4^e Chambre

ARRÊT N° 41

R.G : 12/06985

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2015, devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2016, comme indiqué à l’issue des débats.

****

APPELANTE :

GENERALI BELGIUM Société Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par la SCP SOULIE et COSTE FLORET, Avocat Plaidant

INTIMÉS :

Monsieur B C

XXX

XXX

Représenté par M^e Dominique LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Alain LESPAGNOL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Madame D E

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alain LESPAGNOL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Bretagne-Pays de Loire, dite XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

XXX

Petzvalstr 37

XXX

Représentée par M^e Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Maîtres LECHLER BERNARDY, Avocat Plaidant

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean BOUESSEL DU BOURG de la SELARL JEAN BOUESSEL DU BOURG SOCIETE D’AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

La SA ARDOSA représentée par son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Xavier MASSIP (BG ASSOCIES), Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Maître A SCP pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société BILHEUDE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

'XXX

XXX

XXX

défaillante

La SA AXA FRANCE IARD représentée par ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège, et prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la Société MAXEM,

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP BREBION – CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Jean Marie MALBESIN (SCP LENGLET MALBESIN & ASSOCIES), Plaidant, avocat au barreau de ROUEN

FAITS ET PROCÉDURE

XXX est propriétaire d’un local commercial comprenant les lots numéro 1 et 2 d’une copropriété au sein du volume numéro 1 d’un ensemble immobilier situé XXX à VERTOU (Loire-Atlantique).

Monsieur H X et son épouse Madame F G sont propriétaires du lot numéro 3 de cette copropriété qui ne comprend que ces deux copropriétaires.

Le syndicat de copropriété est représenté par son syndic, la SAS FONCIA BLANDIN L’OCEANIC.

Un état descriptif de division/règlement de copropriété a été établi le 20 novembre 1996 par Maître DEJOIE, notaire.

Le 8 juillet 2009, la SCI MAYA a donné son immeuble à bail commercial à la société SUDEST exerçant une activité de salon de beauté.

Un différend est né entre les parties relatifs à l’affectation des locaux loués et à l’implantation d’un bloc de climatisation, les époux X estimant que l’état descriptif de division/règlement de copropriété limitait l’affectation des locaux à une activité de bureau comme c’était le cas auparavant pour la société ATLANT’IMMO, agence immobilière.

Un protocole transactionnel a été conclu entre les parties les 8 décembre 2010 et 24 janvier 2011.

Le 23 janvier 2013, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la société SUDEST. Maître Y, administrateur judiciaire, a notifié à la SCI MAYA la résiliation du bail au 31 décembre 2013.

Déplorant le refus des époux X d’accepter la location du local pour une activité commerciale non limitée à une activité de bureau, la SCI MAYA a sollicité du syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire aux fins d’autoriser une activité « tous commerces » dans les lots numéro 1 et numéro 2.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 mai 2014, la résolution numéro 7 intitulée « Autorisation d’une activité tous commerces dans les lots numéro 1 et 2 » n’a pas été acceptée.

Autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 21 août 2014, la SCI MAYA a fait assigner à jour fixe les époux X le 22 septembre 2014.

Autorisée à assigner à jour fixe le 16 décembre 2014, elle a aussi fait assigner le syndicat des copropriétaires le 20 janvier 2015.

Par jugement en date du 25 juin 2015 le tribunal de grande instance de Nantes a

— déclaré recevable l’action de la SCI MAYA à l’encontre des époux X et du syndicat des copropriétaires ;

— débouté la SCI MAYA de ses demandes ;

— condamné la SCI MAYA à payer aux époux X la somme de 4000 € et au syndicat des copropriétaires celle de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI MAYA à payer aux époux X les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

XXX a interjeté appel de ce jugement le 4 août 2015.

Autorisée par ordonnance du 31 août 2015, la SCI MAYA a fait assigner le 7 octobre 2015 à jour fixe à l’audience de ce jour Monsieur H X et son épouse Madame F G, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à une personne habilitée à recevoir l’acte.

Les parties ont conclu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions du 17 novembre 2015 de la SCI MAYA qui demande à la cour

Vu les articles 12, 455 et suivants du code de procédure civile, 1161 et suivants du code civil, les articles 8 et 42 de la loi du 10juillet 1965, l 'article 71 du décret du 14 octobre 1955 ;

In limine litis

— Annuler le jugement du tribunal de grande instance de NANTES du 25 juin 2015 pour contradiction de motifs et défaut de réponse à conclusions ;

En tout état de cause,

— Réformer le jugement du tribunal de grande instance de NANTES du 25 juin 2015 en ce qu’il a débouté la SCI MAYA de ses demandes ;

— Dire et juger que l’acte du 20 novembre 1996 dénommé « Etat descriptif de division en volumes et dépôt EDD – Règlement de copropriété du volume UN (01) par Mr et M^me Z '' :

— est un état descriptif de division dépourvu de valeur contractuelle,

— est sans force obligatoire pour n’avoir pas été approuvé en assemblée générale,

— ne peut s’interpréter comme limitant l’activité commerciale à l’activité de bureau ;

A titre extrêmement subsidiaire,

— Dire et juger qu’une limitation à l’activité de bureau serait contraire à la destination de l’immeuble ;

En conséquence,

— Annuler la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du XXX à Vertou du 27 mai 2014 refusant d’autoriser une activité tous commerces dans les lots n° 1 et n° 2 ;

— Dire et juger que les lots n° 1 et 2 du volume 1 de l’immeuble situé XXX peuvent faire l’objet d’une exploitation tout commerce ;

— Condamner Monsieur et Madame X à verser à la SCI MAYA une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter Monsieur et Madame X et le syndicat des copropriétaires du XXX, représenté par son syndic, de leurs demandes ;

— Condamner Monsieur et Madame X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck MARCAULT-DEROUARD – SCP CALVAR & ASSOCIES, Avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l"article 699 du Code de Procédure Civile.

L’argumentation de la SCI MAYA est pour l’essentiel la suivante :

— in limine litis le jugement doit être annulé pour contrariété de motifs puisque le document n’ayant pas valeur contractuelle, le tribunal n’a pu déduire des actes d’acquisition des lots et de la transaction du 24 janvier 2011 que l’affectation des lots s’imposait aux copropriétaires,

— l’action de la SCI à l’encontre du syndicat des copropriétaires est recevable et n’est pas prescrite puisque le délai de 2 mois n’a pas commencé à courir et que la requête du 16 juillet 2014 aux fins d’assigner à jour fixe a interrompu le délai de prescription,

— par la transaction, la SCI n’a pas renoncé à soumettre la juridiction un litige différent relatif à l’annulation de la décision de l’assemblée générale,

— les époux X invoquent à tort le principe de l’estoppel qui ne peut être invoqué utilement en l’espèce et fait revivre artificiellement la fin de non-recevoir qu’ils ont pourtant abandonnée tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole,

— l’acte du 20 novembre 1996 est exclusivement un état descriptif de division dénué de valeur contractuelle conformément à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955,

— même s’il est qualifié de règlement de copropriété, l’acte du 20 novembre 1996 non approuvé par une assemblée générale est dépourvu de force obligatoire,

— l’acte du 20 novembre 1996 fait seulement référence aux termes « bureaux » dans la mesure où le rédacteur avait connaissance de l’installation programmée de la société ATLANT’IMMO, agence immobilière, mais ne contient aucune véritable clause d’affectation en bureaux des lots numéro 1 et 2 qui sont décrits comme des locaux à aménager,

— en l’absence de clause expresse d’affectation il n’existe qu’une limitation à l’activité exercée dans les lots n° 1 et 2,

— en tout état de cause l’usage « d’habitation et de bureau » autorise toute forme d’activité commerciale à défaut de trouble anormal de voisinage,

— les époux X ont modifié l’affectation d’une partie de leur propre lot puisqu’ils ont transformé le local vélo en chambre,

— à titre infiniment subsidiaire, les caractéristiques historiques de l’immeuble prouvent sa commercialité, ainsi que la présence de places de stationnement et de vitrine donnant tant sur la route que sur le parking,

— le refus illégitime d’autorisation d’une activité « tous commerces » pour les lots numéro 1 et 2 doit entraîner l’annulation de l’assemblée générale du 27 mai 2014.

Vu les conclusions en date du 13 novembre 2015 des époux X qui demandent à la cour, au visa de l’article 1134 du Code civil, du principe selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui et de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis notamment en ses articles 8 et 42 ,

— de débouter la SCI MAYA de toutes ses prétentions et notamment de sa demande d’annulation du jugement querellé ;

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

y additant,

— de condamner la SCI MAYA aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux X soutiennent pour l’essentiel que :

— les pages 2, 5 et 6 de l’état descriptif de division en volumes et règlement de copropriété précise que la destination générale de l’immeuble est à usage d’habitation et de bureau,

— les articles 2, 3 et 4 de l’état descriptif de division rappellent que les lots 1 et 2 sont à usage de bureaux,

— cette affectation des locaux situés au-dessus de leur logement a été déterminante dans leur décision d’achat des époux X,

— l’activité d’instituts de beauté n’est pas compatible avec l’affectation donnée aux lieux par le règlement de copropriété,

— le protocole transactionnel du 24 janvier 2011 a entériné l’accord des parties convenant expressément que l’affectation des lieux à usage de salon de beauté n’était conforme ni à la destination générale de l’immeuble ni à celle des lots concernés mais que, à titre exceptionnel et dérogatoire, les époux X concédaient la possibilité de maintenir l’activité installée pour la durée du bail convenu et de ses renouvellements éventuels, la SCI MAYA ou ses successeurs étant néanmoins tenus pour l’avenir au respect le plus strict du règlement de copropriété sans droit acquis au maintien d’activités commerciales dans les lieux,

— le principe d’Estoppel s’oppose à la recevabilité de la demande de la SCI MAYA qui, après avoir signé ce protocole transactionnel, sollicite aujourd’hui l’annulation de la délibération de l’assemblée générale,

— le document du 20 novembre 2006 n’avait pas à être soumis à l’approbation des copropriétaires réunis en assemblée générale puisqu’il a été adopté avant que l’immeuble ne soit soumis au statut de la copropriété,

— il est admis qu’en l’absence de tout règlement de copropriété, l’état descriptif de division emporte des effets lorsqu’il constitue le seul document de référence définissant la nature de chaque lot et sa destination,

— même s’il est jugé que le document du 20 novembre 2006 n’a aucune valeur contractuelle, il affirme néanmoins à plusieurs reprises que l’immeuble est à destination d’habitation et de bureau comme l’a expressément reconnu la SCI MAYA dans le protocole transactionnel de janvier 2011,

— le passé de l’immeuble ne peut être invoqué car les propriétaires de l’hôtel restaurant ont décidé de le diviser en logements,

— il ne peut être soutenu que l’activité de bureau serait compatible avec l’affectation commerciale,

— dans ces conditions, les époux X étaient parfaitement fondés à refuser la modification de la destination de ses lots non conformes avec la destination de l’immeuble que même le règlement de copropriété ne peut imposer en application de l’article 8 de la loi de 1965.

Vu les conclusions en date du 16 novembre 2015 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Vertou pris en la personne de son syndic, la société FONCIA BLANDIN L’OCEANIC qui demande à la cour

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a refusé d’annuler la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2014 et a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles;

Y additant,

— de condamner la SCI MAYA au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCI MAYA aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement plaider que

— le syndicat des copropriétaires s’en remet à l’appréciation de la cour sur la nature et l’interprétation du document établi le 20 novembre 1996,

— si ce document n’est pas un règlement de copropriété, la modification de l’état descriptif de division ayant pour objet le changement de destination d’une partie privative doit être approuvé par le syndicat en assemblée générale,

— le document du 20 novembre 1996 limite à un usage de bureaux les lots numéro un et numéro 2,

— la 7^e résolution inscrite à l’ordre du jour n’a pas été adoptée conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et cette délibération non critiquable ne doit pas être annulée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, la cour observe que, dans le dispositif de leurs conclusions, les époux X ne sollicitent pas que les prétentions de la SCI MAYA soit déclarées irrecevables mais seulement la confirmation du jugement entrepris.

Les moyens d’irrecevabilité présentés en première instance y compris celui tiré de l’autorité de la chose jugée du protocole transactionnel non repris en cause d’appel, ainsi que le moyen tiré du principe d’Estoppel présenté en cause d’appel ne seront donc pas examinés par la cour qui ne pourra que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la SCI MAYA à l’encontre des époux X et du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande d’annulation du jugement

XXX reproche au jugement déféré une contradiction de motifs et l’absence de réponse à certains de ses moyens.

Cependant, le premier juge a pu, sans contradiction de motifs, considérer que le document du 20 novembre 1996 ne constitue pas un règlement de copropriété et déduire du protocole transactionnel et des actes d’acquisition des lots des parties que les époux X ont acquis un lot dans une copropriété dont les parties privatives des lots 1 et 2 étaient des bureaux.

Cette déduction contestée par la SCI appelante suffit à satisfaire l’exigence de motivation prévue à l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens qu’elle rend inopérants.

En conséquence, il n’y a pas lieu à annulation du jugement déféré.

Sur l’existence d’un règlement de copropriété

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l’immeuble tel que définis aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’article 71 du décret 55-1350 du 14 octobre 1955 dans sa version applicable à l’espèce que l’état descriptif de division, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière, sans valeur contractuelle, et n’est pas susceptible de prévaloir sur les stipulations du règlement qui seul détermine la destination des lots et oblige leur propriétaires au respect de celle-ci en limitant le plein exercice de leurs droits de propriété.

En l’espèce, comme l’a justement relevé le premier juge, le point II du document du 20 novembre 1996 intitulé : « Etat descriptif de division/règlement de copropriété » ne comporte aucun des éléments constituant un règlement de copropriété au sens de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’il n’a, conformément au mandat donné par les époux Z au notaire, pour objet que d’identifier l’immeuble auquel il s’applique, d’opérer une division en lots, d’attribuer un numéro à chaque lot, et de l’identifier par son emplacement dans l’immeuble. Par ailleurs, est annexé à ce point II, le tableau récapitulatif exigé pour un état descriptif de division par la l’article 71.2 du décret du 14 octobre 1955.

Le document du 20 novembre 1996 ne constituant pas un règlement de copropriété n’a pas de valeur contractuelle.

Il s’en déduit que, en l’absence de contractualisation de la destination des lots numéro 1 et 2 en 'bureaux’ en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, les époux X ne peuvent se prévaloir d’aucun droit d’interdire à la SCI MAYA de les louer pour un usage commercial.

Faute de règlement de copropriété déterminant la destination des lots, il ne saurait être conféré aucune valeur coercitive à la simple désignation sous le terme « bureaux » des lots 1 et 2 dans l’état descriptif de division, dans le protocole transactionnel et dans les actes de vente.

Les termes du protocole transactionnel n’a aucune force de chose jugée dans le cadre du présent litige. En outre, ça n’est que par une interprétation erronée de la nature contraignante du document du 20 novembre 1996 dans ces énonciations figurant en page 2,5 et 6 que les parties ont cru pouvoir convenir que l’affectation des lieux à la société SUD-EST n’était conforme ni à la destination générale de l’immeuble ni à celle des lots concernés. XXX ne saurait donc être tenue par cette interprétation erronée puisqu’il a été démontré ci-dessus l’absence de fixation contractuelle obligatoire de la destination des lots de l’immeuble dans le document du 20 novembre 1996.

En outre, le simple 'usage’ des locaux en 'bureaux’ constaté ou prévu dans l’état descriptif de division et le protocole transactionnel n’engage pas les copropriétaires sur la « destination » à venir de leur lots, c’est-à-dire sur leur affectation contractuelle définitive et contraignante en bureaux.

Au surplus, en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, la situation et les caractères de l’immeuble disposant de plusieurs places de stationnement et de vitrines, conservées par les époux Z lors de la division de leur immeuble, permettant l’exercice d’une activité commerciale suffisent à prouver que le document du 20 novembre 1996, serait-il analysé comme un règlement de copropriété, n’aurait pas pu restreindre la destination des lots 1 et 2 de cet immeuble à de simples « bureaux ».

Dans ces conditions, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 2014 apparaît abusive comme privée de fondement juridique en l’absence d’un règlement de copropriété pouvant seul imposer la destination des lots, la SCI MAYA n’ayant d’autre limite à la libre jouissance de ses lots qu’une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, la cour, infirmant sur ce point le jugement déféré, annulera la délibération de l’assemblée générale du 27 mai 2014 relative à la 7^e résolution, les lots n°1 et 2 du volume 1 de l’immeuble situé XXX. Ces lots n’étant contractuellement affectés à aucune destination particulière, il ne sera donc pas fait droit à la demande de la SCI MAYA de faire juger par la cour qu’ils peuvent faire l’objet d’une exploitation tous commerces.

Sur les autres demandes

Les époux X succombant en appel seront condamnés aux dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SCI MAYA la somme de 1500 € à titre d’indemnité procédure de première instance et la même somme à titre d’indemnité de procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt de défaut,

DIT n’y avoir lieu à annulation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 25 juin 2015 ;

INFIRME le jugement rendu le 25 juin 2015 par le tribunal de grande instance de Nantes SAUF en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la SCI MAYA à l’encontre des époux X et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 344 route de cuisson à Vertou ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ANNULE la délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 27 mai 2014 relative à la 7^e résolution intitulée « Autorisation d’une activité tous commerce dans les lots n°1 et 2 » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur H X et son épouse Madame F G, pris ensemble, à payer à la SCI MAYA, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 € à titre d’indemnité de procédure de première instance et la même somme à titre d’indemnité de procédure d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur H X et son épouse Madame F G, pris ensemble au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président