1ère Chambre

ARRÊT N°99/2022

N° RG 20/00115 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QMDJ

SARL Z IMMOBILIER EMERAUDE

C/

M. X, O-P ACEARBHAILL DIT ACARROLL

M. F G Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame L-M N, lors des débats et Madame I J K lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2022 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

**** APPELANTE :

La société Z IMMOBILIER EMERAUDE, SARL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS :

Monsieur X, O-P ACEARBHAILL (dit ACARROLL)

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Henri CHESNAIS de la SCP NOUVEL- CHESNAIS-JEANNESSON, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur F G Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Souhaitant trouver un acquéreur pour une maison d’habitation non occupée, sise Le Pont ès K à […], […], 152 et 154 d’une contenance totale de 15 669 m², M. Y a consenti à la SARL Z immobilier émeraude un mandat de vente sans exclusivité n° 8739 portant la date du 13 avril 2017 mais une date d’enregistrement du 25 janvier 2017. La rémunération stipulée au profit de l’agent immobilier s’élevait à 15 360 euros TTC.

Le 12 juin 2017, la société Z immobilier émeraude a fait signer à une personne désignée comme étant 'O’ C 40 rue de la ville au ruisseau 35730 Pleurtuit’ un mandat de recherche sans exclusivité n° 9115 portant mention de la communication d’une affaire située Le pont ès K 35730 Pleurtuit. Elle a, par courriel du 21 juin 2017, adressé à M. Z un compte rendu de la visite réalisée le 12 juin 2017.

Le 17 août 2017, M. Y a conclu, par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, l’agence immobilière Maison Rouge, un compromis de vente avec M. ACearbhaill dit ACarroll, portant sur le même bien. La vente a été réitérée par acte authentique du 20 décembre 2017 avec une société constituée par cette personne.
Le 24 octobre 2017, M. D E, responsable d’agence de la SARL Z immobilier émeraude, adressait à M. Y, d’une part, et à M. ACarroll, d’autre part, une lettre recommandée rappelant les stipulations du mandat de recherche consenti par M. ACarroll et la visite réalisée le 12 juin 2017 en y joignant une copie du mandat de recherche.

Les 27 décembre 2017 et 8 janvier 2018, la société Z immobilier émeraude a fait assigner MM. Y et ACearbhaill devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en condamnation in solidum au paiement de la somme de 15 360 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire stipulée dans les deux mandats.

Le 9 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a :

- débouté la société Z immobilier émeraude de ses demandes ;

- débouté M. ACarroll et M. Y de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Z immobilier émeraude aux entiers dépens.

La société Z immobilier émeraude a relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l’annuler ou de l’infirmer et de :

- condamner in solidum M. Y et M. ACearbhaill (dit ACarroll) à lui payer

• la somme de 15.360 euros en principal au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire stipulée au mandat de recherche et au mandat de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017, date des mises en demeure, avec anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;•

- débouter les intimés de leurs demandes.

M. Y conclut au débouté de l’appel. A titre subsidiaire, il demande la réduction au symbole du montant de l’indemnisation susceptible d’être accordée à la société Z immobilier émeraude en exécution de la clause pénale. Il sollicite sa condamnation à lui payer une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

M. ACearbhaill (dit ACarroll) conclut également, vu l’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et l’article 72 et suivant du décret du 20 juillet 1972, au débouté de la société Z immobilier émeraude. Subsidiairement, il sollicite la réduction de l’indemnisation susceptible d’être accordée à la société Z immobilier émeraude en exécution de la clause pénale prévue par le mandat. Faisant appel incident, il sollicite les sommes de 2 000 euros et de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre respectivement de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées le 29 mai 2020 par M. ACearbhaill dit ACarroll, le 12 novembre 2020 par M. Y et le 1er décembre 2020 par la société Z immobilier émeraude.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur le moyen tiré de la nullité du jugement
La société Z immobilier émeraude sollicitait la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 15 360 euros en exécution de l’indemnité compensatrice forfaitaire stipulée au mandat de recherche et au mandat de vente. En réponse, M. Y contestait l’existence d’un engagement contractuel opposable, ou à tout le moins sa régularité, et concluait en toute hypothèse à l’absence de faute contractuelle de sa part. M. ACearbhaill soutenait n’avoir pas signé de mandat et n’avoir pas visité l’immeuble et subsidiairement demandait la réduction de la clause pénale.

C’est à tort que l’appelant soutient que le tribunal n’aurait pas motivé sa décision faute de s’être prononcé sur la faute contractuelle reprochée aux défendeurs alors que sous le titre 'la faute contractuelle reprochée', il a examiné les mandats invoqués par le demandeur pour rechercher, comme il le lui était demandé, s’il était possible d’en déduire une inexécution imputable aux défendeurs justifiant l’application à leur encontre de la clause pénale y insérée.

En revanche, l’examen des dernières conclusions déposées devant le tribunal révèle qu’aucune des parties n’avait conclu à l’inapplicabilité des clauses pénales litigieuses sur le fondement de l’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 modifié. Ceci n’empêchait pas la juridiction saisie d’une demande portant sur des clauses pénales relevant de ces dispositions et investie des pouvoirs de l’article 12 du code de procédure civile de fonder sa décision sur la réglementation s’y appliquant. En s’emparant de ce moyen (qui n’était pas une prétention et qui n’avait pas dès lors à figurer dans le dispositif des écritures des parties), elle ne modifiait pas l’objet du litige qui portait sur l’application des clauses pénales invoquées et partant sur leur validité et leur opposabilité. Cependant, le tribunal devait au préalable inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen. Or les éléments soumis à la cour ne permettent pas d’établir que le contradictoire a bien été respecté de sorte qu’il y a lieu d’annuler le jugement dont appel, la cour n’en restant pas moins saisie du litige en raison de l’effet dévolutif de l’appel.

Sur la clause pénale figurant dans le mandat de vente sans exclusivité

Le mandat opposé à M. Y est affecté d’anomalies puisqu’il porte la date du 13 avril 2017 tout en ayant été enregistré le 25 janvier 2017 tandis que M. Y en produit une copie non datée, ni signée par lui, portant le numéro d’enregistrement 8739 et la date du 25 janvier 2017. En outre, il était fait mention dans la lettre recommandée qui lui était adressée le 24 octobre 2017 d’un mandat de vente en date du 25 janvier 2017 (et non du 13 avril 2017). Telle était également la date mentionnée sur la lettre recommandée adressée le 21 novembre 2017 par le conseil de la société Z immobilier émeraude. Cependant M. Y ne conteste pas avoir daté et signé l’exemplaire produit par la société Z immobilier émeraude, de sorte que l’existence du mandat est établie.

M. Y invoque les dispositions des articles L 221-1 et suivants du code de la consommation dès lors que le mandat a été signé hors établissement. Mais l’article L 221-2 12° du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, exclut du champ d’application du chapitre du code de la consommation portant sur les contrats conclus à distance et hors établissement, les 'contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles.'. Le mandat litigieux portant sur le transfert d’un bien immobilier, la réglementation en cause ne s’appliquait donc pas.

M. Y a également repris à son compte devant la cour la motivation du jugement et notamment l’article 6 de la Loi du 2 janvier 1970 qui contient la disposition suivante :

'lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.'
En application de cette disposition législative d’ordre public, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015, précise :

'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.'

Il s’ infère de ces dispositions que pour recevoir application, il ne suffit pas que la clause pénale soit lisible à la suite d’un examen attentif et exhaustif du mandat, encore faut-il qu’elle soit spécialement mise en exergue en caractères très apparents, c’est-à-dire en pratique dans une police de taille supérieure à celle utilisée pour les autres clauses, afin que l’attention du mandant soit attirée sur son existence et sa portée. En l’espèce, la clause est écrite, tout comme les autres stipulations pré-rédigées du mandat, dans une police de taille minuscule, difficilement lisible dans l’exemplaire soumis à la cour, et ne se distingue pas des autres clauses types du contrat par une impression en caractères très apparents. Elle ne remplit pas dès lors la condition exigée par les dispositions sus-visées (cf. 1ère Civ., 5 mars 2015, pourvoi n° 14-13.062 ; 1ère Civ., 17 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.099).

Il n’y a pas lieu en conséquence de faire application de la clause pénale invoquée qui ne peut fonder un manquement par le vendeur à une obligation qui lui serait opposable.

Sur la clause pénale figurant dans le mandat de recherche

M. ACearbhaill ne conteste pas avoir signé, le 12 juin 2017 à Dinard, le mandat de recherche qui lui est opposé. Dans ce mandat de recherche d’une maison d’habitation, il reconnaissait expressément avoir reçu communication de l’affaire 'W2627 Le Pont ès K 35730 à Pleurtuit'. Il prétend, contre toute vraisemblance, alors qu’il ne soutient pas qu’un autre bien présentant les mêmes caractéristiques exceptionnelles (maison d’habitation sur un terrain de 15 669 m²) était concomitamment en vente dans le même secteur rural de la petite commune dans laquelle il résidait déjà, que cette désignation serait insuffisante pour valoir preuve qu’elle se rapportait à la maison d’habitation de M. Y. Il semble en outre soutenir, de manière confuse, que l’expression 'communication de l’affaire’ ne signifierait pas que l’agent immobilier lui a fait visiter le bien, mais en toute hypothèse il est démontré par le mandat signé par lui que le bien lui a été présenté. Au demeurant dès le 21 juin 2017, l’agent immobilier concerné faisait un compte rendu détaillé au vendeur de la visite de sorte que l’argumentation développée par M. ACearbhaill, qui recherchait une maison d’habitation présentant ces caractéristiques (qu’il a effectivement achetée) et dont la présence à l’agence le jour dit est attestée par la signature du mandat, est dénuée de toute crédibilité. Il n’est d’ailleurs pas anodin de constater que devant le premier juge, M. ACearbhaill contestait même avoir acquis la maison en cause par l’intermédiaire de l’agence Maison rouge, ce dont il a finalement dû convenir après avoir été confronté à l’acte de vente.

Cependant, il est constant que la clause pénale litigieuse ne respecte pas davantage que celle figurant dans le mandat de vente signé par M. Y les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015. En effet, elle est rédigée en caractères minuscules, difficilement lisibles. Cette clause est en outre peu explicite puisqu’elle fait référence à un barème de rémunération qui ne repose pas une assiette déterminée, ne permettant pas au mandat de connaître le montant de l’indemnité au paiement de laquelle il s’exposait.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application de la clause pénale invoquée. Or en application de l’article 6 de la Loi du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. La société Z immobilier émeraude ne justifie pas dès lors du bien-fondé de l’indemnité qu’elle réclame.

La SARL Z immobilier émeraude succombant dans ses prétentions supportera les dépens de sorte qu’elle ne peut bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y ne justifie pas avoir subi un préjudice moral en relation avec une faute commise par la SARL Z immobilier émeraude dont l’action ne peut être qualifiée d’abusive au regard du mandat qu’il lui avait confié. Sa demande de dommages-intérêts sera en conséquence également rejetée.

Les circonstances de la cause ne justifient pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Annule le jugement rendu le 9 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo ;

Vu l’effet dévolutif de l’appel,

Rejette l’intégralité des demandes de la SARL Z immobilier émeraude ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. Y ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Z immobilier émeraude aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE