5^e Chambre

ARRÊT N°- 341

R.G : 15/02438

M. B X

M^me I-J A épouse X

C/

Melle C Z

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur :Madame I-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Juin 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Octobre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à LONGWY

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame I-J A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Mademoiselle C Z

née le […] à NOYON

Le Marais

[…]

Représentée par M^e L M-N, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/004638 du 29/05/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 26 février 2015 par le tribunal d’instance de Rennes, qui a :

• condamné solidairement M. et M^me B X à payer à M^me C Z la somme de 9.750 € à titre de dommages et intérêts ;

• rejeté toutes conclusions plus amples ou contraires ;

• condamné solidairement M. et M^me B X à payer à M^me C Z la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

• condamné M. et M^me B X aux dépens ;

• ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Vu les dernières conclusions, en date du 4 septembre 2015, de M. B X et M^me I-J A épouse X, appelants, tendant à :

• confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance le 26 février 2015 en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande d’indemnité au titre d’un préjudice moral ;

• confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance le 26 février 2015 en ce qu’il a débouté

• M^me Z de sa demande de remboursement de la taxe d’habitation 2012 ; infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance le 26 février 2015 en ce qu’il a considéré le logement loué comme indécent ;

• infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance le 26 février 2015 en ce qu’il a condamné les époux X à verser à M^me Z une somme de 9.750 € à titre de dommages-intérêts en réparation d’un trouble de jouissance ;

en conséquence et statuant de nouveau :

• constater que l’appartement litigieux respecte les critères de décence tels qu’ils sont définis par le décret du 30 janvier 2002 ;

• constater qu’au cours de travaux de la salle de bains les époux X ont mis à la disposition de M^me Z une pièce jouxtant son appartement, d’une surface de 12 m² et comprenant une douche, un lavabo et une fenêtre ;

• débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• dire et juger qu’en conséquence, la locataire n’a pu subir aucun trouble de jouissance ;

• dire et juger qu’aucun dommages-intérêts ne saurait être alloué à M^me Z et plus généralement débouter cette dernière de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

• ordonner la restitution des sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire, avec intérêt au taux légal ;

• condamner M^me Z à verser aux époux X une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner M^me Z aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire :

• réduire à de plus justes proportions l’indemnité allouée à M^me Z au titre du trouble de jouissance ;

• débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• condamner M^me Z à verser aux époux X une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner M^me Z aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions, en date du 4 mai 2017, de M^me C Z, intimée, tendant à :

• confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

y ajoutant :

• condamner les époux X à verser à Maître L M-N la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

• condamner les mêmes aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 mai 2017 ;

Sur quoi, la cour

M. B X et M^me A épouse X, par l’intermédiaire de la société SOCIM, ont consenti le 1^er juin 2009 un bail à M^me C Z et lui ont donné en location un appartement de type Tl situé 30, Quai Saint-Cast à Rennes à compter du 2 juin 2009, moyennant un loyer mensuel de 350 € outre les charges.

Lors de 1'état des lieux d’entrée dressé par un préposé de la société SOCIM, M^me Z a fait état de fortes remontées d’odeur d’eau et de matières diverses par la douche et l’évier de la cuisine. Des devis ont été établis et les travaux ont débuté courant mars 2010. La douche a été entièrement retirée à cette occasion et il a alors été décidé d’installer une cabine de douche dans une pièce attenante à l’appartement de M^me Z.

A compter du mois de janvier 2011, M^me C Z a adressé

plusieurs courriers à la société SOCIM dans lesquels elle lui a signalé la récurrence des problèmes rencontrés dans l’appartement et a attiré son attention sur l’absence de décence de son logement.

M^me Z a contacté la Caisse d’A1locations Familiales pour l’informer de la non-décence de son local d’habitation. L’ADIL 35 a alors mandaté la société Impact pour effectuer un contrôle de décence du logement. Celle-ci a établi le 12 décembre 2011 une attestation de conformité aux règles de décence du logement dans laquelle il est fait état de plusieurs manquements.

L’ADIL 35 a communiqué les conclusions de la société Impact à la société SOCIM, laquelle a indiqué que l’appartement serait remis aux normes sollicitées. Pour autant, les travaux n’ont pas été effectués.

Par assignation en date du 4 avril 2012, M^me C Z a fait appeler à comparaître M. B X et M^me I-J X-A devant le tribunal d’instance de Rennes aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 8.250 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait de la délivrance d’un logement non décent, de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la délivrance d’un logement non décent et de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M^me C Z a quitté les lieux le 30 août 2012. Le logement n’a pas été reloué.

Parallèlement, les époux X ont fait assigner le 24 avril 2012 le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes à l’effet de voir enjoindre au syndic d’interroger l’assemblée générale en vue d’une autorisation à exécuter les travaux pour traiter la cause des désordres, en ce compris les interventions sur les parties communes. Par acte du 14 juin 2012, les époux X ont également fait assigner la société Pacifica, leur compagnie d’assurance. Le 9 juillet 2012, le syndicat de copropriété a fait assigner la compagnie Axa, assureur de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 23 août 2012, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné M. H G pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 15 juin 2014.

Par le jugement déféré, le tribunal a rejeté la jonction des deux procédures. Par ailleurs, il a estimé que tant le rapport de la société Impact que la note n°1 rédigée par M. G sont opposables aux parties, ayant été versés au débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. En outre, il a considéré que les bailleurs n’ont pas assuré à la locataire la jouissance paisible du local d’habitation qu’elle occupait, de sorte qu’il ne peut être contesté que M^me Z a subi un véritable préjudice. Le premier juge a alors condamné les époux X solidairement à lui payer la somme de 9.750 € à titre de dommages et intérêts. Il a débouté cependant M^me Z de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral et de sa demande de remboursement de la taxe d’habitation pour l’année 2012, cette dernière ne rapportant pas la preuve de ses allégations.

Sur le caractère non décent du logement :

Si des organismes agréés par les caisses d’allocations familiales effectuent des constats à la demande de celles-ci et considèrent que certains logements qu’ils visitent ne sont pas décents au regard des dispositions du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, il n’en demeure pas moins que les propriétaires des lieux peuvent contester les constats faits hors de leur présence et peuvent soutenir que les critères de non décence retenus ne leur soient pas imputables ou sont insuffisants pour voir déclarer le logement loué non décent.

Aux termes de l’article 20 ' 1 de la loi nº 89 ' 462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 exigeant la mise à disposition d’un logement décent, d’abord, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, ensuite, à défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et, enfin, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, le rapport effectué par la société Impact à la demande de M^me Z a conclu à la non décence du logement, hors la présence des bailleurs et sans faire mention de la pièce attenante au logement mise à la disposition de la locataire pour pallier l’absence de salle de bain dans l’appartement.

Un tel constat n’est pas suffisant pour faire d’un logement un logement non décent.

Concernant la ventilation de l’appartement, si les bailleurs ne contestent pas que la salle de bain d’origine ne comprenait pas d’aération, ils indiquent une fois encore que le rapport de la société Impact ne tient pas compte de la pièce attenante à l’appartement comprenant une salle de bains fonctionnelle ainsi qu’une fenêtre permettant de renouveler l’air, en plus des trois fenêtres dont est pourvu l’appartement qui apparaissent suffisant pour aérer le bien loué.

La locataire affirme que les trois grandes fenêtres de l’appartement ne suffisent pas en elles-mêmes à permettre une bonne aération du bien loué et souligne la présence de mérule ainsi que d’une humidité excessive qui en sont la conséquence.

Elle ajoute que la ventilation actuelle ne permet pas de pallier les désagréments du sanibroyeur défectueux et des remontés qui en résultent.

Il ne ressort pas des éléments apportés par la locataire que le logement, au vu de sa faible superficie, ne présente pas une aération suffisante ; par ailleurs, la pièce attenante mise à disposition à titre de salle de bains est pourvue elle-même d’une fenêtre dont rien ne démontre l’insuffisance concernant l’aération de la pièce.

Concernant l’installation électrique, les bailleurs font valoir que s’il ressort du constat de la société Impact que l’alimentation en électricité n’est pas conforme aux dernières normes de sécurité, elle ne représente pas pour autant un danger.

Ils s’appuient sur une intervention du secrétaire d’Etat au logement qui indique, conformément à une jurisprudence de la cour d’appel de Paris, qu’il importe peu que l’installation électrique ne réponde pas aux normes en vigueur dès lors qu’elle ne présente pas de caractère de dangerosité.

La locataire considère que l’absence de conformité de l’installation électrique permet à elle seule de démontrer l’absence de sécurité électrique parfaite ; que l’absence d’une alimentation électrique conforme aux normes de sécurité définis par les lois et les règlements, la présence d’une prise électrique sans terre ainsi que la présence de matériaux vétustes sont de nature à présenter un risque majeur pour sa sécurité et permettent de constater la non décence du logement au sens du décret du 30 janvier 2002 sur ce point.

Bien que le rapport dressé par la société Impact conclut que l’installation électrique n’est pas conforme aux dernières normes de sécurité, il ne ressort pas des éléments versés aux débats qu’elle présenterait une dangerosité particulière pour la locataire, seul élément de nature à induire le caractère non décent du logement sur ce point.

Concernant le chauffage, les bailleurs indiquent que le décret du 30 janvier 2002 impose seulement une installation permettant un chauffage normal du bien loué ; ils soulignent que l’indication de performance énergétique telle que relevée par la société Impact n’est pas de nature à considérer le logement non décent sur ce point, faute de démontrer en quoi le chauffage serait insuffisant pour chauffer l’appartement entier, s’agissant au surplus d’un T1.

Ils précisent que, conformément à une réponse ministérielle, dès lors qu’un logement dispose d’une alimentation en électricité ou en gaz de ville ainsi qu’un conduit d’évacuation des fumées, il doit être considéré conforme au décret de 2002.

La locataire fait valoir que malgré une lettre envoyée aux bailleurs le 28 juin 2011 pour les informer de l’inadaptation du chauffage au regard des performances thermiques de l’appartement, ces derniers n’ont rien répondu et qu’elle a du utiliser en conséquence un chauffage électrique d’appoint pour ne pas souffrir du froid ; elle relève que l’humidité du local loué met en lumière, en plus de l’absence de ventilation adéquate, l’absence de dispositifs de chauffage suffisants.

L’expertise judiciaire diligentée par M. H G fait ressortir à raison que la société Impact confond les critères de décence du logement et les objectifs d’économie d’énergie ; dès lors, s’il est admis que le logement est énergivore, ce constat est insuffisant pour conclure, au sens du décret de 2002, à la non décence du logement.

Au contraire, M^me Z n’apporte aucun élément permettant de conclure à une insuffisance du chauffage actuel étant précisé que le bien loué est un T1 et qu’il présente donc une surface peu importante ; au surplus, la locataire ne justifie d’aucune charge d’électricité supplémentaire à laquelle elle aurait du faire face en ayant recours à un chauffage électrique d’appoint, dont la seule présence ne peut suffire à démontrer la non décence du logement.

Concernant les infiltrations, les bailleurs font valoir que le rapport de la société Impact, sur lequel s’est fondé le premier juge pour rendre sa décision ne prend pas en compte la pièce attenante à l’appartement qu’ils ont mis gratuitement à disposition de la locataire.

Il expliquent qu’ils ne pouvaient savoir que des champignons étaient présents sur la structure en bois du mur de la cabine de douche tant que la société Aquilina n’était pas intervenue.

Ils précisent enfin ne pas avoir été inertes, mais avoir procédé au contraire à des relances régulières auprès du syndicat de copropriété concernant les travaux sur les parties communes, et ce jusqu’à l’assigner en référé; ils indiquent avoir contacté plusieurs fois le propriétaire de l’appartement du dessous pour pouvoir procéder aux travaux nécessaires.

La locataire fait valoir quant à elle qu’elle a alerté à plusieurs reprises la SOCIM, à commencer par le signalement, dès l’état des lieux d’entrée, de fortes remontées par la douche et l’évier de la cuisine, désordres qui existaient avant même son arrivée. Elle précise que la SOCIM aurait tenté de contacter les bailleurs, sans réponse de leur part.

Enfin, elle entend préciser que la salle de bains annexe n’a été mise à sa disposition qu’en octobre 2010 et non 2009 comme le prétendent les bailleurs.

Il ressort des éléments versés aux débats que si la salle de bains présente dans l’appartement a du être retirée afin qu’il soit procédé à des travaux, les bailleurs ont mis à disposition de la locataire dès le mois d’octobre 2010 une pièce attenante comprenant une cabine de douche, un lavabo ainsi qu’une fenêtre permettant une ventilation des lieux et un dispositif de chauffage.

Si la locataire a pu indiquer que cette pièce était encombrée par des meubles appartenant aux bailleurs, il ressort d’un courrier de la SOCIM en date du 11 juillet 2011 que ces meubles ont été retirés, sans qu’il soit par ailleurs justifié de leur caractère volumineux.

Dès lors, si les bailleurs reconnaissent que la locataire a été privée de douche pendant plusieurs jours, cette dernière a pu bénéficier par la suite d’une salle de bains.

Cependant, il apparaît que dès l’entrée dans les lieux, M^me Z a fait part de remontées d’odeurs, que dès le 2 juin 2009, un bon de travail a été établi pour qu’il soit remédié aux remontées d’odeurs et de matières par la douche et l’évier de la cuisine, problèmes qui se sont poursuivis jusqu’en 2011; que ces désagréments, récurrents, n’ont jamais reçu de solution véritable de la part des bailleurs.

Bien que ces derniers indiquent avoir recherché activement des remèdes et s’être confrontés aux lenteurs d’autres acteurs tels que le syndic de copropriété ou le propriétaire de l’appartement du dessous, il demeure que M^me Z a du supporter pendant plusieurs années le dysfonctionnement du sanibroyeur ainsi que les problèmes d’évacuation de la cuisine et de la salle de bain mise à disposition dans une pièce attenante.

En tout état de cause, M^me Z n’a pas bénéficié, durant cette période, d’un logement conforme aux normes de décence telles qu’énoncées à l’article 3.3 du décret du 30 janvier 2002, soit la nécessité pour un logement de disposer d' 'installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies d’un siphon'.

En l’état de l’ensemble de ces constatations, il apparaît que les bailleurs n’ont pas assuré à M^me Z la jouissance paisible des lieux en raisons de la persistance dans le temps des problèmes liés au refoulement des odeurs et à la remontée de matières dans l’évier de la cuisine, le lavabo de la salle de bains ainsi que dans les deux cabines de douches successivement installées dans le bien loué.

Si la persistance des remontées de matières et d’odeurs par les canalisations permettent de conclure au caractère non décent du logement loué, il ressort néanmoins des éléments versés aux débats que les gènes alléguées au niveau du chauffage, de l’électricité et de la ventilation sont insuffisantes quant à elles pour conclure à une non décence du logement sur ces points.

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que le logement n’était pas décent.

Sur le montant du préjudice :

Le préjudice de jouissance est donc lié exclusivement aux désagréments relatifs à l’évacuation des eaux usés pendant une période de 39 mois. Il conviendra donc de réduire l’indemnité allouée à la locataire en la ramenant à la somme de 100 € par mois et, en conséquence, de condamner M. B X et M^me A épouse X à payer à M^me C Z une somme de 3.900 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens :

Au vu de l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de faire peser sur chacune des parties la charge des frais et dépens exposés par elles en cause d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme partiellement le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rennes le 26 février 2015 sur les dépens, l’application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle et en ce qu’il a :

— reconnu le trouble de jouissance de M^me C Z ;

— rejeté la demande de préjudice moral de M^me C Z ;

— rejeté la demande de remboursement de la taxe d’habitation pour l’année 2012 formée par M^me C Z ;

Infirme le jugement déféré sur le montant des dommages et intérêts alloués ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne solidairement M. B X et M^me A épouse X à payer à M^me C Z une somme de 3.900 € à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Laisse les dépens et autres frais exposés en appel à la charge de ceux qui les ont supportés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,