Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01875 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDANJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 12-20-1072

APPELANT

M. Y X

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : R072

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/049322 du 11/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Société ELOGIE SIEMP – DIRECTION TERRITORIALE SUD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Thomas RONDEAU, conseiller pour M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre empêchée et par Cécilie Martel, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par contrat en date du 10 octobre 2011, la société d’économie mixte Elogie-SIEMP a donné à bail d’habitation à M. X un appartement situé […].

Le 2 novembre 2017, la société Elogie-SIEMP a délivré à M. X un commandement de payer la somme de 1.916,13 euros au titre de loyers échus impayés, sans résultat.

Le 20 février 2020, la société Elogie-SIEMP a assigné M. X devant le juge des référés. Elle lui a demandé de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. X et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— le condamner à payer la somme de 5.301,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme de janvier 2020 inclus ;

— fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer majoré des charges et condamner M. X à la payer à compter du 1^er février 2020 ;

— le condamner à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Régulièrement assigné, M. X n’a ni comparu ni ne s’est fait représenter.

Le 4 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a :

— condamné M. X à payer à la société Elogie-SIEMP la somme de 5.301,53 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de janvier 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017 pour la somme de 1.916,13 euros et à compter du 20 février 2020 pour le surplus ;

— fixé l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer majoré des charges ;

— condamné M. X à payer à la société Elogie-SIEMP à titre de provision l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 2 janvier 2018, jusqu’à libération effective des lieux ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 2 janvier 2018 et dit que M. X devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut d’un départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant, avec le concours de la force publique, dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l’appréhension du mobilier ;

— débouté la société Elogie-SIEMP du surplus de ses demandes ;

— condamné M. X à payer à la société Elogie-SIEMP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant notamment les frais de commandement de payer du 2 novembre 2017.

Le premier juge a estimé que, M. X n’ayant pas payé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire est acquise et il doit être condamné à être expulsé et à payer une indemnité d’occupation.

Par déclaration en date du 26 janvier 2021, M. X a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société Elogie du surplus de ses demandes.

Par conclusions remises le 4 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. X demande à la cour, au visa des articles 7-1 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, et des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 4 décembre 2020 et statuant à nouveau ;

à titre liminaire,

— juger que l’action de la société Elogie-SIEMP en paiement des loyers est atteinte par la prescription triennale pour la période antérieure au 20 février 2017 ;

— en conséquence, juger que l’arriéré locatif, dont elle se prévaut la société Elogie-SIEMP pour la somme de 1.537,43 euros arrêtée à la date du 31 janvier 2017, est irrecevable ;

à titre principal,

— juger que la société Elogie-SIEMP ne justifie pas de sa demande en paiement de la somme de 1.976,03 euros au titre de la « régularisation de charges » figurant sur le décompte locatif à la

date du 30 juin 2015 ;

— l’en débouter ;

— juger que la dette locative revendiquée par la société Elogie-SIEMP ne tient pas compte du rappel de l’APL dont aurait dû bénéficier M. X depuis février 2019 ;

— juger que la dette locative revendiquée par la société Elogie-SIEMP ne tient pas compte de la régularisation des charges de l’année 2020 ;

— en conséquence de ce qui précède, juger que M. X n’est plus redevable d’aucune somme vis-à-vis de la société Elogie-SIEMP au titre des loyers et charges locatives ;

— débouter la société Elogie-SIEMP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Elogie-SIEMP aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

à titre subsidiaire, dans l’extraordinaire où la cour jugerait qu’une dette locative subsiste,

— suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation,

— accorder à M. X A mois de délais pour apurer sa dette locative ;

— juger que dès lors que la dette locative sera apurée selon les délais susvisés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— débouter la société Elogie-SIEMP sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande visant à inclure dans les dépens le coût du commandement de payer ;

à titre infiniment subsidiaire,

— surseoir à la demande d’expulsion et accorder à M. X un an de délai à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux ;

— débouter la société Elogie-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande visant à inclure dans les dépens le coût du commandement de payer.

M. X expose en substance les éléments suivants :

— la loi du 24 mars 2014 ayant modifié l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 a réduit à 3 ans le délai de prescription des dettes locatives ;

— conformément à la loi du 6 août 2015, ce nouveau délai de prescription s’applique à tous les contrats de bail en cours au 8 août 2015 ;

— l’assignation datant du 20 février 2020, le bailleur ne peut exiger paiement des loyers échus avant le 20 février 2017 ;

— le décompte produit comprend un solde locatif de 1.976,03 euros arrêté au 30 juin 2015 correspondant à un ancien bail de 2008, passé entre les mêmes parties, et pourtant résilié ;

— la somme de 1.976,03 euros, désigné sous l’intitulé 'régularisation de charges 2015'correspond en réalité à un prétendu arriéré locatif relatif au bail de 2008 et est donc sans fondement ;

— en dénonçant cette prétendue dette à la CAF, la société a fait perdre à M. X le bénéfice de l’APL depuis février 2019 ;

— M. X est donc en droit de percevoir un rappel d’APL d’un montant de 5.495,04 euros qui doit venir en déduction de sa dette locative ;

— la société n’a pas régularisé les charges pour l’année 2020 ;

— il ressort de tout cela que la dette locative de M. X est inexistante ;

— à titre subsidiaire, M. X est de bonne foi et n’a eu de difficultés à payer son loyer qu’en raison de la perte du bénéfice de l’APL ;

— il ne touche que 523,59 euros mensuel d’allocation et est en recherche d’emploi ;

— par conséquent, un délai de paiement de 3 ans doit lui être accordé ;

— à titre infiniment subsidiaire, un délai d’expulsion d’un an lui sera accordé, car il n’est pas en situation financière de retrouver rapidement un logement.

Par conclusions remises le 7 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Elogie- SIEMP demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 4 décembre 2020 sauf en ce qu’elle a condamné M. X à la somme de 5.301,53 euros ;

y ajoutant,

— condamner par provision M. X à la somme de 6.687,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2021 (échéance de janvier 2021 incluse) ;

— condamner M. X à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Elogie-SIEMP expose en résumé ce qui suit :

— la loi du 24 mars 2014 ayant réduit à 3 ans le délai de prescription des dettes locatives ne peut s’appliquer à un bail signé en 2008 et résilié en 2011 ;

— M. X a reconnu devoir la somme de 1.976,03 euros à la société Elogie correspondant aux sommes dues au titre du bail de 2008 ;

— les sommes versées par M. X doivent s’imputer en priorité sur sa plus ancienne dette, issue du bail de 2008 ;

— il en résulte que le commandement de payer correspond bien au bail signé en 2011 et non à celui de 2008 ;

— il est incontestable que M. X n’a pas payé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti ;

— Il ne saurait lui être reproché à d’avoir dénoncé les impayés à la CAF, ce qui est une obligation légale ;

— l’arrêt du versement des APL, deux ans après la dénonciation des impayés, n’est pas de son fait ;

— par conséquent, c’est à bon droit que le juge a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion de M. X ;

— M. X n’ayant jamais repris le paiement de ses loyers et sa dette ne cessant de croître, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

SUR CE LA COUR

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit est un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5 alinéa 1^er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il faut relever :

— qu’antérieurement au bail signé en 2011 entre les parties, correspondant au logement situé […], un bail avait été signé en 2008 pour un logement situé […] dans cette même ville, l’immeuble ayant été déclaré insalubre à raison d’une trop forte concentration en plomb, de sorte que la société intimée avait dû reloger l’appelant avec signature d’un nouveau bail ;

— que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 novembre 2017, pour la somme de 1.916,13 euros au principal au titre de l’arriéré ;

— que, dans le décompte arrêté au 30 septembre 2017, joint au commandement, l’appelant relève la présence d’une ligne portant la mention de 'régularisation locations', à la date du 30 juin 2015, avec une somme au débit de 1.976,03 euros ;

— que le décompte du commandement de payer ne permet pas de connaître l’origine de l’imputation de cette somme, la mention 'régularisation locations’ n’apportant aucune précision ;

— que M. X observe à juste titre que cette somme pourrait être due non au titre du contrat de bail courant mais au titre du contrat de bail antérieur de 2008, faisant état à cet égard d’une première assignation délivrée en 2013 par l’intimée, ayant abouti à un désistement, mais qui sollicitait du tribunal d’instance sa condamnation provisionnelle à hauteur justement de 1.976,03 euros (pièce 4) ;

— que, d’ailleurs, dans un courriel postérieur du 27 février 2020 adressé à M. X par une conseillère sociale de la société intimée (pièce 14), il lui a été indiqué que 'le service contentieux recherche auprès d’un collaborateur ayant connu le dossier Riquet à quoi correspond cette

'régularisation location’ imputée sur votre compte locataire en 2015', que la société espérait 'pouvoir l’annuler’ et qu’à ce jour, elle n’avait pas de réponse sur cette question, étant en attente 'd’éclaircissement’ ;

— que ces éléments traduisent le fait que même l’intimée a finalement été dans l’incapacité de préciser l’origine de cette somme portée au débit, ni même de dire si la somme en question était due au titre du contrat de bail de 2011 ou du contrat de bail antérieur (ce que semble indiquer la mention de la rue Riquet) ;

— que, si le commandement de payer peut conserver ses effets à la hauteur des sommes réellement dues, même en cas où des sommes indues ont été portées au décompte, force est aussi de rappeler que le commandement de payer visait au principal la somme due de 1.916,13 euros, soit une somme inférieure à la ligne portant au débit une 'régularisation locations’ pour 1.976,03 euros ;

— que, dans ces conditions, l’imprécision des sommes dues au titre du commandement de payer ne permet pas de constater l’acquisition de la clause résolutoire, n’étant pas établi si le locataire, signataire successivement de deux contrats de bail, était débiteur au moment de la délivrance du commandement de payer ni à quel titre il devait cette somme, peu important le fait que M. X n’ait pas réglé certaines sommes quelques mois avant le commandement ou qu’il soit considéré, comme le fait valoir la société intimée, qu’il aurait nécessairement régler la partie la plus ancienne de sa dette, à partir du moment où le décompte produit n’établit pas, avec certitude, la réalité des sommes réclamées ;

— qu’ainsi, nonobstant les arguments tirés de la prescription de la dette locative, qui d’ailleurs ne conduiraient pas la cour à déclarer les demandes irrecevables mais permettraient le cas échéant de constater l’absence de trouble manifestement illicite ou l’absence d’obligation non sérieusement contestable, la cour dira n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer et le décompte joint ne permettant pas de savoir la nature des sommes dues, ni même si des sommes étaient encore dues au 2 novembre 2017 ;

— que, concernant la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Elogie-SIEMP, actualisée à la somme de 6.687,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2021 (pièce 8 intimée), il appartient à la société intimée de démontrer le caractère non contestable de l’obligation de paiement de son locataire ;

— qu’il faut d’abord relever que, s’agissant de la somme de 1.976,03 euros déjà mentionnée ci-avant, elle est toujours réclamée aux termes du décompte au 31 janvier 2021, M. X observant valablement qu’il n’est toujours pas justifié qu’elle soit due, aucune précision n’étant apportée par l’intimée ;

— qu’à supposer même que cette somme soit due au titre de l’ancien bail de 2008, aucune pièce autre que le décompte n’est produit – pas même l’ancien contrat de bail – ce sans même évoquer la prescription soulevée par l’appelant ;

— que M. X fait également à juste titre valoir que le surplus des sommes réclamées à titre provisionnel, soit la somme de 4.711,41 euros, est inférieur au montant qu’il aurait dû percevoir de la CAF au titre de l’aide au logement, celle-ci ayant été suspendue en février 2019 à la suite des supposés impayés signalés ;

— que, même si la société intimée peut valablement observer qu’elle n’est pas débitrice de l’aide au logement envers M. X, ce dernier relève à raison que c’est l’imputation irrégulière de 1.976,03 euros qui a pu conduire à la suspension de l’aide au logement et est à l’origine de la dette locative, ce qui constitue, à tout le moins, une contestation sérieuse de son obligation de paiement devant le juge des référés, juge de l’évidence, d’autant que le décompte produit au 31 janvier 2021 ne vient

finalement pas même préciser explicitement ce qui pourrait relever de l’ancien bail et ce qui pourrait relever du nouveau bail, n’étant aussi pas même possible d’imputer les paiements partiels intervenus sur les différentes dettes supposées du locataire ;

— que, s’agissant des montants correspondant aux charges 2020 portées au décompte, M. X expose, tout aussi valablement, l’absence de régularisation desdites charges, ce que ne conteste pas le bailleur qui se limite à faire état des difficultés pratiques liées à la crise sanitaire sans en justifier, de sorte qu’à cet égard aussi, le montant réclamé à titre provisionnel sur le dernier décompte apparaît reposer sur une obligation sérieusement contestable.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise et de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du bailleur, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas réunies et la demande en condamnation provisionnelle ne reposant pas sur une obligation non contestable de paiement, au regard des incertitudes sur le caractère dû des sommes portées au dernier décompte actualisé au 31 janvier 2021.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Elogie-SIEMP sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la société Elogie-SIEMP ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Elogie-SIEMP aux dépens de première instance et d’appel ;

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée,