Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 11 mars 2022, n° 20/14703

TGI Bobigny 5 octobre 2020

CA Paris
Confirmation 11 mars 2022

Arguments

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Rejeté
Engagement de la responsabilité contractuelle des acquéreurs
La cour a estimé que l'agent immobilier n'avait pas droit à rémunération car le mandat de recherche était nul, n'étant pas préalable à la négociation.
Rejeté
Engagement de la responsabilité délictuelle des acquéreurs
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'agent immobilier n'établissait pas l'existence d'un préjudice en l'absence de droit à rémunération.
Accepté
Procédure abusive de l'agent immobilier
La cour a jugé que l'agent immobilier ne pouvait pas se prévaloir de ses droits en raison de la méprise sur l'étendue de ses droits, et a donc rejeté la demande de l'agent immobilier.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 11 mars 2022, la société Alexan Immobilier conteste le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny qui avait débouté sa demande de paiement de 25 500 € pour rémunération d'honoraires d'agent immobilier. La question juridique principale était de savoir si la responsabilité contractuelle des acquéreurs, les consorts Y-A, était engagée. Le tribunal de première instance a rejeté cette demande, considérant que le mandat de recherche de l'agent immobilier était nul car postérieur à la négociation. La cour d'appel a confirmé ce jugement, arguant que l'agent immobilier n'avait pas droit à rémunération en raison de l'absence d'un mandat écrit préalable. Elle a également rejeté la demande reconventionnelle des consorts Y-A pour procédure abusive. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions et condamné Alexan Immobilier aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 11 mars 2022, n° 20/14703
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/14703
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 5 octobre 2020, N° 19/00893
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	Alain EPELBEIMAnne-Marie MAUPAS OUDINOT
Parties :	S.A.S. ALEXAN IMMOBILIER

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 MARS 2022

(n°2022/ , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14703 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPLE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 19/00893

APPELANTE

S.A.S. ALEXAN IMMOBILIER agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS,

toque : B0653

INTIMÉS

Monsieur Z A

[…]

93130 NOISY-LE-SEC

Madame B Y

[…]

93130 NOISY-LE-SEC

Tous deux représentés et assistés de M^e Alain EPELBEIM, avocat au barreau de PARIS,

toque : B0510

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseillère

M^me Muriel PAGE., conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte sous seing privé du 9 'octobre' 2017, conclu avec le concours de la Société Alexan immobilier (l’agent immobilier), les époux X ont vendu à M^me B Y et M. Z A (les consorts Y-A) un pavillon d’habitation, sis […], au prix de 447 500 €, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, les honoraires de l’agent immobilier, d’un montant de 25 500 €, étant à la charge des acquéreurs en vertu d’un mandat n° 208 du 9 décembre 2017. La vente n’a pas été réitérée. Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2019, l’agent immobilier a assigné les acquéreurs en paiement de la somme de 25 500 € en réparation de son préjudice, soutenant que ces derniers avaient fait défaillir la condition suspensive relative au prêt.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 5 octobre 2020, le Tribunal judiciaire de Bobigny a :

- débouté la société Alexan immobilier de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle,

- déclaré recevable la demande de la société Alexan immobilier fondée sur la responsabilité délictuelle, mais l’a rejetée,

- rejeté la demande reconventionnelle des consorts Y-A,

- condamné la société Alexan immobilier à payer à ceux-ci la somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Alexan immobilier aux dépens.

Par dernières conclusions, la société Alexan immobilier, appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles 1103, 1231-5, 1304-3 et 1240 du Code civil,

- à titre principal, juger que la responsabilité contractuelle des consorts Y-A est engagée et les condamner in solidum à lui payer la somme de 25 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2018,
- à titre subsidiaire, juger que la responsabilité délictuelle des consorts Y-A est engagée et les condamner in solidum à lui payer la somme de 25 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2018,

- en tout état de cause :

- débouter les consorts Y-A de leur appel incident,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’elle a débouté les consorts Y-A de leur demande de dommages-intérêts,

- condamner in solidum les consorts Y-A à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions, les consorts Y-A prient la Cour de :

- à titre principal :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Alexan immobilier de ses demandes,

- le réformer en ce qu’il a rejeté leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner la société Alexan immobilier à leur payer la somme de 4 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive ,

- à titre subsidiaire :

- juger que l’indemnisation à laquelle la société Alexan immobilier pourrait prétendre ne saurait excéder 10% du montant de la commission et la débouter de sa demande en paiement de la somme de 25 500 €,

- condamner la société Alexan immobilier à leur payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, dépens en sus.

MOTIFS DE LA COUR

Les consorts Y-A soutiennent qu’à la date de l’avant-contrat de vente, soit au 9 décembre 2017, l’agent immobilier ne détenait pas de mandat écrit préalable à la négociation comme l’exigent la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 et qu’ainsi, la société Alexan immobilier n’a pas droit à rémunération sur le fondement du mandat n° 208 du 9 décembre 2017.

En conséquence, ces textes sont dans les débats. Or, les articles 6 de la loi et 72 du décret précités interdisent à l’agent immobilier de négocier sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Au cas d’espèce, aux termes de l’avant-contrat de vente (chapitre X – Négociation) improprement daté du 9 octobre 2017, les parties s’accordant pour dater cet acte du 9 décembre 2017, les parties avaient convenu que dès que l’opération conclue par son intermédiaire aurait été constatée par acte authentique, la rémunération, prévue au mandat n° 208 en date du 9 décembre 2017, d’un montant de 25 500 €, à la charge de l’acquéreur, serait versée par ce dernier à l’agent immobilier.
Mais, le mandat de recherche n° 208 du 9 décembre 2017 versé aux débats par l’appelant (pièce n° 14), revêtu de la seule signature de M^me Y, est postérieur à la négociation dans la mesure où l’agent immobilier, en qualité de mandataire des vendeurs, avait fait visiter le bien dès le 21 novembre 2017 (pièce n° 10 de l’appelante) et où, à la suite de cette visite, les consorts Y-A avaient formulé deux offres successives.

En conséquence, à supposer que la vente ait été réitérée par acte authentique, l’agent immobilier n’aurait pu prétendre à une rémunération sur le fondement de ce mandat qui est nul pour ne pas être préalable à la négociation.

Le 'bon de commission' signé par M^me Y le 9 décembre 2017, soit antérieurement à une réitération de la vente par acte authentique qui n’a pas eu lieu ainsi qu’il vient d’être dit, ne peut fonder un droit à rémunération de l’agent immobilier.

L’agent immobilier ne peut se prévaloir à l’encontre des acquéreurs du mandat de vente sans exclusivité, portant le n° 203 au registre des mandats (pièce n° 2 de l’appelant), que les époux X lui avaient donné par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, ce mandat n’étant pas opposable aux acquéreurs, n’étant pas mentionné dans l’avant-contrat de vente du 9 décembre 2017 qui porte mention du seul mandat de recherche n° 208 donné par les acquéreurs le 9 décembre 2017.

Il s’en déduit que l’agent immobilier n’a pas droit à rémunération. En l’absence d’un tel droit, la société Alexan immobilier n’établit pas l’existence du préjudice qu’elle allègue et qui serait né de la perte d’une rémunération.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Alexan immobilier de ses demandes.

L’agent immobilier ayant pu se méprendre sur l’étendue ses droits, l’abus de procédure invoqué par les consorts Y-A n’est pas établi de sorte que le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu’il a débouté ces derniers de leur demande de dommages-intérêts sur un tel fondement.

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de la société Alexan immobilier.

L’équité commande qu’il soit fait droit à la demande des consorts Y-A , sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SARL Alexan immobilier aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL Alexan immobilier à payer à M^me B Y et M. Z A la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,