COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUIN 2021

N°2021/300

N° RG 19/05351

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEBUW

SARL ROME BATISSEURS

C/

Z Y

A X

SAS AB ARCHITECTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raski ZERROUKI

M^e Bruno ZANDOTTI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AUBAGNE en date du 29 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000097.

APPELANTE

SARL ROME BATISSEURS

dont le siège social est situé […], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Raski ZERROUKI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur Z Y

né le […] à Marseille, demeurant […]

Madame A X

née le […] à Paris, demeurant […]

représentés par M^e Bruno ZANDOTTI de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

ayants pour avocat plaidant M^e Jean-Baptiste BADO, avocat au barreau de LYON

SAS AB ARCHITECTE

dont le siège social est situé […]

assignée à personne habilitée le 02/07/2019

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe COULANGE, Président Rapporteur,

et, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère chargée du rapport

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2021..

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2021.

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Le 4 juillet 2016, M. Y et M^me X ont formulé une offre d’acquisition pour une parcelle de terrain située à la CIOTAT.

Le 7 juillet 2016 un contrat dit « marché de travaux '' a été signé entre, d’une part, M. Y et M^me X et, d’autre part, la SARL ROME BATISSEUR pour la construction hors d’eau d’une villa à usage d’habitation.

Il a été stipulé dans l’article 4 dudit contrat deux conditions suspensives et résolutoires :

—  1'acquisition du terrain;

— l’obtention des autorisations administratives.

Plusieurs acomptes ont été versés par M. Y et M^me X :

—  1200€ pour l’architecte,

—  4941,33€ pour Rome Bâtisseurs,

—  1100€ facturé par Rome Bâtisseurs pour le géomètre.

Il a été prévu la signature d’un compromis de vente le 18 novembre 2016 pour la parcelle de

terrain comprenant déjà une construction à la CIOTAT.

M. Y et M^me X ont signifié le 17 novembre 2016, par voie électronique, à la SARL ROME BATISSEUR leur refus de signer le compromis de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 janvier 2017, M. Y et M^me X ont demandé à la SARL ROME BATISSEUR la restitution des acomptes versés, invoquant la caducité du contrat dit 'marché de travaux'.

Il n’a pas été donné suite à cette demande.

Par acte d’huissier en date du 19 décembre 2017, M. Y et M^me X ont assigné devant le Tribunal d’instance d’Aubagne la SARL ROME BATISSEURS et la SASU AB ARCHITECTE aux fins d’obtenir le remboursement des acomptes versés.

Par jugement rendu le 29 janvier 2019, le tribunal a :

— DEBOUTE M. Y et M^me X de leur demande de prononcé du caducité du contrat du 7 juillet 2016 au titre de la clause résolutoire ;

— REQUALIFIE le contrat du 7juillet 201 6 en contrat de construction de maison individuelle sans foumiture de plan

— PRONONCE la nullité du contrat du 7 juillet 2016

— CONDAMNE la SARL ROME BATISSEURS à verser à M. Y et M^me X la somme de 6041,33€

— DEBOUTE M. Y et M^me X de leurs demandes à l’égard de la société AB ARCHITECTE

— DEBOUTE M. CAMION de ses autres demandes

— DEBOUTE la SARL ROME BATISSEURS de ses demandes

— CONDAMNE la SARL ROME BATISSEURS à payer à M. Y et M^me X la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNE la SARL ROME BATISSEURS aux dépens sur le fondement de l’article 696 duCode de procédure civile

— ORDONNE l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 3 avril 2019, la SARL ROME BATISSEURS a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— REQUALIFIE le contrat du 7juillet 201 6 en contrat de construction de maison individuelle sans foumiture de plan

— PRONONCE la nullité du contrat du 7 juillet 2016

— CONDAMNE la SARL ROME BATISSEURS à verser à M. Y et M^me X la somme de 6041,33€

— CONDAMNE la SARL ROME BATISSEURS à payer à M. Y et M^me X la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNE la SARL ROME BATISSEURS aux dépens sur le fondement de l’article 696 duCode de procédure civile

Elle sollicite :

— le constat que M^me X et M. Y ont commis une faute contractuelle en résiliant unilatéralement de manière injustifiée le marché de travaux du 07 juillet 2016 ;

En conséquence :

— la condamnation de M. Y et M^me X au paiement de la somme de 7679.04€ au titre des frais inutilement engagés ;

— la condamnation de M. Y et M^me X au paiement de la somme de 24 706€ au titre de l’indemnité de résiliation conformément aux stipulations de l’article 20 du marché de travaux du 07 juillet 2019 ;

— la condamnation de M. Y et M^me X au paiement de la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de M. Y et M^me X aux entiers dépens distrait au profit de Maître Raski ZERROUKI ;

— l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que pour qu’un contrat soit qualifié de contrat de construction sans fourniture de plan il faut que l’entreprise se voit confier au minimum le gros oeuvre et la mise hors eau et hors air,

— qu’en l’espèce, elle ne devait pas intervenir dans la mise hors air,

— qu’en tout état de cause un contrat de construction sans fourniture de plan n’a pas à faire mention du titre de propriété, de la conformité aux règles de construction et d’urbanisme et d’annexé un permis de construire (formalisme applicable à un contrat de construction avec fourniture de plan),

— que la nullité ne pouvait en conséquence pas être prononcée,

— que les intimés ont subitement et abusivement mis fin à la relation contractuelle le 17 novembre 2016, dans le délai de 6 mois pour régulariser les conditions suspensives, puisqu’ils n’ont pas signé le compromis correspondant à la parcelle support du marché de travaux sans la moindre explication,

— qu’elle a engagé des frais supérieurs à l’acompte versé depuis la signature du contrat,

— que la clause pénale doit trouver application.

M. Y et M^me X concluent :

A TITRE PRINCIPAL :

— à la confirmation du Jugement en ce qu’il a fait application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

— à la confirmation du Jugement en ce qu’il a PRONONCE la nullité du contrat du 7 juillet 2016,

— confirmation du Jugement en ce qu’il a CONDAMNE la Société ROME BATISSEURS à leur payer la somme de 6.041,33 €,

— à la réformation du Jugement s’agissant de la qualification du contrat, et statuant de nouveau, à la requalification du contrat du 7 juillet 2016 en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

— à la réformation du Jugement en ce qu’il les a débouté de leurs demandes formulées à l’encontre de AB ARCHITECTE,

et statuant de nouveau,

— à la condamnation de la Société AB ARCHITECTE à leur payer la somme de 1.200 €,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si la Cour devait considérer ne pas devoir prononcer la nullité du contrat du 7 juillet 2016 :

— à la réformation du Jugement en ce qu’il a écarté la demande de caducité du contrat intitulé «marché de travaux» du 7 juillet 2016,

et statuant de nouveau,

— à ce qu’il soit dit et jugé qu’ils n’ont commis aucune faute contractuelle,

— à ce qu’il soit dit et jugé que le compromis de vente litigieux portait sur la vente d’un bien appartenant à autrui, et ne pouvait dès lors être signé,

— au constat de l’absence de réalisation des conditions suspensives,

— à ce qu’il soit dit et jugé que le contrat intitulé «marché de travaux» était donc caduc,

En conséquence,

— à la condamnation de la société ROME BATISSEURS à leur rembourser la somme de 6.041,33€,

— à la condamnation de la société AB ARCHITECTE à leur rembourser la somme de 1.200 €,

A titre infiniment subsidiaire,

— à ce qu’il soit dit et jugé que la clause pénale dont il est demandé application est abusive et donc réputée non écrite,

— à défaut, ramener le montant de la clause pénale manifestement disproportionnée à 1 € symbolique,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— au débouté de la Société ROME BATISSEURS de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— à la condamnation solidairement de la Société ROME BATISSEURS et la Société AB ARCHITECTE au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— à l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

Ils soutiennent :

— que si le premier juge a malencontreusement qualifié le contrat de contrat de construction de mains individuelle sans fourniture de plan, il a à juste titre appliqué les dispositions encadrant le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

— que du contrat intitulé 'marché de travaux', il ressort que l’appelante entendait assurer la maîtrise de l’ensemble de la construction et diriger l’opération de construction (mise hors eau, fondations, murs cloisons et façade), qu’est prévue une grille d’appel de fonds, que d’autres prestataires ont été facturés par l’intermédiaire de l’appelante (géomètre), que l’appelante s’est comportée comme un constructeur et a fourni le plan,

— que ce contrat requalifié en CCMI avec fourniture de plan est nul faute de mentions obligatoires prévues par l’article L231-2 du CCH applicable à l’espèce (conformité aux règles de construction et d’urbanisme, titre de propriété, permis de construire, autorisations administratives, date d’ouverture du chantier et pénalités prévues en cas de retard de livraison),

— que la nullité doit s’étendre au contrat conclu avec la société AB ARCHITECTURE,

— que subsidiairement, les conditions suspensives du marché de travaux n’ont pas été remplies par l’appelante, qui leur a demandé de signer un compromis de vente sur un bien dont elle n’avait pas encore la propriété,

— que l’appelante ne les ayant pas tenu informé des démarches entreprises en vue d’obtenir les autorisations administratives nécessaires,

— qu’ainsi les conditions suspensives et résolutoires du contrat n’ayant pas été réalisées, ce dernier est caduque.

La SAS AB ARCHITECTE est défaillante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de requalification du contrat

L’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat sousmis aux dispositions de l’article L.231-2.

Il appartient au juge de restituer à toute convention sa véritable qualification, sans être tenu par la dénomination adoptée par les parties.

En l’espèce, il résulte du contrat signé entre les parties le 7 juillet 2016 et intitulé 'marché de travaux’ que la société ROME BATISSEUR entendait assurer la maîtrise de l’ensemble de la construction de la maison et diriger l’opération de construction, dont la mise hors eau, l’ensemble des fondations, murs, cloisons et façade.

Ce contrat prévoit également une grille d’appel de fonds en fixant le pourcentage du prix total qui sera perçu par le constructeur à chaque étape de la construction.

D’autres prestations ont été facturées par l’intermédiaire de ROME BATISSEUR comme par exemple celle du géomètre.

Par mail envoyé aux consorts Y/X le 9 août 2016 par la société ROME BATISSEUR, cette dernière leur a bien fourni ou fait fournir le plan.

Il en résulte que la société ROME BATISSEUR s’est comportée comme un constructeur et que le contrat doit être requalifié en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, infirmant en cela le premier juge, qui l’avait requalifié en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

Sur la nullité du contrat

Il résulte de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation que des conditions de forme sont requises pour la validité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

Ainsi, est nécessaire :

— la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire,

— l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du code de la construction et de l’habitation, notamment en son livre 1^er et du code de l’urbanisme,

— l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives dont une copie est annexée au contrat,

— la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de

retard de livraison,

— les justificatifs des garanties de remboursement et de livraiosn apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

En l’espèce, le contrat du 7 juillet 2016 ne fait mention ni du titre de propriété ni de la conformité aux règles de construction et d’urbanisme et ne comprend pas la copie du permis de construire.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a, en l’absence de ces mentions obligatoires, prononcé la nullité du contrat du 7 juillet 2016.

Sur les conséquences de la nullité

Considérant, s’agissant de la somme de 1200 € versée à la SASU AB ARCHITECTURE, que le contrat du 7 juillet 2016 ne lie que les consorts Y/X à la SARL ROME BATISSEUR, c’est à juste titre que le premier juge a décidé que la nullité du contrat ne peut avoir pour effet la restitution de cette somme versée au titre d’acompte.

Il sera également confirmé sur la restitution aux intimés de la somme de 6041,33 € versée à titre d’acomptes à la société ROME BATISSEUR.

Sur la caducité du contrat

La Cour ayant fait droit à la demande principale des intimés, il n’y a pas lieu d’examiner leur demande subsidiaire.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

La société ROME BATISSEUR est condamné à la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 janvier 2019 ar le Tribunal d’Instance d’AUBAGNE,

SAUF en ce qu’il a requalifié le contrat du 7 juillet 2016 en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan,

STATUANT à nouveau

REQUALIFIE le contrat du 7 juillet 2016 en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

CONDAMNE la SARL ROME BATISSEUR à payer à M. Y et M^me X la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SARL ROME BATISSEUR aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT