Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 22 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/05203 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N3KK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 OCTOBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 16/01633

APPELANT :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ESPACE EPHYRA, représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE B, SARL au capital de 7622,45 €, immatriculée au RCS de NARBONNE sous le numéro 780141214, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège social […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant Madame E F épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2022, en audience publique, Madame G H ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame G H, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Henriane MILOT et lors de la mise à disposition : M^me I J

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame I J, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

Les époux X sont copropriétaires d’un appartement et d’un garage situés dans la copropriété Résidence Espace EPHYRA à Gruissan.
Ils ont effectué des travaux de fermeture de leur balcon afin de se protéger des bruits d’un établissement voisin.

Ils ont demandé à l’assemblée générale du 23 septembre 2016 de régulariser leur situation, demande qui a été rejetée, l’action en démolition étant au contraire adoptée.

Par acte d’huissier en date du 28 novembre 2016, les époux X ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Narbonne sollicitant au principal l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 23 septembre 2016.

Le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne énonce dans son dispositif :

• Dit que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Espace EPHYRA du 23 septembre 2016 qui constate une opération de vote ne contient pas tous les documents permettant de contrôler sa régularité.

• Prononce la nullité des délibérations de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété Espace EPHYRA du 23 septembre 2016 et des décisions adoptées lors de cette assemblée.

• Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la démolition des installations des époux X en raison de l’annulation de la délibération prescrivant l’action.

• Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X la somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.•

• Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance et dit que les époux X seront dispensés de la participation à la dépense commune des frais de procédure et dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le tribunal retient tout d’abord que tout procès-verbal qui constate une opération de vote doit contenir les documents permettant de contrôler sa régularité sans qu’il soit nécessaire de faire appel à des éléments extérieurs.

Le tribunal considère ainsi que la feuille de présence ne présente d’intérêt que si y sont joints les pouvoirs qui ont été utilisés lors du vote puisqu’à défaut il n’est possible de procéder à aucun contrôle de la régularité des opérations de vote.

Or en l’espèce les pouvoirs utilisés ne sont pas annexés à la feuille de présence dont ils sont pourtant une annexe nécessaire.

Le tribunal ajoute que leur production ultérieure aurait pu être admise s’ils avaient été non seulement contrôlés mais visés par le président du bureau de vote et conservés par le syndic avec les autres pièces de l’assemblée.

Or selon le premier juge les documents produits au débat ne portent aucune mention d’un membre du bureau, aucun cachet ou signature permettant de les rattacher avec certitude aux opérations de vote du 23 septembre 2016.

Le tribunal relève également l’irrégularité de plusieurs pouvoirs.

En raison de l’irrégularité des documents constatant le vote des copropriétaire le tribunal prononce donc la nullité des décisions prises lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2016.

Concernant la demande reconventionnelle tendant à la démolition des installations réalisés par les époux X le tribunal la rejette au motif que cette demande est fondée sur les dispositions de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 qui a été annulée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace EPHYRA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 octobre 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 9 septembre 2020.

Les dernières écritures pour D X et E F épouse X ont été déposées le 4 février 2021.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires énonce:

• Déclarer l’appel recevable et infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions; Statuant à nouveau,•

• Débouter les époux X de leur demande en nullité de l’assemblée générale du 23 septembre 2016;

• Condamner les époux X au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fonde la validité de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 sur l’absence d’obligation légale d’annexer les pouvoirs à la feuille de présence et sur la régularité des mandats confiés pour l’assemblée générale litigieuse.

Sur le premier point le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne résulte d’aucun texte l’obligation faite au syndic de copropriété d’annexer les pouvoirs à la feuille de présence l’article 14 du décret du 17 mars 1967 ne le prévoyant pas.

L’article 33 du dit décret prévoit seulement que le syndic n’est tenu de délivrer que les copies ou extraits qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes qui sont constituées par la feuille de présence mais nullement par les pouvoirs qui l’accompagnent, la feuille de présence mentionnant les votes donnés et les pouvoirs accordés, lesquels pouvoirs sont contrôlés tant par le président de séance que par le scrutateur.

Ainsi le syndic doit seulement conserver les pouvoirs pour une vérification ultérieure et les mettre à disposition des copropriétaires qui en font la demande, ce qui n’a jamais été fait par les époux X.

Par conséquent sauf à rajouter à la loi et à être contraire à la jurisprudence en la matière l’absence d’annexion à la feuille de présence des pouvoirs ne peut entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Sur le second point le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance que:
-les pouvoirs directement adressés au syndic sont réguliers en ce que la validité des mandats en blanc est admise et que les pouvoirs mentionnant comme mandataire le syndic ont été subdélégués au profit d’un copropriétaire;

-le non respect d’éventuelles consignes de vote n’est pas démontré et qu’en tout état de cause ce non respect ne peut entraîner la nullité de l’assemblée générale ou du vote donné mais seulement la responsabilité du mandataire,

-un copropriétaire mandataire peut recevoir plus de trois délégations sous réserve que le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandats n’excède pas 5% des voix du syndicat ce qui a été respecté pour les mandats donnés à Monsieur Y.

Sur la résolution n° 20 le syndic rappelle en premier lieu que le contentieux qui pourrait être lié à l’exécution d’un mandat ne peut être engagé que par le mandant lui même.

Au demeurant le syndic ajoute qu’il détient de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le droit d’agir au nom du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale pour les demandes qui relèvent de la compétence du juge des référés tels que la cessation des troubles manifestement illicites.

Or la réalisation de travaux sans autorisation en totale méconnaissance du règlement de copropriété et des règles d’urbanisme constitue nécessairement un trouble manifestement illicite qu’il appartient au syndic de faire respecter sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le dispositif des écritures des époux X énonce en ses seules prétentions:

A titre principal,

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.•

A titre subsidiaire,

• Prononcer la nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016;

• Prononcer la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016;

A titre reconventionnel,

• Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution de l’arrêt à venir et dire que les époux X seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 les époux X soutiennent que les mandats doivent être annexés à la feuille de présence de manière à rendre possible une vérification ultérieure ce d’autant qu’en cas de mandat irrégulier c’est toute l’assemblée qui doit être annulée.
Ils ajoutent que la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal de l’assemblée générale tout comme les procurations de vote.

Or en l’espèce les mandats qui ont été remis au syndic de la copropriété n’ont pas été joints à la feuille de présence ni certifiés conforme à la législation applicable en début de séance.

En outre la production ultérieure des dits mandats ne peut être admise dans la mesure où les documents actuellement produits ne comportent strictement aucune mention d’un membre du bureau, aucun cachet ou signature permettant de les rattacher avec certitude aux opérations de vote de l’assemblée du 23 septembre 2016.

Les époux X à l’appui de la nullité de l’assemblée générale soulèvent aussi en substance que:

-les pouvoirs en blanc donnés au syndic sont irréguliers pour ne pas avoir fait l’objet d’un tirage au sort mais d’une désignation discrétionnaire

-le non respect de la règle du cumul des mandats un copropriétaire Monsieur Z ayant cumulé plus de 5% des voix du syndicat, a faussé le résultat de toutes les délibérations notamment celle ayant trait aux époux X,

-un nombre de tantième irrégulier est dévolu à la SCCV EPHYRA promoteur ce qui permet au syndic d’obtenir à coup sûr une majorité confortable ne correspondant à rien de tangible.

Concernant la seule nullité des résolutions n°19 (relative à la demande des époux X de la régularisation des travaux de fermeture de leur balcon) et n°20 ( relative à l’action en démolition des travaux de fermeture du balcon des époux X) de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 ils exposent en substance que: Monsieur Z n’ayant pas le pouvoir de représenter la SSCV EPHYRA et les 8 pouvoirs détenus par Monsieur Y ne pouvant être comptabilisés le résultat des délibérations n°19 et n° 20 a été complètement faussé, alors que la résolution n°19 aurait dû être adoptée, et pour les mêmes raisons touchant aux pouvoirs la résolution n°20 aurait dû être rejetée et non adoptée.

MOTIFS :

La cour rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur la régularité de l’assemblée générale du 23 septembre 2016:

Les époux X soutiennent que l’assemblée générale est entachée de nullité dès lors que les mandats de vote remis au syndic n’ont pas été joints à la feuille de présence ni certifiés conformes à la législation applicable en début de séance.

En application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 il est tenu lors de chaque assemblée générale une feuille de présence, qui constitue une annexe du procès-verbal de l’assemblée générale avec lequel elle est conservée.
Il est constant que le feuille de présence doit comporter les obligations légales suivantes:

-Les nom et domicile de chaque copropriétaire,

-Les noms et domicile du mandataire s’il en a était désigné,

-Le nombre de voix dont dispose le copropriétaire,

-La signature de chaque copropriétaire ou mandataire,

-La certification du président.

Le syndic de la copropriété est tenu en application de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 de délivrer au copropriétaire une copie de procès-verbal et de ses annexes en l’occurrence de la feuille de présence.

Toutefois aucun texte ne prévoit que les pouvoirs donnés doivent être joints à la feuille de présence et considérer comme l’a fait le jugement entrepris que les pouvoirs utilisés doivent être annexés à la feuille de présence au motif qu’en leur absence il n’est pas possible de procéder au contrôle de la régularité des opérations de vote, revient à ajouter une nouvelle disposition aux dispositions légales et réglementaires.

Le tribunal de première instance a également considéré que si la production ultérieure des mandats de vote pouvait être admise en l’espèce cette production ne permettait pas de contrôler la régularité des opérations de vote dans la mesure où les documents actuellement produits et intitulés pouvoir ne portent strictement aucune mention d’un membre du bureau, aucun cachet ou signature permettant de les rattacher avec certitude aux opérations de vote du 23 septembre 2016.

Toutefois si en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le président de l’assemblée générale doit vérifier les pouvoirs de vote la loi ou les dispositions réglementaires n’exigent pas sous peine de nullité de l’assemblée générale que soit apposé sur les dits pouvoirs la signature ou le cachet du président de séance ou d’un membre du bureau.

Il est par ailleurs constant que la signature de la feuille de présence par le président de séance permet de considérer que cela suffit à démontrer que ce dernier a vérifié les pouvoirs dans la mesure notamment où la dite feuille de présence contient les mentions prévues par les textes applicables.

En l’espèce il ressort de la lecture de la feuille de présence de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 que celle-ci comporte bien les nom et domicile de chaque copropriétaire, les noms et domicile des mandataires désignés, le nombre de voix dont dispose les copropriétaires et la signature de chaque copropriétaire ou mandataire.

Cette feuille de présence dont l’exactitude des mentions n’est pas contestée a par ailleurs été certifiée exacte par le président de séance Monsieur A, par le secrétaire Monsieur B et par le scrutateur Monsieur C ce qui permet de considérer contrairement à ce qui a été retenu par les premier juge que les pouvoirs de vote ont bien été vérifiés.

Par conséquent le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’ensemble des délibérations de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 pour les motifs ci-dessus exposés.

Les époux X soutiennent qu’en outre la nullité de l’assemblée générale doit être prononcée aux motifs que le syndic aurait reçu des pouvoirs en blanc qui n’ont pas fait l’objet d’un tirage au sort, qu’il y a eu violation de la règle du non cumul des mandats et qu’enfin le caractère irrégulier du nombre de tantièmes dévolus à la S.C.C.V EPHYRA a faussé les votes.

Il sera rappelé que l’envoi au syndic de pouvoir en blanc n’est pas prohibé dès lors que ces derniers ne sont pas distribués par le syndic lui même à des mandataires choisis par lui de façon à fausser les résultats de vote, ou si le syndic ne les a pas personnellement utilisés.

En revanche le syndic qui a reçu des mandats en blanc est tenu de les distribuer et n’a pas le droit de les conserver par devers lui privant ainsi le copropriétaire mandant de son droit de vote.

En l’espèce il n’est pas contesté que certains pouvoirs en blanc ont été adressés su syndic qui les a distribués à différents copropriétaires présents.

Il n’est pas rapporté la preuve par les époux X à qui incombe cette charge que le syndic a distribué ces pouvoirs à des mandataires choisis par lui de façon à fausser les résultats de vote, les époux procédant par simple affirmation

Le syndicat des copropriétaires produit au débat pour sa part une attestation de Monsieur A président de séance et une attestation de Monsieur C scrutateur de séance mentionnant chacun que la régularité des signatures sur la feuille de présence, la véracité des pouvoirs et leur répartition de manière indépendante ont été contrôlées et vérifiées, attestations qui ne sont contredites par aucune pièce adverse.

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits de l’espèce chaque mandataire ne peut recevoir à quelque titre que ce soit plus de trois délégations de vote, toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Devant la cour les époux X soutiennent qu’un copropriétaire en l’occurrence Monsieur Z qui avait trois pouvoirs a cumulé plus de 5% des voix du syndicat en contravention aux dispositions de l’article 22 pré-cité.

Toutefois la cour observe que ce faisant les époux X font une interprétation erronée des dispositions de l’article 22 dans la mesure où ce n’est que dans le cas où un copropriétaire reçoit plus de trois pouvoirs qu’il convient de vérifier que le nombre de voix qu’il possède lui-même ajouté à celui qu’il détient du fait des mandats qui lui ont été donnés n’excède pas 5% des voix du syndicat, or dans la mesure où Monsieur Z n’a pas eu plus de trois pouvoirs il ne peut être pris en considération le total des voix dont il dispose ce qui reviendrait à ajouter à la loi.

Enfin les époux X exposent que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix calculé en fonction de sa quote-part dans les parties communes et que le 9 août 2012 l’étude notariale D-L-M a modifié l’état descriptif de division concernant la deuxième tranche de l’ensemble immobilier en cours de construction par la S.C.C.V EPHYRA et que ce promoteur s’est vu attribuer une quote-part de 2.279 tantièmes/10.000 soit 23% pour des lots non encore construits, répartition qui permet à ce promoteur de peser lourdement dans toutes les décisions prises par la copropriété et alors même qu’il entretient d’excellentes relations avec le syndic et le président du conseil syndical.

Ils en déduisent que cette attribution de tantièmes au promoteur permet au syndic d’obtenir à coup sûr une majorité confortable ce qui justifierait la nullité non seulement des décisions prises par l’assemblée générale mais aussi de l’assemblée générale en son ensemble.

La cour observe en premier lieu que les époux X n’exposent pas les moyens de droit sur lesquels ils se fondent pour solliciter la nullité d’une assemblée générale ou de ses décisions au motif qu’un copropriétaire se serait vu attribuer une quote-part de tantièmes injustifiée.

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Par ailleurs il est constant que les lots dits transitoires à savoir dans un ensemble immobilier à édifier par tranches successives les lots constitués par un droit de jouissance privatif sur un terrain avant la construction, sont considérés comme des lots de copropriété comme les autres devant participer aux charges de copropriété si bien que ces lots se voient attribuer des tantièmes de parties communes et leur propriétaire en règle générale le promoteur est un copropriétaire au sens de la loi du 10 juillet 1965 ce qui lui donne en l’occurrence un droit de vote au sein des assemblées de la copropriété conformément aux règles de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait que la S.C.C.V EPHYRA promoteur dispose d’un nombre de voix dont il n’est pas fait la démonstration qu’il ne correspond pas à sa quote-part dans les parties communes ne peut donc justifier de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 23 septembre 2016.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale de la copropriété résidence EPHYRA en date du 23 septembre 2016.

Sur la nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016:

Les époux X soutiennent que les résultats du vote de cette résolution ont été faussés dans la mesure où les tantièmes attribués à la S.C.C.V EPHYRA doivent être déduits, de même que les 402 tantièmes des huit pouvoirs confiés à Monsieur Y.

Concernant les tantièmes attribués à la S.C.C.V EPHYRA il a déjà été statué au paragraphe précédant sur la régularité de l’attribution de quote-part dans les parties communes à un lot dit transitoire et donc sur la régularité du vote du promoteur lors des assemblées générales selon les voix qu’il détient.

Concernant Monsieur Y, il ressort de la lecture de la feuille de présence que Monsieur Y a reçu plus de trois pouvoirs si bien que le total des voix dont il a disposé pour lui même et qu’il détient au titre des mandats qui lui ont été confiés ne doit pas dépasser 5% des voix du syndicat des copropriétaires.
Il ressort toujours de la feuille de présence que Monsieur Y détient 31/10000 et que le total des quote-parts des mandats qui lui été confié représente 415/1000 soit un total des voix de 446/10000 ce qui ne dépasse pas 5% des voix du syndicat.

Les époux X ne pourront par conséquent qu’être déboutés de leur demande en nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016.

Sur la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016:

Les époux X soulèvent les mêmes moyens que ceux ci-dessus rejetés pour solliciter la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée litigieuse.

Pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus exposés ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens et les époux X seront condamnés à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne;

S’y substituant et y ajoutant,

Déboute D X et E F épouse X de leur demande de nullité de l’assemblée générale de la résidence Espace EPHYRA en date du 23 septembre 2016;

Déboute D X et E F épouse X de leur demande de nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 de la résidence Espace EPHYRA;

Déboute D X et E F épouse X de leur demande de nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 de la résidence Espace EPHYRA;

Condamne D X et E F épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne D X et E F épouse X de la résidence Espace EPHYRA aux dépens exposés dans le cadre de la procédure de première instance comme de la procédure d’appel.

Le greffier Le Président
N.A.