Cour d'appel de Rennes, Chambre des baux ruraux, 3 février 2022, n° 20/04020

CA Rennes
Infirmation partielle 3 février 2022

CASS 16 mars 2023

CASS
Rejet 27 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des fermages
La cour a constaté que les fermages antérieurs à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ne pouvaient justifier la résiliation du bail, mais a retenu que l'état d'abandon des lieux et le non-respect des obligations contractuelles justifiaient la résiliation.
Accepté
Mauvaise exploitation du fonds loué
La cour a constaté que l'état des lieux démontrait une violation des obligations contractuelles de M. C, compromettant la bonne exploitation du fonds.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion de M. C dans les deux mois suivant la signification de l'arrêt, en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 2 080 euros jusqu'à la libération de l'exploitation.
Accepté
Évacuation des lieux
La cour a ordonné l'évacuation de l'exploitation de tous véhicules et matériels dans un délai de deux mois, sous astreinte.
Rejeté
Évaluation de l'état des lieux
La cour a estimé que la demande d'expertise n'était pas suffisamment motivée et a débouté les consorts Z.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté M. C de sa demande en frais irrépétibles, confirmant le jugement de première instance.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rennes, ch. des baux ruraux, 3 févr. 2022, n° 20/04020
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	20/04020
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Pascale LE CHAMPION, président
Avocat(s) :	Mélanie LESOURDFrançois-Xavier MICHEL
Cabinet(s) :	CORNET VINCENT SEGUREL

Texte intégral

Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 7

N° RG 20/04020 – N° Portalis DBVL-V-B7E-Q34K

M. X-I Z

M^me A Z

M^me E Z

M. B Z

M. Y C

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Michel

M^e Lesourd

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Monsieur I GUILLAUME, Conseiller, désigné par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 10 novembre 2021,

GREFFIER :

Madame L M N, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2021, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 03 Février 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur X-I Z

né le […] à […],

[…]

Madame A Z

née le […] à […]

[…]

Madame E Z

née le […] à […]

[…]

Monsieur B Z

né le […] à […]

[…]

représentés par M^e I-Xavier MICHEL de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

INTIME :

Monsieur Y C

né le […] à […] […]

représenté par M^e Mélanie LESOURD, avocat au barreau de NANTES

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 1986, M^me G Z et M. H Z, aux droits desquels viennent aujourd’hui par succession M^me A Z, M^me E Z, M. X-I Z et M. B Z, ont donné à bail aux époux J C et à leur fils Y une exploitation agricole située au lieu dit La Guerche sur la commune de […], comprenant un ensemble de bâtiments à usage agricole, composé d’un cellier, d’une grange et d’écuries, ainsi que diverses parcelles de terres labourables, prés, prés marais, vignes, friches, cours, issues et autres, le tout d’une superficie totale de 26 ha 30 a 47 ca.

Ce bail était consenti pour une durée de neuf années entières à partir du 25 avril 1986, pour prendre fin le 25 avril 1995.

Le bail s’est ensuite renouvelé au profit de M. Y C.

M. Y C ayant cessé de régler les fermages, M^me A Z, M^me E Z et M. X-I Z lui ont fait délivrer, le 9 avril 2018, un commandement de payer les fermages, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme, en principal, de 1 040 euros au titre du fermage 2017.

Un second commandement lui a été délivré le 19 juin 2018 à la requête des mêmes, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme, en principal, de 1 674,20 euros correspondant au fermage 2017, à la part de fermage dû au titre de l’année 2018 et à la part des impôts fonciers 2017.

Le 9 avril 2018, M. B Z a lui aussi fait délivrer à M. Y C un commandement de payer pour la part de fermage lui revenant, soit 1 040 euros.

Il a fait délivrer un itératif commandement le 19 juin 2018 pour la somme, en principal, de 1 674,30 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2019, reçue au greffe le 20 février 2019, M. X-I Z, M^me A Z, M^me E Z et M. B Z ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes d’une demande de résiliation du bail.

Suivant jugement contradictoire du 29 juillet 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes a :

- donné acte aux consorts Z de leur désistement au titre de leur demande en résiliation de bail fondée sur le défaut de paiement des fermages,

- constaté que M. Y C a réglé les fermages postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire rendu le 28 mai 2019, soit la somme de 3 179,66 euros pour la période du 29 juillet 2018 au 25 avril 2019, en ce compris la taxe foncière et la taxe chambre d’agriculture,

- débouté les consorts Z de leur demande en résiliation du bail pour sous-location prohibée,

- débouté les consorts Z de leur demande en résiliation du bail pour mauvaise exploitation du fonds loué,

- débouté les consorts Z de leur demande de remise en état des lieux sous astreinte,

- débouté les consorts Z de leur demande d’expertise,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné les consorts Z aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Suivant déclaration en date du 25 août 2020, M^mes A et E Z et MM B et X-I Z ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 8 octobre 2020, la présidente de la chambre paritaire des baux ruraux a autorisé les consorts Z à se rendre accompagnés de la SCP Levesque, Callard, Breheret, Reyter, Huissiers de justice à Vertou, sur l’exploitation agricole située au lieu-dit La Guerche sur la commune de […], comprenant un ensemble de bâtiments à usage agricole, composé d’un cellier, grange et écuries et diverses parcelles de terres labourables, prés, prés marais, vignes, friches, cours, issues et autres, le tout d’une superficie totale de 26 ha 30 a 47 ca, louée à ferme à M. Y C, aux fins d’y constater l’état des bâtiments, des déports et leur encombrement, des terres louées et d’en dresser procès-verbal.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 1er décembre 2021, les consorts Z demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel et les y dire bien fondés;

- infirmant le jugement rendu le 29 juillet 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes en toutes ses dispositions,

- prononcer la résiliation du bail consenti le 11 avril 1986 à M. Y C,

- ordonner l’expulsion de M. Y C de l’exploitation et de tous occupants de son chef et ce dans le mois de la notification du jugement à intervenir,

- condamner M. Y C au paiement de fermages dus au titre des années 2020 et 2021 jusqu’à la résiliation du bail, soit 2 080 euros en principal par année augmentés des taxes foncières et chambre d’agriculture ;

- fixer au montant du fermage, soit 2 080 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective de l’exploitation outre les taxes,

- condamner M. Y C à évacuer l’exploitation de tous véhicules, engins, matériel et tous autres objets, mobile-home, bungalows dans le mois suivant la notification du jugement à intervenir, délai passé lequel courra une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard,

- désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :

* les parties dûment convoquées, se rendre sur l’exploitation, visiter les bâtiments et les terres, décrire leur état,

* procéder au chiffrage du coût de remise en état des bâtiments d’exploitation, bâtiments d’habitation, déports et terres,

* du tout, dresser un rapport,
- condamner M. Y C au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. Y K aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er décembre 2021, M. Y C demande à la cour de :

- accueillir ses conclusions, fins et prétentions et le déclarer bien fondé en ses demandes,

- confirmer le jugement de 1ère instance en ce qu’il a débouté les consorts Z de l’intégralité de leurs prétentions,

- débouter les consorts Z de l’intégralité de leurs prétentions,

- constater sa situation de redressement judiciaire selon jugement du 29 mai 2019,

- constater l’arrêt des poursuites individuelles pour les créances antérieures à ce jugement,

- constater que les consorts Z se sont désistés de leur demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des fermages en première instance, ne pouvant en conséquence plus fonder aucune demande à ce titre en appel,

- constater que les consorts Z ne disposent pas de deux défauts de paiement des fermages,

En conséquence,

- juger que les demandes formulées par les consorts Z sont irrecevables,

- juger que la demande des consorts Z relative à une résiliation pour défaut de paiement des fermages est une demande nouvelle en appel,

- débouter purement et simplement les consorts Z de l’ensemble de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

- juger que M. C présente des raisons sérieuses et légitimes justifiant ses difficultés,

En tout état de cause,

- Prendre acte du fait que M. C remet à la barre un chèque de 2 650,10 € en paiement d’un fermage,

- accorder à M. C les délais de paiement les plus larges,

- condamner les consorts Z à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience, le conseil de M. C a remis au conseil des appelants un chèque de 2 650,10 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de leur appel, les consorts Z indiquent que M. C n’a pas réglé ses fermages en temps et en heure.

Ils précisent que M. C exerce une autre activité dont le siège est situé sur l’exploitation signifiant ainsi, selon eux, que M. C sous-loue les biens affermés. Ils allèguent que M. C exerce dans les lieux loués une activité de réparation de machines agricoles.

Ils expliquent que les biens, objets du bail rural, sont laissés à l’abandon par M. C.

Ils font état d’un congé délivré à M. C le 21 octobre 2020 pour le 24 avril 2022 (si le bail n’est pas résilié avant).

En réponse, M. C rappelle les difficultés financières qu’il a connues et qui ont conduit à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 29 mai 2018.

Il conteste la réception des mises en demeure que lui ont adressées les appelants en juillet 2021.

M. C fait valoir que les fermages échus avant le jugement d’ouverture de redressement judiciaire ne peuvent provoquer la résiliation du bail. Il argue de ce que les bailleurs ne disposaient pas de deux défauts de paiement de fermage avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Il considère que les demandes des consorts Z au titre du non paiement de fermage sont des demandes nouvelles, puisque les consorts Z se sont désistés de cette demande devant le tribunal.

Il indique que sans bail rural, son avenir ainsi que celui de l’EURL C serait anéanti.

Il conteste la sous-location invoquée par les bailleurs et fait état d’un constat d’huissier sur le bon entretien des lieux par ses soins.

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit :

Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition,

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation,

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.- Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L 411-35, 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L 411-38,

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37, L 411-39, L 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur,

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1o et 2o du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

- Sur le paiement des fermages.

Les consorts Z ne peuvent se prévaloir des commandements de payer des 9 avril et 19 juin 2018 parce que les fermages sont antérieurs à l’ouverture de redressement judiciaire de M. C en date du 29 mai 2018 et parce qu’ils se sont désistés de leur demande à ce titre devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Ils sont irrecevables en leur demande, qui constitue une demande nouvelle devant la cour.

Concernant les autres fermages postérieurs impayés, la cour constate leur paiement par M. C (rendant ainsi sans objet sa demande en délai de paiement).

Les consorts Z sont déboutés de leur demande en résiliation du bail à ce titre .

- Sur la sous-location.

L’EURL C, dont M. C est le seul associé, a une activité de location et de sous-location de machines et équipements pour la construction selon l’extrait K Bis communiqué par M. C.

Il est établi que M. C a domicilié cette entreprise au […], soit à son domicile.

Le constat d’huissier du 21 octobre 2020 note la présence d’un atelier en réparation de machines agricoles dans un hangar dont une partie de la toiture est arrachée, et de carcasses de véhicule automobile.

Ces seuls éléments ne permettent pas de déterminer l’existence d’une activité sur place, les bâtiments étant dans un état déplorable.

La preuve d’une sous-location n’est pas ainsi démontrée.

- Sur l’exploitation.

Dans son constat du 21 octobre 2020, l’huissier a noté :

- sur la parcelle n° 1269, la présence d’une maison d’habitation avec des dépendances, ces dernières étant envahies par les ronces. La cour est laissée en herbes et les ronces montent jusqu’au toit de la maison.

L’accès à la maison est impossible.

Le bungalow situé derrière la maison n’a plus de vitre et est envahi par les ronces.
- sur la parcelle 1270 : l’espace est envahi par les ronces. Il est impossible de pénétrer dans la partie en pierres à cause des gouttières et des ronces.

Le chai a des poutres au plafond noir d’humidité. Le lierre pousse à l’intérieur.

L’atelier est difficilement accessible à cause des ronces et une partie du toit est tombée.

Le hangar plus récent est à l’abandon. Sa toiture est en partie tombée. La vigne et des ronces poussent à l’intérieur. L’endroit est transformé en déchetterie.

- sur la parcelle 1273 : présence de 4 hangars.

Dans le premier : présence d’un atelier de réparation de matériels agricoles. Les tôles de la toiture sont en partie arrachées, les puits de lumière sont arrachés, les côtés du bâtiment ne sont plus accessibles. L’herbe commence à envahir l’espace.

La présence d’un mobil home et de carcasses de véhicules est signalée.

Un hangar est envahi de ronces, et la toiture a été soulevé par la tempête et laissée derrière le bâtiment.

Un hangar est en partie effondré.

Un vestige de la deuxième guerre mondiale est utilisé comme cimetière d’engins agricoles.

- la parcelle 1274 : elle est inaccessible, envahie de ronces et d’herbes hautes. Les ronciers ont plusieurs mètres de haut.

- la parcelle 1277 : présence de ronces sur plusieurs mètres d’épaisseurs, le surplus de la parcelle est en friche. Présence de 8 balles de foin en train de pourrir.

- la parcelle 1272 : présence d’un squelette de bungalow et de matériel agricole abandonné. Le puits est à peine visible.

- la parcelle 1271 : les ronces ont envahis le bout du hangar en pierres. Une porte d’entrée est effondrée.

L’huissier note : 'dedans c’est un dépotoir'. Il y a des pièces détachées dans l’ancienne étable.

Pour le grand hangar, les ronces montent jusqu’au toit. Le faîtage est tombé. Il pleut à l’intérieur. L’huissier a trouvé une épave de voiture et du stockage de matériaux, le tout en train de pourrir. Une ferme de la charpente est exposée aux intempéries.

- la parcelle 37 : elle est en friche avec des ronciers le long de la route. Des pousses de saule sont trouvées sur les côtés de la parcelle ainsi que du remblai.

- les parcelles de vignes : il reste des piquets et quelques plants de vigne. L’huissier note 'il y a de tout qui pousse sur les parcelles'. Les ceps de vigne sont absents ou morts.

- la parcelle 1200 : une forêt de saule et de chênes de 3 ou 4 mètres de haut s’installe sur cette parcelle de vigne.

- la parcelle 1104 : la vigne est à peine visible.
- la parcelle 1115 : la vigne a disparu. Le chemin d’accès est à peine carrossable.

- les parcelles 1266, 1267 et 1265 sont laissées en herbe. Tout l’ensemble est laissé en friches. La vigne a disparu.

- la parcelle 778 : la vigne est devenue une forêt de saules. Des balles de foin sont en train de pourrir.

- les parcelles 1083 et 1084 : sur cette parcelle de vigne, des peupliers ont près de 6 mètres de haut. Il reste quelques ceps de vigne.

- la parcelle 1268 : elle est complètement boisée.

- la parcelle 1279 : à l’origine, il s’agit d’une parcelle de vigne envahie par les saules, les chênes et les ronces.

- les parcelles 1284 et 1287 : elles sont envahies d’herbe. Il reste quelques ceps de vigne.

Si dans le constat qu’il a fait dresser le 10 novembre 2021, M. C justifie de l’entretien d’un certain nombre de parcelles (au nombre de 13), il ne démontre pas l’entretien des parcelles 1269, 1270, 1273, 1272, 1271, 37, 1200, 1104, 1115, 778, 1083, 1084, 1268, 1279, 1284.

L’état actuel de l’exploitation constitue une violation des obligations contractuelles de M. C. Le bail prévoit que le preneur doit occuper l’exploitation et la tenir constamment 'garnie de bestiaux, semences et instruments agricoles en valeur suffisante'. Il prévoit également que le preneur doit’surtout bien entretenir les couvertures des bâtiments', s’engager à 'cultiver, façonner et traiter la vigne’ et la renouveler notamment.

La comparaison des états des lieux de 2018 et 2020 démontre que la majorité des parcelles louées n’est plus entretenue ni exploitée depuis plusieurs années. M. C ne démontre pas l’existence de raisons sérieuses et légitimes qui pourraient justifier l’état d’abandon de certains biens immobiliers et de parcelles.

Ces éléments sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

En conséquence, sans qu’il ne soit besoin de mise en demeure ou de congé préalable, il convient de prononcer la résiliation du bail consenti le 11 avril 1986, d’ordonner l’expulsion de M. C et de tout occupant de son chef dans les deux mois de la signification de l’arrêt, de fixer à 2 080 euros le montant de l’indemnité due au titre de l’occupation jusqu’à la libération de l’exploitation outre les taxes.

Il convient également de condamner M. C à évacuer l’exploitation de tous véhicules, engins, mobil home, bungalow, matériels dans les deux mois de la signification de l’arrêt, et à défaut sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant un délai de 120 jours, passé lequel délai il sera à nouveau statué.

Si les consorts Z demandent l’instauration d’une expertise pour chiffrer le coût de remise en état des bâtiments d’exploitation, d’habitation et de déports de terre, ils ne motivent pas leur demande ni la nécessité de la mesure d’instruction. Ils sont déboutés de cette demande.

- Sur les autres demandes.

Succombant en appel, M. C est débouté de sa demande en frais irrépétibles ; il est condamné à verser aux consorts Z la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens d’appel (qui ne comprennent pas les frais de commandement de payer), étant précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions déboutant les consorts Z de leur demande en résiliation de bail pour mauvaise exploitation du fonds loué ;

Juge les consorts Z irrecevables en leur demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, objets des commandements des 9 avril et 19 juin 2018 ;

Déboute les consorts Z de leur demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages postérieurs et constate le paiement des fermages par M. C de la somme de 2 650,10 euros ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail consenti le 11 avril 1986 ;

Ordonne l’expulsion de M. C et de tout occupant de son chef dans les deux mois de la signification de l’arrêt ;

Fixe à 2 080 euros le montant de l’indemnité due au titre de l’occupation jusqu’à la libération de l’exploitation outre les taxes ;

Condamne M. C à évacuer l’exploitation de tous véhicules, engins, mobil home, bungalow, matériels dans les deux mois de la signification de l’arrêt, et à défaut sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant un délai de 120 jours, passé lequel délai il sera à nouveau statué ;

Y ajoutant,

Déboute M. C de sa demande en frais irrépétibles ;

Condamne M. C à payer aux consorts Z la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel (qui ne comprennent pas les frais de commandements de payer) ;

Condamne M. C aux dépens d’appel.

La greffière La présidente 1. O P Q R

[…]