsieur A demande la somme de 39'234 en réparation de son préjudice de perte de loyers, celle de 70'800 en réparation de sa perte d’avantages fiscaux et celle de 50'000 au titre de son

préjudice moral.

Cependant, un manquement à l’obligation d’information de conseil ou de mise en garde ne consiste qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.
Cette perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il ne résulte pas de l’exposé des faits que, informé complètement des difficultés de la SCCV
BERCAM, des obstacles à l’avancement prévu du chantier, et de l’étendue réelle de la garantie intrinsèque d’achèvement au 29 décembre 2004, Monsieur Z A aurait de façon certaine renoncé à contracter.

Les fautes respectives de la société GFE et du notaire ne lui ont donc fait perdre qu’une chance de renoncer à l’investissement immobilier et de pouvoir faire un autre investissement lui procurant d’autres avantages de défiscalisation.

Monsieur A ne peut donc prétendre au remboursement de l’intégralité des loyers et des avantages fiscaux perdus en raison de la déconfiture de la SCCV BERCAM et du retard dans l’achèvement des travaux.

Au vu des pièces versées aux débats, la cour est en mesure d’évaluer à la somme de 88'000 la perte de chance subie par Monsieur A, le jugement étant en conséquence infirmé en ses dispositions relatives au montant des dommages-intérêts.

En l’absence de preuve de la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice ci-dessus indemnisé au titre des fautes imputables à la société GFE et à Maître C, et de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur A de ce chef.

5°) Sur les autres demandes

La société GFE sollicite la garantie intégrale du notaire.

Une telle demande ne peut aboutir puisque la perte de chance subie par les époux résulte concurremment de sa propre faute contractuelle et de la faute délictuelle du notaire.

Le tribunal a pertinemment retenu que aucune de ces fautes n’est prépondérante par rapport à l’autre.

Le recours en garantie de la société GFE à l’encontre de Maître C ne pourra prospérer qu’à hauteur de la moitié des condamnations.

C’est par des motifs appropriés et pertinents et après avoir fait une exacte application de la règle de droit que les premiers juges ont débouté le notaire de sa demande pour procédure abusive et vexatoire.

En confirmant pour l’essentiel le jugement déféré, la cour condamnera in solidum la société GFE,
Maître C et la compagnie
GENERALI aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur A la somme de 2500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de procédure non répétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 19 mars 2013 par le tribunal de grande instance de Nantes SAUFen ce qui concerne le quantum des dommages intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE, la société GENERALI IARD, son assureur, et Maître B
C à payer à Monsieur Z A la somme de 88'000 à titre de dommages intérêts sur le fondement de la perte de chance avec intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2013 ;

FAIT DROIT au recours en garantie formée par la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE à l’encontre de Maître B
C à hauteur de la moitié des condamnations prononcées contre elle dans le cadre du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE, la société GENERALI IARD, son assureur, et Maître B
C à payer à Monsieur Z A la somme de 2500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de procédure non répétibles d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum la société GROUPE FRANCE
ÉPARGNE, la société GENERALI IARD, son assureur, et Maître B
C au paiement des entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,