5^e Chambre

ARRÊT N°-39

N° RG 18/03800 – N° Portalis DBVL-V-B7C-O5DI

[…]

C/

Association COALLIA

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2018

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Février 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[…]

PA Kerpont Lann Sevelin, 216, rue F Baptiste Martenot

[…]

Représentée par M^e Emmanuel CHENEVAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Association COALLIA (anciennement l’AFTAM), association régie par la loi du 1^er juillet 1901, déclarée à la Préfecture de Police de Paris sous le numéro 10758 P

[…]

PARIS 75012

Représentée par M^e Joachim BERNIER de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

**********

Vu l’ordonnance, frappée du présent appel, rendue le 17 mai 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes, qui a :

• rejeté l’exception d’incompétence formée par l’association Coallia ;

• rejeté les demandes, fins et conclusions formulées par la SCI Vanikolo ;

• condamné la SCI Vanikolo aux dépens qui comprendront les coûts du commandement du 9 novembre 2017 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté les plus amples et contraires demandes ;

Vu les dernières conclusions, en date du 13 novembre 2018, de la SCI Vanikolo, appelante, tendant à :

• infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes en date du 17 mai 2018 ;

Et par effet dévolutif de l’appel :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

• dire et juger que le bail commercial est résilié à compter du 10 décembre 2017 ;

• constater que l’association Coallia est occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe 6, place D E à Vannes;

En conséquence :

• ordonner l’expulsion sans délai de l’association Coallia, ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• dire que la présente expulsion s’appliquera aux animaux, matériels, marchandises et autres objets mobiliers leur appartenant ou qu’ils détiendraient ;

• dire que le ou les huissiers requis par les appelants pour procéder à l’exécution de cette décision et à l’expulsion pourront se faire assister de la force publique et d’un serrurier et de toutes personnes et de tous matériels nécessaires à l’exécution de cette mission ;

• ordonner l’établissement d’un état de lieux de sortie contradictoire réalisé aux frais de l’association Coallia ;

• condamner l’association Coallia à verser à la SCI Vanikolo la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

• décerner acte à la SCI Vanikolo de ce qu’elle se réserve la possibilité de faire présenter ses observations orales par M^e Cheneval, avocat au Barreau de Nantes, à l’audience à laquelle cette affaire sera appelée ;

En toute hypothèse :

• rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de l’association Coallia ;

Vu les dernières conclusions, en date du 2 août 2018, de l’association Coallia, intimée, tendant à :

In limine litis :

• prononcer la nullité de la déclaration d’appel ;

à titre subsidiaire :

• déclarer la SCI Vanikolo irrecevable en cause d’appel pour défaut de moyen de droit ;

à titre très subsidiaire :

• confirmer l’ordonnance de référé du 17 mai 2018 ;

à titre infiniment subsidiaire :

• accorder à l’association Coallia un délai jusqu’au 31 mars 2019 pour quitter les lieux ;

En tout état de cause :

• condamner la SCI Vanikolo au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 novembre 2018 ;

Sur quoi, la cour

Le 30 novembre 2015, 1'association Coallia répond à une offre de marché public formée par l’Office Français de l’Immigration et de l’Intégration (OFII) pour le lot Bretagne pour un budget de 420 000 € ayant pour objet notamment de mettre en place des plates-formes de pré-accueil des demandeurs d’asile (PADA).

Par acte des 16 et 21 décembre 2015, la SCI Vanikolo concluait un bail commercial avec l’association Coallia pour des locaux situés 6, place D E à Vannes, fixant un loyer annuel de 4 452 € payable mensuellement et par avance et comportant notamment une clause résolutoire.

La SCI Vanikolo dit avoir constaté des nuisances sonores, une dégradation des lieux, et des problèmes de sécurité. Par actes des 2 et 28 juin 2017, elle a adressé une mise en demeure à1'association Coallia de cesser ces nuisances. Par un courriel du 29 juin 2017, l’association Coallia a indiqué son intention de déménager dans des locaux plus adaptés à 1'accueil du public. Des procès verbaux des 12, 19 et 24 octobre 2017 sont dressés par M^e F-G Y, huissier de justice à Vannes.

Le 9 novembre 2017, la SCI Vanikolo fait signifier à l’association Coallia un commandement de

faire cesser les nuisances et de remettre en état les lieux et visant la clause résolutoire.

Par acte signifié le 27 décembre 2017 la SCI Vanikolo a assigné l’association Coallia devant le président du tribunal de grande instance de Vannes, statuant en matière de référé, aux fins de constater la résiliation du bail commercial et d’ordonner l’expulsion de l’association et de toute personne occupant les lieux de son chef.

Par l’ordonnance déférée, le président du tribunal de grande instance de Vannes, après avoir retenu sa compétence, a considéré que la preuve de l’existence d’un trouble de nature à caractériser un manquement à l’obligation de jouissance paisible de l’immeuble par la preneuse n’était pas rapportée, d’autant que le manquement à cette obligation doit s’apprécier au regard du fait qu’au moment de la signature du contrat, la SCI Vanikolo avait connaissance de la nature de l’activité de l’association et qui induit nécessairement l’accueil du public. En conséquence, le juge des référés a rejeté l’intégralité des demandes formées par la bailleresse.

Le 12 juin 2018, la SCI Vanikolo a interjeté appel de cette décision.

1. Sur la procédure

. D’une part, l’intimée conclut à l’irrecevabilité de l’appel faute pour la SCI Vanikolo d’avoir mentionné dans sa déclaration l’organe qui la représente.

L’appelante observe que l’intimée ne démontre pas le grief subi suite à la prétendue irrégularité.

L’article 58 du code de procédure civile énonce que la déclaration contient notamment, et à peine de nullité, pour les personnes morales l’indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l’organe qui les représente légalement.

Cependant aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée que si celui qui l’invoque prouve le grief qu’elle lui cause.

Il doit être constaté que l’intimée a régulièrement répliqué aux conclusions prises au soutien de l’appel et qu’elle n’excipe et n’établit aucun grief subi de par l’absence de la mention de l’organe représentant la SCI dans sa déclaration d’appel.

. D’autre part, l’intimée conclut à l’irrecevabilité de l’appel pour ne pas viser les prétentions soutenues par l’appelante devant le juge des référés comme requis par l’article 901 du code de procédure civile.

L’article 901 prévoit en effet que la déclaration d’appel comprend les mentions édictées par l’article 58 ainsi que, et à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet est indivisible ; toutefois, il convient de constater et comme conclut par l’appelante que la déclaration d’appel en cause comprend les chefs de la décision déférée critiqués et par ailleurs précisés dans une annexe jointe.

. Enfin, l’association Coallia tient pour irrecevables les conclusions de l’appelante : elle observe qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, qui énoncent que les écritures doivent viser les moyens de droit et de fait sur lesquels ces prétentions s’appuient et indiquer les pièces invoquées et leur numérotation.

Il convient d’une part de constater que la SCI Vanikolo vise dans ses conclusions les textes de loi sur lesquelles elle appuie ses prétentions et d’autre part de rappeler que l’article 954 ne prévoit aucune sanction pour les écritures ne répondant pas à ses prescriptions.

2. Sur le fond

La Sci Vanikolo conclut à la résiliation du bail liant les parties alors que la mise en demeure de faire cesser les troubles délivrée à la preneuse par le commandement en date du 9 novembre 2017 et visant la clause résolutoire ; à l’appui de sa demande, elle fait valoir que différents occupants de l’immeuble se sont plaints de nuisances générées par les usagers de l’association, qui est incapable de les accueillir au sein même de ses locaux.

L’intimée conclut à la confirmation de la décision entreprise et qui a rejeté les prétentions de l’appelante en considérant que les articles 808 et 809 du code de procédure civile ne peuvent en l’espèce recevoir application tout comme la clause résolutoire en regard de ses termes généraux ne visant pas expressément l’obligation relative à la jouissance des locaux. Par ailleurs, elle conclut à l’absence de tout manquement à l’obligation de jouissance paisible faute pour l’appelante de démontrer la réalité de troubles de jouissance, dont elle serait à l’origine. L’association souligne enfin que la bailleresse était parfaitement informée de son activité. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux soit jusqu’au 31 mars 2019.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le bail prévoit expressément la compétence du président du tribunal de grande instance du lieu de résidence du local pour l’application de la clause résolutoire.

Par ailleurs, cette clause résolutoire stipule qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur ou de non-paiement des frais de poursuite, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire.

Il doit être constaté que cette clause vise expressément les manquements relatifs aux charges et conditions, intitulé précis d’un article du bail comprenant notamment la clause de jouissance paisibles des lieux par le preneur.

Enfin, les constats d’huissier et les attestations communiqués à la procédure par l’appelante démontrent clairement que les usagers de l’association Coallia se trouvent régulièrement dans les parties communes de l’immeuble où se situe les locaux loués.

Ainsi, M^e Y, huissier de justice à Vannes, constate le 12 octobre 2017 à 14 h30 la présence de sept personnes devant l’immeuble et de onze personnes dans le hall de l’immeuble desservant l’étage et attendant d’être reçues par l’association Coallia, la porte du rez-de-chaussée partant du hall permettant d’accéder aux deux bureaux occupés par l’association mais aussi à plusieurs autres locataires, dont les sociétés Wiibus, Brief Architecture, l’Hermine 56. Le responsable de la société Vie située au premier étage, indique à l’huissier qu’en permanence une vingtaine de personnes se tiennent dans le hall et dans l’escalier et que c’est perturbant. M^me X de X Immobilier, lui précise que des locataires lui ont fait connaître leur intention de quitter les lieux compte tenu de la situation ; l’huissier relève ainsi la présence d’une affiche à louer sur la porte d’entrée. Le 19 octobre 2017 à 13h55, le même huissier constate la présence de douze personnes devant l’entrée de l’immeuble et de sept personnes dans son hall d’entrée ainsi que de quatre personnes dans le couloir de droite. Le 24 octobre 2017 à 14h45, M^e Y compte huit personnes attendant dans le hall, trois personnes, dont un très jeune enfant, attendant devant l’immeuble.

Le 12 décembre 2017, à 14 heures, M^e Y constate la présence de quinze personnes, certaines debout, d’autres assises, attendant d’être reçues dans les locaux de l’association Coallia, plusieurs personnes s’agglutinant à l’entrée du couloir où se trouve le bureau de l’association.

Ces groupes de personnes créent des nuisances sonores pour les autres occupants en se maintenant comme constaté par l’huissier dans les parties communes.

Effectivement, plusieurs attestations corroborent les troubles ainsi générés. M. Z, notamment, expose, le 4 décembre 2017, de manière tout à fait mesurée et objective la situation vécue ; il précise qu’occupant des locaux au premier étage de l’immeuble, et y exerçant une activité de consultant en stratégie d’innovation, il est amené à recevoir des clients et que la présence au moins la moitié du temps d’un nombre important de personnes (entre 5 à 30) dans le hall d’accueil est une source de nuisances. Cette densité générant un bruit important dans tout le bâtiment, il entend régulièrement des nourrissons pleurer, des enfants jouer dans l’escalier, et un bruit de fond lié aux conversations multiples, il est alors obligé d’intervenir pour demander de faire moins de bruit. Il indique devoir se frayer un chemin pour accéder à son bureau entre de nombreuses personnes assises dans l’escalier. Il constate des attroupements quasi-permanents devant le bâtiment avec de nombreux fumeurs et précise avoir pu sentir le tabac à deux reprises dans ses propres locaux. Il rappelle qu’à deux reprises des personnes lui ont demandé de manière insistante de pouvoir dormir dans le hall exceptionnellement pour une nuit confondant l’association avec un foyer d’accueil. Enfin, il relate que certains de ses clients lui ont fait part de leur incompréhension à recevoir cette population avec des enfants en bas âge dans des conditions non adaptées.

Effectivement, il s’évince de l’ensemble de ces éléments que l’association Coallia a choisi de louer les locaux en cause soit aux termes du bail deux bureaux pour une surface de 26,50 mm² comprenant une partie dénommée accueil et un bureau situés au rez-de-chaussée de l’immeuble. Il est patent que ces locaux ne sont absolument pas adaptés à son mode de fonctionnement puisqu’elle ne parvient pas à maintenir ses usagers dans la salle d’attente avant d’être reçus par ses soins. La preneuse a pleinement conscience de cette situation aux termes de ses courriers électroniques justifiant de sa recherche de locaux plus grands et dès 2017.

A tort, l’association conclut que son activité génère deux pics d’affluence dans la semaine alors que les attroupements sont fréquents comme cela ressort des constats d’huissier et des attestations ci-avant évoqués.

De mauvaise foi, l’association conclut que seule la présence de demandeurs d’asile semble incommoder les autres locataires de l’immeuble alors que les faits constatés démontrent que c’est uniquement le dysfonctionnement dans son organisation, qui suscite des nuisances aux autres occupants puisqu’en effet elle ne met pas à la disposition de ses usagers un local d’accueil adapté. Si le bailleur connaissait l’activité de la preneuse induisant l’accueil de public, cette seule circonstance n’est pas de nature à exonérer cette dernière de son obligation de jouir paisiblement des lieux et en garantissant l’accueil de ses usagers dans des conditions n’entraînant aucune nuisance aux autres occupants de l’immeuble.

Enfin, il a été constaté par huissier qu’en octobre 2017 , huit locataires occupaient les locaux dans l’immeuble en cause compte tenu des noms apposés sur le bloc de douze boîtes aux lettres se trouvant à l’extérieur du bâtiment. Le 6 mars 2018, cinq occupants autres que l’association figuraient sur les boîtes aux lettres et le 11 décembre 2018 seule l’étiquette de l’association demeurait sur le bloc de boîtes aux lettres.

Effectivement, il est justifié du départ des autres occupants suite aux nuisances quotidiennes provoquées par le dysfonctionnement de l’association Coellia dans l’accueil de ses usagers et les empêchant de travailler dans de bonnes conditions comme ils le relatent dans leurs attestations régulièrement communiquées.

Dès lors, le manquement grave de la preneuse à son obligation de jouissance paisible des locaux loués est caractérisé et la bailleresse a de bonne foi fait délivrer le 9 novembre 2017 le commandement de faire cesser les nuisances, commandement qui est donc resté infructueux, les

autres locataires ayant ainsi dû quitter les lieux.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 décembre 2017 et d’ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef et sans avoir à envisager de délai compte de l’ancienneté du commandement délivré et de la difficulté pour la bailleresse de louer les locaux de l’immeuble. En effet, M. A, agent immobilier, évoque des difficultés pour visiter les locaux à louer de l’immeuble compte tenu de la présence des usagers de l’association et décourageant les éventuels preneurs. Par ailleurs, l’astreinte sollicitée par la bailleresse est mal fondée alors qu’elle peut recourir au concours de la force publique. En outre, il lui appartiendra de faire convoquer sa preneuse à un état des lieux de sortie dans les conditions prévues par la loi.

Eu égard à l’issue de la présente procédure, les dépens en seront supportés par l’association Coallia, qui y succombe et sans que l’équité n’impose de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Rejette les demandes de l’association Coallia tendant à la nullité de la déclaration d’appel et à l’irrecevabilité des conclusions de l’appelante,

Infirme l’ordonnance déférée et

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail liant les parties, à compter du 10 décembre 2017,

Ordonne l’expulsion de l’association Coallia et de tout occupant de son chef des locaux loués à la SCI Vanikolo et situés au 6 place D E à Vannes et au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne l’association Coallia aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,