1ère Chambre

ARRÊT N°119/2022

N° RG 21/04217 – N° Portalis DBVL-V-B7F-R2DQ

M. B Y

C/

M. D X

M. L O B H

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame M-B N, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Janvier 2022 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS ET INTIMES : Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

1er étage

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e B e n j a m i n E N G L I S H d e l a S C P M A R I O N – L E R O U X – S I B I L L O T T E – E N G L I S H – C O U R C O U X , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-NAZAIRE

Monsieur L O B H

né le […] à […]

13 Allée M Le Vaillant

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e H e r v é D A R D Y d e l a S E L A R L K O V A L E X , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-BRIEUC

INTIMÉ :

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

FAITS ET PROCÉDURE

M. D X est propriétaire dans un ensemble immobilier situé à Saint-Brieuc, […], des lots de copropriété […], 4, 5 et 6.

M. B Y et M. L H, intéressés par la reprise après liquidation judiciaire du fonds de commerce de restauration exploité dans cet immeuble sous l’enseigne « Les Bains », faisaient savoir à M. X par correspondance du 26 septembre 2018 qu’ils se portaient acquéreurs de l’ensemble de l’immeuble pour un montant de 210.600 €.

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2019, ils déclaraient se porter acquéreurs en leur nom personnel, ou pour le compte de toute personne physique ou morale qui pourrait se substituer, desdits biens aux prix de 248.000 € net vendeur.

Le 10 avril 2019, ils régularisaient par acte notarié passé devant maître F Z, notaire à Plérin (22), une promesse de vente avec M. X portant finalement sur les seuls locaux du restaurant, moyennant un prix de 186.000 € net vendeur, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 200.000 € au taux d’intérêt de 1,70 %, avec sûreté réelle sur le bien ou cautionnement d’un établissement financier et l’engagement de déposer la demande de prêt dans le délai de 15 jours à compter de la signature de la promesse et à en justifier à première demande au promettant.

La promesse fixait à la somme de 18.600 € le montant de l’indemnité d’immobilisation acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente selon et modalités et délais convenus.

M. Y versait seul la somme de 10.000 € séquestrée à la comptabilité du notaire.

Par courrier du 18 octobre 2019, M. X adressait une demande de justification de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Par courrier du 18 novembre 2019, maître Z transmettait à M. X copie de deux courriers transmis par maître A, notaire de MM. Y et H, l’un émanant de la société IN&FI Crédits, l’autre émanant de la Banque populaire Grand ouest, informant de ce que le prêt n’était pas accordé.

Le 6 novembre 2019, la SAS Les Bains, constituée par MM. Y et H pour l’exploitation du restaurant, déposait le bilan et le financement n’étant pas obtenu, la promesse de vente devenait caduque.

Par courrier du 27 novembre 2019, adressé en recommandé avec accusé de réception, M. X sollicitait de MM. Y et H la communication :

- de la date de dépôt des demandes de financement,

- des conditions de prêt telles que sollicitées auprès des organismes prêteurs (montant global de financement et taux d’intérêt).

Par assignation en date du 14 février 2020, il saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc d’une demande de communication desdites pièces sous astreinte, outre une demande d’un montant de 1.200 € au titre des frais irrépétibles.

M. Y G une demande reconventionnelle de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 10.000 € et une demande de condamnation de M. X à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

M. H s’appropriait les moyens développés par M. Y et sollicitait une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 20 mai 2021, le juge des référés donnait acte à M. Y de ce qu’il avait communiqué un justificatif de la date de dépôt des dossiers de financement et condamnait MM. Y et H à communiquer à M. X les conditions financières sollicitées dans les dossiers de demande de financement (montant du prêt en principal, taux d’intérêt et garanties) sous astreinte de 50 euros par jour de retard, outre une condamnation solidaire au paiement d’une somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

MM. Y et H interjetaient appel le 7 juillet 2021, les deux déclarations d’appel étant respectivement instruites sous les n° RG 21/004217 et RG 21/04219 et selon la procédure à bref délai.

PRÉTENTIONS ET MOYENS M. Y expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 6 octobre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. H expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 3 novembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

S’appuyant sur une troisième attestation produite en cause d’appel, établie le 29 juin 2019 par le gérant d’IN&FI Crédits et reprenant la date du dépôt de la demande de prêt, le montant et le taux d’intérêt, ils demandent à la cour de :

- réformer l’ordonnance du juge des référés de Saint-Brieuc du 20 mai 2021 en toutes ses dispositions,

- ordonner la libération, au profit de M. Y, des fonds séquestrés auprès de maître F Z, notaire,

- condamner M. X au paiement d’une somme de 1.200 € à M. Y et d’une somme de 3.000 € à M H au titre des frais irrépétibles, outre la charge des dépens, dont M. Y demande qu’ils soient également mis à la charge de M. H.

Par ordonnance en date du 4 janvier 2022, rendue après recueil des observations des parties, le conseiller de la mise en état déclarait irrecevables les conclusions de M. X signifiées au RPVA le 15 novembre 2021, comme n’ayant pas été transmises dans le délai d’un mois imparti à compter du 7 octobre 2021, date de la notification des conclusions des appelants.

Par ordonnance en date du 4 janvier 2022, les procédures n° RG 21/04217 et n° RG 21/04219 étaient jointes.

La clôture était prononcée le même jour.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les demandes principales, il sera rappelé qu’en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

1) Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

En l’espèce, il résulte des termes de l’acte notarié en date du 10 avril 2019, au paragraphe « Conditions suspensives » en page 11 que :

« La promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. »

S’agissant de la condition suspensive d’obtention du prêt, il est mentionné que : « il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

Que leur montant total soit d’un maximum de 200 000,00 euros.•

• Que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, et les durées entraînent un montant total d’échéances mensuelles constantes, assurance non comprise, d’un maximum de 1,70 %.

• Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Il résulte de ces dispositions que l’obligation faite à MM. Y et H d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du prêt n’est pas sérieusement contestable ni dans son principe, ni dans ses modalités, les bénéficiaires de la promesse ayant la charge de démontrer que la demande de prêt a été sollicitée par leurs soins dans les conditions de montant, de taux d’intérêt et de garanties telles que stipulées à la promesse de vente.

MM. Y et H soutiennent avoir satisfait auxdites exigences dès lors qu’il résulte des trois attestations produites, en dates respectives des 30 octobre 2019 et 29 juin 2021, qu’ils ont déposé l’ensemble des pièces du dossier de demande de prêt à la BGPO agence de Saint-Brieuc le mardi 23 avril 2019, soit dans le délai de 15 jours imparti, et pour un montant sollicité de 200.000 € maximum avec un taux maximum de 1,70 % l’an conformément aux termes de la promesse de vente.

Toutefois, force est de constater qu’ils demeurent taisants sur le 3ème point d’exigence concernant les garanties requises, à savoir une sûreté réelle portant sur le bien ou un cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Aucune des trois attestations ne se prononce sur les garanties sollicitées par les demandeurs du prêt.

MM. Y et H soutiennent encore que les documents requis au dispositif de l’ordonnance critiquée sont susceptibles de ne pas exister, les plaçant dès lors dans l’impossibilité de déférer à l’injonction de communication.

Toutefois, il résulte de la troisième attestation produite par M. H en cause d’appel et établie le 29 juin 2021 par J K, gérant d’IN&FI Crédits Saint-Brieuc, que « Le mardi 23 avril 2019, l’ensemble des pièces du dossier de demande de prêt a été déposé à la BPGO Agence de St Brieuc. »

La communication à M. X de l’entièreté de ce dossier de demande de prêt est de nature à lui permettre de vérifier d’une part, que la demande de prêt a bien été formulée non seulement à bonne date et selon un montant et un taux d’intérêt tels que requis, mais encore avec les sûretés ou cautionnements bancaires convenus et, d’autre part, que la réalisation de la condition suspensive n’a donc pas été empêchée par MM. Y et H.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge leur a ordonné de produire les conditions financières afférentes aux garanties du prêt sollicité. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

Il sera donné acte à MM. Y et H de ce qu’ils ont depuis lors communiqué un justificatif du montant du prêt sollicité en principal et du taux d’intérêt. Il sera donc constaté que la demande de communication sur ces deux points est devenue sans objet.

Enfin, l’astreinte au taux de 50 € par jour de retard fixée par le premier juge appelle d’être confirmée en son principe et infirmée dans ses modalités afin de fixer son point de départ et sa durée ainsi qu’il est dit au dispositif de la présente décision.

2) Sur la demande de libération de l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, l’empêchement de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt n’ayant pas été justifiée par MM. Y et H conformément aux stipulations contractuelles de la promesse de vente, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

MM. Y et H, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate que la demande de communication du montant en principal du prêt sollicité et de son taux d’intérêt, tels que fixés dans la promesse de vente, souscrite par acte notarié du 10 avril 2019 entre M. X d’une part, et MM. Y et H d’autre part, a été satisfaite et est devenue sans objet,

Confirme l’ordonnance en date du 20 mai 2021 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Brieuc pour le surplus,

Y ajoutant s’agissant du point de départ de l’astreinte et de sa durée,

Dit que l’astreinte courra passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de 30 jours consécutifs,

Déboute MM. Y et H de toutes leurs demandes,

Condamne MM. B Y et L H in solidum aux dépens d’appel.