4^e Chambre

ARRÊT N°145

N° RG 19/00761 -

N° Portalis

DBVL-V-B7D-PQIR

HR / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 AVRIL 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2021, devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Avril 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE […]

PERROS-GUIRREC, représenté par son Syndic, FONCIA GENERALE IMMOBILIERE prise en son établissement secondaire, la société FONCIA CORNAUD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SARL TRESTRAOU SUD

[…]

[…]

[…]

Assignée le 28 mai 2019 : PV de recherches infructueuses (article 659 du CPC)

Liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Rennes du 4 septembre 2019

INTERVENANTE :

SAS D Y ET X prise en la personne de M^e C Y, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE TRESTRAOU SUD, nommée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Rennes en date du 4 septembre 2019, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

****

FAITS ET PROCÉDURE

En 1987, la société Saint-Marc Construction a entrepris la construction d’un ensemble immobilier à Perros-Guirec comportant quatre tranches. La société a été liquidée en 1993.

En 2001, la société Trestraou Sud a acquis les droits à construire portant sur la tranche C. En 2006, elle a construit le bâtiment C et vendu les lots en l’état futur d’achèvement.

Ultérieurement, l’une des ventes a été annulée par le tribunal de grande instance de Guingamp de sorte que la société Trestraou Sud est redevenue propriétaire des lots 66 et 93.

Par un jugement en date du 14 avril 2008, le tribunal de grande instance de Guingamp a condamné la société Trestraou Sud au paiement de la somme de 19 074,05 euros au titre des charges de copropriété impayées pour des emplacements de parking dont elle était demeurée propriétaire. Un protocole d’accord a été signé entre les parties le 10 mars 2009.

Le 16 avril 2014, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Casino a obtenu du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc une ordonnance portant injonction à la société Trastraou Sud de payer la somme de 12 371,64 euros avec intérêts légaux à compter du 16 septembre 2014 au titre des charges impayées pour la période postérieure au jugement.

La société Trestraou Sud a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2016. Elle a réclamé à titre reconventionnel des dommages-intérêts.

Par un jugement en date du 27 décembre 2018, le tribunal a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Casino, représenté par son syndic la société Foncia Cornaud, recevable en sa demande en paiement des charges de copropriété ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formée à l’encontre de la société Trestraou Sud relativement aux charges de copropriété impayées ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Trestraou Sud la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Trestraou Sud la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision par déclaration du 4 février 2019.

La société Trestraou Sud ayant fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire le 4 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance et fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions par acte du 27 novembre 2019 à la société D-Y et X, mandataire liquidateur. Cette dernière a constitué avocat et relevé appel incident.

L’instruction a été clôturée le 11 février 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 6 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Casino demande à la cour de :

— débouter la société D-Y et X ès qualités, de toutes ses demandes ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable la demande en paiement des charges de copropriété ;

— l’infirmer pour le surplus, notamment en ce qu’il l’a condamné à verser à la société Trestraou Sud la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal ;

— inscrire au passif de la société Trestraou Sud la somme de 15 135,63 euros, correspondant à :

—  5 135,63 euros des charges de copropriété arrêtées le 4 septembre 2019 ;

—  10 000 euros correspondant aux frais de procédure ;

— condamner la société Trestraou Sud à lui payer la somme 2 867,99 euros au titre des charges et appels de charges postérieurs au jugement de liquidation du 4 septembre 2019, arrêtée au 1^er janvier 2021, ainsi que les charges ultérieures à appeler ;

— condamner la société D-Y et X ès qualités à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; déclarer les dépens en frais privilégiés de la procédure de la liquidation judiciaire de la société Trestraou Sud;

— au besoin, ordonner la compensation des créances et dettes réciproques.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 janvier 2021, la société D-Y et X, prise en la personne de M^e C Y, en qualité de liquidateur de la société Trestraou Sud, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété, dit qu’il avait commis une faute engageant sa responsabilité et l’a condamné aux frais irrépétibles et dépens de première instance;

— réformer le jugement en ce qu’il a limité le montant de l’indemnisation du préjudice de la société Trestraou Sud à la somme de 10 000 euros ;

— sur la créance du syndicat des copropriétaires, à titre principal, le débouter de l’ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, fixer au passif de la liquidation judiciaire sa créance au titre des charges de copropriété antérieures au 4 septembre 2019 à la somme de 1 457,09 euros ; débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et des charges de copropriété du 4 septembre 2020 au 1^er janvier 2021 ; subsidiairement, fixer la créance au titre des charges de copropriété du 4 septembre 2019 au 1^er janvier 2020 à la somme de 568,62 euros ;

— sur la créance de la liquidation à l’encontre du syndicat de copropriété, le débouter de sa demande indemnitaire comme étant à la fois irrecevable et mal fondée ; à titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 71 000 euros, à titre subsidiaire, la somme de 40 119,78 euros ;

— en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes contraires; ordonner la compensation des sommes dues au titre des charges avec celles dues par syndicat des copropriétaires ; condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat de copropriétaires

Sur la période antérieure au 4 septembre 2019

Le tribunal a rejeté la demande du syndicat de copropriétaires au motif que les pièces qu’il produisait montraient des incohérences quant aux montants réclamés alors qu’il lui incombe de justifier de l’exactitude de ceux-ci.

Le syndicat de copropriétaires estime que les premiers juges ont mal interprété les appels de

provision, qu’ils n’ont pas tenu compte des régularisations annuelles après approbation des comptes, ni des opérations exceptionnelles telles que le versement d’une indemnité à l’issue du litige concernant le parking en sous-sol qui a permis de créditer le compte de l’intimée à deux reprises. Il précise que la dette a été ramenée à 5 135,63 euros grâce à la procédure judiciaire qu’il a menée au titre de la démolition-reconstruction du bâtiment C, le compte de la société Trastraou Sud ayant été crédité à nouveau en 2019 à hauteur de 7 327,60 euros.

Le mandataire liquidateur réplique que les documents produits ne permettent pas de déterminer avec certitude le montant qui est dû, qu’il existe des incohérences entre le récapitulatif annuel et le report sur le récapitulatif de l’année suivante que les explications de l’appelant n’ont pas permis de lever, que les frais de justice ne peuvent être mis à la charge de la liquidation que sur la base d’une condamnation définitive.

Le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets provisionnels et approuvé les comptes des exercices écoulés ainsi que les appels de fonds. Le litige porte sur le montant de la somme due à la copropriété au titre des lots dont la société Trastraou Sud est restée copropriétaire.

Les explications du syndicat de copropriétaires répondent aux interrogations des premiers juges. La critique de l’intimée tenant à l’absence de cohérence du montant du solde antérieur sur le relevé n+1 par rapport au relevé de l’année précédente n’est pas pertinente puisque ces documents ne reprennent pas les opérations de l’année écoulée mais le solde au 31 mars et les opérations du compte jusqu’au 30 juin de l’année considérée. Contrairement à ce qui est soutenu, la somme de 4 900,16 euros qui figure sur le relevé du 14 juin 2019 comprend la cotisation fonds de travaux du 3^e trimestre mais pas l’appel provision du 1^er juillet suivant (235,47 euros).

Au regard des pièces communiquées, le montant des charges impayées à la date de l’ouverture de la procédure collective, à l’exclusion des frais, s’élève à 5 135,63 euros.

S’agissant de la somme de 10 000 euros déclarée au passif de la liquidation au titre des frais de procédure, elle n’est pas une demande de dommages-intérêts comme le fait plaider l’intimé. Il ressort des décomptes en pièces 44 et 66, qui font la ventilation entre les charges courantes, les charges exceptionnelles et les frais, que le montant total de ceux-ci s’est élevé entre 2008 et septembre 2019 à 4 748,41 euros dont 2 895,16 euros au titre de frais divers (protocole de 2009, refonte du réglement de copropriété) et 1 853,25 euros au titre des frais de recouvrement proprement-dits. Les pièces justificatives sont produites. Les frais liés à l’ordonnance d’injonction de payer sont dûs par l’intimée compte tenu de ce qui précède. Le montant de la créance au titre des frais sera fixé à 4 748,41 euros.

Les deux sommes seront fixées au passif privilégié de la liquidation. Le jugement est infirmé.

Sur la période postérieure à l’ouverture de la liquidation

L’appelant actualise sa demande à 2 867,99 euros arrêté au 1^er janvier 2021.

Les procès-verbaux des assemblées générales des 6 août 2019 et 13 août 2020 sont versés aux débats de même que les appels de fonds jusqu’au 1^er trimestre 2021 inclus (pièces 55 et 59), contrairement à ce qui est soutenu.

Le décompte en pièce 66 fait apparaître que cette somme comprend 1 200 euros au titre de 'appel jugement’ et 69,95 euros au titre de 'assignation suite liquidation', le montant des charges étant de 1 598,04 euros. Aucune explication n’est fournie concernant la première somme. La seconde entre dans le cadre des dépens de la présente instance.

Il convient de condamner le mandataire liquidateur ès qualités à payer à l’appelant la somme de de 1

598,04 euros au titre des charges, 1^er trimestre 2021 inclus.

Aucune condamnation ne peut être prononcée au titre des appels de provision à venir.

Sur la demande du mandataire liquidateur

Le tribunal a alloué une somme de 10 000 euros à la société Trastraou Sud en réparation du préjudice subi du fait que le syndicat de copropriétaires a passé outre à son refus de permettre aux entreprises de pénétrer dans ses parties privatives sans solliciter d’autorisation judiciaire et lui a interdit d’accéder à l’appartement pendant les travaux.

Maître Y expose qu’il ne reste dans l’appartement après les travaux de démolition que l’ossature de l’immeuble, c’est à dire les parties communes. Elle soutient que les résolutions des assemblées générales ayant autorisé les travaux destructifs dans les parties privatives sans prévoir de remise en état étaient illicites et qu’une autorisation judiciaire aurait dû être demandée suite au refus de la société à l’occasion de laquelle elle aurait demandé que le syndicat soit condamné à remettre son lot en état. Elle estime que l’indemnité accordée par les premiers juges n’est pas conforme au principe de la réparation intégrale qui commande de prendre en compte la perte de valeur du bien résultant des démolitions, subsidiairement, le coût des travaux de reprise. Elle répond que le maître de l’ouvrage n’est pas responsable des manquements des entreprises qui réalisent les travaux, que la copropriété a été indemnisée et que le syndicat entretient la confusion entre ses deux qualités.

Le syndicat de copropriétaires Le Casino expose que, les travaux de construction de l’immeuble étant inachevés et affectés de nombreux désordres, une expertise judiciaire a été ordonnée en 2011, que M. Z a conclu que le bâtiment C devait être démoli et reconstruit en raison de graves malfaçons, qu’il a relevé de nombreuses fautes de la société Trastraou en sa qualité de promoteur, que l’indemnité destinée à réparer les parties communes et les parties privatives des copropriétaires qui s’étaient joints à la procédure a été versée par la Caisse de garantie des notaires, que les travaux ont été votés en 2016, impliquant de passer par les parties privatives et de réaliser des démolitions dans celles-ci, qu’ils ont été réalisés en 2017-2018. Il estime que le mandataire liquidateur ne peut arguer du non respect de l’article 9 de la loi de 1965 dans la mesure où ce sont les carences de la société Trastraou qui sont à l’origine des travaux de reprise nécessitant d’accéder à ses parties privatives, laquelle était tenue d’une obligation de résultat, qu’elle est donc seule responsable des préjudices dont elle demande réparation.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens, et que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux résultant, soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, soit de dégradations, ont droit à une indemnité qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Les copropriétaires de la résidence Le Casino réunis en assemblée générale le 29 avril 2016 ont décidé que les démolitions des parties privatives des propriétaires qui ne sont pas à la cause et qui sont nécessaires aux travaux de reprise des parties communes ne donneraient pas lieu à une remise en état (résolution n°5).

La résolution n°7 de la même assemblée générale autorisait le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre des copropriétaires qui s’opposeraient à l’accès à leur logement ou aux travaux de démolition nécessaires.

Alors que la société Trastraou avait notifié son opposition à la démolition de ses parties privatives par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 6 mai 2006, les travaux ont été réalisés sans qu’ait été demandée et obtenue l’autorisation du juge. Il résulte du constat d’huissier du 2 mai

2016, établi à la requête du syndicat avant les travaux, que l’appartement 401 était inachevé et en mauvais état, du constat d’huissier du 21 novembre 2016, à l’initiative de la société Trastraou après les travaux, que les rampants ont été mis à nu et du constat du 21 janvier 2021 à la requête du syndicat, que des doublages ont été reposés sur les rampants.

La société Trastraou Sud représentée par son liquidateur est à la procédure en sa qualité de copropriétaire et non de promoteur de l’opération immobilière. Cette observation justifiée du liquidateur ne fait pas obstacle à la prise en compte du contexte dans lequel l’affaire s’inscrit.

Il ressort, en effet, du rapport d’expertise que l’immeuble n’a pas été achevé malgré le versement de 100 % des prix de vente par les acquéreurs, ce pourquoi la vente de l’appartement 401 a été annulée en 2010, qu’une expertise a été ordonnée en 2011 pour déterminer l’état d’avancement des travaux, que l’expert judiciaire a conclu en 2014 que non seulement les travaux n’étaient pas terminés mais que l’ensemble des ouvrages devait être démoli en raison de multiples non conformités contractuelles et malfaçons qui les affectent, la liste de ceux-ci représentant 15 pages du rapport, le coût des travaux de reprise des parties communes et des parties privatives des parties à la cause avoisinant les 2 M. d’euros. Les travaux ont été réalisés et l’immeuble a été achevé en 2018 après que l’indemnité eût été versée au syndicat.

Il s’ensuit que la mise à nu de l’appartement 401 était le préalable indispensable à l’achèvement des parties communes. L’appartement étant nécessairement affecté de non conformités et malfaçons au même titre que les appartements expertisés, elle était tout autant le préalable nécessaire aux travaux d’achèvement. Il était inhabité et inhabitable et invendable sans la réfection des parties communes.

Désormais, les parties communes sont achevées et les doublages ont été refaits dans l’appartement. Le reste des travaux incombe au propriétaire, ainsi que l’a exactement retenu le tribunal, conséquence des manquements des divers intervenants, dont le promoteur.

Il s’ensuit qu’il n’y a eu ni diminution définitive de la valeur du lot, ni dégradations, ni trouble de jouissance grave mais qu’au contraire, grâce à ces travaux, l’appartement a retrouvé une valeur vénale. La résolution n°5, intervenue dans ce contexte, ne saurait donc être qualifiée d’illicite comme le demande l’intimée.

Par ailleurs, il ne peut pas ne pas être tenu compte de ce que le syndicat de copropriétaires aurait obtenu l’autorisation du juge s’il l’avait sollicitée. La chance de la société d’obtenir une compensation financière était inexistante compte tenu de ce qui vient d’être exposé. Le préjudice subi par la société aujourd’hui représentée par son liquidateur du fait de l’absence d’autorisation est donc symbolique.

Enfin, l’intimée invoque une faute du syndicat résultant de l’interdiction qui lui avait été faite d’accéder à ses parties privatives pendant le chantier. La cour ne partage pas l’appréciation des premiers juges sur ce point car, d’une part, il résulte des pièces versées aux débats que cette décision était liée à des impératifs de sécurité et qu’elle avait été prise par le coordonnateur SPS, non par le syndic qui n’avait été que l’organe de transmission, d’autre part, l’intimée n’argue d’aucun préjudice que lui aurait causé cette mesure, la teneur des courriers qu’elle envoyait au syndic laissant penser qu’en tout état de cause, elle ne serait pas respectée.

Le jugement sera donc infirmé et l’indemnité réduite à un euro.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M^e Y ès qualités qui succombe en l’essentiel de ses prétentions est condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui seront employés en frais privilégiés de la liquidation et à payer la somme de 10 000 euros à l’appelant en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement de ces chefs étant infirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, dans les limites de l’appel :

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE la créance du syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Casino au passif privilégié de la liquidation judiciaire de la société Trastraou Sud aux sommes de 5 135,63 euros au titre des charges impayées échues au 4 septembre 2009 et de 4748,41 euros au titre des frais,

CONDAMNE la société D-Y et X prise en la personne de M^e C Y à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Casino la somme de 1 598,04 euros au titre des charges impayées, 1^er trimestre 2021 inclus,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Casino à payer à la société D-Y et X prise en la personne de M^e C Y la somme de un euro à titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société D-Y et X prise en la personne de M^e C Y à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Casino la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société D-Y et X prise en la personne de M^e C Y aux dépens de première instance comprenant les frais de l’ordonnance d’injonction de payer et aux dépens d’appel qui seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

La Greffière, La Présidente,