REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 FEVRIER 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15723 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B345P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 15ème – RG n° 11-16-000718

APPELANTES

Madame O… C… U…

Née le […] à PARIS 12ème

[…]

[…]

Madame E… E… U…

Née le […] à Paris 12ème

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Roland SANVITI de la SELEURL ROLAND SANVITI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1709

INTIMEE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP)

SIRET : 552 032 708

Agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Karim BOUANANE (LEGITTIA ) avocat au barreau de PARIS, toque: E1971

INTERVENANTE FORCÉE

Madame X… U…

Née le […] à PARIS 14ème

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Didier BERNHEIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C0990

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame A… dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Régie Immobilière de la Ville de Paris (la Rivp) a consenti le 2 mars 1964 à Monsieur S… U… un contrat de bail d’habitation portant sur un appartement-atelier d’artiste de 3 pièces, local […], sis […] qui s’est poursuivi par avenant avec effet à compter du 1er octobre 1983.

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 1975 la Rivp a consenti à Madame O… U… la location d’une chambre, local 350, également sise […] , laquelle s’est poursuivie par avenant du 5 décembre 1983. Au départ de Madame O… U…, Monsieur S… U… a obtenu le transfert du bail sur la chambre par décision du 29 décembre 1998 à compter du 1er janvier 1999.

Monsieur S… U… étant décédé, le bail s’est poursuivi au profit de sa veuve Madame Y… J…, qui est décédée à son tour le 29 août 2015.

Par courrier en date du 25 janvier 2016,leur fille Madame E… U… a formulé une demande de transfert.

Par assignations en date des 10 aôut, 31 août et 1er septembre 2016, la Rivp a fait citer devant le Tribunal d’instance de Paris 15ème Mesdames E…, X… et O… U… pour qu’il soit statué sur les transferts sollicités et qu’il soit dit qu’aucune des défenderesses ne réunit les conditions pour obtenir le transfert de ces droits de bail et qu’en conséquence obtenir avec exécution provisoire, que la résiliation de ces deux baux par l’effet du décès de Madame Veuve U… soit constatée, voire leur résiliation prononcée, qu’il soit dit que les soeurs U… sont occupantes sans droit ni titre des locaux […] et […], que leur expulsion de corps et de biens soit ordonnée avec suppression du bénéfice du délai légal d’évacuation, qu’elles soient condamnées in solidum à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, majorés de 30% à titre de dommages et intérêts et jusqu’à la restitution des lieux, et une somme de 4.752 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2016 incluse, selon décompte arrêté au 11 juillet 20l6 et une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 28 juin 2017, le Tribunal d’instance de Paris 15ème a constaté la résiliation de plein droit des baux consentis par la Rivp d’une part le 2 mars 1964 portant sur un appartement atelier d’artiste sis […] , et d’autre part le 23 septembre 1975 portant sur une chambre sise à la même adresse et au même étage, à la date du décès de Madame Y… J… veuve U… survenu le 28 août 2015, ordonné l’expulsion de Madame O… U…, et de Madame E… U… et de tout occupant de leur chef, les a condamnées in solidum à payer à la Rivp la somme de 10 246,51 € correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation et charges, terme de mars 2017 inclus avec intérêts de droit à compter du jugement et une indemnité d’occupation mensuelle à compter d’avril 2017 et jusqu’au départ des lieux, le surplus des demandes étant rejetée et Madame E… U… et Madame O… U…, étant condamnées in solidum aux dépens.

La Cour est saisie de l’appel interjeté de ce jugement par Madame E… U… et Madame O… U… à l’encontre de la Rivp, selon déclaration en date du 1er août 2017 et de l’appel provoqué formé par la Rivp selon assignation délivrée le 3 novembre 2017 par dépôt en l’étude d’huissier à l’encontre de Madame X… U….

Au dispositif de leurs dernières conclusions d’appel n°3 notifiées par la voie électronique le 26 juillet 2018, Madame E… U… et Madame O… U…, sollicitent de la Cour, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Reçoive Madame E… U… et Madame O… U… en leur appel et les déclare bien fondées ;

— Dise qu’il convient de faire application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 à leur profit comme ayant toujours vécu dans l’appartement familial […] ;

— Dise qu’en raison de la pathologie dont était atteinte Madame Y… J… veuve U…, elles se sont relayées auprès d’elle dans cet appartement familial, […] ,

— Dise qu’elles sont parfaitement fondées à solliciter la continuation de ce bail ;

— Leur donne acte de ce qu’elles s’engagent à apurer dans les plus brefs délais l’arriéré des loyers actuellement dus à la Rivp ;

— Condamne la Rivp à leur verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la Rivp en tous les dépens.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimé comportant appel provoqué notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2019, la Rivp sollicite de la Cour, au visa des articles 724, 870, 873, 1017, 1240, 1728 et 1730 du Code civil, 5 de la loi du 1er septembre 1948, 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L.353-15-1, L.441-l, L.44l-2, L.442-6, R 441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, L.2511-20 du Code général des collectivités territoriales, L.412-l du Code des procédures civiles d’exécution, qu’elle :

— Confirme le jugement entrepris en date du 28 juin 2017 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le maintien du délai de deux mois laissé aux consorts U… à compter du commandement de quitter les lieux et l’indemnité d’occupation ;

— Infirme le jugement de ces chefs ;

et statuant de nouveau,

— Supprime le bénéfice au profit de Madame E… U… et Madame O… U… du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

— Condamne in solidum Madame E… U… Madame O… U…, et Madame X… U… à payer à la Rivp à compter du décès de Madame Y… J… venve U…, des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Madame Y… J… venve Righetti les réglait au titre des baux sur l’atelier d’artiste et sur la chambre y attenante, outre une majoration de cette indemnité de 30 % à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Ajoutant au jugement entrepris en date du 28 juin 2017,

— Condamne in solidum Madame E… U… Madame O… U…, et Madame X… U… à payer à la Rivp la somme de 29.222,10 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de novembre 2019 incluse, selon décompte arrêté au 2 décembre 2019 ;

— Déboute Madame E… U… Madame O… U…, et Madame X… U… de toutes leurs demandes ;

— Condamne in solidum Madame E… U… Madame O… U…, et Madame X… U… à payer à la Rivp la somme de 2.800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses conclusions d’intimée sur appel provoqué notifiées par la voie électronique le 2 novembre 2018, Madame X… U… sollicite de la Cour qu’elle :

— Déboute la Rivp de son appel provoqué ;

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Condamne la Rivp aux dépens ;

— Condamne la Rivp à payer à Madame X… U… la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la résiliation du bail portant sur l’appartement en date du 2 mars 1964

S’agissant de la loi applicable au contrat

Les parties s’opposent sur la loi applicable à ce bail consenti pour une période de trois mois renouvelable, Madame E… U… et Madame O… U…, revendiquant l’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Madame X… U… sollicitant la confirmation du jugement ayant fait application de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948. La Rivp, qui a engagé son assignation sur le fondement de l’article 14, a placé son argumentation d’appel à titre principal sur celui de l’article 5 et à titre subsidiaire sur les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 en soutenant que les filles de la locataires ne remplissaient aucune des conditions exigées par ces articles.

Sur ce, le bail de l’appartement, décrit en 1964 comme comportant un atelier, deux chambres, une cuisine et un water closet, puis à l’avenant de renouvellement du 1er octobre 1983 comme un trois pièces, n’a pas été loué en tant qu’atelier d’artiste ou local à usage mixte mais comme 'locaux d’habitation’ pour 'les occuper bourgeoisement'. Par ailleurs, contrairement à ce qu’a soutenu la Rivp devant le premier juge, qui l’a suivi en son argumentation, rien n’indique que ce bail d’habitation relève exclusivement de la loi du 1er septembre 1948.

En effet, le contrat de bail porte non pas sur 'immeuble de droit commun', cette mention étant rayée, mais sur une résidence soumise au régime d’un 'immeuble à loyer moyen (ILM)' et au visa des articles 32 et suivants de la loi du 13 juillet 1928 modifiée, le prix du bail étant calculé à la surface corrigée 'en conformité avec les dispositions de l’article 214 du Code de l’urbanisme'.

Par l’unique avenant du 1er octobre 1983, le bailleur a tiré les conséquences de l’abrogation de la loi du 13 juillet 1928 et il a informé le preneur que son bail était désormais soumis aux dispositions du décret du 24 décembre 1969 pour l’application du supplément de loyer, et que le prix par décompte de surface corrigée devenait celui de l’article L.442-1 du Code de la construction et de l’habitation affecté d’une indexation. Il en résulte que le bail de Madame Y… J… veuve U… était soumis à la réglementation des habitations à loyer modéré au moment de son décès.

Dès lors, ce n’est pas le principe de la continuation du bail qui s’applique au décès du locataire ou l’ouverture d’un droit au maintien dans les lieux pour certains bénéficiaires, au sens de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, mais celui du transfert conditionnel du droit de bail au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le revendiquent Madame E… U… et Madame O… U….

S’agissant des conditions du transfert

L’article 14, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, dispose notamment que 'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 'A défaut…, le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence'

Il incombe à celui qui revendique le bénéfice du transfert du bail de justifier qu’il en remplit les conditions à la date du décès.

En l’espèce, Madame E… U… et Madame O… U…, se bornent à affirmer qu’elles ont vécu dans les années précédant son décès auprès de leur mère, […] , tout en louant une chambre dans l’immeuble […] pour s’y reposer, les oeuvres de leur père ayant été entreposées dans une des chambres.

Force est de constater néanmoins qu’aucune d’elles ne verse de documents officiels, impositions, salaires, factures, attestation de témoins propres à démontrer qu’elles vivaient effectivement à titre principal chez leur mère. Ainsi que le souligne la Rivp, les bordereaux de Rsa de Madame E… U… antérieurs au décès lui sont adressés au […] , chez sa soeur Madame O… U… et non pas chez sa mère. D’ailleurs, les appelantes ne les produisent plus devant la Cour, ces pièces étant versées par le bailleur.

Sans qu’il soit besoin d’examiner les argumentations complémentaires de la Rivp, la demande de transfert du bail de l’appartement en raison du décès sera rejetée, la condition de cohabitation au sens de l’article 14 susvisé n’étant remplie par aucune de ses deux filles. Il en découle que le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 28 août 2015.

Sur la résiliation de la location de la chambre du 23 septembre 1975

En application des dispositions de l’article 954, alinéa 2, du Code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, Madame E… U… et Madame O… U… se sont bornées à solliciter, dans le dispositif de leurs écritures, la continuation du bail de l’appartement familial, […] , sans viser celui de la chambre occupée au titre d’un autre bail. D’ailleurs la seule demande de transfert antérieure à l’assignation n’avait été formulée que par E… U… et pour le seul appartement atelier.

Il en découle que la Cour n’est pas saisie de demande de transfert concernant le bail de la chambre. Le jugement sera donc confirmé, ainsi que le sollicite la Rivp, en ce qu’il a constaté la résiliation de ce bail au 28 août 2015, mais par substitution de motif, la résiliation s’opérant en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Au soutien de son appel incident la Rivp revendique, outre l’expulsion, la suppression du délai légal d’évacuation des lieux qui bénéficie aux occupants de bonne foi, laquelle ferait défaut ici, en raison de l’urgence qu’il y a à attribuer le logement de nouveau conformément à la réglementation applicable.

Madame E… U… et Madame O… U… n’ont pas répliqué de ce chef.

Les appelantes, qui se sont maintenues dans les lieux au titre de leur revendication de transfert du bail seront expulsées de corps et de biens, le jugement étant confirmé. Il sera confirmé également en ce qu’il a rejeté la demande de la Rivp tendant à la suppression du délai prévu par les articles L.411-1 et L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Cependant, la voie de fait permettant au juge d’appliquer cette mesure n’étant citée à l’article L 412-1 susdit, qu’à titre d’exemple de cas d’ouverture, la Cour considère que le délai de fait écoulé depuis la décision déférée et l’absence d’avancée des opérations successorales au jour des débats rend nécessaire désormais la suppression du délai légal d’évacuation pour l’avenir.

Il sera fait droit à la demande de la Rivp de ce chef dirigée exclusivement contre Madame E… U… et Madame O… U….

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le propriétaire d’un logement est recevable et fondé à demander à l’occupant sans droit ni titre de ce bien le paiement d’une indemnité d’occupation destinée à l’indemniser à la fois de l’indisponibilité de son bien, de l’usure qu’il subit et de la perte de loyers.

La Rivp sollicite l’augmentation du montant de l’indemnité d’occupation dans les termes de sa demande devant le Tribunal d’instance.

C’est à bon droit néanmoins que le premier juge a fixé au motif de sa décision cette indemnité au prix du loyer plus charges et taxes qui seraient normalement appelés si Madame Y… J… veuve U… avait survécu. Il est observé que s’il en a tiré les conséquences sur la liquidation de cette indemnité au dispositif de son jugement il a omis d’en fixer la valeur pour l’avenir. Cette fixation sera accordée à l’arrêt à intervenir.

Sur l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Madame E… U… et Madame O… U…, à payer cette indemnité, en qualité d’occupantes des logements litigieux et s’y domiciliant comme telles à leurs dernières conclusions. Ayant revendiqué le transfert du bail au titre d’une occupation antérieure au décès, il est justifié que le paiement dû débute au mois de septembre 2015.

Au titre de son appel provoqué, la Rivp réclame la condamnation au même paiement de Madame X… U… également en soutenant qu’elle a contribué fautivement à l’indisponibilité du logement :

— en s’opposant au transfert du bail tout en sollicitant un délai d’évacuation,

— en sollicitant ensuite le transfert pour elle-même sachant qu’elle n’en remplissait pas les conditions,

— en ne justifiant d’aucune démarche pour libérer le logement alors qu’en sa qualité d’héritière elle se trouve tenue de l’obligation de restitution des lieux précédemment loués par la défunte, son argumentation fondée sur son incapacité à accéder aux locaux en raison de l’opposition de ses soeurs qui en ont changé les serrures n’étant pas démontrée.

En faveur de la confirmation et du rejet de la demande de condamnation à son égard Madame X… U… se borne à exposer qu’elle n’occupe pas le logement et n’en détient pas les clés ; elle entend le prouver par la production de deux attestations de témoins, Monsieur F… exposant que les clés à elle confiées par son père n’ouvraient plus le verrou le 20 février 2015, en raison de son changement, et le recteur W… rapportant que Madame O… U… avait refusé de leur ouvrir la porte le 22 avril 2016 lors de sa tentative de médiation à la requête de Madame X… U….

Sur ce, le bail étant résilié, il n’est pas tombé dans la succession, qui ne concerne que les meubles et effets s’y trouvant du chef des locataires défunts. L’acte de notoriété produit fait la preuve de la qualité héréditaire des trois soeurs U…. Il leur appartient en conséquence d’opérer la restitution des lieux vides à son propriétaire, dernière option qu’a sollicitée la Rivp dans son courrier du 30 septembre 2015 adressée à la fratrie en réponse à l’annonce du décès.

Au vu des pièces fournies par les parties, il apparaît que Madame X… U… n’a pas confié ces meubles et oeuvres de leurs parents à ses soeurs mais au contraire qu’elle s’est opposée au transfert du bail à l’une ou l’autre pour ne pas leur en confier la garde.

Par courrier du 21 février 2016 et courriel du 22 avril 2016, elle a, non pas revendiqué le bail, mais sollicité du bailleur des délais pour finaliser l’inventaire des 2000 oeuvres d’art se trouvant dans l’appartement, rappelant à chaque fois que les loyers impayés seraient réglés par l’indivision.

Au jour des débats devant la Cour, elle n’indique pas que le notaire ait procédé à l’inventaire pour confirmer le sien et permettre le transfert des meubles et elle ne contredit pas ses soeurs qui soutiennent que les oeuvres sont toujours dans l’atelier et la chambre attenante et que le partage successoral n’a pas eu lieu. A défaut d’action concrète de sa part, Madame X… U… se trouve redevable des indemnités d’occupation, comme ses soeurs, à compter du mois de septembre 2015. Elle sera condamnée in solidum au paiement, le jugement étant infirmé.

Sur la demande principale en paiement et son actualisation vu l’évolution du litige

La Rivp sollicite la condamnation de Madame E… U…, Madame O… U…, et Madame X… U… à lui payer la somme de 29.222,70 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de novembre 2019 incluse, selon décompte arrêté au 2 décembre 2019.

Cette demande sera accueillie à titre de liquidation de la créance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’allouer à la Rivp une indemnité de procédure d’appel de 2.800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux frais de procédure étant confirmées. Madame E… U… et Madame O… U…, qui succombent en leur appel seront condamnées in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Paris 15ème en date du 28 juin 2017 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la Régie Immobilière de la Ville de Paris de sa demande en paiement d’indemnité d’occupation à l’égard de Madame X… U… et sur le quantum de l’indemnité d’occupation ;

Statuant de nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE Madame X… U… in solidum avec Madame E… U… et Madame O… U… à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris une indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2015 et jusqu’à la reprise des lieux ;

Y ajoutant

FIXE l’indemnité d’occupation due chaque mois à la Rivp et jusqu’à la libération des lieux à un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges tels qu’ils auraient été dus par la locataire défunte si les baux s’étaient poursuivis ;

Statuant de nouveau sur le quantum, vu l’évolution du litige,

CONDAMNE in solidum Madame E… U…, Madame O… U… et Madame X… U… à payer à la Rivp la somme de 29.222,70 euros au titre des indemnités d’occupation liquidées pour la période de septembre 2015 à novembre 2019 ;

SUPPRIME concernant l’exécution de la présente décision à l’égard de Madame E… U… et Madame O… U… le bénéfice du délai d’évacuation prévu aux articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Madame E… U… Madame O… U…, et Madame X… U… à verser à la Régie Immobilière de la Ville de Paris la somme de 2.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame E… U… et Madame O… U… aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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