4^e Chambre

ARRÊT N° 151

R.G : 13/07450 Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 16 MARS 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2017

devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Mars 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur B D

XXX

XXX Représenté par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame Marie-Claire D

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE COMMODORE

Pris en la personne de son Syndic FONCIA AGENCE DE L’EUROPE – XXX – XXX.

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Aurélien GUYON de la SCP GUYON & Z, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SARL FONCIA BLANDIN L’OCEANIC exploitant sous l’enseigne FONCIA AGENCE DE L’EUROPE, prise en son agence située XXX, XXX, XXX, représentée par son gérant pour ce domicilié de droit en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 15 février 2006, monsieur et madame B X ont acquis une chambre de service et un caveau constituant les lots 20 et 24 de la résidence Le Commodore sise à la Baule (44) moyennant le prix de 21 000 €. Ils y ont effectué des travaux, notamment l’installation d’un sanibroyeur, et ont mis le logement en location.

Le 28 septembre 2006, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution visant à ratifier la mise en place du sanibroyeur et à autoriser la pose d’une boîte aux lettres.

Par lettres recommandées du 9 et du 14 mars 2010, monsieur et madame X ont demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale cinq questions. Aucune suite n’ayant été donnée à leur demande, par acte d’huissier en date du 25 juin 2010, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le tribunal de grande instance de Saint Nazaire aux fins d’annulation de la résolution n°17 votée le 12 avril 2010, de voir ordonner l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les cinq questions, de juger que les lots 20 et 24 constituent un logement unique indépendant et condamner sous astreinte le syndic et le syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété et le syndic, à leur payer des dommages-intérêts.

Les cinq questions ayant été rejetées lors de l’assemblée générale du 14 février 2011, par un acte d’huissier en date du 21 avril 2011, ils ont fait assigner à nouveau le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation des résolutions 21 à 24 et pour être autorisés à conserver le sanibroyeur et à poser une boite aux lettres et un autogyre.

Par un jugement en date du 27 juin 2013, le tribunal a joint les deux affaires et :

— débouté monsieur et madame X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné monsieur et madame X à supprimer le sanibroyeur installé dans les lots 20 et 24 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— condamné solidairement monsieur et madame X à payer à la société Foncia Agence de 1'Europe la somme de 2 000 € et au syndicat des copropriétaires, la même somme, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur et madame X ont interjeté appel de ce jugement le 18 octobre 2013.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 30 novembre 2016, monsieur et madame X demandent à la cour de :

— infirmer le jugement,

— constater que les lots n° 20 et 24 forment un logement unique et indépendant depuis la livraison de l’immeuble en 1963, à tout le moins, depuis plus de trente ans, déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires à remettre en cause la démolition du mur séparatif et le changement de destination du bien,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 21 à 24 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2011, avec toutes conséquences de droit,

— prononcer l’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2010, avec toutes conséquences de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaire à modifier le règlement de copropriété en constituant un nouveau lot unique, réunion des lots 20 et 24, décrit comme étant un appartement, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de 1'expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

— les autoriser à laisser le sanibroyeur dans 1^e lot n° 24, à accoler une boîte aux lettres au bloc existant pour ce logement et à faire installer un autogyre, – condamner 1^e syndic Foncia Agence de l’Europe, ès qualités de syndic et en son nom personnel, à réparer leurs préjudices résultant de l’immobilisation du bien (2 800 €), de la perte de revenus locatifs (2 520 €), du préjudice moral (5 000 €),

— condamner 1^e syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 € sur 1^e fondement 1'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera repartie entre les autres copropriétaires, par application de 1'artic1e 10-1 alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Commodore’ demande à la cour de :

Sur l’assemblée générale du 12 avril 2010 :

— dire que les époux X sont mal fondés à solliciter l’annulation de la résolution n° 17 et l’inscription des cinq questions litigieuses à l’ordre du jour de la prochaine assemblée et qu’il soit jugé que les lots n° 20 et 24 constituent un logement unique indépendant,

— dire que l’assemblée générale n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile, en tout état de cause, constater l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués par les époux X et les faits reprochés au syndicat des copropriétaires,

— en conséquence, confirmer le jugement attaqué en ce qu’i1 a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

Sur l’assemblée générale du 14 février 2011 :

— dire que les époux X sont mal fondés à sol1iciter l’annulation des résolutions n° 21 et 24 et confirmer le jugement attaqué en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné les époux X, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, à supprimer le sanibroyeur installé dans les lots 20 et 24,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’i1 a condamné solidairement monsieur et madame X à lui payer une indemnité de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner solidairement les époux X à lui payer une indemnité complémentaire de 3 000 € en compensation des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 mars 2014, la société Foncia Blandin L’Océanic demande à la cour de rejeter l’appel comme mal fondé, de confirmer la décision entreprise et de condamner les époux X à leur payer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS

En cours de délibéré les appelants ont précisé qu’ils fondaient leurs demandes sur les articles 2,3, 7, 9, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil, sur l’article 2227 de ce code et sur le règlement de copropriété. Sur les demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires

Il ressort du dossier qu’en 2006, les appelants ont acheté les lots 24 et 20 qui sont contigus et qui étaient désignés dans l’acte de vente comme une chambre de bonne et un caveau formant un ensemble unique d’une superficie totale de 14,36 m². Ils y ont entrepris des travaux qu’ils décrivent ainsi: installation d’une douche, d’un sanibroyeur, d’une boite aux lettres et d’un lien avec l’interphone. Ils ont loué le logement qualifié de studette dans les baux versés aux débats.

Ils ne rapportent pas la preuve que ce 'logement indépendant’ existait avant leur acquisition, le courrier du notaire aux services de la mairie du 7 décembre 2006 affirmant qu’il s’agissait d’un logement indépendant et autonome depuis plus de dix ans ne constituant pas une telle preuve. M. Y, locataire des deux lots entre 1998 et 2006, louait également l’appartement et le garage formant les lots 15 et 17 appartenant au même propriétaire, madame Z, ainsi que cela résulte des congés pour vendre annexés à l’acte authentique, et n’écrit pas qu’il sous-louait les lots 20 et 24. Surtout, ce sont les travaux réalisés par les appelants qui ont permis qu’ils deviennent un logement indépendant.

Il s’ensuit qu’il y a eu à la fois réunion et changement d’affectation de deux lots. C’est d’ailleurs le sens de la demande des appelants ('modifier le règlement de copropriété en constituant un nouveau lot unique, réunion des lots 20 et 24, décrit comme étant un appartement').

Aux termes du règlement de copropriété du 1^er juin 1963, la réunion des deux lots requiert l’autorisation des copropriétaires. Certes, les époux X démontrent que cette situation n’est pas de leur fait et est très ancienne (elle existait à tout le moins depuis 28 ans au moment de l’introduction de l’action en justice puisqu’elle n’a pas non plus été créée par madame Z et, si l’on se réfère à son attestation, remonte à la date de construction de l’immeuble) mais il leur incombait d’obtenir la mise en conformité des documents de la copropriété et la situation existante, ainsi que cela était rappelé en page 9 de leur acte de vente.

Le changement d’affectation des lots nécessitait la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Une autorisation était donc requise. En outre, la transformation de la chambre de service et du caveau en studette impliquait le raccordement sur le réseau d’assainissement de l’immeuble, la pose d’une boite aux lettres et d’un autogyre et une liaison avec l’interphone, travaux qui avaient des incidences sur les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. L’autorisation de l’assemblée générale était également nécessaire pour ce motif.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui autorise un copropriétaire à saisir le tribunal de grande instance lorsqu’un refus lui a été opposé par l’assemblée générale limite cette faculté aux autorisations prévues à l’article 25 b requérant la majorité des voix des copropriétaires.

Or, pour les travaux entraînant une modification du règlement de copropriété, l’autorisation doit être donnée à la double majorité de l’article 26. Il en résulte que le juge n’a pas le pouvoir d’autoriser de tels travaux. Contrairement à ce que les appelants soutiennent, il n’a pas le pouvoir de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Le jugement qui les a déboutés de toutes leurs demandes sera donc confirmé par substitution de motifs, sans qu’il y ait lieu d’examiner les demandes d’annulation de la résolution n° 17 du 12 avril 2010 et des résolutions n° 21 à 24 du 14 février 2011.

Il sera également confirmé sur le chef relatif à la condamnation sous astreinte à supprimer le sanibroyeur. En effet, l’article 1143 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 énonce que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention avec l’engagement soit détruit.

Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre du syndic Les appelants formulent de nombreux griefs à l’encontre de la société Foncia.

Il a été vu plus haut qu’ils ne rapportaient pas la preuve de ce qu’il existait lors de leur achat un logement indépendant de sorte qu’il ne peuvent reprocher au syndic d’avoir écrit aux services municipaux pour s’enquérir des démarches à réaliser face à une telle situation. Ayant simplement reçu du notaire un questionnaire à remplir, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir anticipé les difficultés à venir alors qu’aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit la vente d’une chambre de service ou ne la subordonne à la vente à un autre copropriétaire.

Le premier juge a exactement retenu que la réception par le syndic le 15 mars 2010 d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de quatre questions et le 19 mars suivant, d’une cinquième alors que les convocations à l’assemblée générale du 12 avril partaient le 19 mars constituait un délai beaucoup trop bref pour accéder à leur demande, ces questions ayant été examinées à l’assemblée générale suivante comme les textes le prévoient en pareil cas.

Par contre, l’envoi le 17 février 2006 d’un devis portant sur l’installation d’une boite aux lettres a pu laisser croire aux appelants que leur acquisition ne posait aucune difficulté. Ces derniers sont fondés àsoutenir que si le syndic avait répondu à leur courrier du 26 janvier précédent que leur demande était soumise à une autorisation de l’assemblée générale, ils auraient été alertés sur le risque tenant à un éventuel refus. Cependant, le préjudice résultant d’un tel manquement s’analyse comme une perte de chance de ne pas avoir acquis les lots litigieux.

Force est de constater qu’ils ne l’allègent pas et que les sommes qu’ils réclament visent à compenser le préjudice résultant de ce que leur bien est devenu invendable, cette situation qui découle des refus opposés à leurs demandes par les copropriétaires. Les décisions prises lors des assemblées générales engagent le syndicat des copropriétaires, non le syndic, aucune information déloyale à cette occasion n’étant démontrée à son encontre.

Le jugement qui a rejeté cette prétention sera donc confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement condamnant les appelants à payer des indemnités de procédure au syndic et au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux dépens seront confirmées.

Il convient de condamner les appelants aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndic sera débouté de sa demande à ce titre.

Les appelants seront déboutés de leur demande tendant à être dispensés de toute participation à la défense commune des frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE monsieur et madame X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la société Foncia Blandin L’Océanic de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE monsieur et madame X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,