4^e Chambre

ARRÊT N° 361

N° RG 21/00523

N°Portalis DBVL-V-B7F-RJGT

BD/FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame J K, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame L M, Conseillère,

Assesseur : Madame J ANDRE, Conseillère, spécialement désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 28 Juin 2021

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2021

devant Madame J K et Madame L M , magistrates tenant seules l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Octobre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

Demandeurs sur renvoi après cassation :

Monsieur N E

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame C E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame D E épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame P E

née le […] à […]

Falqueroles Haute

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur B E

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Défendeurs sur renvoi après cassation :

Monsieur H Z

né le […] à […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e B e r t r a n d L E R O U X d e l a S C P MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

M^me H Z est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré section […] à Carantec, […], situé dans le […].

Le lotissement est soumis à un cahier des charges établi en 1931 qui en son article 12 stipule que les constructions doivent être en moellons ou ciment armé à l’exception d’agglomérés, avec toiture en ardoises. Cet article a été modifié par un arrêté municipal de 10 janvier1987, qui autorise les vérandas et sous réserve de l’obtention d’une autorisation de construire, tous les matériaux utilisés pour ce type de construction, tels que agglomérés enduits ou peints, verre, aluminium et bois avec des toitures en métacrylate, similaire ou autre matériaux. Les articles 10, 11 et 12 du cahier des charges ont par la suite fait l’objet d’une mise en concordance avec le PLU de la ville de Carantec par arrêté municipal du 30 mai 2016.

Le 14 décembre 2010, M. N E et son épouse, propriétaires de la parcelle contigüe cadastrée section AK 31, ont obtenu un permis de construire pour l’édification d’une extension à leur maison d’habitation en limite de la propriété de M^me Z. Cette extension a été réalisée en brique avec toiture en zinc et comprend une porte-fenêtre et deux fenêtres.

M^me Z a contesté la régularité de ce permis de construire et par jugement du 26 avril 2013, le tribunal administratif de Rennes a rejeté son recours.

Entre temps, estimant que l’extension contrevenait aux dispositions de l’article 12 du cahier des charges et empiétait sur sa propriété, M^me Z a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest pour solliciter une mesure d’expertise.

M. A a été désigné par une ordonnance du 19 décembre 2011 et a déposé son rapport le 17 octobre 2012.

Par actes d’huissier des 23 mai, 20 et 23 juin 2014, M^me Z a fait assigner M. N E et ses enfants, B, C, D et P E venant par représentation de leur mère décédée (ci-après les consorts E) devant le tribunal de grande instance de Brest afin de voir ordonner la démolition de la construction et de la clôture sous astreinte et la réalisation des travaux permettant de mettre la construction en conformité avec le permis de construire au niveau de la hauteur du faîtage et de la longueur du pignon sous astreinte et indemniser son préjudice.

Par jugement du 7 mars 2017, le tribunal de grande instance de Brest a :

— ordonné la démolition de l’extension réalisée en vertu du permis de construire du 14 décembre 2010 par les consorts E sur leur propriété de Carantec, […] ;

— dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

— débouté M^me Z de sa demande de démolition des murs de clôture de la propriété des consorts E, de sa demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage et de sa demande de condamnation des consorts E à faire réaliser des travaux au niveau de la rive de toit de son appentis ;

— débouté les consorts E de leur demande de démolition de l’extension de la propriété de M^me Z et de son mur de clôture sur la rue et de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— dit qu’il appartiendra à M^me Z de faire réaliser une chevronnière sur son pignon ;

— dit n’y avoir lieu à application au profit de l’une ou l’autre des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni à exécution provisoire ;

— prononcé un partage des dépens comprenant les frais d’expertise et les dépens de référé par moitié entre demanderesse et défendeurs.

Par déclaration en date du 6 avril 2017, les consorts E ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 5 septembre 2019, la cour d’appel de Rennes a :

— infirmé partiellement le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

— débouté M^me Z de sa demande de démolition de l’extension des consorts E ;

— condamné M^me Z à supprimer les ardoises de rive qui empiètent sur le fonds des consorts E et à réaliser une chevronnière conformément aux préconisations de l’expert judiciaire dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt sous peine d’une astreinte de 80 euros par jour de retard pendant trois mois ;

— confirmé les autres dispositions du jugement ;

Y ajoutant,

— condamné M^me Z à payer à M. N E la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné M^me Z à payer aux consorts E la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me Z aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d’expertise et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me Z a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes.

Par arrêt du 17 décembre 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt du 5 septembre 2019 en

ce qu’il a :

— rejeté la demande de M^me Z tendant à la démolition de l’extension des consorts E,

— condamné M^me Z à payer 5000' de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— confirmé le jugement en ce qu’il a d’une part, rejeté la demande des consorts E tendant à la démolition de l’extension de la propriété de M^me Z et, d’autre part, rejeté la demande de M^me Z tendant à la condamnation des consorts E à faire réaliser des travaux au niveau de la rive de toit de son appentis.

Les consorts E ont saisi la cour de renvoi par déclaration du 25 janvier 2021.

Dans leurs dernières conclusions en date du 29 juin 2021, les consorts E au visa des articles L 442-9 du code de l’urbanisme, 544 et 1134 du code civil et 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales, demandent à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 7 mars 2017 ;

En conséquence,

— débouter M^me Z de sa demande de démolition de l’extension des consorts E

sous astreinte de 1 000 euros par jour, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner M^me Z à démolir l’extension de sa maison édifiée en 2005 et l’abri de jardin édifié en 2006 en violation de l’article 12 du cahier des charges du lotissement ;

— décerner acte aux consorts E, de ce qu’ils s’en rapporteront à justice sur la demande de M^me Z relative à la chevronnière ;

Y additant,

— dire et juger irrecevable pour se heurter à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance du 7 mars 2017 confirmé en cela par l’arrêt de la quatrième chambre de la cour d’appel de Rennes du 5 septembre 2019, les demandes de M^me Z liées à la démolition de l’extension en raison du positionnement du mur de clôture et celle tendant à obtenir la désignation d’un expert judiciaire pour donner une indication sur la limite de propriété ;

— condamner M^me Z à payer aux consorts E une indemnité de 10 000 euros par application de l’article 700 par application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 juin 2021, M^me Z au visa des articles 544, 1103(ex 1134), 1188(ex 1156), 1222(ex 1143) et 1240 (ex 1382) du code civil, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la démolition de l’extension des consorts E et débouté les consorts E de leurs demandes, le réformer pour le surplus ;

En conséquence,

- débouter les consorts E de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— déclarer la construction des consorts E non conforme au cahier des charges du lotissement du 18 avril 1931 applicable ;

— dire et juger que l’extension de la construction des consorts E empiète sur le terrain de M^me Z ;

— dire et juger que M^me Z ne peut être tenue à supprimer les ardoises de rives de son abri de jardin et à mettre en place une chevronnière ;

— déclarer la construction des consorts E non conforme au niveau de la surface construite autorisée ;

— déclarer la construction des consorts E non conforme au permis de construire au niveau de la hauteur de faîtage et de la longueur de pignon de la longueur de la toiture et de la longueur et du débord de toiture, des normes handicapées, de la communicabilité avec la construction existante, à l’article UH8 du PLU applicable à la date du permis de construire ;

— déclarer l’extension et l’abri de jardin de M^me Z conforme au cahier des charges du lotissement du 18 avril 1931 applicable ;

En conséquence,

— débouter les consorts E de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les consorts E à procéder à la démolition de la construction, objet du permis de construire du 14 décembre 2010 qui n’est pas conforme au cahier des charges du lotissement applicable et qui empiète sur la propriété de M^me Z, le tout sous peine d’une astreinte comminatoire de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, laquelle se trouve à courir pendant un délai de six mois, délai passé lequel il sera à nouveau fait droit ;

En tant que de besoin, et avant dire droit,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec mission de donner toutes indications quant à la limite de propriété et formuler une proposition de réimplantation ou refixation de la limite de propriété en fonction des plans de bornages annexés aux actes du 26 août 1939 et 6 septembre 1938 ;

— dire que l’expert devra adresser préalablement aux parties un pré-rapport de ces investigations analyses et conclusions, recueillir leurs observations dans les conditions l’article 276 du code de procédure civile, en leur laissant un délai suffisant d’au moins quatre semaines, avant son rapport définitif ;

En tout état de cause,

— condamner les consorts E à mettre en oeuvre les travaux de nature à remettre en état la construction Z au niveau de la rive de toit et du défaut d’étanchéité en résultant, le tout sous une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner les consorts E à payer à M^me Z la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts ;

— condamner les consorts E à payer à M^me Z la somme de 25 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts E aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertises judiciaires et de procédure de référé.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 1^er juillet 2021.

Motifs :

Il convient de rappeler que les chefs de l’arrêt de la cour d’appel du 5 septembre 2019, relatifs à la démolition du mur séparatif des fonds, à l’indemnisation d’un trouble anormal du voisinage qui ont confirmé le jugement ayant rejeté ces demandes de M^me Z n’ont pas été déférés à la Cour de cassation et sont donc définitifs. Il en est de même du chef de l’arrêt qui a condamné M^me Z à supprimer les ardoises en rive qui empiètent sur le fonds des consorts E et à réaliser la chevronnière conformément aux préconisations de l’expert dans un délai de quatre mois suivant la signification de l’arrêt sous peine d’une astreinte de 80' par jour de retard pendant trois mois, le moyen (second moyen du pourvoi principal) ayant fait l’objet d’un rejet non spécialement motivé.

Suite à l’arrêt du 17 décembre 2020, demeurent en conséquence en débat les demandes respectives de démolition des ouvrages construits sur le fonds voisin en méconnaissance du cahier des charges et la demande de M^me Z de condamnation des consorts E à faire réaliser des travaux au niveau de la rive du toit sous astreinte, les consorts E ne présentant plus de demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

—  Sur les demandes de M^me Z :

— Sur la demande de démolition de l’extension des consorts E:

Les consorts E sollicitent la réformation du jugement qui a fait droit à cette demande. Ils font valoir que les dispositions de l’article 12 du cahier des charges du 18 avril 1931, approuvé par l’autorité préfectorale, qui exigent des constructions en moellons et des toitures en ardoises, présentent une nature strictement réglementaire et sont donc caduques par application de l’article L442-9 du code de l’urbanisme, la commune de Carantec s’étant dotée d’un plan d’occupation des sols en octobre 2012 révisé à plusieurs reprises, puis d’un PLU en mars 2015, de sorte que les permis de construire ne sont plus instruits par référence aux documents de lotissement. Ils estiment que cette analyse est confortée par la mise en concordance de cet article du cahier des charges très ancien avec le PLU en 2016 qui a donc fait disparaître les exigences en matière de matériaux.

Ils ajoutent qu’en 1987, un arrêté municipal a autorisé la construction de vérandas, permettant l’utilisation d’agglomérés enduits, ce qui montre une volonté des co-lotis de s’affranchir de dispositions techniques obsolètes, matériau qui correspond aux modalités constructives de l’extension de la maison principale. Ils font observer que la réalisation d’extensions au bâtiment principal constitue une tendance actuelle qui a remplacé la construction de vérandas, que cette annexe doit donc bénéficier du régime prévu par cet arrêté. Ils estiment que l’interdiction des bâtiments en bois selon l’article 12 du cahier des charges ne concerne en tout état de cause que les bâtiments principaux et non les bâtiments annexes et que le cahier des charges doit être interprété à la lumière des techniques de construction nouvelles, que l’extension de M^me Z comporte des murs en agglomérés enduits d’une teinte claire, ce qui est le procédé constructif de la plupart des maisons du lotissement qui utilisent également des bardages ou des matériaux plus modernes pour les toitures, le zinc étant exigé par l’architecte des bâtiment de France.

Ils soutiennent que la démolition demandée est dépourvue de sens dès lors que l’immeuble pourra

être reconstruit à l’identique et qu’en outre, elle méconnaît le principe de proportionnalité au regard du droit au respect de la vie privée et du domicile posé par l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ils font sur ce point observer que la démolition a pour conséquence de faire disparaître une partie du domicile de M. N E âgé de 92 ans qui, pour des raisons de confort et d’accessibilité, vit dans cette extension, son domicile d’origine n’étant adapté ni à son état de santé, ni à ses besoins.

M^me Z demande la confirmation du jugement et fait valoir que les stipulations du cahier des charges ont un caractère contractuel entre co-lotis et s’imposent à eux aux consorts E, même si elles sont frappées de caducité à l’égard de l’administration, ce qu’a rappelé la Cour de cassation de sorte que le débat sur ce point est inopérant.

Elle fait observer que la modification opérée par l’arrêté du 10 janvier 1987 l’est tout autant puisque l’extension réalisée ne peut être assimilée à une véranda, généralement vitrée et hors oeuvre, ni à un bâtiment annexe qui en tout état de cause n’échappe pas aux exigences relatives aux matériaux sauf s’il s’agit d’édifices sans destination d’habitation situés en arrière de la rue, ce qui ne correspond pas à l’extension litigieuse.

Elle estime que la toiture à faible pente en zinc ne remplit pas les exigences de l’article 12 du cahier des charges, aucune toiture conforme aux stipulations de l’article n’ayant été demandée, et relève que les toitures mentionnées par les appelants sont postérieures à leur construction et que ne sont pas prises en compte les toitures voisines réalisées en ardoises. Elle en déduit qu’en application de l’article 1143 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, elle est fondée à obtenir la démolition de l’extension . Elle considère que le contrôle de proportionnalité ne peut avoir pour conséquence de porter atteinte à des droits protégés par la Constitution et à écarter le principe de la liberté contractuelle et de la force obligatoire des contrats. Elle ajoute que la jurisprudence visée par les appelants n’est pas transposable et que M. N E n’est pas privé de son domicile puisqu’il dispose dans la maison construite initialement d’un rez de chaussée permettant de répondre à l’ensemble de ses besoins.

Ceci étant, l’article 12 du cahier des charges du lotissement du 18 avril 1931, publié le 24 avril de la même année, stipule que les constructions doivent être en moellons ou ciment armé à l’exception d’agglomérés, avec des toitures en ardoises. Une dérogation a été apportée pour les vérandas en 1987. Ce cahier des charges est mentionné dans l’acte de vente du fonds des consorts E du 20 juillet 1974 et leur est donc opposable.

Or, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 17 décembre 2020, le cahier des charges du lotissement présente un caractère contractuel entre les co-lotis. Celui-ci demeure quelle que soit la date du cahier des charges pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris celles qui ont trait aux conditions d’utilisation du sol ou d’aspect des immeubles construits, ce qui résulte de l’alinéa 3 de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme. Les consorts E ne peuvent donc invoquer utilement la caducité de règles d’urbanisme prévues dans le cahier des charges posée par l’alinéa 1 de ce même article, ni le fait que les articles 10 à 12 du cahier des charges ont été mis en concordance avec le PLU de la ville de Carantec en 2016, dispositions qui ne concernent que les relations des co-lotis avec l’administration.

Le dossier de permis de construire de 2010 relatif à l’extension litigieuse sur la propriété des consorts E et les photographies annexées au rapport d’expertise montrent qu’elle a été réalisée en brique devant être enduites, qu’elle est recouverte en façade d’un bardage en bois et équipée de deux fenêtres ainsi que d’une baie vitrée faisant office d’entrée, la toiture à faible pente étant réalisée en zinc. Elle a été accolée à la maison principale construite en 1976 sans qu’aucune communication ne soit créée avec celle-ci. Comme l’a relevé le tribunal, ces modalités de construction ne respectent pas les exigences de l’article 12 du cahier des charges. Si cet article permet des édifices en bois démontables ou non, il réserve ce matériau aux locaux à destination de communs, soit des locaux

non destinés à l’habitation et situés en arrière des rues, ce qui ne correspond pas à la construction litigieuse. Le toit n’est pas réalisé dans le matériau exigé. Le dossier de demande de permis de construire de 2010 met en évidence que, dès l’origine, était prévu un toit à faible pente, ton zinc. C’est dans ce contexte que l’architecte des bâtiments de France a demandé que le toit soit effectivement réalisé en zinc, ce qui a donné lieu à un permis modificatif lié à la nécessité d’en augmenter la pente, obtenu en 2011 et il ne peut en être déduit que ce matériau a été imposé par l’ABF et privilégié par rapport à une couverture en ardoises qui aurait nécessairement eu une forme ou une pente différente.

L’extension ne peut être assimilée à une véranda, ouvrage doté de surfaces vitrées importantes ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ni à un bâtiment annexe compte tenu de son positionnement dans l’axe de la maison principale et de sa configuration.

Au regard de la méconnaissance de cette clause du cahier des charges, l’article 1143 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement soit détruit dès lors qu’il n’existe aucune impossibilité d’exécution de la démolition. Les appelants ne remettent pas en cause la possibilité de démolir la partie construite en 2010.

L’ atteinte à la force obligatoire du contrat entraîne une exécution en nature et s’oppose, en l’état du droit applicable à l’espèce, à un contrôle de proportionnalité.

En tout état de cause, les consorts E ne peuvent se prévaloir du principe de proportionnalité au regard du droit au respect de la vie privée et du domicile prévu par l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. En effet, l’extension ne constitue pas en elle-même un domicile. Si les consorts E versent aux débats les attestations de quatre témoins qui précisent que M. N E y vit et qu’elle serait mieux adaptée, notamment parce qu’elle est située de plain pied, les plans de permis de construire de la maison principale révèlent que cette construction est également de plain pied. Le rez de chaussée d’une superficie de 74 m², légèrement supérieure à celle de l’extension, dispose de toutes les pièces (chambre, salle de bains, cuisine, séjour, wc) adaptées à l’organisation de la vie quotidienne de M. E et il n’est produit aucune pièce, notamment médicale, faisant état de contraintes d’utilisation de cet espace incompatibles avec la situation de ce dernier, de sorte que l’atteinte à sa vie privée et à son domicile n’est pas caractérisée.

Par ailleurs, les appelants soutiennent que la démolition est dépourvue de sens puisque l’immeuble pourra être reconstruit à l’identique en invoquant deux certificats d’urbanisme délivrés par la commune le 15 mars 2019 et le 8 juin 2021. Ces documents établissent qu’une extension d’habitation est réalisable sur la parcelle et rappellent les règles d’urbanisme et les servitudes existant dans le secteur sans se prononcer sur un projet précis et ne prennent en outre pas en compte les restrictions posées par le cahier des charges qui continuent à s’appliquer entre co-lotis.

Dans ces conditions, le jugement qui a ordonné la démolition de l’extension doit être confirmé. Il le sera également en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte, au regard de l’importance et de la durée des démarches nécessaires à l’organisation de la démolition.

Il n’y a pas lieu d’examiner les autres non conformités invoquées par M^me Z au soutien de sa demande de démolition de l’extension, lesquelles ont été rejetées par l’arrêt du 5 septembre 2019 et ne sont pas concernées par l’arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2020.

— Sur la demande de démolition de l’extension et de l’abri de jardin de M^me Z :

Les consorts E rappellent que, suivant permis de construire du 5 septembre 2005, M^me Z a été autorisée à édifier une extension de sa maison principale en 'murs agglo enduit ton

clair’ et que, suivant déclaration de travaux du 23 janvier 2006, elle a édifié un abri de jardin en 'parpaings enduits'. Ils soutiennent que ces constructions ne respectent pas les dispositions de l’article 12 du cahier des charges qui interdisent les agglomérés et donc les parpaings, exigeant des moellons qui sont constitués de pierre ou de ciment armé, qu’ils sont fondés à en demander la démolition.

Ils estiment que leur action n’est pas prescrite puisque les dispositions du cahier des charges qui contiennent des obligations 'propter rem’ relèvent de la catégorie des actions réelles immobilières soumises à la prescription trentenaire. A supposer que l’action soit soumise au délai de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil, ils font valoir qu’elle reste recevable dès lors que le délai d’action n’a pu courir avant que M^me Z ne présente sa demande de démolition qui seule motive leur action en retour.

M^me Z soutient qu’il ne s’agit pas d’une action réelle immobilière mais d’une action personnelle puisqu’elle tend à rechercher sa responsabilité contractuelle du fait du non respect du cahier des charges, qu’elle relève donc de l’article 2224 du code civil, comme l’a rappelé l’arrêt du 5 septembre 2019. Elle estime en revanche que le point de départ du délai se situe au jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, à la date de la réalisation du dommage, ce qui correspond aux dates d’exécution des travaux, en 2005 et 2006, puisque les consorts E n’ignoraient pas les dispositions de l’article 12 du cahier des charges.

Sur le fond, elle soutient que l’extension et l’abri de jardin respectent les dispositions de l’article 12 du cahier des charges. Elle estime que le terme de moellons correspond au terme modernisé de parpaings comme l’a retenu le tribunal et relève que les consorts E l’ont admis dans leurs écritures, ce qui constitue un aveu judiciaire ou un acquiescement. Elle ajoute que les toitures de ces constructions sont bien réalisées en ardoise comme exigé par la clause du cahier des charges.

Sur la prescription:

L’arrêt du 5 septembre 2019 ne contient aucun chef du dispositif relatif à la prescription et à la recevabilité de la demande de démolition des consorts E, fin de non recevoir dont il n’est pas établi qu’elle avait été soulevée en première instance, le jugement n’y faisant pas référence, de sorte que ce point n’a pas été tranché et n’est pas définitif, même si l’application de l’article 2224 du code civil a été retenue dans les motifs de la décision. En conséquence, ce moyen peut être débattu à nouveau.

Les stipulations du cahier des charges et les restrictions au droit de propriété grevant l’ensemble des lots ont un caractère réel et non personnel. En effet, l’action en démolition dont dispose un propriétaire co-loti a pour finalité de faire respecter les restrictions et servitudes civiles posées par ces clauses. Elle relève donc d’une action réelle immobilière et non d’une action en responsabilité contractuelle. Le délai de prescription qui lui est applicable est par suite le délai trentenaire prévu par l’article 2262 du code civil avant la loi du 17 juin 2008, et désormais par l’article 2227 du code civil. Au regard des dates respectives des constructions de l’extension et de l’abri de jardin, soit 2005 et 2006, la demande des consorts E présentée en juin 2015 n’est pas prescrite et est donc recevable.

*Sur le conformité à l’article 12 du cahier des charges :

L’article 12 du cahier des charges de 1931 stipule que les constructions doivent être en moellons ou en ciment armé à l’exception d’agglomérés, avec toitures en ardoises. Les édifices à destination de communs peuvent être en bois dès lors qu’ils sont placés en arrière des rues, ce qui concerne des locaux sans vocation d’habitation.

Le moellon désigné comme matériau de construction, selon les différentes définitions des dictionnaires (Littré, F, G ou Eyrolles) est une pierre, de taille intermédiaire, généralement calcaire, donc un matériau naturel, tandis que le parpaing est un élément de

construction aggloméré à base de ciment, qui doit nécessairement être enduit à la différence des moellons. Le tribunal ne pouvait donc considérer que le parpaing constitue le terme modernisé de moellon au regard de la différence de nature de ces matériaux, les agglomérés étant expressément interdits.

M^me Z ne peut se prévaloir d’un aveu judiciaire des consorts E relativement à cette assimilation dès lors qu’un aveu judiciaire se rapporte à un fait et non à une opinion développée au soutien d’une argumentation, ni d’un acquiescement au sens de l’article 408 du code de procédure civile qui concerne une prétention non un moyen.

Il s’en déduit que ces deux constructions de M^me Z ne sont pas conformes au cahier des charges de sorte que la demande de démolition des consorts E est justifiée. M^me Z ne justifie d’aucune impossibilité technique d’exécuter la démolition, laquelle ne peut résulter de la seule existence d’une communication entre le bâtiment principal et l’extension réalisée en 2005.

Il sera fait droit à la demande de démolition de l’extension et de l’abri de jardin réalisés suivant autorisations de 2005 et 2006. Pour des raisons identiques à celles relatives à la démolition de l’extension des consorts E, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte. Le jugement est réformé de ce chef.

— Sur la réalisation des chevronnières:

M^me Z demande la condamnation des consorts E à réaliser une chevronnière le long de l’extension selon les préconisations de l’expert, sous astreinte de 1000' et à remettre en état les ardoises en rive sur son abri de jardin qui ont été cassées.

Les consorts E ne s’opposent pas à l’exécution de la chevronnière mais relèvent que ces travaux sont dépourvus d’intérêt en cas de démolition des bâtiments respectifs. Ils estiment que l’astreinte sollicitée est manifestement excessive.

Prenant en compte le conflit existant entre les parties, l’expert a préconisé la réalisation d’une chevronnière sur l’extension des consorts E et sur l’abri de jardin de M^me Z. Cependant, ces travaux deviennent sans intérêt dès lors que les bâtiments ont vocation à être démolis. Par ailleurs, l’expert n’a pas relevé de dégradations occasionnées à la toiture de M^me Z par la bande de rive en zinc située sur l’extension des consorts E. En conséquence, sa demande d’exécution de travaux sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts de M^me Z :

M^me Z se prévaut des préjudices en lien avec la non conformité de la construction des consorts E au cahier des charges, le défaut de respect de la hauteur de la construction à l’origine d’une perte d’ensoleillement et de vues directes. Elle relève que les consorts E n’ont pas réagi lors de la construction de l’extension et de l’abri de jardin alors qu’elle-même avait immédiatement contesté les modalités de réalisation de l’extension.

Les demandes de M^me Z relatives à la perte d’ensoleillement et aux vues directes du fait de la construction de l’extension se rapportent directement à l’existence d’un trouble anormal du voisinage. Cette demande a été tranchée par la cour dans l’arrêt du 5 septembre 2019, qui l’a rejetée et a confirmé le jugement. Ce chef du dispositif n’a pas été déféré à la Cour de cassation et est donc définitif. Ce point ne peut être réexaminé.

En outre, les consorts E ont, comme M^me Z, la possibilité de se prévaloir du défaut de respect des stipulations du cahier des charges, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice en lien avec ces non conformités et aucun comportement fautif ne peut leur être reproché dans ces

conditions. Sa demande indemnitaire doit être rejetée.

Les dispositions du jugement relatifs aux frais de procédure et aux dépens seront confirmées.

Il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais de procédure engagés devant la cour, les demandes à ce titre seront rejetées.

Les dépens d’appel y compris de l’arrêt cassé seront partagés par moitié.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

sur renvoi de l’arrêt de cassation du 17 décembre 2020,

Confirme le jugement en ce qu’il a ordonné la démolition de l’extension réalisée selon permis de construire du 14 décembre 2010 par les consorts E sur la propriété sise à Carantec, […], sans astreinte, rejeté les demandes au titre des frais de procédure et partagé par moitié les dépens.

Réforme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déclare la demande de démolition de l’extension et de l’abri de jardin réalisés par M^me Z selon autorisation des 5 septembre 2005 et 26 janvier 2006 recevable,

Ordonne la démolition de l’extension réalisée par M^me Z selon permis de construire du 5 septembre 2005 et de l’abri de jardin autorisé le 26 janvier 2006, sur la propriété sise à Carantec, […],

Rejette la demande d’astreinte,

Déboute M^me Z de sa demande de réalisation par les consorts E d’une chevronnière sur leur extension,

Déboute M^me Z de sa demande de dommages et intérêts,

Rejette les demandes respectives au titre des frais irrépétibles,

Ordonne le partage par moitié des dépens d’appel y compris ceux de l’arrêt cassé.

Le Greffier, Le Président,