5^e Chambre

ARRÊT N°-277

R.G : 14/09659

M^me B C épouse X

C/

M. D Z

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JUILLET 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2017

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Juillet 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame B C épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Dorothée CALONNE- DU TEILLEUL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉ :

Monsieur D Z

né le XXX à XXX

RESIDENCE DE LA TOUR D’XXX

22000 SAINT-BRIEUC/FRANCE

Représenté par M^e Emmanuel LECLER de la SELARL JURIS’ARMOR, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Natacha BERNARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

*******************

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 27 octobre 2014 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc, qui a :

• condamné M^me B C-X à payer à M. D Z la somme de 1.374,41 € hors taxes, à laquelle il convient d’ajouter la TVA au taux de 7% pour les frais de réfection de peinture et tapisseries ;

• condamné M. D Z à payer à M^me B C-X la somme de 68,43 € du coût de la sommation à assister à l’état des lieux de sortie ;

• débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

• condamné M^me B C-X aux entiers dépens de la présente instance ;

Vu les dernières conclusions, en date du 27 mai 2015, de M^me B C épouse X, appelante, tendant à :

• réformer le jugement dont appel ;

• prononcer la nullité du bail signé le 1^er juillet 2007 pour dol ;

• en conséquence, condamner M. Z à payer à M^me X une diminution du loyer à hauteur de 40 % sur 60 mois de location soit une somme de 19.440 € et subsidiairement à compter du 30 juin 2010, date du renouvellement du bail jusqu’à la sortie des lieux : 30 juin 2012, soit la somme de 7.776 € ;

• condamner M. Z à verser à M^me X la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance pendant le ravalement ;

• condamner M. Z au remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 1.080 € ;

condamner M. Z à rembourser à M^me X la somme de 68,43 € au titre des frais de

• sommation de la SCP L M N, prélevée sur le montant de la caution ; débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes ;

•

• le condamner au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions, en date du 17 juillet 2015, de M. D Z, intimé, tendant à :

• voir rejeter l’appel interjeté par M^me X à l’encontre du jugement rendu le 27 octobre 2014 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc ;

réformant le jugement entrepris :

• condamner M^me X à verser à M. Z la somme de 1.616,32 € au titre des travaux de remise en état ;

• condamner M^me X à payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

• confirmer pour le surplus le jugement entrepris ;

y ajoutant :

• condamner M^me X à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mars 2017 ;

Sur quoi, la cour

Par acte sous seing privé du 16 mai 2007, M. D Z a consenti à M^me B C épouse X et à M. J K un bail d’habitation sur un appartement situé 2 rue Massignon, résidence de la Tour d’Armor à Saint-Brieuc (Côtes d’Armor), moyennant mensuellement un loyer de 540 € et une provision sur charges de 100 €.

Un état des lieux d’entrée, non daté, a été signé entre les parties.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 12 juillet 2012 par constat d’huissier, en présence de M^me B X qui avait quitté les lieux le 1^er juillet 2012.

Par déclaration au greffe, datée du 27 septembre 2013, reçue le 30 septembre 2013, M. D Z a fait citer devant le tribunal d’instance de Saint-Brieuc M^me B C épouse X afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.360,32 € au principal au titre des travaux de réfection de l’appartement suite à son départ, du loyer de juillet 2012, des charges de copropriété pour ce même mois et le timbre fiscal, outre 150 € de dommages et intérêts.

Par le jugement déféré, le tribunal a relevé, tout d’abord, que M^me X ne produisait aucun élément probant qui permettrait de vérifier que la performance énergétique du bien loué ait été un élément déterminant dans son choix de signer le bail et qui aurait pu éventuellement la dissuader de contracter le bail. Dès lors, il a rejeté la demande en nullité du contrat de bail et celles consécutives de révision du prix du loyer et de remboursement de la somme de 19.440 €. Le premier juge l’a débouté ensuite, faute de lien de causalité existant entre les travaux de ravalement des façades de la tour et le préjudice décrit par M^me X qui demandait paiement de la somme de 5.000 € pour préjudice de jouissance. Par ailleurs, le tribunal a fait droit en partie à la demande en remboursement des travaux de remise en état formé par M. Z à hauteur de 1.374,41 € après examen des états des lieux d’entrée et de sortie. En outre, le tribunal a débouté M. Z de sa demande en paiement du loyer et des charges relatifs au mois de juillet 2012, M^me X n’étant pas la seule et unique responsable de l’impossibilité de louer les lieux dès son départ en juillet 2012. Enfin, sur la demande de remboursement de la caution et de la sommation de présence à l’état des lieux de sortie, le tribunal a considéré qu’en formulant la demande de remboursement des frais d’huissier imputés sur la caution, M^me X avouait indirectement avoir été remboursée du dépôt de garantie et le premier juge a rejeté ainsi cette demande. S’agissant des frais d’huissier, le tribunal a considéré que ces frais, engagés à la seule initiative de M. Z, devaient donc rester à sa charge et qu’il convenait dès lors de le condamner à les rembourser à M^me X.

1. M^me B C épouse X reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande de nullité du bail et sa demande de diminution du loyer alors que M. D Z n’a pas respecté les dispositions de l’article 3 ' 1 de la loi de 1989 qui exige la remise au locataire d’un diagnostic de performance énergétique lors de la signature ou le renouvellement du contrat de location. Elle considère qu’à tout le moins, ce diagnostic aurait dû lui être remis le 30 juin 2010 lors du renouvellement du bail. Elle explique que l’appartement était mal isolé, la température intérieure étant l’hiver de 12 à 16° et l’été à plus de 40°. Elle souligne que les fenêtres étaient d’origine alors que les autres appartements de la tour bénéficiaient de fenêtres à double vitrage et de volets roulants. Elle sollicite la nullité du bail pour dol dans la mesure où souffrant d’une maladie auto-immune, elle n’aurait pas contracté le bail si elle avait eu connaissance du diagnostic de performance énergétique.

M. D Z répond que le diagnostic de performance énergétique n’est devenu obligatoire que le 1^er juillet 2007 et que le bail a été signé antérieurement le 16 mai 2007. Il en déduit qu’il n’avait pas à fournir ce diagnostic. Il rappelle que l’immeuble était chauffé par le sol et que personne ne s’est plaint d’une température insuffisante en hiver. Il considère que l’annulation devait être demandée en justice avant le 16 mai 2012 compte-tenu de la prescription quinquennale. Il conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point.

En ce qui concerne la prescription, en vertu de l’article 1304 alinéa 2 devenu 1144 du code civil, le délai de l’action en nullité d’un contrat ne court, en cas de dol que du jour où il a été découvert. Le dol est invoqué au titre de la non remise du diagnostic de performance énergétique et la locataire considère que celui-ci, qui ne lui a jamais été remis, devait l’être au plus tard au 30 juin 2010. Cette demande, qui a donné lieu à un jugement en date du 27 octobre 2014, n’était donc pas prescrite, le délai de prescription étant de cinq ans conformément à l’article 2224 du code civil.

Aux termes de l’article 3 ' 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1^er juillet 2007 un diagnostic de performance énergétique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 5 I. du décret nº 2008 ' 461 du 15 mai 2008 a précisé que, pour l’application du texte précité, par renouvellement de location, on entendait le premier renouvellement de location. Il s’en déduit que M. D Z aurait dû fournir un diagnostic de performance énergétique non pas lors de la signature du bail survenue antérieurement au 1^er juillet 2007 mais lors du premier renouvellement le 30 juin 2010. Cependant, comme l’a rappelé le premier juge, un tel manquement n’est sanctionné par aucun texte.

Enfin, aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016 ' 131 du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la conventions lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

M^me B C épouse X n’invoque aucune manoeuvre étant précisé que la fourniture du diagnostic de performance énergétique n’était pas encore obligatoire lors de la signature du bail et que son absence de remise lors du renouvellement du bail ne peut être considérée comme une manoeuvre dolosive. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en nullité du contrat de bail et celles consécutives en révision du prix du loyer et en remboursement d’un trop perçu.

2. M^me B C épouse X reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant le ravalement de l’immeuble. Elle explique qu’elle n’a pas été informée par son bailleur du projet de ravalement dont la durée a été de dix mois. Elle rappelle que les autres locataires ont des volets roulants et un double vitrage et n’ont pas subi le même préjudice. Elle ajoute que ces travaux ont eu une répercussion sur sa santé (nausées, emphysème) et sur la santé de sa fille A (laryngites et asthme). Elle souligne que le bailleur doit fournir à son locataire un logement décent qui préserve la sécurité physique et la santé des occupants.

M. D Z répond que M^me B C épouse X n’apporte pas la preuve d’un préjudice, les travaux de ravalement ayant été effectués façade après façade (Nord, Est, Sud, Ouest) à l’aide d’un échafaudage de type ascenseur qui limitait les inconvénients pour les occupants.

D’abord, aux termes des stipulations du bail, le preneur est tenu de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués, y compris les parties communes, et de souffrir, sans indemnité, de tous ces travaux.

Ensuite, M^me B C épouse X n’apporte ni la preuve de la réalité du préjudice eu égard aux modalités d’exécution des travaux réalisés, ni la preuve d’un lien de causalité entre de tels travaux et les maladies dont sa fille et elle souffrent, étant précisé qu’un compte-rendu, en date du 3 octobre 2013, de consultation relative à l’asthme de A X indique comme facteurs environnementaux la natation et non pas les conditions de vie dont elle a pu souffrir antérieurement.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande relative à un préjudice de jouissance.

3. Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 24 mars 2014, l’huissier de justice avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de l’état des lieux auquel il va procéder. Le recours direct à une sommation par huissier d’assister à un tel constat d’état des lieux est un acte superfétatoire dont le coût ne saurait être mis à la charge du locataire qui n’a pas réclamé cet état des lieux par huissier de justice. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. D Z à rembourser à M^me B C épouse X le coût de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie.

4. M^me B C épouse X reproche au premier juge d’avoir fait droit en partie à la demande de réparations locatives revendiquée par le bailleur, à savoir les frais de peinture des deux chambres et du couloir. Elle précise que M. D Z réclame le montant d’un devis de peinture (2521,34 €) ainsi que des frais d’huissier (174,98 €), en faisant déduction de la caution (1080 €). Elle souligne qu’elle a fait un usage normal des lieux, que des traces de cheville étaient préexistantes et que les frises se sont décollées sans son intervention. Elle relate qu’elle a rebouché 187 trous de chevilles, poncé et repeint sept portes. Elle précise qu’elle a fait ces travaux à la demande de M. D Z, qui n’a ensuite pas tenu parole. Elle sollicite le rejet de la demande de M. D Z, de plus non justifiée par une facture, et sa condamnation à lui rembourser le montant de la caution.

M. D Z répond que les travaux de remise en état sont justifiés par l’état des lieux de sortie. Il sollicite la somme de 1616,32 €.

La cour relève que M. D Z n’effectue aucun décompte dans ses dernières conclusions et n’en produit aucun dans ses pièces.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire et le bailleur n’est donc pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives en produisant une facture.

Le premier juge a justement relevé que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permettait de mettre à la charge de la locataire la réfection des peintures des murs du couloir et de deux chambres pour un montant de 1374,41 €. Par contre, M. D Z ne prétend pas et ne justifie pas avoir remboursé le dépôt de garantie (1080 €) qu’il convient de déduire du montant des réparations locatives . En conséquence, le jugement déféré sera réformé, le montant de la condamnation de M^me B C épouse X étant réduite à la somme de 294,41 € ttc.

5. La résistance abusive de M^me B C épouse X n’est alors aucunement démontrée. La demande formée à ce titre à son encontre sera rejetée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des réparations locatives ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M^me B C épouse X à payer à M. D Z la somme de 294,41 € ttc au titre des réparations locatives ;

Condamne M. D Z aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,