1ère Chambre

ARRÊT N°497/2019

N° RG 18/01054 - N° Portalis DBVL-V-B7C-OTW7

M. D A

Mme U K

C/

SA GENERALI IARD

SA MMA IARD

SA LA BANQUE POSTALE

SCP N O, P Q ET R S

SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

SARL ACARAT SARL IMPACT

Société AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame G-AC AD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Octobre 2019

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Décembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur D A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par Me AE-G AF, avocat au barreau de RENNES

Madame U K

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par Me AE-G AF, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

SA MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

4, boulevard G et AF Oyon

[…]

Représentée par Me François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Laurent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SA LA BANQUE POSTALE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par Me Anne DENIS de la SELARL ANNE DENIS, avocat au barreau de RENNES

Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial N O, P Q ET R S prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Rond-Point du Pont Brand

[…]

[…]

Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par Me Gilles AA de la SCP W, AA, AB, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

SARL ACARAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par Me Franziska MOSIMANN, avocat au barreau de RENNES

SARL IMPACT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par Me François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Société AXA FRANCE IARD

-désistement-

[…]

[…]

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SA GENERALI IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par Me AE-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me DELAGNEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

M. F Y et Mme G H, son épouse, ont confié un mandat de vente à la SCP Z-O-Q, notaires associés à Betton, d'une maison située […] à Rennes. Dans le cadre de cette mission, M. X, négociateur de l'étude notariale, a sollicité, le 5 octobre 2007, la S.A.R.L. Yadis exerçant sous l'enseigne Exim, aux fins de procéder à un constat de 1'état parasitaire. La société Yadis s'est présentée sur les lieux le 9 octobre 2007 et a rédigé un rapport en date du 11 octobre 2007.

Le 17 octobre 2007, M. et Mme Y représentés par leur fille, Mme I J à qui ils avaient donné procuration, ont vendu la maison d'habitation à Mme U K et M. D A pour le prix de 120 000 euros, outre les frais d'acquisition et de négociation pour 14 000 euros. La société Impact est intervenue le 25 octobre 2007, pour réaliser un certificat d'habitabilité dans le cadre de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt à taux 0.

L'acte authentique de vente, auquel était annexé l'état parasitaire établi par la société Yadis, a été reçu par Maître Z les 4 et 8 janvier 2008, les acquéreurs ayant obtenu trois prêts, dont l'un à taux 0 souscrit auprès de la S.A. Crédit Foncier de France pour un montant de 13 200 euros, et les deux autres de 30 000 et 76 800 euros obtenus de la Banque postale.

A l'occasion de travaux dans les combles, M. A et Mme K se sont aperçus d'une contamination importante de la charpente par des insectes à larves xylophages. Ils ont alors mis en demeure Maître Z aux fins de voir engager sa responsabilité par courrier du 4 novembre 2008 pour avoir manqué à son devoir de conseil en n'ayant pas pris la mesure exacte de l'état parasitaire établi par la société Yadis et en ayant écrit à tort dans l'acte de vente qu'il n'avait 'pas été repéré de traces d'insectes ni de larves xylophages ni de champignon lignivore à la date da contrôle et dans la limite du non destructif' alors que l'état parasitaire était incomplet, le diagnostiqueur n'ayant pas eu accès aux combles.

A défaut de solution amiable, M. A et Mme K ont alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes qui, par ordonnance du 24 décembre 2009 au contradictoire de la SCP Z-O-Q et de son assureur, la Société Nouvelle, a désigné M. L comme expert judiciaire.

Les opérations d'expertise ont été déclarées communes à la société Yadis et aux époux Y par ordonnance du 16 septembre 2010 puis à la S.A.R.L. Impact, et à son assureur les MMA, ainsi qu'à la société Axa France IARD, assureur multirisque des époux Y, par ordonnance du 17 février 2011.

M. L a déposé son rapport le 22 juillet 2011. L'expert confirme que la charpente est dégradée et constate par ailleurs que l'habitation est de type 'bungalow' sans isolation.

Par actes des 17 et 20 février 2012, M. A et Mme K ont fait assigner Mme G Y, son époux étant décédé, et la SCP Z-O-Q devant le tribunal de grande instance de Rennes sur le fondement de la garantie des vices cachés et du manquement du notaire à son devoir de conseil.

Par actes des 15, 16 et 22 mai 2012, Mme G Y a fait assigner en garantie son assureur multirisque, Axa France IARD, la S.A.R.L. Yadis désormais dénommée Acarat, la S.A,R.L. Impact et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances.

Puis, par actes du 14 octobre 2015, M. A et Mme K ont fait assigner la SA La Banque postale et la SA Crédit foncier de France pour voir prononcer l'annulation ou la résolution des contrats de prêts en cas de d'annulation de la vente.

Par jugement du 8 janvier 2018, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :

-rejeté la fin de non recevoir tirée de l'absence de publication des conclusions des demandeurs au service de la publicité foncière ;

-déclaré recevable l'action en garantie des vices-cachés de M. A et Mme K comme formée dans les délais prévus à l'article 1648 du code civil ;

-rejeté la demande de résolution de la vente intervenue entre M. D A et Mme U K et M. et Mme Y régularisée par acte authentique du 4 et 8 janvier 2007 ;

-condamné la SCP O-Q-S à payer a M. D A et Mme G K les sommes suivantes :

- 8 612, 49 euros au titre des travaux inutiles à proportion de la perte de chance subie ;

- 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

-rejeté les autres demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SCP O-Q-S par M. A et Mme K ;

- rejeté les demandes indemnitaires formées par M. A et Mme K à l'encontre de Mme G Y, la S.A.R.L. Acarat, la S.A. Axa France IARD, la S.A.R.L. Impact et la société Mutuelles du Mans assurances ;

- rejeté toute autre demande ;

- sur les demandes accessoires :

- condamné la SCP O-Q-S à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* à M. A et Mme K une somme de 7 000 euros ;

* à Mme Y une somme de 4 000 euros ;

* à la S.A.R.L. Yadis - Acarat une somme de 2 500 euros ;

* à la S.A.R.L. Impact et son assureur une somme de 2 500 euros ;

-rejeté les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la SCP O-Q-S aux dépens comprenant ceux de référé et les honoraires de l'expert judiciaire ;

-accordé un droit de recouvrement des dépens dont ils ont fait l'avance à l'encontre de la partie condamnée à Maître AE-G AF, la SCPA Garnier, Bois, Dohollou, Souet, Arlon, Ardisson, Grenard, Levrel, Guyot-Vasnier, Collet, Le Derf-B, la SCP W AA AB, la SELARL ARC représentée par Maître David Collin, Maître P Lhermitte, Maître Anne Denis ;

M. D A et Mme U K ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe le 12 février 2018.

Par ordonnance du 10 avril 2018, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction partielle de l'instance entre M. D A et Mme U K et Mme Y.

Par ordonnance du 16 octobre 2018, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction partielle de l'instance entre M. D A et Mme U K et le Crédit Foncier de France, la Banque Postale et la société Axa France Iard.

La société Generali Iard est intervenue volontairement à l'instance en qualité d'assureur de la société Yadis devenue Acarat.

Vu les conclusions du 27 septembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. D A et Mme U K qui demandent à la cour de :

-les recevoir en leur appel.

-leur en allouer le plein et entier bénéfice.

-dire, au visa des dispositions de l'article 1240 du Code Civil, la SCP O-Q-Emonet fautíve tant en qualité de négociateur que de rédacteur d'acte dans la vente reçue les 4 et 8 janvier 2008 de l'immeuble sis 296 Route de Saint-Malo à Rennes.

-fixer la perte de chance subie par les acquéreurs, M. A et Mme K, à 90%.

-condamner la O- Q-Emonet à verser à M. A et Mme K les sommes suivantes :

-coût des travaux effectués à perte : 12 303,57 € X 90 %, soit 11 073,21 € ;

-facture BERTIN, soit 2 600,74 € X 90 %, soit 2 340,66 € ;

-facture STRB : 1 156,16 € X 90 %, soit 1 040,54 € ;

-surcoût de consommation chauffage : 3 000 € X 90 %, soit 2 700 € ;

-frais de sondage : 741,52 € X 90 %, soit 667,36 € ;

-coût de déconstruction : 30 000 € TTC X 90 %, soit 27 000 € ;

-coût de reconstruction : 143 520 € TTC x 90 %, soit 129 168 € ;

-préjudice moral : 35 000 €.

-à titre infiniment subsidiaire, le préjudice de M. A et Mme K au titre de la perte de l'immeuble (opération déconstruction/reconstruction) sera évalué au coût d'acquisition, soit 120 000 € x 90 % = 108 000 €.

-décerner acte aux consorts A/K qu'ils s'en rapportent sur la responsabilité des autres professionnels attraits à la procédure, la SARL Acarat, la SARL Impact et son assureur la société Mutuelle du Mans Assurances.

-condamner la SCP O- Q-Emonet à verser à M. A et Mme K la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 au titre des frais d'appel.

-confirmer le montant des frais irrépétibles alloués en première instance par le Tribunal de Grande Instance de Rennes à hauteur de 7 000 €.

-condamner la SCP O- Q-Emonet aux entiers dépens incluant notamment les frais d'expertise de M. L taxés a la somme de 7 142 €.

Vu les conclusions du 4 octobre 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial N O, P Q et R S qui demande à la cour, de :

A titre principal :

-recevoir la SCP Z-O-S en son appel incident,

-réformer le jugement en ce qu'il a consacré la responsabilité de la SCP Z-O-S et l'a condamnée aux sommes suivantes :

-8612,49 € au titre des travaux inutiles à proportion de la perte de chance

-10.000 € au titre de leur préjudice moral

-7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à verser aux consorts A/K

-2.500 € à la société Yadis

-2.500 € à la SARL Impact

-aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

-débouter les consorts A/K de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre «'de devenue SCP O-Q-Emonet'»,

-débouter la SARL Acarat de ses demandes, fins et conclusions à l'égard de la SCP Z-O-S,

-débouter la SARL Impact de ses demandes fins et prétentions à l'égard de la SCP Z-O-S.

A titre subsidiaire :

-dire, en cas de condamnation de SCP O- Q-Emonet que celle-ci ne pourra s'appliquer à la démolition/reconstruction du bien et qu'en tout état de cause, la perte de chance ne saurait excéder celle retenue par le Tribunal,

- En cas de condamnation in solidum, dire que, dans les rapports entre coobligés, la société Yadis, devenue Acarat devra supporter la majorité de la charge de la dette.

En tout état de cause :

-condamner les consorts A/K ou tout succombant à verser à SCP O- Q-Emonet la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles,

- Débouter la Société MMA es qualité d'assureur de la Société Impact de toutes ses demandes fins et prétentions à l'égard de la SCP O- Q-Emonet,

-condamner les mêmes ou tout succombant aux entiers dépens

- Autoriser la SELARL Ab Litis-De Moncuit Saint Hilaire-Pélois-Vicquelin, Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;

Vu les conclusions du 26 février 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Acarat qui demande à la cour de :

-confirmer le jugement entrepris ;

-condamner in solidum tout succombant, au paiement de la somme de 6.000 euros au profit de la Société Acarat au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

-dépens comme de droit.

Vu les conclusions du 12 février 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SARL Impact, et la SA MMA Iard qui demandent à la cour, de :

-confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Rennes le 8 janvier 2018 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

-condamner toute partie succombant à verser solidairement à la Société Impact et la Compagnie MMA la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner toute partie succombant au paiement des entiers dépens d'appel.

Vu les conclusions du 23 octobre 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Generali Iard qui demande à la cour de :

-dire que la société Yadis, devenue Acarat a souscrit auprès de Generali Iard un contrat d'assurance responsabilité civile diagnostiqueurs immobilier n°220AL298079 qui a pris effet le 1er juin 2009 et qui a été résilié à la date du 31 mai 2010 à minuit ;

-dire que la première réclamation adressée à la société Yadis, devenue Acarat, est intervenue durant le délai de la garantie subséquente ;

-dire que Generali Iard serait l'assureur susceptible de mobiliser ses garanties si la dette de responsabilité de la société Yadis, devenue Acarat était établie ;

Par conséquent,

-recevoir Generali Iard en son intervention volontaire ;

-dire qu'il n'est pas établi que la société Yadis devenue Acarat aurait commis une faute dans l'exercice de la mission que l'étude notariale lui a confié le 5 octobre 2007 ;

-dire que M. A et Mme K n'établissent pas que la société Yadis, devenue Acarat aurait engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard ;

-dire que la SCP Z-O-S n'établit pas que la société Yadis, devenue Acarat aurait engagé sa responsabilité contractuelle à son égard ;

Par conséquent,

-confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. A et Mme K à l'encontre de la société Yadis, devenue Acarat ;

- c o n f i r m e r l e j u g e m e n t e n c e q u ' i l a r e j e t é l e s d e m a n d e s f o r m é e s p a r l a S C P O-Q-S à l'encontre de la société Yadis, devenue Acarat ;

-confirmer le jugement sur le surplus ;

-dire que les garanties de Generali Iard ne sont pas mobilisables en l'absence de dette de responsabilité établie de la société Yadis désormais Acarat.

Le cas échéant,

-déclarer Generali Iard recevable et bien fondé à se prévaloir du plafond de la garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle encourue par la société Yadis désormais Acarat, soit 300 000 € par sinistre, et de la franchise contractuelle de 2 500 € pour l'activité état parasitaire, opposable aux tiers ;

En tout état de cause,

-condamner M. A et Mme K, ou à défaut tout succombant, à payer à Generali Iard la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Guillou-Renaudin dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la responsabilité du notaire :

Les consorts A-K soutiennent que :

*le notaire a manqué à son obligation de conseil et n'a pas assuré l'efficacité de son acte ;

*les descriptifs de l'immeuble figurant au compromis et à l'acte authentique ne font pas référence à la qualité principale du bien vendu, qui est d'être en bois, alors que cette mention figure expressément dans l'acte de leur auteur ;

*Me Z est intervenu à tous les stades de la vente, c'est lui qui a mandaté la société Yadis et reçu le rapport de diagnostic ; il n'a pas alerté les parties sur le caractère partiel de l'état parasitaire et n'a

pas informé les vendeurs de la demande de la société Yadis de procéder à une nouvelle visite après que le vendeur ait sécuriser les combles ;

*le notaire a instrumenté son acte de vente en reprenant en page 12 des conclusions erronées ;

*le notaire a mis en vente, avec légèreté, une maison qui ne correspond à aucune des normes d'habilité en vigueur, notamment en ce qui concerne son isolation.

La SCP O-Q Emonet répond que :

*les parties ont eu connaissance de l'état parasitaire et de ce que les combles n'avaient pas été visitées ; les acquéreurs pouvaient par eux mêmes, se rendre compte de son aspect incomplet et demander à visiter les combles, ce dont ils se sont abstenus ;

*les acquéreurs ont déclaré lors des opérations d'expertise qu'ils savaient, avant la signature du compromis de vente, que la maison était une maison légère en ossature bois ;

Ceci étant exposé :

Me Z est intervenu à la vente en tant que négociateur, rédacteur du compromis et en tant que notaire instrumentaire. Dès lors, il était tenu à l'égard des acquéreurs d'une obligation de conseil et devait en outre, assurer l'efficacité de l'acte auquel il a prêté son concours.

Le titre des époux Y, vendeurs, n'est pas versé aux débats. Il a été produit aux opérations d'expertise et M. L rapporte que le bien vendu y est décrit comme «'une maison d'habitation construite en bois'». Cette précision sur le mode de construction n'est pas reprise au compromis et à l'acte authentique rédigés par Me Z. Toutefois, il est relaté par l'expert que la maison a fait l'objet de plusieurs visites de la part des acquéreurs avant la signature du compromis, et que ceux-ci lui ont déclaré qu'ils savaient, avant leur engagement, que la maison était légère et en ossature bois. Ainsi, M. A et Mme K connaissaient lors de leur acquisition, le matériau de fabrication du bien. Le notaire n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa mission ne l'oblige pas à rechercher plus avant le mode constructif du bien vendu et à renseigner davantage les acquéreurs sur ce point. Dès lors, M. A et Mme K et ne peuvent sur ce point alléguer d'un défaut de conseil du notaire.

En revanche, si le notaire n'est pas un professionnel du bâtiment, il est professionnel de l'immobilier et comme négociateur, il avait l'obligation de renseigner les acquéreurs sur le risque de la présence d'un parasite du bois compte tenu de la nature du bien en vente.

Me Z, en qualité de mandataire des vendeurs, a mandaté la société Yadis pour effectuer un diagnostic parasitaire. Le diagnostiqueur a rendu son rapport le 11 octobre 2007. Il y est constaté dans un paragraphe «'H'» que : «'le présent examen fait état d'absence de termites le jour de sa visite. Il n'a pas été repéré de traces d'insectes à larves xylophages ni de traces de champignons lignivores, à la date du contrôle et dans la limite du non destructif.'».

Ce paragraphe est précédé de deux autres dont il ressort que les combles perdus n'ont pas été visités en raison de leur dangerosité, le diagnostiqueur proposant une nouvelle visite lorsque le propriétaire en aura sécurisé l'accès ; et que l'intervention n'a pas compris : la visite des volumes, gaines techniques, coffres, gaines de ventilation ou plénum qui n'étaient pas accessibles le jour de la visite ainsi que les locaux fermés ; les prélèvements d'échantillons de type destructif consécutif à un perçage ou un arrachage matériaux, l'inspection de tous les bois encoffrés.

Le compromis de vente et l'acte authentique ne comportent aucune mention de ces précisions. Ils se bornent à relater que le «'vendeur déclare qu'à sa connaissance l'immeuble objet des présentes n'est infesté ni de termites ni d'autres insectes xylophages ainsi qu'il résulte d'un constat de l'état parasitaire établi le 11 octobre 2007'» et annexé aux actes. L'acte authentique reprend le paragraphe du diagnostic relatif aux résultats, soit l'absence de parasites du bois, mais sans faire état de la réserve du diagnostiqueur quant aux parties qui n'ont pas été visitées.

M. L explique dans son rapport que le comble est accessible par une porte basse située sur le pignon Nord de la maison, au-dessus de la toiture de l'appentis à usage de cuisine ; que le platelage nécessaire pour pouvoir y circuler en sécurité peut être constitué de quelques planches posées sur la toiture répartissant la charge entre les solives. L'expert a constaté que :' «'les bois de charpente et de solivage, en résineux, sont profondément contaminés et dégradés par un insecte à larves xylophages type capricorne. La contamination est ancienne, et les désordres sont importants.'» M. L a déterminé que la contamination était antérieure au compromis de vente établie le 17 octobre 2007, qu'elle datait, au moment de son expertise d'une dizaine d'années au minimum et vraisemblablement d'une date encore antérieure ; que la présence de travaux confortatifs dans les combles démontrent une origine ancienne. L'expert a constaté également une significative dégradation des planches de rive de toiture par des champignons pathogènes de type pourriture cubique et pourriture fibreuse ; que les dégradations sont visibles à partir du sol, sans moyens d'accès particulier. M. T a analysé dans sa note aux parties n°1 que cette contamination par champignons lignivores n'avait pas été repérée par la SARL Yadis, mais que si celle-ci avait été signalée, son importance aurait été marginale et non significative vis-à-vis de la contamination de la charpente par le capricorne, sans rapport avec la planche de rive. En ce qui concerne l'extension de la contamination, le rapport précise que le bâtiment étant construit en ossature bois, la charpente contaminée est en contact avec l'ossature du bâtiment ; que les sondages effectués en façade extérieure ont montré que la structure bois des murs était également contaminée, essentiellement en partie haute.

M. L explique que la légèreté de la structure verticale et l'existence d'une contamination ne permettent pas d'envisager une quelconque réparation de la charpente sur la structure existante ; que la seule solution réparatoire est une déconstruction/reconstruction de l'immeuble. Il estime que le coût total des travaux est de 184'351,52 € TTC.

Il ressort ainsi du rapport d'expertise qu'une visite des combles aurait permis de détecter la contamination ancienne et importante par un insecte à larve xylophage qui était de nature à remettre en cause le consentement des acquéreurs.

Certes, les acquéreurs ont eu connaissance du rapport de diagnostic de la société Yadis. Mais ainsi que le décrit l'expert, précisant que cette caractéristique était exceptionnelle et rare, l'immeuble est un bâtiment préfabriqué de type bungalow, simplement posé sur des parpaings. Le matériau de construction, visible lors des visites, devait conduire Me Z à attirer l'attention des acquéreurs sur la réserve mentionnée au diagnostic. Il ne pouvait en particulier se contenter d'annexer le rapport de diagnostic à son acte sans s'interroger sur les conséquences qu'une visite incomplète pouvait avoir sur la vente qu'il s'apprêtait à authentifier. Il sera ajouté que l'obligation d'information du notaire était d'autant plus impérieuse que son acte contenait une clause de non garantie des vices cachés, qui réduisait les chances des acquéreurs d'obtenir, pour le cas où l'existence d'un vice d'ampleur serait démontrée, l'anéantissement de la vente ou la réduction du prix.

En s'abstenant de cette diligence et en ne reportant pas dans l'acte authentique la réserve du diagnostiqueur, le notaire a non seulement manqué à son obligation de conseil mais n'a pas assuré l'efficacité juridique de son acte. Il a ainsi engagé sa responsabilité envers les acquéreurs.

Sur la responsabilité des autres intervenants :

M. A et Mme K, indiquent qu'ils s'en rapportent sur la responsabilité des autres professionnels attraits à la procédure, sans en tirer de conséquences dès lors qu'ils ne présentent

aucune demande indemnitaire à l'encontre des sociétés Acarat, Impact et de leurs assureurs.

A défaut de toute demande susceptible de donner lieu à exécution, leur demande de «'décerner acte'» est sans objet.

Sur le préjudice subi par M. A et Mme K :

M. A et Mme K s'approprient les motifs du jugement et soutiennent que les fautes du notaire leur ont fait perdre une chance de négocier un prix d'achat inférieur en raison de l'infestation visible par les insectes xylophages, de l'infestation de la charpente et d'une partie du plancher qui était détectable sans sondage destructif ; de la qualité précaire de l'habitation. Ils considèrent que cette perte de chance doit être évaluée à 90% des sommes suivantes :

*coût des travaux des travaux d'embellissement et d'aménagement qu'ils ont fait à perte (12 303,57 €); factures Bertin et STRB (52 600,74 € et 1 156,16 €)

*surcoût de consommation de chauffage (3 000 €)

*frais de sondage (741,52 €)

*coût de déconstruction (30 000 €)

*coût de reconstruction (143 520 €)

Subsidiairement, ils demandent que leur préjudice soit évalué à 90% du coût d'acquisition de l'immeuble.

M. A et Mme K soutiennent qu'ils ont subi un préjudice moral lié aux tracas d'une procédure longue et accompagnée de difficultés financières puisqu'ils ont dû continuer de rembourser leur prêt sans bénéficier du bien et en ayant au contraire une charge de logement supplémentaire.

La SCP O, Q S répond que :

*le coût de la déconstruction et reconstruction de l'immeuble ne présente pas de lien de causalité avec la faute reprochée au notaire ;

*rien ne démontre que si M. A et Mme K avaient été mieux informés, ils auraient agit différemment. Ils ont acquis alors qu'ils avaient connaissance de l'absence de visite des combles, ce qui démontre que cet élément n'était pas déterminant pour eux ;

*en cas d'annulation de la vente, la somme exposée par les acquéreurs pour les travaux d'embellissement leur sera restituée par le vendeur, le notaire n'étant pas tenu à garantie ;

*le préjudice moral allégué n'est pas justifié.

Ceci étant exposé :

Il résulte de ce qui a été expliqué plus haut que le défaut d'information des acquéreurs sur la qualité précaire de l'habitation, et sur la dégradation des planches de rive par des champignons pathogènes qui est visible à partir du sol sont sans lien de causalité avec la faute du notaire.

En revanche, la faute du notaire a fait perdre aux acquéreurs la chance de négocier leur achat à un meilleur prix en raison de l'attaque d'insectes à larves xylophages qui a profondément dégradé les

bois de charpente et de solivage.

Par voie de conséquence, le préjudice ne peut être apprécié qu'au regard de la dépense qui n'aurait pas été faite, qui est le prix d'achat de 120 000 €.

La gravité des dégradations et de l'infestation rendent le bien entièrement construit en bois totalement impropre à son usage. Dès lors, la perte d'une chance d'obtenir un prix d'achat inférieur à la somme de 120 000 € est de 90%.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a réparé ce préjudice par l'allocation d'une indemnité de 8 6012,49 €. La SCP O-Q S sera condamnée au paiement d'une indemnité de 108 000 €.

M. A et Mme C ont subi un préjudice du fait de la longueur de la procédure qui a nécessité une expertise . Ils ont dû quitter leur maison et justifient par un procès-verbal du 23 août 2016 que le bien a été occupé par des squatteurs. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a réparé le préjudice moral de M. A et Mme C par une indemnité de 10 000 €.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

-condamné la SCP O-Q-S à payer à M. D A et Mme G K la somme 8 612, 49 euros au titre des travaux inutiles à proportion de la perte de chance subie ;

Statuant à nouveau :

Condamne la SCP O-Q-S à payer à M. D A et Mme G K la somme de 108 000 € au titre de la perte de chance d'acquérir à un meilleur coût ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la SCP O-Q-S à payer à M. D A et Mme G K la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel ;

Condamne in solidum M. A et Mme C à payer aux titres de leurs frais irrépétibles en cause d'appel :

*500 € au total à la société Impact et la compagnie MMA ;

*500 € à la société Acarat.

Déboute la société Generali Iard de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Condamne la SCP O-Q-S au dépens en cause d'appel, à l'exception des dépens afférant à l'appel diligenté à l'encontre de la société Acarat, la société Impact et la compagnie MMA et à l'intervention volontaire de la société Générali Iard qui resteront à la charge de M. A et Mme K.

Dit qu'il est fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT