5^e Chambre

ARRÊT N° 240

R.G : 14/09546

XXX

C/

M^me A B épouse X

M. H-I X

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES GENETS D’OR

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 JUIN 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2017

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Juin 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

R e p r é s e n t é e p a r M e A u r é l i e G R E N A R D d e l a S C P GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD/LEVREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame A B épouse X

née le XXX à CHARTRES

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

—  2 -

Monsieur H-I X

né le XXX à CHARTRES

XXX

XXX

Représenté par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES GENETS D’OR Représenté par son syndic la société NEXITY, anciennement LAMY, prise en son établissements XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie POSTIC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

****

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 28 octobre 2014 par le tribunal de grande instance de Quimper, qui a :

• condamné la SCI Mandarine à payer à M. H-I X et M^me A B épouse X la somme de 22. 010 € HT au titre des travaux de remise en état du bac dégraisseur et de l’installation électrique, somme qui sera actualisée au jour du paiement d’après le dernier indice publié du coût de la construction, l’indice de référence étant 1. 593 ;

• débouté M. H-I X et M^me A B épouse X de leur demande portant sur le remplacement de la porte-fenêtre ;

• condamné la SCI Mandarine à payer à M. H-I X et M^me A B épouse X la somme de 3. 000 € et au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Genêts d’Or la somme de 1. 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné la SCI Mandarine aux entiers dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, lesquels seront distraits au profit de la SELARL Coroller-Bequet selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.

Vu les dernières conclusions, en date du 8 septembre 2015, de la SCI Mandarine, appelante, tendant à :

• confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande portant sur le remplacement de la porte-fenêtre ;

• en conséquence, débouter les époux X de leur appel incident ;

pour le surplus :

• infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

à titre principal :

• dire et juger irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes des époux X ;

• débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI Mandarine ;

—  3 -

• débouter le syndicat de la copropriété de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI Mandarine ;

à titre subsidiaire :

• constater que la SCI Mandarine offre de faire exécuter les travaux dont la cour considérerait qu’ils sont à sa charge ;

• dire et juger que cette offre est satisfactoire ;

• débouter, en conséquence, les époux X de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Mandarine au paiement de la somme de 30. 027, 97 € ;

à titre infiniment subsidiaire : dire que dans tous les cas, les condamnations profitant aux époux X devront être prononcées hors taxes ;

•

en toute hypothèse :

• condamner solidairement les époux X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Genêts d’Or, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la SCI Mandarine la somme de 4. 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les condamner solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCPA Garnier, Bois, Dohollou, Souet, Arion, Ardisson, Grenard, Levrel, Guyot-Vasnier, Collet, Bouloux-Pochard, Le Derf-Z, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions, en date du 13 juillet 2015, de M^me A B épouse X et M. H-I X, intimés, tendant à :

• confirmer partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 28 octobre 2014 ;

• dire et juger que la SCI Mandarine a manqué à ses obligations résultant des articles énoncés ci-dessus concernant le bac dégraisseur et les travaux d’électricité, ainsi que la porte-fenêtre en raison de sa vétusté ;

• dire et juger qu’elle ne peut s’exonérer de ses obligations du fait de la copropriété et/ou du fait de Mme et M. X ;

• en conséquence, la condamner à la somme de 30. 027, 97 €, outre intérêts au taux légal à dater du jugement qui sera prononcé jusqu’à règlement ;

• dire que cette somme sera indexée sur la base de l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant celui du premier trimestre 2011 et l’indice de variation le dernier indice publié à la date à laquelle cette somme sera payée ;

• confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 28 octobre 2014 qui a condamné la SCI Mandarine aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• y additant, condamner la SCI Mandarine à régler une indemnité de 3. 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la SELARL Coroller-Bequet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions, en date du 14 avril 2015, du syndicat des copropriétaires SDC de la résidence Les Genêts d’Or, intimé, tendant à :

• confirmer la décision dont appel ;

• débouter la SCI Mandarine de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires Les Genêts d’Or ;

y additant :

• condamner la SCI Mandarine au paiement de la somme de 3. 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

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• condamner la SCI Mandarine aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mars 2017.

Sur quoi, la cour

Suivant un acte notarié du 28 mai 1999, M. H-I X et son épouse M^me A B (M. et M^me X) ont acquis de la SARL Le Biniou un fonds de commerce de restaurant exploité dans un local situé dans la Résidence Les Genêts d’Or, XXX à Concarneau.

Le bail commercial leur a également été cédé à cette date.

La SCI Mandarine est devenue propriétaire des lieux le 2 juillet 2003.

En fin d’année 2007, M. et M^me X ont demandé à la SCI Mandarine qu’elle prenne en charge les travaux de remise en état d’un bac dégraisseur et de l’installation électrique.

S’étant heurtés à un refus, ils l’ont faite assigner devant le tribunal de grande instance de Quimper par acte d’huissier du 19 juin 2009.

Par une ordonnance du 30 avril 2010, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise en désignant M. F-G pour y procéder.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2010, la SCI Mandarine a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Genêts d’Or. Les affaires ont été jointes par une ordonnance du 14 janvier 2011.

Par une ordonnance du 25 février 2011, le juge de la mise en état a déclaré les opérations d’expertise communes au syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 juin 2011.

Par le jugement déféré, le tribunal estime, tout d’abord, que les travaux de remise en état du bac dégraisseur incombent à la SCI Mandarine qui a manqué à son obligation de délivrance. En effet, il considère qu’il est démontré que le bac était déjà hors d’usage à la date de la conclusion du bail, partant, la SCI Mandarine a manqué à son obligation de délivrer aux preneurs un local équipé de cet accessoire en bon état de fonctionnement et nécessaire à 1'exercice de leur activité de restauration. Ensuite, le tribunal estime également que les travaux relatifs à l’installation électrique incombent à la SCI Mandarine. En effet, il constate que sans être contredit dans ses conclusions, l’expert judiciaire affirme que suivant le diagnostic établi par la société Socotec, les installations électriques ne sont pas conformes au décret du 14 novembre 1988 applicable à la date de signature du bail. Par conséquent, dès lors que les installations électriques n’étaient pas conformes lors de la conclusion du bail, la SCI Mandarine a manqué à son obligation de délivrer une chose satisfaisant aux normes de sécurité en la matière. Par ailleurs, il déboute les époux X de leur demande formée au titre de la porte-fenêtre au motif que, bien que l’expert constate que cette dernière est devenue inapte à l’usage, aucun état des lieux n’ayant été établi, il doit être considéré que la porte était en bon état de fonctionnement lors de la conclusion du bail et qu’en raison des stipulations du bail l’entretien et même le remplacement de cette porte-fenêtre incombait aux preneurs..

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1. Sur la prescription :

La SCI Mandarine reproche au premier juge d’avoir retenu un manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors que l’action engagée en 2009, alors que le bail date de 1996, est radicalement prescrite en application de l’article L. 110-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Monsieur et Madame X répondent que l’obligation de délivrance est permanente.

En vertu de l’article L.110- 4 du code de commerce, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ainsi, quelque soit la qualification retenue, celle de commerçant ou non-commerçant, le délai de prescription est de cinq ans et le délai de prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le point de départ ne se situe pas dès la conclusion du bail mais au moment de la connaissance par les époux X des difficultés relatives au bac dégraisseur. Or, il est avéré que les époux X n’ont eu connaissance du problème du bac dégraisseur qu’en 2007 et qu’ils ont assigné la SCI Mandarine dès 2009. L’action engagée en 2009 ne saurait par conséquent être prescrite alors que moins de cinq ans se sont écoulés.

2. Sur le bac dégraisseur :

D’une part, la SCI Mandarine reproche au premier juge d’avoir retenu sa responsabilité alors que le bac dégraisseur est compris dans les parties communes de la Résidence Les Genêts d’Or.

Monsieur et Madame X répondent que le bac dégraisseur ne peut être considéré comme une partie commune alors que c’est une partie privative car elle constitue l’accessoire d’un lot à usage exclusivement privatif.

Le syndicat des copropriétaires répond que le bac dégraisseur ne peut recevoir la qualification de partie commune au sens de copropriété.

A la lecture du règlement de copropriété en date du 5 juin 1991, il est précisé au chapitre 2- A que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaires déterminé’ et au chapitre 2- B que 'les parties privatives d’un lot sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire des locaux compris dans son lot avec tous ses accessoires'.

L’expert judiciaire, dans son rapport, a indiqué que le bac dégraisseur dépend exclusivement du restaurant. Le règlement du service de l’assainissement collectif de la Commune de Concarneau précise à l’article 23. 1 que l’installation d’un séparateur à graisses est obligatoire sur les conduites d’évacuation des eaux anormalement chargées de matières flottantes telles que les eaux grasses de restaurant. En d’autres termes, un tel bac dégraisseur n’est pas obligatoire pour de simples logements d’habitation. Il s’en déduit que le bac dégraisseur est à l’usage exclusif du restaurant et qu’il est donc compris dans les parties privatives du lot de propriété de la SCI Mandarine. Le jugement sera confirmé sur ce point.

—  6 -

D’autre part, la SCI Mandarine reproche au premier juge d’avoir retenu un manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors que la preuve n’est pas rapportée de ce que l’état du bac dégraisseur tel que constaté au cours des opérations judiciaires en 2011, est le même que celui qui existait lors de la conclusion du bail.

Monsieur X répond qu’il résulte des constatations de l’expert que le bac, dès l’origine, était colmaté et qu’il ne permettait pas une évacuation des eaux usées, que la SCI Mandarine n’a donc pas satisfait à son obligation de délivrance et qu’elle est donc tenue de supporter le coût des travaux nécessaires à leur usage en fonction de cette destination.

En l’espèce, le rapport de l’expert, M. F-G, indique que le bac dégraisseur n’a jamais pu être vidangé depuis le 28 mai 1999 et depuis une date antérieure à la cession du fonds de commerce, que l’examen a permis de mettre en évidence que le bac dégraisseur était complètement colmaté et que la sortie du bac était totalement obstruée, ce qui permet de supposer que ce bac est cassé ou fendu et que les effluents s’infiltrent dans le sol.

Par conséquent, il est ainsi indéniable que le bac était déjà hors d’usage à la date de conclusion du bail.

Par ailleurs, la SCI Mandarine dit être en droit de se prévaloir de la clause d’acceptation des lieux en l’état par le preneur lors de la conclusion du bail, que le bac dégraisseur était visible.

Monsieur X répond que quelles que soient les clauses du contrat de bail, dès l’origine, les locaux n’ont pas été délivrés conformément à leur destination.

En application de l’article 1720 alinéa 1^er du code civil, qui précise l’étendue de l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation.

Il est inexacte d’affirmer que le bac dégraisseur était visible alors que l’expert indique que ce bac dégraisseur se trouve sous les dalles de la terrasse extérieure réalisé par la copropriété. De plus, une clause par laquelle le preneur accepte de prendre les lieux loués en l’état ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

Ensuite, la SCI Mandarine considère que le bac dégraisseur est un élément non indispensable et que l’évacuation des déchets relève des obligations de l’exploitant.

Or, l’expert judiciaire relève que le règlement du service de l’assainissement collectif de la Commune de Concarneau précise à l’article 23. 1 que l’installation d’un séparateur à graisses est obligatoire sur les conduites d’évacuation des eaux anormalement chargées de matières flottantes telles que les eaux grasses de restaurant.

Par conséquent, le bac dégraisseur est un accessoire indispensable à l’exploitation d’un restaurant entrant dans le champ de l’obligation de délivrance.

3. Sur l’installation électrique :

La SCI Mandarine reproche au premier juge de l’avoir condamné aux travaux de mise en conformité de l’installation électrique alors que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil est réalisée lorsque le locataire est en mesure d’utiliser la chose conformément à l’usage prévu, que les locataires ne se sont jamais plaints d’une difficulté d’exploitation du local jusqu’en 2007, que l’action introduite en 2009 pour des défauts qui existeraient depuis 1996 est radicalement prescrite dès lors que plus de dix ans se sont écoulés et ce en application de l’article L. 110-4 du code de commerce.

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L’expert indique que l’installation électrique n’était pas conforme aux prescriptions du décret du 14 novembre 1988 applicable à la date du bail initial, soit le 28 novembre 1996, que l’état de cette installation nécessitait déjà, à la date de la signature du bail, une réfection totale.

Il importe peu que les locataires n’aient pas informé le bailleur des problèmes relatifs à l’installation électrique. De plus, il ne saurait y avoir de prescription alors que comme précédemment indiqué le délai de prescription de cinq ans ne commence à courir à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et qu’en l’espèce les difficultés liées à l’installation électrique ont été découverts par les époux X en 2007. Par conséquent, dès lors que les installations électriques n’étaient pas conformes lors de la conclusion du bail, la SCI Mandarine a manqué à son obligation de délivrance. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4. Sur le remplacement de la porte-fenêtre :

Les époux X ont inscrit appel incident quant au remplacement de la porte-fenêtre. Ils reprochent au premier juge de les avoir déboutés de leur demande de remplacement car si une clause du bail met à la charge du preneur l’obligation d’effectuer des travaux d’entretien et de prendre les locaux en l’état, elle n’a pas pour effet de mettre à sa charge l’obligation de remplacer les ouvrages qui seraient vétustes et dont le remplacement, en raison de cette vétusté s’imposerait.

La SCI Mandarine demande que les époux X soient déboutés de leur demande à ce titre car le remplacement de la porte ne constitue pas une grosse réparation et que l’argumentation des époux X fondée sur la vétusté ne saurait prospérer alors qu’ils ont pris les lieux en l’état en 1996 alors que la porte avait été posée en 1975.

Le bail prévoit que 'le locataire prend les lieux loués dans leur état au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation', que 'toutes les réparations à faire aux biens loués, pendant la durée du bail, qu’elles soient locatives ou d’entretien, sont à la charge du locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil'.

Les locataires ne peuvent se prévaloir de la vétusté pour s’exonérer de leur responsabilité alors qu’ils pouvaient constater, lors de la signature du bail en 1996, l’ancienneté de la porte. Par conséquent, dès lors qu’il ne s’agit pas non plus d’une grosse réparation, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande portant sur le remplacement de la porte-fenêtre.

Alors que la cour considère qu’il revient à la SCI Mandarine de prendre en charge les travaux relatifs au bac dégraisseur et à l’installation électrique, la société Mandarine entend, dans ce cas, qu’il soit décerné acte de son offre d’exécuter lesdits travaux.

En application de l’article 1142 du code civil, devenu l’article 1221, une obligation de faire peut se résoudre en dommages et intérêts.

D’une part, si la SCI Mandarine invoque un arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation en date du 27 mars 2013, ce dernier était relatif à un bail d’habitation donné par un bailleur social ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

D’autre part, la demande de la SCI Mandarine, qui ne s’exécute pas depuis de nombreuses années, sera rejetée en ce qu’elle ne présente aucune garantie d’exécution ni de qualité. Il y a lieu de s’en tenir aux devis établis par des professionnels.

Il résulte de ce qui précède que le jugement sera confirmé pour le tout.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

—  8 -

Il serait inéquitable de laisser aux époux X la charge des frais exposés par eux non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner la SCI Mandarine à verser à M. et M^me X une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Genets d’Or une somme de 1 000 € sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne la SCI Mandarine aux entiers dépens ;

Condamne la SCI Mandarine à payer à Madame A B épouse X et Monsieur H-I X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Mandarine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Genets d’Or la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,