ARRET N°629

N° RG 20/00352 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F6OT

X

C/

Société IMMEUBLE […]

S.C.I. FORTUNEE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00352 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F6OT

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur N-O X

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE […]

[…]

[…]

défaillant bien que régulièrement assigné

S.C.I. FORTUNEE

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Ludovic FIERS de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substitué par M^e N-Michel BELLOTEAU, avocat au barreau de La Rochelle-Rochefort

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. N-O X est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce sis […], acquis le 31 octobre 1956 par ses parents.

L’acte authentique de vente du 31 octobre 1956 entre la Société « Les Grands magasins des 100 000 paletots » et les parents de M. X stipulait, dans la clause relative à la désignation du bien «observation faite que dans l’immeuble situé […], existe une cour dans laquelle les acquéreurs auront droit de passage avec possibilité d’ouvrir une porte desservant un escalier ; lesdits acquéreurs ayant également droit de passage dans le couloir ».

La Société « Les Grands magasins des 100 000 Paletots » a vendu, l’immeuble sis […] aux époux Y par acte authentique des 22 et 31 décembre 1956 reprenant « qu 'il dépend de l’immeuble ci dessus désigné une cour dans laquelle le propriétaire de l’immeuble n°13 voisin aura un droit de passage avec possibilité d’ouvrir une porte pour desservir un escalier ».

Par acte authentique du 12 mai 1986, la S.C.I. E aujourd’hui la S.C.I. FORTUNEE, est devenue propriétaire d’un lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée du […] comprenant un magasin, un arrière de magasin, une cour, des WC, un local à usage de chaufferie, le fonds de commerce étant exploité par la S.A.R.L. MAGIC suivant acte de cession du 6 mars 1989.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis […] a été établi par acte notarié le 12 février 1971.

M. X est également devenu propriétaire, par acte authentique du 4 décembre 1997, d’un

lot dans la copropriété du […].

La cour située au rez-de-chaussée de l’immeuble du […] a fait l’objet de travaux consistant notamment en la fermeture de la porte d’accès depuis l’intérieur de l’immeuble et la réalisation d’un toit.

Elle est utilisée comme réserve par la société exploitant le fonds de commerce.

M. X a estimé que les travaux affectaient les parties communes de l’immeuble et empêchaient l’exercice de son droit de passage.

Par conséquent, M. X a, par acte d’huissier du 4 septembre 2014, fait assigner la S.C.I. FORTUNEE devant le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE aux fins de voir ordonner la démolition du bâtiment litigieux et l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2015, M. X a appelé à la cause le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic l’Immobilier Rochelais.

Par ordonnance du 3 décembre 2015 une jonction des deux causes est intervenue.

Une ordonnance de mise en état, suite à incident, a été rendue le 26 janvier 2016 aux fins d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. Z et de condamner la S.C.I. FORTUNEE à communiquer l’acte de cession du fonds de commerce du 6 mars 1989 sous astreinte.

Par courrier du 15 mai 2018, M. Z a informé le juge de l’impossibilité de poursuivre ses opérations d’expertise au regard du refus de la S.C.I. FORTUNEE de voir réaliser les investigations techniques nécessitant des opérations destructrices.

Une ordonnance de mise en état suite à incident a été rendue le 6 novembre 2018 rejetant les demandes de M. X aux fins de voir la S.C.I. FORTUNEE produire une page manquante et les annexes à l’acte de cession de fonds de commerce du 6 mars 1989, estimant que lesdites pièces n’étaient pas utiles à la résolution du litige, et de lui voir ordonner de laisser l’expert poursuivre ses opérations, considérant qu’il ne peut être imposé à une partie des investigations pour partie destructrice dont il n’est pas certain qu’elles permettront de répondre à la mission d’expertise.

L’expert a été autorisé à déposer son rapport en l’état dont notamment une note aux parties éditée le 11 avril 2017.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2019, M. X, au visa des articles 701 du code civil et 25 de la loi de 1965, demandait au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’il procédera aux travaux de percement d’une porte dans l’immeuble sis […] et donnant accès à la cour,

— ordonner la démolition du mur condamnant l’accès à la cour par la porte située au fond du couloir du rez-de-chaussée de la copropriété n°15 et du mur édifié en appui de l’immeuble n°13 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. FORTUNEE prise en la personne de son gérant M. A à lui payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi consécutivement à la privation de son droit de passage,

— débouter la S.C.I. FORTUNEE de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la S.C.I. FORTUNEE au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement direct au titre de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître B.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. FORTUNEE, au visa des articles 706 et 1382 devenu 1240 du code civil, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 32-1 du code de procédure civile, demandait au tribunal de :

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. X à lui payer la somme de 100.000 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 € à titre d’amende civile,

— condamner M. X à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec recouvrement direct au titre de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP K – L – M.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son Syndic L’immobilier Rochelais, partie défenderesse régulièrement assignée par remise à personne morale, n’avait pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 10/12/2019, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'DIT que la servitude de passage établie par l’acte de vente du 31 octobre 1956 s’est éteinte par le non usage,

DÉCLARE irrecevable la demande en démolition de M. N-O X concernant le toit terrasse couvrant la cour sis au rez-de-chaussée de l’immeuble n'[…],

CONDAMNE la S.C.I. FORTUNEE à faire procéder à ses frais à la démolition de la structure couvrant la porte permettant d’accéder à la cour située dans le couloir au rez-de-chaussée de l’immeuble n[…] et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT que passé ce délai, la S.C.I. FORTUNEE sera redevable d’une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

DÉBOUTE M. N-O X de sa demande en démolition de la construction réalisée dans la cour sis au rez-de-chaussée du n°15 de la […],

DÉBOUTE M. N-O X de ses demandes indemnitaires,

DÉBOUTE la S.C.I. FORTUNEE de ses demandes reconventionnelles d’indemnisation et d’amende civile,

DIT que M. N-O X et la S.C.I. FORTUNEE conservent la charge des frais qu’ils ont exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. N-O X aux deux tiers des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SCP K – L – M, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. FORTUNEE à un tiers des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître B conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— le non usage total d’une servitude de passage pendant 30 ans éteint complètement et définitivement celle-ci. Si l’usage n’en a jamais commencé, le point de départ de la prescription court du jour du contrat qui a institué la servitude.

— en l’espèce, l’exercice concret de la servitude de passage était ainsi conditionné à l’ouverture d’une porte dans l’immeuble n°13.

Il n’est pas prévu aux actes de repousser la naissance du droit de passage à la date de réalisation de cette possibilité. En effet, la décision de réaliser une telle ouverture ne conditionne pas l’existence du droit de passage mais son utilisation concrète.

— l’ouverture n’ayant jamais été réalisée, l’usage de la servitude n’a en réalité jamais commencé et ce non usage depuis le 31 octobre 1956, sur une période de 30 ans implique une extinction de la servitude au 31 octobre 1986.

— les actes de reconnaissance du droit de passage par lettre et le courrier de Maître C, notaire, sont de 1989 et ne peuvent faire revivre la servitude éteinte.

Ils ne peuvent constituer le point de départ d’un nouveau délai de prescription ou d’une interruption de prescription.

La servitude de passage est éteinte définitivement depuis le 31 octobre 1986.

— sur la prescription de l’action personnelle en qualité de copropriétaire, soumise à prescription décennale, des travaux de maçonnerie ont été réalisés, dans la cour située au rez-de-chaussée de l’immeuble […], consistant notamment en la fermeture de la porte d’accès depuis l’intérieur de l’immeuble et la réalisation d’un toit terrasse, la cour servant de réserve.

— l’expert judiciaire n’a piu dater précisément ces travaux, entre 1986 et 2016, mais selon constat d’huissier du 6 décembre 1996, la porte d’accès n’avait pas encore été murée, et d’autre part que le toit terrasse en béton avait déjà été réalisé.

— M. X a acquis son immeuble en 1997, et il avait vu le toit terrasse, son appartement donnant notamment sur la cour, le délai de prescription de 10 ans ayant commencé à courir à ce moment.

Il n’est pas possible de savoir, postérieurement à 1996, à quelle date précise la porte a été murée.

— l’action personnelle intentée par M. X, plus de 10 ans après son acquisition de son lot au sein de l’immeuble situé […], est prescrite concernant la construction du toit recouvrant la cour. Elle n’est pas prescrite faute de date précise en ce qui concerne la fermeture de la porte d’accès à la cour et les travaux réalisés au sein du magasin.

— sur la demande en démolition et en réparation du trouble de jouissance au titre de la violation du règlement de copropriété, au regard du règlement de copropriété et des actes authentiques de vente des 22 et 31 décembre 1956 et du 12 mai 1986, la cour litigieuse est une partie privative appartenant au lot n°1 dont la S.C.I. FORTUNEE est propriétaire.

— il est indéniable que la S.C.I. FORTUNEE est à l’origine desdits travaux puisqu’elle est devenue

propriétaire du lot en 1986 et que la société exploitant le fonds de commerce depuis 1989 a le même gérant que la S.C.I. FORTUNEE.

— M. X ne rapporte pas la preuve que les travaux ont affectés les parties communes, un mur porteur n’étant pas forcément une partie commune.

— l’expert établi que la surface du magasin (comprenant la cour) dans le règlement de copropriété en 1971 est cohérente avec la surface actuelle, ce qui contredit la réalisation de travaux ayant atteint les parties communes et il n’est pas établit que l’accord de l’assemblée générale devait être obtenu, l’action personnelle de M. X ne pouvant se fonder que sur le non respect des règles légales et conventionnelles de copropriété.

— toutefois, concernant le comblement de la porte, celle-ci ne pouvait être condamnée sans le consentement de l’assemblée générale. Il sera fait droit à la demande en démolition des matériaux condamnant la porte menant à la cour privative de la S.C.I. FORTUNEE

— M. X ne rapporte pas la preuve de son trouble de jouissance en sa qualité de copropriétaire.

— sur la demande indemnitaire de la S.C.I. FORTUNEE et l’amende civile, elle n’ apporte pas la preuve que M. X avait connaissance de ces échanges commerciaux et que, par son action en justice, il a eu la volonté de bloquer toute opération foncière ou de porter atteinte à l’exploitation du fonds de commerce. Il n’est pas démontré la faute de M. X au vu de son assignation de 2014, malgré l’antériorité du litige, ni un abus du droit d’ester en justice.

LA COUR

Vu l’appel en date du 05/02/2020 interjeté par M. N-O X, en ce que le tribunal a :

— dit que la servitude de passage établir par l’acte de vente du 31/10/1956 s’est éteinte par le non usage

— déclaré irrecevable la demande en démolition de M. X concernant le toit terrasse couvrant la cour sis au rez-de-chaussée de l’immeuble […]

— débouté M. X de sa demande en démolition de la construction réalisée dans la cour sis au rez-de-chaussée du n°15 de la […]

— débouté M. X de ses demandes indemnitaires

— dit que M. X conserve à sa charge les frais qu’il a exposés en application de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE

— condamné M. X aux deux tiers des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SCP K L M, conformément aux dispositions de l’article 699 Du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30/07/2020, M. N-O X a présenté les demandes suivantes :

'S’entendre infirmer la décision des premiers Juges en ce qu’elle a

- dit que la servitude de passage établie par l’acte de vente du 31/10/1956 s’est éteinte par le non usage;

- déclaré irrecevable la demande en démolition de M. X concernant le toit terrasse couvrant la cour sis au rez- de-chaussée de l’immeuble […]

- débouté M. X de sa demande en démolition de la construction réalisée dans la cour sis au rez-de-chaussée du n°15 de la […]

- débouté M. X de ses demandes indemnitaires

- dit que M. X conserve à sa charge les frais qu’il a exposés en application de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE

- condamné M. X aux deux tiers des dépens comprenant les Rais d’expertise judiciaire dont distraction

au profit de la SCP K L M, conformément aux dispositions de l’article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE et confirmer pour le surplus

Statuant à nouveau

Vu l’article 701 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 25d e la loi de 1965 et le règlement de copropriété du12.02.1971

Vu les dispositions des articles 2240 et 2250 du code civil

Vu les pièces versées aux débats ;

Donner acte au concluant de ce qu’il procédera aux travaux de percement d’une porte dans l’immeuble sis […] et donnant accès à la cour.

Ordonner la démolition :

- du mur condamnant l’accès à la cour par la porte située au fond du couloir du RDC de la copropriété n°15

- du mur édifié en appui de l’immeuble n°13

Privant M. X de l’exercice du droit de passage dont il est titulaire

Condamner la S.C.I. FORTUNEE prise en la personne de son gérant, M. A, à payer à M. X la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi consécutivement à la privation pour M. X de l’exercice de son droit de passage

A titre infiniment subsidiaire Débouter la S.C.I. FORTUNEE de la totalité de ses demandes reconventionnelles, objet de son appel incident

En tout état de cause, Condamner la S.C.I. FORTUNEE prise en la personne de son gérant, M. A, à payer à M I X la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens'.

A l’appui de ses prétentions, M. N-O X soutient notamment que :

— M. X dès l’année 1989 revendiquera le bénéfice de son droit de passage.

— à la suite de différents échanges, M^e C, notaire de la S.C.I. E conviendra de l’existence de ce droit de passage, ce qui constituait tout à la fois la reconnaissance du droit du concluant ce qui purge définitivement la question de la prescription du droit mais aussi la renonciation à opposer le bénéfice de la prescription trentenaire conformément aux dispositions de l’article 2250.

— M. X, propriétaire d’un lot dans la copropriété du 15 rue du TEMPLE en vertu d’un acte notarié en date du 4/12/1997, bénéficie de l’ensemble des droits attachés à sa qualité de copropriétaire.

— le règlement de copropriété désigne la cour comme une partie commune.

- la S.C.I. FORTUNEE a cru possible d’annexer la cour commune située dans le prolongement de son lot et en recouvrant cette cour d’un toit puis en condamnant la porte d’accès par l’intérieur de la cour, comme en témoigne le constat d’huissier dressé le 6 décembre 1996, cela au mépris des règles d’urbanisme et de l’autorisation de la copropriété.

— en 1996, si la porte permettant l’accès à la cour était fermée, on pouvait cependant voir ce qui se trouvait derrière. Depuis 1996, de nouveaux travaux ont été réalisés puisque désormais la porte a été murée.

— sur les demandes formulées au titre des droits tirés du règlement de copropriété du […], le règlement de copropriété en son article 4 prévoit que les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent ou pourront grever l’immeuble

— l’article 5 du règlement prévoit que d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourra être modifié sans le consentement de l’assemblée générale, ce qui est le cas puisque les lots 2, 3 et 4 donnent désormais sur un toit terrasse et non sur une cour.

La toiture est ancrée dans la façade.

— en outre, le mur séparatif entre le magasin et la cour (partie commune par nature) a été supprimé et remplacé sans autorisation par un dispositif dont on n’ignore tout.

— s’agissant de l’extinction de la servitude et le point de départ du délai de prescription, cette servitude de passage était évidemment conditionnée par l’ouverture d’une porte dans l’immeuble n°13.

C’est d’ailleurs cet événement qui devait être à l’origine de la création de la servitude.

Tant que la porte n’a pas été ouverte dans l’immeuble n°13, la servitude de passage n’a pas commencé à exister, et cette décision dépend uniquement de la volonté de M. X seul propriétaire du n° 13 et qui n’est lié par aucun délai, d’ouvrit une porte.

Or, un droit qui n’est pas encore né ne peut donc être affecté par une prescription.

— c’est indiscutablement une obligation conditionnelle qui a été convenue entre les parties, l’usage du futur étant remarqué.

— le vendeur a attribué au propriétaire du n°13 un droit de passage dans la cour du n°15 pour lui permettre d’accéder à sa propriété et non pour « utiliser » la cour.

— la reconnaissance du droit de passage et la renonciation à la prescription ressortent du courrier de

reconnaissance de Maître C suite à lettre recommandée de M. X qui entendait effectuer des travaux de percement de la porte.

La prescription n’a pu commencer à courir, le droit ayant été expressément reconnu.

En outre, cette lettre constitue la renonciation au bénéfice de la prescription, celle-ci pouvant être tacite.

— s’agissant des droits tirés du règlement de copropriété, lorsque M. X a acquis son lot dans l’immeuble du […] en 1997, il était toujours fait référence à l’existence de la cour ce qui permet d’affirmer qu’elle était soit dans sa configuration initiale soit simplement couverte mais toujours accessible.

— les attestations de Mr D ancien syndic de copropriété permettent d’avoir la preuve que ces travaux ont été réalisés par la S.C.I. FORTUNEE puisqu’il précise qu’au temps de son mandat (1984-1993), les travaux de couverture de la cour ont été réalisés mais que l’accès à la cour (bien que couverte) était toujours possible.

— ce qui pose difficulté n’est pas tant que la cour ait été couverte mais plutôt qu’elle ait été annexée.

Si les travaux de couverture ont été réalisés dans les années suivant 1986, il est certain qu’en 1996, l’accès à la cour n’était toujours pas muré.

— M. X qui exerce son action individuelle de copropriétaire justifie de la qualité et de son intérêt à agir.

Il n’est pas justifié par la S.C.I. FORTUNEE d’une perte de chance ou d’un préjudice.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du, la société S.C.I. FORTUNEE a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 706 du Code Civil,

Vu les articles 1382 ancien et 1240 du code civil,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit la servitude revendiquée prescrite et déclaré irrecevable la demande en démolition de la cour sis au rez de chaussée de l’immeuble […],

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la S.C.I. FORTUNEE à faire procéder à ses frais à la démolition de la structure couvrant la porte permettant d’accéder à la Cour située dans le couloir du rez de chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte,

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la S.C.I. FORTUNEE à un tiers des dépens.

En tout état de cause, débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté la S.C.I. FORTUNEE de ses demandes reconventionnelles et d’amende civile, en conséquence, condamner M. X au versement d’une somme de 100.000,00 € à la S.C.I. FORTUNEE au titre du préjudice consécutif à l’engagement d’une procédure abusive, condamner M. X au paiement d’une amende civile de 10.000 €.

Condamner M. X au versement d’une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens'.

A l’appui de ses prétentions, la société S.C.I. FORTUNEE soutient notamment que :

— le droit de passage n’a jamais été utilisé ni revendiqué, pendant plus de 50 ans, de sorte que cette servitude est radicalement prescrite.

— l’action de M. X est poursuivie dans le seul but de nuire, afin de bloquer toute opération foncière pour la S.C.I. FORTUNEE.

— une demande d’autorisation de travaux adressée à la ville de LA ROCHELLE en date du 28 mars 1986, par M. E, précédent propriétaire, portant sur la remise en état de la couverture de la réserve sur cour, par le remplacement de la tôle existante par une terrasse plane avec gravillon comme à ce jour, ce qui démontre que la couverture pré-existait.

— s’agissant de la servitude, la prescription trentenaire est acquise. Le non usage trentenaire entraîne l’extinction définitive de la servitude, quelle que soit la raison à l’origine de la situation.

— l’acte produit par M. X J, en 1956, la possibilité pour le propriétaire du n°13, de réaliser une ouverture pour accéder à l’immeuble du n°15.

Aucune ouverture n’a jamais été réalisée, de sorte que ce droit de passage n’a jamais existé en pratique.

— la prescription trentenaire est donc irrémédiablement acquise, de par le non-usage depuis au moins 59 ans et M. X ne peut solliciter le bénéfice d’un régime sui generis de servitude imprescriptible.

— sur l’interruption de la prescription en 1989, en janvier 1989, le droit revendiqué par M. X était déjà prescrit, puisqu’il n’avait pas été pratiqué depuis au moins 33 ans.

En outre, seul un acte non équivoque de reconnaissance émanant du propriétaire du fonds servant puisse valoir reconnaissance, le courrier du notaire n’ayant pas cette nature et il ne peut être présumé de son pouvoir.

— le gérant de la S.C.I. FORTUNEE n’a jamais envisagé de transiger.

— sur les demandes présentées au titre de l’action en respect des parties communes, la S.C.I. FORTUNEE est propriétaire de la cour située au rez-de-chaussée du n°[…].

M. X ne saurait invoquer une atteinte aux parties communes, dans la mesure où les prétendus travaux seraient intervenus sur une partie privative.

— l’action en qualité de propriétaire de M. X se prescrirait par 10 ans.

Il appartient à M. X de démontrer une atteinte aux parties communes, dans un délai de 10 ans avant assignation, ce qu’il ne fait pas.

La note de M. Z, expert, retient qu’il y aurait un éventuel appui sur une partie commune, ce qui ne constitue pas un empiétement.

— sur la date de travaux que conteste la S.C.I. FORTUNEE, l’attestation de M. D est imprécise puisqu’elle situe les travaux entre 1984 et 1993 sans autre indication.

— des mentions manuscrites ont été ajoutées au constat d’huissier.

— le jugement sera réformé en ce qu’il a été ordonné à la S.C.I. FORTUNEE de faire démolir la structure couvrant la porte dans le couloir du rez de chaussée, dès lorsqu’il n’existe aucune couverture de la porte, qui est toujours présente.

Il est versé aux débats un constat d’huissier en date du 10 juillet 2020 réalisé par Maître F qui démontre l’absence d’une quelconque couverture sur la porte présente au rez-de-chaussée.

— à titre reconventionnel, la volonté de nuire de M. X est soutenue, au regard de ses diverses actions : en 2004, référé contre la S.A.R.L. MAGIC, puis en 2014.

M. X souhaite bloquer toute opération foncière et éventuellement obtenir la destruction partielle de l’immeuble de la S.C.I. FORTUNEE, ce qui ne manquerait pas de compromettre l’exploitation du fonds de commerce.

L’engagement de la procédure est en rapport avec les pourparlers commerciaux de la S.C.I. FORTUNEE avec la société KIKO, un projet de bail commercial ayant été établi pour un loyer annuel de 100.000,00 €. Ca projet n’a pu se concrétiser alors que M. X faisait durer la procédure.

M. X sera donc condamné au paiement d’une somme de 100.000,00 €

correspondant à ce préjudice de perte de chance, une amende civile de 10 000 € étant également sollicitée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son Syndic L’immobilier Rochelais, partie défenderesse régulièrement intimée par remise à personne morale, n’a pas constitué avocat en cause d’appel.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16/09/2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription trentenaire de la servitude de passage :

L’article 691 du code civil dispose que : « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière. »

Aux termes de l’article 688 du code civil, "les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables."

L’article 695 du même code dispose que : 'le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi'.

L’article 701 du même code dispose que : " le propriétaire du fond débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi il ne peut changer l’état es lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent ou elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fond assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser."

L’article 706 du code civil dispose que 'la servitude est éteinte par le non usage pendant 30 ans', à charge pour le propriétaire du fond dominant de démontrer que la servitude a été exercée depuis moins de 30 ans.

En outre, le délai de prescription commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de la servitude.

Enfin, l’article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

L’article 2262 du code civil dispose en outre que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

En l’espèce, il ressort des actes authentiques de vente du 31 octobre 1956 concernant l’immeuble n°[…] et des 22 et 31 décembre 1956 concernant l’immeuble […] qu’une servitude de passage a été consentie conventionnellement dans les termes suivants : ' observation faite que dans l’immeuble situé […], existe une cour, dans laquelle les acquéreurs auront droit de passage avec possibilité d’ouvrir une porte desservant un escalier ; lesdits acquéreurs ayant également droit de passage dans le couloir'

M. X justifie de la publication de l’acte des 22 et 31 décembre 1956 à la conservation des hypothèques le 27 février 1957, ce qui rend la servitude opposable à la société S.C.I. FORTUNEE, cela même si l’acte d’acquisition par la S.C.I. E devenue S.C.I. FORTUNEE du lot n°1 du […] du 12 mai 1986, ne porte pas mention de cette servitude.

S’agissant du point de départ de la prescription, il ressort des termes des actes authentiques que la servitude prenait naissance au jour de l’acte du 31 octobre 1956, l’ouverture ou pas d’une porte sous l’escalier, de la seule volonté du propriétaire du fonds dominant, ne conditionnant pas l’existence de la servitude elle-même, née dès la conclusion de l’acte fondateur.

Il appartient au propriétaire du fonds dominant de prouver qu’il a usé depuis moins de 30 ans de l’assiette de la servitude de passage qu’il revendique, il est établi en l’espèce que l’ouverture de la porte n’a jamais été réalisée par les auteurs de M. X ni par lui-même, alors que le délai trentenaire de non-usage courait à compter du 31 octobre 1956 pour prendre fin le 31 octobre 1986.

Il n’est pas en outre démontré par M. X qu’un usage de la servitude ait débuté postérieurement à cette date de l’accord de la S.C.I. FORTUNEE qui aurait renoncé au bénéfice de la prescription.

Pour ce qui est des courriers de Maître C, notaire, en date des 23 mars et 9 juin 1989 en réponse au courrier de revendication de M. G date du 11 janvier 1989, ils ne constituent en aucun cas des actes de renonciation au bénéfice de la prescription pour non usage, leur auteur n’étant pas en cela le mandataire de la SCI FORTUNEE, et le courrier du 9 juin se bornant à indiquer que 'il est exact que dans l’acte d’achat de vos parents, du 31 octobre 1956, est mentionné, en observation, un droit de passage dans l’immeuble sitiué à LA ROCHELLE, […]. Par ce même courrier, j’indique à la SCI E l’existence de ce droit, ainsi qu’à Maître H', ces échanges intervenant de surcroît postérieurement à l’expiration du délai trentenaire.

Il en résulte que la servitude de passage est éteinte définitivement depuis le 31 octobre 1986 et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X des demandes formées à ce titre.

Sur la prescription de l’action personnelle en qualité de copropriétaire :

Par application des dispositions de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, l’action personnelle d’un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d’une construction effectuée par un autre, en contravention du règlement de copropriété se rattache à l’application du dit article et est donc soumis à la prescription décennale qui court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

M. X, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble sis […], aurait ainsi qualité pour agir, dans la condition de délai décennal, dès lors qu’il démontrerait l’existence de travaux qui contreviendraient au règlement de la copropriété qui stipule dans son article 5 : ' les portes d’entrée des appartements, les fenêtres … et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés même s’ils constituent une « partie privée » sans le consentement de l’assemblée générale'

S’agissant des travaux de couverture de la cour, il convient de retenir que si le règlement de copropriété mentionne au titre des parties communes 'des cours’ sans autre précision, le lot n°1, propriété de la S.C.I. FORTUNEE est ainsi défini au même règlement : 'rez-de-chaussée, un magasin avec […], un arrière magasin (débarras 1 lavabo) une cour wc, local à usage de chaufferie'.

De même, les actes de vente en date des 22 et 31 décembre 1956 dont se prévaut la S.C.I. FORTUNEE décrit ainsi le lot n°1 : 'la pleine propriété exclusive et particulière d’un magasin au rez-de-chaussée avec […], un arrière magasin (avec débarras et lavabo) une cour wc, local à usage de chaufferie."

Il résulte de ces éléments que la cour litigieuse est bien partie privative intégrée au lot n°1.

Si M. X reste fondé à arguer d’une modification d’une partie privative contribuant à l’harmonie de l’immeuble, sous réserve de sa démonstration, il doit être retenu que les travaux de couverture de la cour du lot n°1 ont été entrepris en vertue d’une autorisation de travaux sollicitée par M. E le 28 mars 1986, avec pour objet le remplacement de la tôle existante par une terrasse plane en gravillons.

Si la date exacte de ces travaux n’est pas déterminée, il ressort toutefois du constat d’huissier de justice en date du 6 décembre 1996 que la couverture de la cour était alors réalisée.

Sur ce point, M. X avait donc, lors de son acquisition le 4 décembre 1997, connaissance de l’existence de ce toit terrasse.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la prescription sur ce point de l’action de M. X, faute pour lui d’avoir agi en qualité de propriétaire dans les 10 ans de son

acquisition.

S’agissant des autres travaux d’aménagement du magasin dont la construction d’un mur, ainsi que la fermeture de la porte d’accès, l’expert judiciaire a pu simplement mentionner dans sa note aux parties que 'aucun autre document ne nous permet de déterminer à quelle date les travaux de maçonnerie que nous constatons aujourd’hui ont été réalisés. Nous pouvons simplement indiquer que ces travaux ont été réalisés entre 1986 et 2016" , ce qui est contredit, s’agissant du toit terrasse, par le constat d’huissier versé aux débats. Il ne ressort ni de l’attestation de l’ancien syndic, M. D, ni des autres pièces des débats que ces travaux puissent être précisément datés entre 1991 et 2015.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a estimé non prescrite l’action de M. X au titre des travaux hors toit terrasse.

Sur la demande en démolition et en réparation du trouble de jouissance au titre de la violation du règlement de copropriété :

A la lecture de la note aux parties rédigée par l’expert judiciaire et des pièces versées, il n’est pas démontré que les travaux entrepris dans le magasin aient effectivement affecté ou modifié les parties communes, ni qu’un mur porteur ait été modifié en ayant qualité de partie commune, d’autant qu’il a déjà été retenu que la cour du lot n°1 est privative.

Aucune démonstration en ce sens n’est faite.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la demande non étayée de M. X tendant à la démolition de la construction réalisée dans la cour sis au rez-de-chaussée du n°15 de la […], soit du mur édifié en appui de l’immeuble n°13.

S’agissant de la destruction du mur condamnant l’accès à la cour par la porte située au fond du couloir du RDC de la copropriété n°15, cet accès ne pouvait être comblé sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires par application des dispositions de l’article 5 du règlement de copropriété.

Il n’est pas suffisamment démontré par le constat d’huissier de justice dressé le 8 juillet 2020 par Maître F que l’accès soit effectivement maintenu de part et d’autre de la porte, seul un constat de présence de porte étant dressé à partir des parties communes, sans qu’il soit établi qu’une porte subsisterait à l’intérieur de la cour.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la S.C.I. FORTUNEE à faire procéder à ses frais à la démolition de la structure couvrant la porte.

Sur la demande formée par M. X au titre de son préjudice de jouissance :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté cette demande, dès lors que le droit de passage de M. X s’est éteint et que l’appelant ne justifie pas d’un préjudice né de l’irrespect du règlement de la copropriété.

Sur la demande indemnitaire formée par la S.C.I. FORTUNEE :

La S.C.I. FORTUNEE ne rapporte pas la preuve de la perte de chance qu’elle allègue de n’avoir pu conclure un bail commercial du fait des demandes et du comportement de M. X, d’autant qu’il est retenu qu’elle a procédé à travaux sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, justifiant leur démolition.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté cette demande.

Sur l’abus de procédure :

Il y a lieu de rechercher l’existence d’éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de natures à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce il n’est pas démontré un abus du droit d’ester en justice, ni du droit d’appel, le demandeur n’ayant pas fait dégénérer en abus son droit de soumettre ses prétentions à examen de justice.

La demande de prononcé d’une amende civile formée à ce titre sera en conséquence écartée, par confirmation du jugement rendu.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de deux tiers pour M. N-O X et de un tiers pour la S.C.I. FORTUNEE.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qui concerne les frais de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

DIT que les dépens d’appel seront fixés à la charge de deux tiers pour M. N-O X et de un tiers pour la S.C.I. FORTUNEE, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,