République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 13/01/2022

****

N° de MINUTE :

N° RG 20/00634 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S4B7

Jugement (N° 15/02647)

rendu le 10 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

APPELANTE

La SCI Dextre

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Philippe Lefevre, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La commune d’Hesdin

représentée par son Maire en exercice

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Sophie Olejniczak, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 21 octobre 2021 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : A B

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

C D, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par C D, conseiller en remplacement de Christine Simon-Rossenthal, présidente empêchée et A B, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 octobre 2021

****

Par délibération en date du 16 février 2012, le conseil municipal de la commune d’Hesdin a autorisé son maire à vendre une parcelle de terrain non bâtie cadastrée AD 346, 347, 348 et 349 d’une contenance totale de 907 m², située rue Fariron au prix de 80 euros le m² ainsi qu’à d’autres conditions prévues par ladite délibération.

Par acte sous seing-privé en date du 14 mai 2012, une promesse synallagmatique de vente a été régularisée entre le maire ès qualités de représentant légal de la commune d’Hesdin et la société Amodia, prévoyant une faculté de substitution au profit de l’acquéreur, à charge pour lui de :

- obtenir un permis de construire avant le 30 décembre 2012 ;

- régulariser un bail commercial avec Pôle Emploi dans le mois de l’obtention du permis.

Le compromis prévoyait en outre la réitération de l’acte de vente avant le 15 octobre 2014.

La société Amodia a déposé une demande de permis de construire le 30 avril 2013 qui lui a été accordée le 26 novembre 2013.

Le 10 septembre 2014, la société Amodia a cédé ses droits dans le compromis de vente à la SCI Dextre.

Le 9 octobre 2014, la société Dextre procédait au virement du prix de vente sur le compte de l’étude notariée X et Y. Le lendemain, 10 octobre 2014, Maître X et Maître Y Z le notaire de la SCI Dextre que la commune d’Hesdin n’était plus favorable à la vente.

Par délibération en date du 27 octobre 2014, le conseil municipal de la commune d’Hesdin décide de ne pas réitérer l’acte de vente.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2014, la SCI Dextre a mis la commune d’Hesdin en demeure de réitérer l’acte authentique comme prévu au compromis de vente.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juillet 2015, la SCI Dextre a fait assigner la commune d’Hesdin prise en la personne de son maire aux fins de :

- juger que par délibération en date du 24 février 2012, la commune d’Hesdin s’est engagée à vendre le terrain nu cadastré AD 346, 347, 348 et 349 ;

- dire que le refus de la ville d’hesdin de réitérer par acte authentique le compromis de vente entraîne la mise en oeuvre de la clause pénale ;

- dire que le bénéfice de la clause pénale n’est pas exclusif de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires ;

- condamner la commune d’Hesdin à lui payer les sommes de :

* 7 264 euros au titre de la clause pénale ,

* 777 528 euros à titre de dommages et intérêts ,

* 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a débouté la SCI Dextre de l’ensemble de ses prétentions, débouté la commune d’Hesdin de ses demandes reconventionnelles et condamné la SCI Dextre aux entiers dépens.

La SCI Dextre a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- débouté la SCI Dextre de l’ensemble de ses prétentions,

- condamné la SCI Dextre aux entiers dépens,

et de le confirmer en ce qu’il a débouté la commune d’Hesdin de ses demandes reconventionnelles.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- juger que les conditions suspensives étant stipulées dans l’intérêt exclusif de la SCI Dextre, seule celle-ci pouvait s’en prévaloir ,

- juger que par délibération en date du 24 février 2012, la ville d’Hesdin s’est engagée à vendre le terrain nu cadastré AD 346, 347, 348 et 349,

- juger que le compromis n’était pas conclu sous la condition suspensive d’une régularisation d’un bail avec Pôle Emploi dans le mois de l’obtention du permis de construire,

- juger que le refus par la commune d’Hesdin de réitérer par acte authentique le compromis de vente est fautif et entraîne la mise en oeuvre de la clause pénale,

- juger que le bénéfice de la clause pénale n’est pas exclusif de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires ;

En conséquence,

- condamner la ville d’Hesdin à lui payer la somme de 7 264 euros au titre de la clause pénale,

- condamner la ville d’Hesdin à lui payer la somme de 798 467,64 euros à titre de dommages et intérêts,
Sur l’appel incident de la commune d’Hesdin,

- déclarer mal fondé l’appel incident de la commune d’Hesdin,

- confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la commune d’Hesdin de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

A titre subsidiaire,

- déclarer irrecevable pour absence d’intérêt l’appel incident de la commune d’Hesdin,

- débouter la commune d’Hesdin de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

- condamnner la ville d’Hesdin à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Dextre fait valoir qu’elle pouvait seule se prévaloir de la caducité du contrat de sorte que le tribunal ne pouvait prononcer la caducité de la promesse dès lors qu’elle ne se prévalait pas de cette sanction. En outre, elle expose que le compromis ne précise pas que la condition suspensive tenant à la régularisation d’un bail commercial avec Pôle Emploi devait être régularisée dans le mois d’obtention du permis de construire. Elle précise qu’il s’agit d’une simple obligation mise à sa charge dont la défaillance n’est pas susceptible d’entraîner la caducité du compromis.

De plus, la SCI Dextre fait valoir que la commune d’Hesdin est seule responsable de la défaillance de cette condition en raison de son refus de signer l’acte authentique.

Elle soutient aussi qu’elle a subi une perte de chance d’enrichir son patrimoine qui doit être indemnisée à hauteur de 777 528 euros en retenant une durée de dix-huit ans, naturellement attendue dans une telle opération pour l’implantation de l’organisme Pôle Emploi et à due concurrence de 80

% de la rentabilité nette attendue.

Elle précise aussi que l’appel incident formé par la commune d’Hesdin est irrecevable dans la mesure où elle s’est abstenue de préciser les points sur lesquels elle demandait l’infirmation du jugement, l’ajout postérieur au délai de l’article 909 du code de procédure civile étant irrecevable et alors que l’intimée ne justifie pas d’un intérêt à agir.

Enfin, elle soutient que la commune d’Hesdin ne l’a jamais assignée en résolution judiciaire et qu’elle ne démontre pas que la gravité de son comportement justifie une résolution unilatérale.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2021, la commune d’Hesdin représentée par son maire, sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

- débouté la SCI Dextre de l’ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI Dextre aux entiers dépens,

et son infirmation en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles de la commune d’Hesdin.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

A titre principal,
- acter la résolution unilatérale du compromis de vente par la commune d’Hesdin,

- condamner la SCI Dextre aux entiers frais et dépens,

- condamner la SCI à verser à la commune d’Hesdin la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

- prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente régularisé entre la commune d’Hesdin et la SCI Dextre le 14 mai 2021,

- condamner la SCI Dextre aux entiers frais et dépens,

- condamner la SCI dextre à lui verser la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

- débouter la SCI Dextre de ses demandes indemnitaires,

- réduire le montant de la clause pénale.

La commune d’Hesdin soutient essentiellement que les obligations contractuelles contenues dans le compromis de vente régularisé le 14 mai 2012 ne constituent pas des conditions suspensives à l’appréciation de l’acquéreur. Elle précise que la demande de permis de construire n’a été déposée que le 30 avril 2013 soit après la date fixée contractuellement de sorte que l’acquéreur a manqué à ses obligations contractuelles essentielles à la validité du compromis.

Elle fait valoir qu’au regard des fautes majeures commises par l’acquéreur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, le projet de cession ne pouvait plus se réaliser, l’obligeant ainsi à procéder à la résolution du compromis de vente pour faute grave, cette résolution n’ayant pu être formalisée qu’en octobre 2014 après la mise en place du nouveau conseil municipal.

La commune d’Hesdin précise en outre que la délibération du conseil municipal en date du 31 octobre 2014 s’analyse en une décision de résolution unilatérale du compromis de vente et non comme une décision de retrait de la délibération du 24 février 2012 au sens du droit administratif.

En outre, elle expose que les demandes indemnitaires formées par la SCI Dextre doivent être rejetées en l’absence de preuve d’un préjudice certain et précise qu’en l’absence de bail contracté ni même négocié avec Pôle Emploi, la SCI Dextre ne peut prétendre à être indemnisée au titre de la perte de chance d’enrichir son patrimoine.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 1176 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorque le temps est expiré sans que l’évènement soit arrivé.
L’article 1178 du même code dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il résulte des termes de la promesse synallagmatique de vente régularisée entre la commune d’Hesdin et la société Amodia que la vente est conclue sous condition de la réalisation de plusieurs conditions suspensives, le présent litige portant sur la mise en oeuvre de deux conditions relatives à l’obtention d’un permis de construire et à la régularisation d’un bail commercial ainsi libellées :

' Obtention d’un permis de construire

La présente convention est conclue sous la condition suspensive de:

a) l’obtention par l’ACQUEREUR au plus tard le 30 décembre 2012 d’un permis de construire autorisant la réalisation de:

- Nature: Construction d’un immeuble de bureaux

- nombre de niveaux : 1

- nombre de pièces :

- S.H.O.N: 506 m²

- autres :

b) l’absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l’urbanisme.

L’ACQUEREUR s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 30 mai 2012 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance.

Tout dépassement par l’ACQUEREUR de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré, si le VENDEUR le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le vendeur ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Si la délivrance du permis de construire n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé, faisant l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée ; il en serait de même si le permis faisait l’objet d’une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours.

En toute hypothèse, l’ACQUEREUR resterait personnellement responsable de toutes les taxes fiscales ou parafiscales qui pourraient être rendues exigibles du seul fait de la délivrance de ce permis que la vente se réalise ou non.

La présente condition étant stipulée au bénéfice exclusif de l’ACQUEREUR, ce dernier pourra y renoncer si bon lui semble.

(…)

Régularisation d’un bail commercial

Un bail commercial devra être régularisé dans le mois de l’obtention du permis de construire avec l’organisme POLE EMPLOI.'
Ce contrat comporte en outre une clause intitulée 'Signature de l’acte authentique de vente' qui prévoit que 'D’un commun accord entre les parties, l’acte authentique de vente réitérant les présentes sera reçu par SCP X-F-Y avec la participation de Maître Jean-Louis HAINSSELIN, notaire à […].

Cet acte interviendra au plus tard le 30/12/2012 à 16h.

Cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n’est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes :

DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L’ACQUEREUR

Si le défaut de réalisation incombe à l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra poursuivre la régularisation de la vente et pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera versée par l’acquéreur sans délai.

DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DU VENDEUR

Si le défaut de réalisation incombe au VENDEUR, l’ACQUEREUR pourra poursuivre la réalisation de la vente, réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit. Il pourra également recevoir à titre de clause pénale une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente que LE VENDEUR devra lui verser sans délai. Il est ici précisé que LE VENDEUR ne pourra pas invoquer les dispositions de l’article 1590 du code civil.'

Il n’est pas contesté qu’un permis de construire a été obtenu par la société Amodia le 26 novembre 2013, ce dernier n’ayant fait l’objet d’aucun recours et que par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2014, la société Amodia a cédé ses droits dans le cadre du compromis régularisé avec la commune d’Hesdin à la SCI Dextre, celle-ci lui étant substituée dans le bénéfice du compromis de vente.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2014, la SCI Dextre faisait sommation à la commune d’Hesdin prise en la personne de son maire de régulariser l’acte de vente et le 31 octobre 2014, le conseil municipal de la commune d’Hesdin votait une délibération décidant de ne pas procéder à la vente du terrain objet du compromis.

Lorsque la condition est stipulée dans le seul intérêt de l’une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition; dans le cas contraire, les deux parties peuvent s’en prévaloir.

En l’espèce, alors que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur avant le 30 décembre 2012 est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, force est de constater que celui-ci n’a pas entendu se prévaloir de la défaillance de la condition et a déposé un dossier en vue de l’obtention du permis de construire le 30 avril 2013, ce dernier ayant été accordé par arrêté du Préfet du Pas-de-Calais en date du 26 novembre 2013.

Toutefois, la promesse synallagmatique de vente comporte une autre condition suspensive relative à la régularisation d’un bail commercial avec Pôle Emploi dans le mois suivant l’obtention du permis de construire.

Si la SCI Dextre soutient que cette clause ne constitue pas une condition suspensive mais une simple obligation mise à sa charge, insusceptible d’entraîner la caducité du compromis, force est de constater que cette clause est prévue dans la promesse synallagmatique dans le paragraphe intitulé 'Conditions suspensives', 'Autres conditions suspensives' au même titre que les conditions relatives à l’urbanisme, au droit de préemption, aux droits réels-hypothèques, obtention d’un permis de construire et adaptation de la construction au sol.

Alors que le permis de construire a été accordé à la SCI Dextre par arrêté préfectoral en date du 26 novembre 2013, celle-ci ne justifie pas avoir conclu un bail commercial avec Pôle Emploi dans le délai d’un mois de l’obtention de ce permis de construire.

En outre, cette condition n’est pas stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, comme la promesse synallagmatique le prévoit expressément concernant la condition suspensive à l’obtention d’un permis de construire, mais dans l’intérêt des deux parties, le contrat de vente régularisé entre la société Amodia, acquéreur initial, et la SCI Dextre le 10 septembre 2014 faisant référence à la réalisation d’un projet visant à la construction d’un immeuble de bureau à Hesdin, […] destiné à la location au profit de Pôle Emploi et le versement du prix de vente étant conditionné à la remise du bail consenti par Pôle Emploi.

De plus, il ne résulte pas des échanges de courriels intervenus entre la SCI Dextre et Pôle Emploi entre le mois de juillet et le mois de septembre 2014, produits aux débats par l’appelante, qui ne font état que de simples pourparlers, que le contrat de bail négocié entre les parties n’a pas pu être régularisé en raison du refus de la commune d’Hesdin de réitérer l’acte de vente alors que cette dernière n’a matérialisé son refus de réitérer la vente que dans le cadre de la délibération du conseil municipal en date du 31 octobre 2014.

Ainsi, la condition suspensive relative à la régularisation d’un contrat de bail avec Pôle Emploi dans le mois de l’obtention du permis de construire a défailli en raison de la carence de la SCI Dextre.

En conséquence, alors que la défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives entraîne la caducité de la promesse même si l’acte ne prévoit pas, l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à la régularisation du bail avec Pôle Emploi dans le délai contractuellement prévu, s’agissant du délai d’un mois à compter de l’obtention du permis de construire, ainsi qu’à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, soit le 30 décembre 2012, rend caduque la promesse synallagmatique régularisée le 14 mai 2012 et la SCI Dextre sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la commune d’Hesdin.

La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions, la cour substituant ses motifs à ceux du premier juge.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens exposés en appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;
Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Pour la présidente,