4^e Chambre

ARRÊT N° 6

R.G : 12/05538

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 JANVIER 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Novembre 2015

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 janvier 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.

****

APPELANTE :

Madame I J divorcée M-N

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SCP KERMARREC-GICQUELAY, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur K Z

adresse anglaise:

XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Emmanuel RAVANAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

A B SCI Prise en la personne de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité au dit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Emmanuel RAVANAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

Le 8 avril 2011, Madame YGODLEWSKI a donné mandat à l’agence AID de vendre son bien immobilier situé XXX à XXX.

Le 21 avril 2011, Monsieur K Z s’est engagé à l’acquérir au prix de 1'400'000 € outre les frais d’agence soit un total de 1'534'000 €. Il a versé 70'000 € à titre de dépôt de garantie.

Dans ce compromis qui comprenait une faculté de substitution au profit de toute autre personne physique ou morale désignée par Monsieur K Z , ce dernier déclarait financer l’acquisition au moyen d’un prêt de un million d'€.

Une condition suspensive d’obtention de prêt y était ainsi libellée:

« En application des dispositions des articles L 312-1 à L 312-36 – Chapitre Il (Crédit Immobilier) du Livre III du Code de la consommation relative à l 'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier

L’ACQUEREUR déclare avoir été informé des dispositions desdits articles et avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d 'application de ladite loi (chapitre 1, article 1^er ) et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : Tout établissement financier ou bancaire

— Montant maximum de la somme empruntée: UN MILLION D'€

XXX

— Durée maximale de remboursement : 15 ans

— Taux nominal d’intérêt maximum 4 % l 'an (hors assurances)

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

I. Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l 'obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au VENDEUR dans un délai d’un mois à compter des présentes.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas ou l’ACQUEREUR n 'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l 'accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra informer sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

II. Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés et la condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l 'offre écrite, telle que prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées.

La réception de cette offre devra intervenir au plus le 20 juin 2011.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l 'expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au

domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR n’ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu 'il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu 'il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

Les parties déclarent expressément que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’ACQUEREUR, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au VENDEUR qu’il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l 'opération.

Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés. »

Par attestations des 15 et 17 juin 2011 transmises par télécopie au notaire de Monsieur Z qui les a transmises par courriels des 20 et 21 juin 2011 au notaire de Madame YGODLEWSKI, rédacteur, la Caisse d’Épargne et la Société Générale ont refusé l’octroi du prêt.

Le 11 octobre 2011 Monsieur K Z a fait assigner Madame YGODLEWSKI aux fins, à titre essentiel, de faire constater la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt ainsi que de voir ordonner la restitution du dépôt de garantie sous astreinte et condamner Madame YGODLEWSKI à des dommages-intérêts et à une amende civile.

Ayant appris que le 20 mai 2011 Monsieur Z avait constitué avec son épouse une SCI dont les statuts en date du 28 avril précédent lui donnaient tous pouvoirs pour acquérir son immeuble pour le compte de cette société, Madame YGODLEWSKI a, le 14 novembre 2011, fait assigner la SCI A B en intervention.

Invoquant la substitution de cette société à Monsieur Z, le défaut de qualité à agir de ce dernier et le caractère complaisant des attestations bancaires de refus de prêt, elle a demandé au tribunal, à titre essentiel, de faire constater le caractère définitif de la vente du fait de la défaillance de la condition suspensive du chef de la SCI A B, de condamner celle-ci ou à défaut Monsieur Z à signer l’acte authentique sous astreinte, outre la condamnation des mêmes à lui payer 1'400'000 € avec intérêts de droit et capitalisation à compter du 20 mai 2011 et, à défaut de signature dans un délai de 6 mois, de lui permettre de se prévaloir de la résolution de la vente, ainsi que de les condamner à 140'000 € au titre de la clause pénale, somme sur laquelle s’imputera celle de 70'000 € déjà versée. À titre subsidiaire, Madame YGODLEWSKI a aussi sollicité la condamnation de Monsieur Z au paiement de la somme de

70'000 € à titre de dommages et intérêts en l’absence de justification loyale de ces démarches pour l’obtention d’un prêt.

Par jugement en date du 29 mai 2012 le tribunal de grande instance de Vannes a

— déclaré Monsieur K Z recevable à agir dans la présente instance ;

— constaté la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt stipulé dans le compromis de vente signée le 21 avril 2011 entre Monsieur Z et Madame YGODLEWSKI ;

— ordonné la restitution du dépôt de garantie de 70'000 € versé par Monsieur Z entre les mains de Madame E F, caissier de l’Office notariale de la presqu’île de Rhuys, SCP Marc X, Laurence X, G H ;

— autorisé en conséquence l’Office notariale à restituer à Monsieur Z ce dépôt de garantie ;

— condamné Madame YGODLEWSKI à payer à Monsieur Z les intérêts au taux légal sur la somme de 70'000 € à compter du 15 août 2011 jusqu’à restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie ;

— condamné Madame YGODLEWSKI à payer à Monsieur Z la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamné Madame YGODLEWSKI à payer à Monsieur Z la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné Madame YGODLEWSKI aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Madame I J divorcée M-N a interjeté appel de ce jugement le 8 août 2012.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2015.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 8 novembre 2012 de Madame I J divorcée M-N qui demande à la cour de

Vu les dispositions des articles 1583 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1 178 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1843 du Code Civil,

Recevoir Madame YGODLEWSKI en son appel.

Au principal,

Constater que Monsieur Z a constitué le 20 mai 2011 une Sociéte Civile Immobilière, la SCI A B, pour acquérir l’immeuble de Madame J-

M.

Constater que Monsieur Z a perdu toute qualité pour agir en son nom.

Constater la non réalisation de la condition suspensive du chef de la SCI A B.

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le Tribunal exonérerait la SCI A B,

Constater que Monsieur Z a manqué à son devoir de loyauté dans l’exécution de ses obligations.

Constater en conséquence la non réalisation de la condition suspensive de son chef.

Dans les deux cas,

Constater le caractère définitif de la vente.

Condamner en conséquence la SCI A B, ou à défaut Monsieur Z,

à signer l’acte authentique en l’étude de Maître X sous une astreinte de

l 000 € par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir.

Condamner la SCI A B, ou à défaut Monsieur Z, au paiement de la somme de 1 400 000 € avec intérêts de droit et capitalisation à compter du 20 juin 2011.

Dire qu’à défaut de signature de l’acte authentique par la SCI A B dans le délai de six mois de la date de l’arrêt à intervenir, et malgré une condamnation sous astreinte sus-énoncée, Madame YGODLEWSKI sera en droit si bon lui semble de se prévaloir de la résolution de la vente aux torts et griefs de la SCI A B ou de Monsieur Z.

Condamner dans ce cas la SCI A B ou à défaut Monsieur Z au paiement de la somme de 140 000 € au titre de la clause pénale.

Dire que la somme de 70 000 € consignée entre les mains de Maître X s`imputera sur cette somme et restera acquise à Madame YGODLEWSKI.

A titre subsidiaire,

Condamner Monsieur Z au paiement d’une somme de 70 000 € à titre de dommages intérêts à raison des fautes qu’il a commises en ne justifiant pas loyalement de ses démarches pour l’obtention de son prêt.

Le condamner dans tous les cas in solidum avec la SCI A B au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— d’un montant de 10 000 € pour la première instance,

— d’un montant de 10 000 € en cause d’appel.

Condamner Monsieur Z in solidum avec la SCI A B, aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais et honoraires de tout huissier chargé de mettre à exécution l’arrêt à intervenir qui seront recouvrés par la SCP BAZILLE par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’argumentation de Madame YGODLEWSKI est pour l’essentiel la suivante :

— l’action de Monsieur Z est irrecevable depuis la publication des statuts de la SCIPORT B le 20 mai 2011 comprenant un article 39 donnant mandat à Monsieur Z, en qualité de gérant, d’exercer la faculté de substitution prévue au compromis,

— la clause de substitution qui s’analyse en une stipulation pour autrui a été acceptée le 28 avril 2011 par la SCI A B et Madame YGODLEWSKI a ainsi acquis le droit d’exiger de cette société l’exécution des obligations définies au compromis,

— la défaillance de la condition suspensive résulte de la faute de la SCI substituée dans les droits et obligations de Monsieur Z stipulés au compromis qui n’a pas présenté elle-même des demandes de financement et n’en a pas justifié,

— à titre subsidiaire, la défaillance de la condition suspensive résulte de la faute de Monsieur Z qui n’a pas déposé de demande de prêt dans le délai contractuel d’un mois et qui n’en a pas justifié dans ce délai,

— la première attestation de la Caisse d’Epargne du 15 juin 2011 adressée au notaire de Madame YGODLEWSKI le 21 juin 2011 est une attestation de complaisance tandis que la seconde attestation antidatée du même jour qui la complète n’a été adressée au notaire de Madame YGODLEWSKI que le 29 juin 2011, c’est-à-dire après l’expiration du délai contractuel,

— Monsieur Z n’a pas transmis les attestations de refus de prêt par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame YGODLEWSKI mais uniquement à son notaire par courriel,

— il n’est pas vraisemblable que les décisions relatives à la demande de prêt portant sur un million d’euros aient été prises par des directeurs d’agence bancaire,

— le courrier de la Caisse d’Épargne du 13 janvier 2012 précisant que le refus de prêt a été motivé par le statut fiscal de non-résident de Monsieur Z et par son niveau d’endettement a été établi hors du délai contractuel et se trouve en contradiction avec un précédent courrier du 5 octobre 2011 indiquant que la Caisse d’Épargne n’avait pas retrouvé le dossier de prêt de Monsieur Z,

— les motifs de la décision de refus de la Caisse d’Épargne ne sont pas crédibles puisque Monsieur Z est propriétaire d’immeubles en France et exerce sa profession à Paris et qu’il se proposait d’acheter l’immeuble de Madame YGODLEWSKI en réglant 534'000 € comptant.

Vu les conclusions en date du 20 décembre 2012 de Monsieur K Z et de la SCI A B qui demandent à la cour, visa des articles 1121, 1315 et 1376 du code civil, de l’article L.312-16 du code de la consommation,

— de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Vannes en date du 29 mai 2012 ;

Par conséquent,

— de rejeter entièrement les demandes de Madame I YGODLEWSKI ;

— de condamner Madame I YGODLEWSKI à verser à Monsieur Z la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Madame YGODLEWSKI aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur K Z et la SCI A B soutiennent pour l’essentiel que :

— Monsieur Z a constitué la SCI A B dans l’espoir d’obtenir les prêts,

— la SCI A B n’a jamais été substituée à Monsieur Z puisqu’il n’a pas entendu se prévaloir du mandat donné par les statuts et de la faculté de substitution offerte par le compromis en ne désignant pas le substitué,

— La faculté de substitution ne peut s’analyser en une stipulation pour autrui,

— En tout état de cause, les associés d’une SCI répondant indéfiniment des dettes sociales à l’égard des tiers à proportion de leur part dans le capital social, le profil de risque de la SCIPORT B et celui de Monsieur Z et de son épouse sont identiques,

— Madame YGODLEWSKI ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que Monsieur Z a empêché, par mauvaise foi, l’accomplissement de la condition suspensive,

— Alors qu’il n’était tenu de présenter qu’une demande de prêt conforme au compromis, Monsieur Z en a présenté deux dans les formes et délais contractuels à des banques différentes qui se sont soldées par des refus notifiés par courriers des 15 et 17 juin 2011 alors qu’il avait accompli les démarches médicales en vue d’obtenir une assurance auprès de la Caisse Nationale de Prévoyance,

— Madame YGODLEWSKI ne rapporte la preuve ni que les attestations bancaires sont de complaisance ni que les demandes de prêt n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles,

— N’ayant pas causé la défaillance de la condition suspensive, le compromis est caduc et le dépôt de garantie aurait dû être restitué dès le 20 juin 2011 en application de l’article 1376 du Code civil et de l’article L.312-16 du code de la consommation,

— En l’absence de restitution, la somme de 70'000 € est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15 août 2011,

— Ayant agi en justice avec une légèreté blâmable, Madame YGODLEWSKI a causé à Monsieur Z un préjudice que le jugement déféré a justement indemnisé à hauteur de 500 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les moyens développés par Madame YGODLEWSKI au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il convient d’ajouter que :

— la faculté de substitution prévue au compromis ne s’analyse pas en une stipulation pour autrui qui doit, en application de l’article 1121 du code civil, s’inscrire dans une relation triangulaire entre le stipulant, le promettant et le bénéficiaire alors que la faculté de substitution prévue au contrat du 21 avril 2011 n’a créé au profit de Madame YGODLEWSKI aucun droit propre à l’égard de la SCI A B, tiers à la promesse de vente, au profit de laquelle elle aurait pu s’exercer si Monsieur Z avait lui-même exercé la faculté reçue par mandat de la substituer dans ses droits d’acquéreur.

— La seconde attestation de refus de prêt de la Caisse d’Epargne en date du 15 juin 2011 qui reprend les caractéristiques du prêt stipulées au compromis et rappelle que le dossier complet a été déposé le 25 avril 2011 avant de faire part du refus de son comité suffit à remplir Monsieur Z de son obligation de prouver qu’il a présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente.

— Madame YGODLEWSKI succombe dans son obligation de rapporter la preuve, en application des articles 1178 et 1315 du code civil, que les attestations de refus de prêt transmises par la Caisse d’Epargne le 15 juin 2011 et la Société Générale le 7 juin suivant sont des attestations de complaisance alors que la mauvaise foi ne se présume pas.

— Madame YGODLEWSKI ne peut se décharger de la charge de cette preuve en contestant les dates et conditions d’examen des demandes de prêt et de rédaction des attestations ainsi que les motifs de refus invoqués par la Caisse d’Epargne puisqu’une telle contestation, serait-elle fondée, ne remettrait pas en cause la bonne foi et la loyauté de Monsieur Z dans sa démarche de demande de prêt conformément à ses engagements contractuels seuls critères utiles pour juger de la défaillance de la condition suspensive.

— L’absence de justification du dépôt d’une demande de prêt dans le mois du compromis n’est pas contractuellement prévue à peine de défaillance fautive de la condition suspensive alors que Monsieur Z rapporte la preuve suffisante du dépôt d’une telle demande dans les formes et délai contractuels,

— Il en est de même de l’absence de transmission des attestations de refus de prêt directement au notaire de Madame YGODLEWSKI et non à cette dernière.

Sur les autres demandes

En application de l’article 1376 du code civil et de l’article L.312-16 alinéa 2 du code de la consommation, les premiers juges ont à bon droit constaté la caducité du compromis de vente du 21 avril 2011 et ordonné la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2011.

Le jugement déféré a, par des motifs adoptés par la cour, condamné Madame YGODLEWSKI à payer à Monsieur Z la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice résultant du refus de lui restituer la somme de 70'000 € depuis le 20 juin 2011.

En confirmant le jugement déféré, la cour condamnera Madame YGODLEWSKI à payer à Monsieur Z, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 29 mai 2012 par le tribunal de grande instance de Vannes ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame I J divorcée M-N à payer à Monsieur K Z la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame I J divorcée M-N de l’ensemble de ses demandes et Monsieur K Z du surplus des siennes ;

CONDAMNE Madame I J divorcée M-N au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président