1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/04336 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VAM3

(Réf 1ère instance : 22/00054)

Me [L] [J]

Me [A] [M]

C/

Mme [DX] [Y] épouse [F]

Mme [T] [H] [I] [Y] épouse [U]

Mme [S] [C] épouse [V]

M. [W] [V]

Société ASSOCIATION TUTELAIRE DU PONANT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère entendue en son rapport

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 27 mai 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 23 septembre 2025

****

APPELANTS

Maître [L] [J]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Maître [A] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Madame [DX] [Y] épouse [F]

née le 6 mars 1960 à [Localité 18] (44)

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représentée par M^e Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST

Madame [T] [H] [I] [Y] épouse [U]

née le 2 avril 1962 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Christophe AUBERT de la SARL ILIRIO LEGAL, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Ivan JURASINOVIC de la SARL ILIRIO LEGAL, plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [C] épouse [V]

née le 15 février 1975 à [Localité 22]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [W] [V]

né le 2 octobre 1974 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES par M^e Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, plaidant, avocat au barreau de NANTES

ASSOCIATION TUTELAIRE DU PONANT représentée par Monsieur [N] [E] mandataire judiciaire de la protection des majeurs, es qualité de tuteur de Madame [H] [Y] née [K]

[Adresse 13]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Séverine LECLET, plaidant, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1.Par acte authentique du 29 janvier 2015, rédigé par Me [J], avec l’assistance de Me [M], assistant les acquéreurs, Mme [X] [K] veuve [Y] et sa fille, Mme [T] [Y] épouse [U] ont vendu à M. [W] [V] et à Mme [S] [C] épouse [V] une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 20], au prix de 235.000€.

2.La vente a été précédée de la signature d’ un compromis de vente du 20 octobre 2014.

3.Par acte du 7 juillet 2014 (trois mois avant le compromis de vente) la maison vendue a fait l’objet d’une donation avec démembrement de propriété. Aux termes de cet acte, reçu par Me [J], Mme [X] [K] veuve [Y] a donné à sa fille, Mme [T] [Y] épouse [U], 55% de la nue-propriété de la maison.

4.Souhaitant revendre leur bien après plusieurs années, M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] ont signé un compromis de vente avec les époux [G], le 23 mars 2020.

5.Toutefois, la signature de l’acte authentique, prévue le 11 juin 2020, n’a pas pu avoir lieu, le notaire des acquéreurs, Me [B], les mettant en garde quant à une difficulté affectant l’acte de vente des époux [V] en ce que la seconde fille de Mme [X] [K] veuve [Y], Mme [DX] [Y] épouse [F], n’avait pas donné son accord pour l’aliénation du bien ou renoncé à son éventuelle action en réduction, de sorte qu’elle restait susceptible d’exercer un droit de suite sur le bien.

6.Par actes du 23, 27, 28 décembre 2021, 3 et 4 janvier 2022, M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] ont fait assigner l’association tutélaire du Ponant en qualité de tutrice de Mme [X] [K] veuve [Y], Mme [T] [Y] épouse [U], Mme [DX] [Y] épouse [F], Me [L] [J] et Me [A] [M], afin d’obtenir l’annulation de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

7.Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Brest a :

— Ordonné l’annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d’une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d’autre part, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] ;

— Ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] objet de la vente du 29 janvier 2015 ;

— Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente;

— Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

— Rejeté la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

***

8.Pour faire droit à la demande des époux [V] et prononcer la nullité de la vente intervenue le 29 septembre 2015 pour dol, le tribunal judiciaire de Brest a jugé que Mme [K] et Mme [U] n’avaient pas pu ignorer la nécessité de faire intervenir Mme [F] à la vente, dès lors que l’acte de donation du 7 juillet 2014 contenait une clause, parfaitement claire et compréhensible même pour un profane, ainsi rédigée : 'Les parties et particulièrement le donataire prennent acte de la nécessité du consentement du donateur et de ses autres descendants, s’il en existe, en cas d’aliénation du ou des biens donnés, afin qu’aucune action en réduction ou en revendication ne puisse alors être exercée contre le tiers détenteur'.

9.Il a également relevé que le mandat de vente de l’immeuble au bénéfice de l’agence immobilière était daté du lendemain de la donation, de sorte que Mme [K] et Mme [U] n’avaient pas pu ne pas prêter attention à la mention de la donation relative aux conditions juridiques de la vente.

10.Il en a conclu que celles-ci savaient vendre un bien qui pouvait certes être aliéné mais qui restait grevé d’une potentielle action en réduction de la part de Mme [DX] [Y].

11.Il a conclu que la réticence dolosive était caractérisée dès lors que le risque d’une potentielle action en réduction n’avait pas été porté à la connaissance des acquéreurs alors qu’il faisait peser sur le bien une incertitude juridique empêchant la revente de celui-ci aux conditions normales du marché et qu’il est évident que si cette information leur avait été donnée, les époux [V] auraient renoncé à la vente ou l’auraient conclue à un prix moindre.

12.Dès lors que la vente était annulée, la principale question qui se posait était celle de la restitution du prix, étant précisé que les époux [V] estimaient qu’ils ne pouvaient recevoir le prix de vente payé en 2015 (235.000€) en contrepartie de la restitution de la maison, qui en 2020 en valait bien plus sur le marché immobilier littoral breton.

13.Sur ce point, le tribunal a considéré que la demande des époux [V] de se voir restituer un prix revalorisé à 500.000€ devait en réalité s’analyser en une demande de restitution du prix payé en 2015 et pour le surplus (265.000€) en une demande de dommages et intérêt complémentaires liée à la perte de chance de réaliser une plus-value sur l’immeuble.

14.Considérant que cette perte de chance pouvait être fixée à 95%, le tribunal a accordé aux époux [V] la somme de 142.500€, outre l’indemnisation de divers autres préjudices matériels liés à l’échec de la revente de la maison en 2020 et de leur préjudice moral, portant ainsi le total des dommages-et-intérêts accordés à hauteur de 214.939 €.

15. Enfin, le tribunal a retenu la responsabilité des notaires, en particulier celle de Me [J], dans la mesure où celui-ci avait lui-même rédigé l’acte de donation du 7 juillet 2014 en faisant apparaître la nécessité d’obtenir l’accord de tous les héritiers réservataires pour aliéner le bien, tout en précisant que la donatrice avait deux enfants, de sorte qu’il avait parfaitement connaissance des risques juridiques encourus par les acheteurs et les a tus. S’agissant de Me [M], notaire des acquéreurs, le tribunal a considéré qu’il aurait dû vérifier l’origine de propriété du bien et informer ses clients des risques d’une éventuelle action en réduction susceptible d’être engagée par l’héritière réservataire, faute pour elle d’intervenir à l’acte. Les notaires ont donc été condamnés solidairement avec les venderesses mais seulement au paiement des dommages et intérêts et non à la restitution du prix de vente dont il est constant qu’il ne constitue pas un préjudice indemnisable.

16.Par déclaration du 18 juillet 2024, Me [J] et Me [M] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

17.Me [L] [J] et Me [A] [M] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 16 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

18.Ils demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a :

* Ordonné l’annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] ;

* Ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] objet de la vente du 29 janvier 2015 ;

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente;

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [J] et Me [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts ;

* Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [J] et Me [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [J] et Me [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [J] et Me [M] aux entiers dépens de l’instance;

— Juger irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes formulées par M. [W] [V] et Mme [S] [V] tendant à obtenir la condamnation de Me [J] et de Me [M] au paiement des sommes suivantes :

* 265.000 € correspondant à la différence entre le prix de vente de 2015 et la valeur de la maison en 2025;

* 17.713 € au titre des « frais de notaire» ;

* 15.525 € au titre de l’augmentation des frais de notaire et d’agence;

— Juger irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande formulée par M. Mme [T] [U] et tendant à obtenir la garantie de Me [J] et de Me [M] pour toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge;

— Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] à payer à Me [J] et à Me [M] une somme de 1.000 € en réparation de l’atteinte à l’honneur et à la considération résultant des accusations diffamatoires figurant dans leurs conclusions du 17 mars 2025;

— Débouter Mme [Y] épouse [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Me [J] et de Me [M];

— Débouter M. [W] [V] et Mme [S] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Me [J] et de Me [M];

— Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] à payer à Me [J] et à Me [M] une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] aux entiers dépens de l’instance.

***

19.M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] (ci-après les époux [V]) exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 15 mai 2025 cauxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

20.Ils demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il a :

*Ordonné l’annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d’une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d’autre part, et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20],

*Ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] objet de la vente du 29 janvier 2015;

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente,

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts,

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l’instance,

Sauf à rectifier l’erreur matérielle qui l’entache,

— Ajouter en conséquence au dispositif du jugement la mention suivante :

« Condamne in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Maître [L] [J] et Maître [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] les intérêts moratoires à compter de la date du jugement »,

— Infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Brest sur les quantum octroyés,

Et statuant à nouveau,

— Débouter Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] :

* 235.000 € en restitution du prix de vente,

*8.676,07 € en paiement des intérêts moratoires dus sur la somme de 235.000€,

— Condamner in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] :

*265.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix de vente de 2015 et la valeur minimale retenue de la maison en 2025, à savoir 500.000 €,

*15.525 € correspondant au différentiel des frais d’acquisition entre 2020 et 2025 pour un bien de valeur équivalente,

*17.713 € en remboursement des frais de notaire attachés à la vente de 2015,

*6.906,79 € en remboursement des taxes foncières depuis 2015,

*27.113,69 € en remboursement des intérêts d’emprunt immobilier bancaire souscrit à l’acquisition de la maison en 2015,

*9.924,34 € en remboursement de l’assurance de l’emprunt immobilier bancaire souscrit à l’acquisition de la maison en 2015,

*6.495 € en remboursement des impôts fonciers assis sur les revenus fonciers supplémentaires générés artificiellement par la situation,

*1.932 € en raison de la taxe d’habitation redevable en raison des 'revenus’ fonciers artificiels

*19.887,60 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour les frais de déménagement,

*66.570 € à titre de dommages et intérêts complémentaires et correspondant au surcoût d’un emprunt bancaire immobilier,

*80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral global subi par les époux [V], qui intègre le préjudice moral familial, le préjudice santé et psychologique, et le préjudice professionnel subi par Mme [V],

*8.701,75 € en paiement des intérêts moratoires dus sur la somme totale de 225.344,54 €,

*À l’entière prise en charge des frais engagés pour l’annulation de la vente auprès des services fiscaux et de la publicité foncière.

— Dire et juger en outre que les époux [V], faute d’avoir été indemnisés à hauteur de leur préjudice, n’ont pu reconstituer la capacité d’achat qui aurait été la leur en l’absence de faute,

— Dire et juger qu’en conséquence, seule une indemnisation intégrale- soit par l’attribution de la valeur moyenne d’estimation du bien perdu (530.000 €), soit par la compensation complète des surcoûts liés au ré-emprunt et à l’augmentation des frais d’acquisition liés à l’évolution du marché est de nature à replacer les époux [V] dans la situation qui aurait été la leur en l’absence de faute,

— Rappeler qu’en application du principe fondamental de réparation intégrale, aucune aggravation durable du préjudice ne peut être laissée à la charge des victimes,

— Dire et juger que toutes ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2020 adressée par la chambre des notaires du Finistère,

— Dire et juger que ces intérêts seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il condamne in solidum les défendeurs à la présente instance au paiement de la somme de 10.000 € au titre de frais irrépétibles,

Y ajouter,

— Condamner in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 15.000 € supplémentaires au titre des frais irrépétibles pour la procédure devant la cour d’appel de Rennes,

— Condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

21.Mme [T] [Y] épouse [U] (ci-après Mme [U]) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 15 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

22.Elle demande à la cour de :

— Déclarer irrecevables les demandes de Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] à hauteur de 265.000,00 € au titre de la revalorisation du prix de la maison et à hauteur de 17.713,00 € au titre du remboursement des frais de notaires,

— Constater que Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] n’ont pas appelé à la cause les organismes sociaux sur les préjudices soumis à recours,

— Dire et juger radicalement irrecevables les demandes de Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] sur les frais de santé et les pertes de revenus,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

*ordonné l’annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d’une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d’autre part, et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20],

*ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015,

*condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’Association Tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente,

*condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’Association Tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts,

En conséquence,

— Dire et juger que la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d’une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d’autre part, et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], n’encourt pas la nullité.

— Dire et juger n’y avoir lieu à restitution du bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015, à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K],

— Dire et juger n’y avoir lieu à paiement à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] d’aucune somme en restitution du prix de vente.

— Dire et juger que les époux [V], qui ont encaissé la restitution du prix de la vente sans restituer les clefs, devront les intérêts au taux légal sur la somme de 235.000 € et à compter du jour de l’encaissement des fonds et jusqu’au jour du complet remboursement.

— Dire et juger n’y avoir lieu à versement d’aucune somme à titre de dommages-et-intérêts à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C],

A titre subsidiaire, si la Cour devait confirmer la nullité de la vente du 29 janvier 2015, statuant à nouveau en cause d’appel,

— Confirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015,

— Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’association tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000€ en restitution du prix de vente,

— Ordonner le versement à Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] de la somme de 225.000 € en restitution du prix de vente correspondant au prix d’achat de l’immeuble selon acte de vente en date du 29 janvier 2015, sans restitution de la valeur des biens mobiliers,

— Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] avec Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] la somme totale de 214.939 € à titre de dommages-et-intérêts,

— Dire et juger n’y a voir lieu à versement de dommages-et-intérêts à Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V], à titre d’une quelconque compensation financière ou quelconques préjudices du fait de l’annulation de la vente du 29 janvier 2015,

— Confirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a débouté Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] de leurs demandes au titre des frais de déménagement et du dégât des eaux,

— Confirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a retenu le manquement professionnel de Me [M] et l’a condamné à indemniser l’entier préjudice de Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] dans les suites de l’annulation de la vente du 29 janvier 2015,

A titre infiniment subsidiaire, statuant en cause d’appel,

— Ramener les sommes allouées à Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] au titre de leur entier préjudice à de plus justes proportions,

— Condamner in solidum Me [L] [J] et Me [A] [M] à relever Mme [T] [Y] épouse [U] indemne de toute condamnation indemnitaire qui pourrait être prononcé à son encontre, au profit des époux [V] ou de toute autre partie, au titre de la vente en litige,

— Dire et juger que les intérêts moratoires et les intérêts légaux s’appliqueront à compter de la décision à intervenir et sans capitalisation des intérêts,

Dans tous les cas,

— Dire et juger que Mme [T] [Y] épouse [U] n’a commis aucune faute en lien direct et certain avec les faits qui lui sont reprochés.

— Débouter Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

— Débouter Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] de leurs demandes au titre des intérêts moratoires et légaux avec capitalisation.

— Débouter Me [L] [J] et Me [A] [M] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

— Débouter l’association tutélaire du Ponant, en sa qualité de tuteur de Mme [H] [Y] née [K] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

— Débouter Mme [DX] [F] née [Y] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] avec Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’Association Tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l’Association Tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau en cause d’appel,

— Condamner Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] à verser à Mme [T] [Y] épouse [U], une somme de :

' 6.600 € HT soit 7.920 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

' 6.800 € HT soit 8.160 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Débouter Mme [DX] [Y] épouse [F] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— Condamner Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouter Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] de toutes leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

***

23.L’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [Y] née [K] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 16 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

24.Elle demande à la cour de :

— Recevoir l’association tutélaire du Ponant (ATP), en sa qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] veuve [Y] en son appel incident et la déclarer bien fondée en celui-ci,

À titre principal,

— Déclarer les époux [V] irrecevables en leur action en nullité de la vente intervenue le 29 janvier 2015, ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes en découlant,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest le 27 juin 2024 en ce qu’il a :

*Ordonné l’annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 20],

*Ordonné à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 19], objet de la vente du 29 janvier 2015,

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens l’association tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de 235 000.00 € en restitution du prix de vente,

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens, l’association tutélaire du Ponant Maître [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de 214 939.00 € à titre de dommages intérêts,

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens, l’association tutélaire du Ponant Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de

10 000.00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens l’association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2 000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens 'association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l’instance

— Déclarer irrecevables car nouvelles les demandes de condamnation de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur, formées par M. et Mme [V] au paiement de:

*la somme de 265 000.00 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la différence entre le prix de vente de 2015 (235 000.00 €) et la valeur minimale retenue de la maison en 2025 (500 000 €)

*la somme de 17 713.00 € au titre des frais de notaire

*la somme de1 932.00 € au titre de la taxe d’habitation

*les taxes foncières pour la période 2015/2020

*la somme de 15 525.00 € au titre de l’augmentation des frais de notaire et d’agence,

— Débouter M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur aux biens l’association tutélaire du Ponant (ATP)

— Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] à restituer à l’association tutélaire du Ponant (ATP), es-qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] veuve [Y], la somme de 187 936.14 € qui leur a été versée dans le cadre de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement dont appel

— Déclarer irrecevable car nouvelle en cause d’appel, la demande de condamnation de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur, formée par Mme [DX] [F] au paiement de la somme de 8 000.00€ au titre du préjudice moral,

— En débouter Mme [DX] [F],

— Débouter Mme [DX] [F] de toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur,

À titre subsidiaire pour le cas où la Cour confirmerait l’annulation de la vente du bien immobilier de [Localité 19] intervenue le 29 janvier 2015,

— Condamner M. [W] [V] et Mme [P] [V] née [C] à payer à l’association tutélaire du Ponant (ATP), es-qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] Veuve [Y] au paiement d’une somme de 11 000.00 € au titre de l’indemnité d’occupation dont ils sont redevables à compter du 27 juin 2024, somme arrêtée en mai 2025,

— Condamner M. [W] [V] et Mme [P] [V] née [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000.00 € par mois à compter de juin 2025 et jusqu’à restitution effective du bien immobilier objet de la vente du 29 janvier 2015 annulée,

En toute hypothèse,

— Débouter M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de toutes leurs demandes et de leur appel incident,

— Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] à payer à l’association tutélaire du Ponant (ATP), es-qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] Veuve [Y] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— Autoriser la Selarl Gauvin Demidoff-Lhermitte avocat postulant, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

25.Mme [DX] [Y] épouse [F] (ci-après Mme [F]) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 02 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

26.Elle demande à la cour de :

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [F] de sa demande tendant à voir condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 6.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U], Mme [X] [Y] née [K] représentée par l’ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [F] la somme de 2.000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer la décision entreprise pour le surplus en ce qu’elle a débouté M. et Mme [V] et plus généralement l’ensemble des parties de leurs demandes, fins, moyens et prétentions en ce qu’ils étaient dirigés à l’encontre de Mme [DX] [F],

Statuant à nouveau:

— Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins, moyens et prétentions en ce qu’ils seraient dirigés à l’encontre de Mme [DX] [F],

— Condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de Mme [DX] [F] de la somme de 8.000 € en réparation du préjudice moral subi,

— Condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de Mme [F] de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de Mme [DX] [F] de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la ou les parties succombantes aux entiers dépens y compris les dépens d’appel.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation en nullité de la vente au service de la publicité foncière

27.L’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [H] [K] soulève l’irrecevabilité de l’assignation de M et Mme [V], au motif qu’elle tend à titre principal à la nullité de la vente et qu’il n’est pas justifié de sa publication au service chargé de la publicité foncière, conformément aux dispositions de l’article 28 4° c du décret du 4 janvier 1955.

Réponse de la cour:

28.Cette fin de non-recevoir doit être écartée dans la mesure où les époux [V] justifient de la publication de leur assignation au service de la publicité foncière de [Localité 15] 1 (pièces n°46 et 47, époux [V]).

2°/Sur la demande de nullité de la vente conclue le 29 janvier 2015 entre les consorts [K]/[U] et les époux [V]

29. Me [J] et Me [M] font grief au tribunal d’avoir retenu l’existence d’un dol. Ils rappellent que nonobstant les dispositions de l’article 924-4 du code civil, le bien n’était pas hors du commerce et pouvait parfaitement être aliéné, l’intervention de Mme [F] à la vente du 29 septembre 2015 n’étant par ailleurs, pas un élément nécessaire à la validité du contrat. Ils estiment que la vente n’était donc ni illégale ni frauduleuse.

30. Ils ajoutent que le dol suppose des manoeuvres frauduleuses et la mauvaise foi dont la preuve n’est ici pas rapportée, étant précisé que les venderesses, profanes en matière juridique, ne pouvaient avoir connaissance des dispositions de l’article 924-4 du code civil ni du fait qu’en omettant de faire intervenir Mme [F] à la vente, elles exposaient les acquéreurs à une éventuelle action en réduction.

31.Ils font enfin valoir que si les époux [V] sont exposés à un risque d’éviction, celui-ci apparaît en l’état hypothétique et éventuel alors que la donatrice n’est pas décédée et que rien ne permet de soutenir qu’à son décès, les conditions d’application de l’article 924-4 du code civil seront réunies.

***

32.Les époux [V] estiment que les éléments constitutifs du dol commis de concert par les venderesses et les notaires sont réunis.

33.L’élément matériel résulte selon eux de ce que lors de la mise en vente du bien (dès le lendemain de la donation), Mme [U] a remis à l’agence immobilière une attestation de donation établie par Me [J], volontairement incomplète en ce qu’elle ne mentionnait pas l’existence d’une seconde héritière réservataire (Mme [F]) dont le renoncement à ses droits constituait un préalable à la sécurité de la vente. Ils exposent que contrairement à ce qu’elle soutient, Mme [U] n’a jamais remis à l’agence immobilière l’acte de donation lui-même, alors que seul cet acte reflétait la réalité de la propriété du bien. Ils indiquent que cette dissimulation, destinée à occulter une information essentielle à la régularité de la vente, et doublée d’un usage abusif de son statut professionnel (Mme [U] étant directrice d’une agence immobilière), caractérise une volonté de tromper l’agence immobilière en laissant entendre qu’elle était la seule héritière réservataire.

34.S’agissant de Me [J], ils lui reprochent d’avoir établi l’attestation de donation délibérément incomplète que Mme [U] a remis à l’agence immobilière pour se présenter à tort comme étant la seule héritière du bien. Ils rappellent que Me [J] est le notaire de famille et qu’il est le rédacteur de l’acte de donation du 7 juillet 2014, de sorte qu’il ne pouvait ignorer la présence d’une cohéritière réservataire dont il n’avait recueilli ni la renonciation à l’action en réduction ni le consentement à la vente. Ils estiment que c’est en toute connaissance de cause que Me [J] et de mauvaise foi, que Me [J] leur a caché l’existence de Mme [F] et du risque d’éviction affectant le bien.

35. S’agissant de Me [M], ils soulignent essentiellement son manque de diligence, comme étant révélatrice de sa complicité à la fraude.

36.L’élément moral du dol découle selon eux de ce que la donation du 7 juillet 2014 mentionnait clairement les obligations vis à vis de l’héritière réservataire non donataire en cas d’aliénation du bien donné, de sorte que ni Mme [K] ni Mme [U] ne pouvaient ignorer la nécessité de recueillir la renonciation de Mme [F] à son action en réduction, sous peine d’illégalité de la vente. Ils ajoutent que l’acte de donation était suffisamment clair pour être compris par un profane du droit, ce que Mme [U] ne peut prétendre être, en tant que professionnelle de l’immobilier. Ils précisent que la mauvaise foi de Mme [U] se déduit des arguments incompatibles entre eux développés par cette dernière et par la suite, de son absence totale de coopération, en refusant de nantir la somme nécessaire pour sécuriser la vente aux époux [G], ce qui a définitivement mis en échec cette transaction.

37.Ils évoquent une stratégie de dissimulation reposant sur la préméditation évidente et une connivence entre les venderesses et les notaires, la fraude se manifestant non seulement dans la volonté de faire aboutir une vente viciée, mais également dans le soin pris de produire des documents partiels, en contradiction flagrante avec les obligations de transparence et de loyauté auxquelles sont tenus les vendeurs et les officiers publics.

38.Ils font valoir que leur consentement a été vicié et que si ces informations déterminantes avaient été portées à leur connaissance, ils n’auraient pas acheté la maison. Ils précisent que leur préjudice n’est pas hypothétique en ce que le risque juridique a d’ores et déjà produit tous ses effets puisqu’ils n’ont pas pu revendre leur bien en 2020 en raison des droits non purgés de Mme [F] sur la maison, objet de la donation de 2014.

***

39. Mme [T] [U] entend rappeler que le consentement donné en vertu de l’article 924-4 alinéa 2 du code civil n’est ni une obligation légale ni une condition de validité de l’aliénation du bien gratifié et que l’absence d’intervention des héritiers réservataires à la vente de l’immeuble n’entraîne pas la nullité de celle-ci.

40. Elle précise que l’action en réduction constitue en l’espèce un risque hypothétique, voire inexistant au regard du patrimoine de leur mère (encore en vie et actuellement sous mesure de tutelle d’une association), de son propre patrimoine et du montant limité de la réduction s’agissant d’une donation qui portait sur 55% de l’immeuble en nue-propriété.

41.Elle en conclut que contrairement à ce que soutiennent les époux [V], l’intervention de Mme [F] lors de la vente n’était pas nécessaire et que les actes notariés de 2014 (donation) et 2015 (vente) ne sont pas frauduleux.

42.Elle fait valoir que l’élément matériel du dol n’est pas prouvé en ce qu’il n’existait aucune obligation légale d’aviser sa soeur de la donation ni les acquéreurs de l’existence d’une héritière réservataire. Elle ajoute que l’élément moral n’est pas davantage établi, en ce que n’étant pas une professionnelle du droit, elle ne pouvait avoir conscience de la portée juridique des mentions figurant dans l’acte de donation. Elle affirme qu’elle ignorait lors de la vente, l’existence d’un droit de suite, droit réel attaché au bien, permettant à l’héritier réservataire lésé de saisir le bien entre les mains du tiers détenteur, la seule mention de l’article 924-4 du code civil dans l’acte de donation étant insuffisante pour établir sa connaissance de ce risque et son intention de le cacher aux acquéreurs. De même, elle conteste avoir dissimulé la situation réelle du bien à l’agent immobilier auquel elle a transmis l’acte de donation. Elle rappelle que le dol suppose une intention dolosive et qu’il ne se confond pas avec un simple manquement au devoir pré-contractuel d’information.

43.L’association tutélaire du Ponant estime que les conditions du dol ne sont pas réunies.

Réponse de la cour:

44.L’article 1116, dans sa version applicable au litige, dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

45.Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge par omission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement du cocontractant, en provoquant chez celui-ci une erreur destinée à le déterminer à conclure le contrat.

46.L’auteur du comportement dolosif invoqué, même par réticence, doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure, l’intention requise n’étant pas celle de causer un dommage mais seulement celle d’induire en erreur. La dissimulation doit porter sur une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

47.La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

48.Par ailleurs, l’article 924-4 alinéa 2ème du code civil dispose que 'Après discussion préalable des biens du débiteur de l’indemnité en réduction et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l’action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. L’action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l’ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l’article 2276 ne peut être invoqué.

Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs. S’agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l’aliénation'.

49.En l’espèce, par acte du 29 janvier 2015 reçu par Me [J], les époux [V] ont acquis une maison d’habitation auprès de Mmes [K] et [U], cette dernière ayant acquis 55% de la nue-propriété de ce bien par acte de donation du 7 juillet 2014, également reçu par Me [J].

50.Cet acte de donation indique expressément au paragraphe 'information sur le consentement à l’aliénation’ que 'Les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire soussigné des dispositions de l’article 924-4 alinéa 2ème du code civil ci-après littéralement reporté : 'Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs. S’agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l’aliénation'

En conséquence, les parties et particulièrement le donataire prennent acte de la nécessité du consentement du donateur et de ses autres descendants, s’il en existe, en cas d’aliénation du ou des biens donnés, afin qu’aucune action en réduction ou en revendication ne puisse alors être exercée contre le tiers détenteur ».

51. L’acte précise également que la donatrice déclare avoir deux enfants: la donataire, et Mme [DX] [Y] épouse [F].

52. Il est constant que Mme [F] n’a pas été invitée à renoncer à son action en réduction à l’occasion de la donation et que son consentement à l’aliénation du bien donné, lequel s’analyse en réalité comme une renonciation à agir en réduction ou en revendication contre l’acquéreur du bien donné, n’a pas davantage été sollicité par le notaire lorsqu’il a instrumenté la vente aux époux [V].

53. En outre, l’acte authentique de vente du 29 janvier 2015 reçu par Me [J] ne comporte aucune mention relative au risque d’éviction découlant de l’application des dispositions de l’article 924-4 du code civil, compte tenu de l’existence d’une héritière réservataire dont le droit de suite sur le bien objet de la vente n’a pas été purgé.

54.Ceci étant, les époux [V] ne peuvent soutenir que l’acte de vente du 29 janvier 2015 serait illégal ou frauduleux.

55.S’agissant de l’illégalité alléguée, il est constant que nonobstant les dispositions de l’article 924-4 alinéa 2 du code civil, le bien donné n’était pas hors du commerce de sorte qu’il pouvait parfaitement être aliéné.

56.Par ailleurs, Mmes [K] et [U] n’avaient aucune obligation d’appeler Mme [F] à l’acte de donation du 7 juillet 2014, de même que le consentement donné en vertu de l’article 924-4 alinéa 2 du code civil lors de l’aliénation, n’est ni une obligation légale ni une condition de validité de la vente du bien donné. En d’autres termes, l’intervention de Mme [F] à la vente du 29 septembre 2015 n’était pas un élément nécessaire à la validité du contrat.

57.S’agissant du dol invoqué, il ressort de l’attestation de l’agence immobilière CSP, non utilement contredite par Mme [U], que cette dernière n’a effectivement pas transmis à l’agence immobilière, l’acte de donation dans son intégralité mais seulement une attestation établie le 7 juillet 2014 par Me [J], qui ne faisait pas état des dispositions de l’article 924-4 alinéa 2 du code civil ni de l’existence d’une autre héritière réservataire.

58.Il ne peut cependant être considéré que ce faisant, Mme [U] aurait entendu dissimuler la réalité de la propriété du bien ou se présenter comme seule héritière.

59.Contrairement à ce qu’affirment les époux [V], cette attestation n’est pas un faux et reflète la réalité de la propriété du bien telle qu’elle résulte de l’acte de donation : Mme [K] en détenait 45% en pleine propriété et 55% en usufruit tandis que Mme [U] en possédait 55% en nue-propriété. Mme [F] qui ne disposait d’aucun droit de propriété sur cette maison, n’avait aucune raison d’apparaître et à aucun moment, Mme [U] n’est qualifiée d’unique héritière.

60. De plus, l’agent immobilier (auquel il n’est pas reproché d’avoir participé au dol) s’est manifestement contenté de cette attestation notariée pour rédiger son compromis, alors qu’il aurait très bien pu, pour sécuriser son acte, demander à Me [J] de lui communiquer l’acte de donation du 7 juillet 2014. Le seul fait que Mme [U] ait spontanément transmis cette attestation, en lieu et place de l’acte de donation du 7 juillet 2014 qu’à tout moment, l’agent immobilier pouvait solliciter auprès du notaire, ne permet pas d’établir une quelconque volonté de dissimulation.

61.La stratégie de dissimulation dénoncée est d’autant moins avérée que l’acte devait être réitéré par devant Me [J], avec la participation de Me [M], notaire des acquéreurs. Ce dernier a eu connaissance du projet d’acte authentique, lequel mentionne la donation du 7 juillet 2014, par ailleurs publiée. Me [M], notaire conseil des époux [V], disposait donc de tous les éléments pour vérifier l’origine de propriété. Il était en mesure de relever la difficulté affectant la vente, mais n’a rien vu. Dans ces conditions, il ne peut être sérieusement soutenu que les venderesses ont cherché à dissimuler la situation juridique réelle du bien aux acquéreurs.

62. C’est également vainement que les époux [V] tentent de tirer du document établi le 15 juin 2020 par Me [J], la preuve d’une manoeuvre frauduleuse de sa part. Ce document n’est pas une 'attestation’ mais une 'note concernant la donation par Mme [Y] et l’article 921 du code civil', que Me [J] a adressée à Me [B], notaire des époux [G], qui cherchait à obtenir les éléments lui permettant de calculer le montant du nantissement qui pourrait être offert en garantie à ses clients, après la découverte de la difficulté affectant la vente intervenue en 2014 entre les consorts [K]/[U] et les époux [V]. Au vu de l’objet de cette note et de la chronologie dans laquelle elle s’inscrit, il est logique qu’elle mentionne l’existence d’une action en réduction susceptible d’être exercée par Mme [F], contrairement à l’attestation établie le 7 juillet 2014 transmise par Mme [U] à l’agence immobilière en vue de la vente aux époux [V].

63.Au bénéfice de ces observations, l’élément matériel du dol fait ici défaut.

64.S’agissant de l’élément moral, il est exact que les termes de la clause 'information sur le consentement à l’aliénation’ insérée dans l’acte de donation sont clairs. Cependant, Mmes [K] et [U] sont profanes en matière juridique. Le fait que Mme [U] soit directrice d’une agence immobilière ne lui confère aucune compétence particulière en droit des successions. Elle ne peut donc être considérée comme sachante.

Au regard de la technicité du mécanisme juridique résultant de l’article 924-4 du code civil, il ne peut être affirmé que les venderesses avaient parfaitement compris la portée de cette clause et ses conséquences pour les acquéreurs. Ce d’autant qu’il ne résulte d’aucun élément que Me [J] leur ait réellement expliqué la situation, ce dernier étant manifestement passé totalement à coté de cette difficulté lors de la rédaction de l’ acte de vente aux époux [V].

65.De fait, il n’a pas cru devoir appeler Mme [F] à l’acte de vente pour s’assurer de son consentement, ni même faire la moindre allusion aux dispositions de l’article 924-4 du code civil dans son acte.

66.Ainsi, l’intention dolosive des venderesses ne saurait se déduire des termes de l’acte de donation, dès lors que ces dernières ont légitimement cru pouvoir s’en remettre au seul sachant en la matière, à savoir Me [J], qui était au surplus le notaire de la famille. Il importe donc peu que la donation soit intervenue la veille de la mise en vente du bien. Au demeurant, il n’est pas contesté que cette donation a été faite pour des raisons essentiellement fiscales, précisément dans la perspective de la vente de la maison. La chronologie des actes n’est donc révélatrice d’aucune fraude.

67.En toute hypothèse, l’ignorance dans laquelle Mme [F] a été tenue de la donation puis de la vente de la maison de ses parents (ce que cette dernière analyse comme une tentative de fraude à son égard, s’insérant dans une stratégie plus globale d’exhérédation), ne saurait être retenue comme un élément constitutif d’un montage frauduleux destiné à tromper les époux [V].

68.D’ailleurs, la cour n’entrevoit pas quel aurait été l’intérêt pour les venderesses et pour les notaires de sciemment cacher aux époux [V] une information qui compromettait la sécurité de la vente

69.Au total, la cour considère que les éléments constitutifs du dol ne sont pas caractérisés ni à l’encontre des consorts [Z], ni à l’encontre de Me [J], étant précisé qu’aucun grief précis et sérieux n’a été développé par les époux [V] à l’égard de Me [M] de ce chef.

70.Après infirmation du jugement, M et Mme [V] seront déboutés de leur demande de nullité de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre Mmes [H] [K] et [T] [U] d’une part et M. [W] [V] et Mme [R] -[O] [C] épouse [V] d’autre part.

3°/ Sur les conséquences de l’infirmation de la nullité de la vente

71.Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a ordonné les restitutions réciproques du bien immobilier et du prix de vente. Ces demandes sont désormais sans objet.

72.Les époux [V] qui ont encaissé la restitution du prix de vente sans toutefois restituer les clefs de la maison seront condamnés in solidum à payer à l’associaition tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K] et à Mme [U], les intérêts au taux légal perçus sur la somme de 235.000€ à compter du jour de l’encaissement des fonds jusqu’au jour du complet remboursement.

73.Par ailleurs, dans la mesure où le dol n’est pas retenu et qu’il constituait le seul fait générateur de responsabilité allégué par les époux [V] à l’encontre de Mmes [H] [Y] et [T] [U], la cour constate que plus aucune faute civile ne justifie la condamnation des venderesses au paiement des dommages et intérêts sollicités par les époux [V], en plus de la restitution du prix, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

74.Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [H] [Y] et Mme [T] [U] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts.

75.Les époux [V] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mmes [K] et [U].

76.N’étant condamnée à aucune somme, la demande de garantie formée par Mme [T] [Y] épouse [U] à l’encontre de Me [L] [J] et Me [A] [M] est sans objet.

77.Par ailleurs, la nullité n’étant pas confirmée en appel, la demande subsidiaire en paiement d’indemnités d’occupation à hauteur de 11.000 €, formée par l’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K], est sans objet.

78.Enfin, il est constant que l’infirmation du jugement emporte de plein droit restitution des sommes versées en exécution du jugement infirmé. (Cass. civ 2ème du 7 avril 2011, n°10-18.691). Il n’y a donc pas lieu de condamner M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] à restituer à Mme [K], représentée par son tuteur, la somme de 187.936,14€ versée en exécution du jugement.

79.Il convient d’examiner si indépendamment du dol commis, la responsabilité des notaires peut être retenue.

4°/ Sur la responsabilité des notaires

80.Me [J] et Me [M] contestent l’accusation de dol ainsi que tout manquement à leurs obligations d’information et de diligence. Ils font valoir qu’ils ne sont pas restés inactifs pour trouver une solution une fois la difficulté découverte, Me [J] ayant notamment justifié du patrimoine suffisant de la donatrice et proposé le nantissement d’une assurance-vie par la donataire, afin de garantir les époux [G] du risque d’éviction par Mme [F]. Me [J] soutient qu’il ne pouvait cependant donner suite au montant du nantissement exhorbitant et totalement injustifié, exigé par la notaire des époux [G].

81.Ils estiment que les préjudices allégués par les époux [V] ne résultent pas des manquements opposés aux notaires et qu’en toute hypothèse, le seul préjudice dont ils pourraient se prévaloir consisterait en une perte de chance de réaliser une plus-value. Ils font grief au premier juge d’avoir requalifié d’office la demande des époux [V] en une demande de restitution du prix de vente doublée d’une demande complémentaire de perte de chance de réaliser une plus-value, sans respecter le principe du contradictoire, alors que d’une part les époux [V] n’ont jamais invoqué en première instance une quelconque perte de chance de réaliser une plus-value sur le bien et que d’autre part, la perte de chance retenue par le tribunal n’est pas en cohérence avec le dol retenu, lequel suppose que mieux informés sur le risque d’éviction, les époux [V] n’auraient tout simplement pas acheté en 2015.

Ils soutiennent en visant la jurisprudence de la cour de cassation, qu’ils ne pouvaient être condamnés au paiement de la perte d’une plus-value, au titre d’une opération à laquelle mieux informés, les époux [V] auraient renoncé.

82.Enfin, ils constatent que devant la cour, les époux [V] ne sollicitent plus leur condamnation à restituer le prix de vente mais seulement à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, dont ils discutent la recevabilité ou le bien fondé. Plus particulièrement, ils contestent la somme de 265.000 € réclamée au titre de la différence entre le prix de vente en 2015 et la valeur de la maison en 2025 . Ils considèrent en effet que le préjudice invoqué par les époux [V] à ce titre ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de réaliser une plus-value, laquelle n’est pas sollicitée devant la cour et serait en toute hypothèse irrecevable, comme étant nouvelle en cause d’appel.

***

83.Les époux [V] reprochent à Me [J], notaire rédacteur de l’acte de vente, de leur avoir volontairement caché l’existence d’un risque d’éviction en omettant de mentionner dans son acte la présence d’une cohéritière réservataire non informée de la vente du bien. Outre le dol allégué, ils considèrent que ce faisant, Me [J] a privé son acte de toute efficacité et qu’il a manqué à son obligation de conseil et d’information. Ils lui reprochent également son inertie, une fois la 'supercherie découverte', et d’avoir mis en échec la solution d’un nantissement par Mme [U], en proposant une somme insuffisante de 34.466,66€, puis en refusant de transmettre les pièces nécessaires pour évaluer l’indemnité de réduction qui pourrait être due et enfin en opposant un refus catégorique, sans concertation, à cette solution alors qu’eux-mêmes proposaient de séquestrer personnellement la somme complémentaire de 51.700€ pour faire aboutir la vente. Ils font valoir qu’en refusant de valider un accord raisonnable en 2020, Me [J] a abusé de son autorité notariale pour bloquer une vente qu’il avait lui-même viciée en 2015.

84.S’agissant de Me [M] qui était leur notaire conseil, les époux [V] lui reprochent d’avoir gravement manqué à son devoir de diligence et de loyauté, en ne vérifiant pas l’origine de propriété lors de la vente de 2015, révélant ainsi une complicité passive mais déterminante dans la dissimulation du vice, puis en s’abstenant de transmettre cette information à Me [B] lors de la revente de 2020, révélant ainsi une complicité active. Ils invoquent également divers manquements à son obligation de conseil, en ce qu’il les a laissés effectuer les travaux prévus dans le compromis de vente au profit des époux [G] ainsi que toutes les démarches afférentes à la vente et en ce qu’il leur a conseillé d’accepter un emménagement anticipé des époux [G] dans le bien.

85.Ils estiment que les fautes conjuguées des notaires s’inscrivent dans un abus de confiance manifeste à leur égard et qu’elles ont directement contribué aux graves préjudices qu’ils détaillent dans leurs écritures.

Réponse de la cour:

86.Le notaire, qui est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Civ. 1ère, 29 juin 2016, n° 15-17.591).

87.La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement (Cass. 1ère civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602), sous la réserve que l’officier public ait été en mesure d’accéder aux connaissances en cause (Cass. 1ère civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102) ou à tout le moins qu’il ait disposé d’éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l’acte ou lorsqu’il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur (Cass. 1ère civ., 22 sept. 2021, n° 19-23.506).

88.Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

a. Sur les fautes pouvant être retenues à l’encontre de Me [J] et Me [M]

* S’agissant de Me [J]

89.Me [J] était le notaire de famille des époux [D]. A ce titre, il a reçu l’acte de donation du 7 juillet 2014 par lequel Mme [K] veuve [Y] a donné 55% de la nue-propriété de la maison de [Localité 19] à sa fille Mme [T] [U]. Cet acte de donation reçu quelques mois avant la vente aux époux [V], mentionnait bien la présence de deux héritières réservataires et rappelait les dispositions de l’article 924-4 du code civil. Dans la mesure où la co-héritière réservataire (Mme [F]) n’était pas intervenue à l’acte de donation, le notaire ne pouvait ignorer que son droit d’agir en réduction, conformément aux dispositions de l’article 924-4 précité, n’avait pas été purgé, de sorte qu’il était indispensable de faire intervenir cette dernière à l’acte de vente, étant précisé que son accord, valant renonciation à exercer l’action en réduction contre les acquéreurs n’était pas nécessaire à la validité de l’acte mais pour assurer son efficacité.

90.En toute hypothèse

1: C’est à dire, que Mme [F] ne soit pas appelée à intervenir à l’acte de vente ou qu’appelée à intervenir, elle refuse de donner son accord à la vente, renonçant ainsi à son droit de suite contre les acquéreurs.

, Me [J] qui était en charge d’instrumenter la vente d’un bien ayant précédemment fait l’objet d’une donation à laquelle il avait lui-même prêté son concours, aurait dû informer les époux [V] du risque de voir exercer à leur encontre une action en réduction de la part de l’héritière réservataire, dans un délai de cinq ans à compter du décès de la donatrice non encore intervenu au jour de la vente.

91.Quelle que soit la probabilité de l’exercice effectif d’une action en réduction par Mme [F] et le montant de l’indemnité qui serait due, le notaire aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur la situation juridique réelle du bien vendu se traduisant par un risque pour les époux [V], sinon d’éviction, du moins de condamnation au paiement d’une somme indéterminée au titre de l’indemnité de réduction. Or, Me [J] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation d’information vis à vis des parties, l’acte étant muet sur l’existence d’une héritière réservataire ainsi que sur les dispositions de l’article 924-4 du code civil.

92.Le manquement de Me [J] à son obligation d’information sur l’existence d’un potentiel recours à l’encontre des acquéreurs et son manque de diligence pour ne pas avoir fait intervenir Mme [F] à l’acte de vente ce qui les auraient protégés d’un tel recours, n’ont pas permis à ce notaire d’assurer l’efficacité de son acte en ce que les époux [V] ont acquis un droit de propriété précaire (vu le risque d’éviction) et à tout le moins altéré, dès lors qu’ils ne peuvent vendre librement leur bien aux conditions normales du marché.

93.La circonstance que l’action en réduction soit soumise au préalable à la discussion des biens du débiteur de l’indemnité de réduction ou que celle-ci s’exerce en valeur, n’est pas de nature à exonérer le notaire de cette faute.

En d’autres termes, la faute du notaire n’a pas à être mesurée à l’aune des modalités d’exercice de l’action en réduction et de la garantie pesant sur les vendeurs.

94.Par ailleurs, la cour considère que Me [J] a largement contribué à l’échec de la revente du bien aux époux [G] en 2020. Mme [U] soutient en effet que ce dernier, qui était son seul interlocuteur, ne lui a jamais demandé d’engager le nantissement qu’elle avait accepté de consentir et que ce n’est qu’en 2022, lors de la procédure initiée par les époux [V], qu’elle a appris la demande de réévaluation du montant du nantissement par Me [B] (notaire des époux [G]) et le refus opposé par son notaire. Or, Me [J] ne justifie d’aucune demande à l’égard de Mme [U], ni du refus de cette dernière de nantir la somme sollicitée par Me [B] pour débloquer la vente.

95. Ainsi, la responsabilité de ce notaire dans l’échec de la vente [V]/[G] en 2020 est incontestable.

* S’agissant de Me [M]

96.Le tribunal a retenu à juste titre que Me [M] aurait dû vérifier l’origine de propriété du bien et informer ses clients sur les risques éventuels d’une action en réduction susceptible d’être engagée par l’ héritière réservataire, faute pour elle d’être intervenue à l’acte. Les développements qui précédent, relatifs aux manquements de Me [J] à ses obligations de diligence, de conseil et d’efficacité s’appliquent également Me [M].

97.De plus, lors de la vente aux époux [G] en 2020, Me [M] pourtant notaire conseil des époux [V], s’est montré particulièrement fuyant, peu diligent et sans efficacité dans les démarches entreprises, comme le démontrent les très nombreux courriels adressés par Mme [V] à l’étude et les sollicitations de la part de Me [B], restées sans réponse.

98.La faute de Me [J] et de Me [M] est caractérisée.

b. Sur le lien de causalité et les préjudices

* A titre liminaire, sur la recevabilité des demandes indemnitaires

99.L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

100.L’article 565 du même code précise que les demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

101.En l’occurrence, la demande des époux [V], tendant à prendre en compte la valeur réelle actuelle de leur maison dans l’évaluation de leur préjudice, n’est pas nouvelle en cause d’appel. Elle était déjà comprise dans la demande de restitution majorée de la plus-value de l’immeuble, formée devant le tribunal. Il y a lieu de considérer que cette demande tend donc aux mêmes fins que celle soumise au premier juge.

102.Par ailleurs, en première instance, les époux [V] entendaient être indemnisés des conséquences de l’annulation de la vente mais également 'des autres chefs de préjudices en lien avec l’impossibilité de finaliser la vente de leur bien et de procéder à l’achat d’un autre bien pour se reloger’ (page 8 du jugement).

103. Par conséquent, la demande en paiement portant sur la somme de 265.000€ au titre de la plus-value est recevable.

104. Sont également recevables les prétentions relatives aux frais de notaire attachés à la vente de 2015 ( 17.713 €), au différentiel entre les frais de notaire en 2020 et ceux de 2025 (15.525 €), et au remboursement des taxes foncières et d’habitation, qui ne sont pas des demandes nouvelles en appel, bien que n’ayant pas été présentées devant le premier juge, en ce qu’elles tendent également à indemniser les époux [V] des conséquences de l’annulation de la vente de 2015 et de l’échec de la revente en 2020.

105. Enfin, les époux [V] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral. Il n’y a donc pas lieu de mettre en cause les organismes sociaux.

106. Mme [U], Mme [K] et les notaires seront déboutés de leurs fins de non recevoir respectives.

* sur le lien de causalité et la qualification des préjudices

107.En page 36 de leurs écritures, les époux [V] réfutent toute notion de perte de chance en considérant qu’ils ont subi un préjudice certain, né de l’impossibilité de vendre leur bien aux époux [G], en 2020, au prix convenu de 385.000€, ce qui les a privés d’un gain acquis, non hypothétique, résultant de la plus-value de la maison. Ils citent un arrêt rendu par la première chambre civile de la cour de cassation du 16 décembre 2015 (n° 14 29.758)

108. Dans cet arrêt publié, il a été jugé que lorsque le vendeur de l’immeuble en a acquis la propriété par donation, il incombe au notaire d’informer les acquéreurs de cet immeuble sur les risques d’une éventuelle action en réduction qui serait engagée par les héritiers réservataires et de faire intervenir ces derniers pour consentir à l’aliénation conformément à l’ancien article 930 alinéa 2, afin de protéger les acquéreurs contre tous recours ultérieurs. Il est précisé que le préjudice subi par les acquéreurs, en raison du manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil ne constitue pas une simple perte de chance mais un préjudice certain et actuel.

109.De fait, si le résultat de l’action en revendication que pourrait engager Mme [F], dépendra de l’équilibre de la succession de Mme [K] et constitue un préjudice hypothétique à ce jour, les conséquences des fautes commises par les notaires sont en revanche bien nées, actuelles et certaines, en ce qu’elles ont conduit à l’échec de la vente de 2020, alors même que le compromis était signé, que le projet d’acte authentique avait été établi par Me [B], les époux [V] ayant même accepté l’emménagement des époux [G] dans la maison avant la signature de l’acte authentique de vente.

Ce n’est qu’en raison de la découverte d’une co-héritière réservataire dont le droit de suite de l’article 924-4 du code civil n’avait pas été purgé, suivie de l’impossibilité de mettre en oeuvre le nantissement accepté par Mme [U], du fait de l’inaction voire du blocage des notaires, que la vente n’a pas pu aboutir.

110. Il est tout à fait certain que sans la succession de fautes commises par Me [J] et Me [M], la vente de la maison des époux [V] aux époux [G] aurait été signée en 2020. Il ne s’agit donc pas d’une simple perte de chance.

* Sur les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts

111.Les époux [V] n’ont pas conclu subsidiairement dans l’hypothèse où la nullité pour dol ne serait pas prononcée par la cour. Il convient donc d’examiner les préjudices allégués afin de déterminer s’ils découlent directement ou non de la non réalisation de la vente de leur maison en 2020.

112.En premier lieu, il convient d’écarter toutes les demandes qui n’ont plus d’objet dès lors que la nullité n’est pas prononcée, la maison des époux [V] étant censée n’avoir jamais quitté leur patrimoine.

113. Les époux [V] seront déboutés des postes de préjudices suivants :

—  17.713€ en remboursement des frais de notaire,

-6.906,79€ en remboursement des taxes foncières depuis 2015,

-27.113,69€ en remboursement des intérêts d’emprunt immobilier bancaire souscrit à l’acquisition en 2015,

-9.924,34€ en remboursement de l’assurance de l’emprunt immobilier bancaire souscrit à l’acquisition en 2015.

114.En second lieu, les époux [V] exposent que n’ayant pu vendre leur bien en 2020, ils ont été contraints de le louer 'pour éviter le surendettement'. Ils font valoir qu’ils ont dû payer des impôts fonciers (6.495 €) ainsi que la taxe d’habitation (1.932 €) en raison de ces 'revenus fonciers artificiels'.

115. Il y a lieu de rappeler qu’en principe le paiement de l’impôt ne constitue pas un préjudice réparable, ce d’autant qu’en l’occurrence, ces impositions ne sont que la contrepartie de revenus fonciers qui étaient bien réels. L’obligation de louer n’est au demeurant pas avérée et procède d’une décision des époux [V], ce qui empêche de considérer que ces dépenses sont en lien direct avec l’échec de la vente en 2020.

116.Les époux [V] seront déboutés de ces postes de préjudices.

117. En troisième lieu, les époux [V] sollicitent la prise en charge de leurs frais de déménagement à hauteur de 19.887,60 €. Il s’agit du coût du déménagement entre leur maison de location à [Localité 19] et la maison acquise en 2025 à [Localité 21]. Comme l’a justement retenu le premier juge pour rejeter la demande, le fait de devoir déménager n’est pas en lien avec l’échec de la vente en 2020 mais avec l’opération immobilière envisagée dès le départ, consistant à occuper temporairement un logement locatif avant d’acquérir un autre bien. En toute hypothèse, pour justifier de cette dépense, les époux [V] se fondent sur un devis qui n’est même pas signé (pièce n°26).

118.Ils ne peuvent qu’être déboutés de ce poste de préjudice.

119.En quatrième lieu, les époux [V] estiment avoir subi un préjudice économique lié à un 'déclassement patrimonial’ et à une perte de capacité de ré-achat. Ils sollicitent la somme de 265.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix de la maison restitué (235.000€) et la valeur actuelle de la maison (500.000€).

120.Cependant, dès lors que la nullité de la vente n’est pas prononcée, la cour ne peut suivre le raisonnement du tribunal ni l’argumentation des époux [V]. Ces derniers ne peuvent en effet solliciter la compensation de la perte de valeur d’une maison dont in fine, ils restent propriétaires.

121.Ce préjudice né de la perte de valeur de leur maison ne pourrait être retenu que si les époux [V] étaient dans l’impossibilité totale et définitive de vendre la maison litigieuse et donc de réaliser un jour une quelconque plus-value.

122.Or, l’impossibilité de vendre leur maison au prix actuel du marché (500.000€ selon les estimations récentes produites ) n’est pas avérée, dès lors que Mme [U] avait accepté de nantir une assurance-vie et qu’il ne résulte d’aucun élément que celle-ci aurait refusé de garantir les époux [G] à hauteur de la somme de 86.166,67 € calculée par Me [B]. Une régularisation reste donc possible, sans que cette contrainte juridique soit de nature à décourager de potentiels acquéreurs. En effet, les époux [G] auraient acheté en 2020 si le nantissement avait abouti et il existe une forte pression immobilière dans le secteur rendant ce bien très attractif. Ce préjudice est donc hypothétique.

123.De plus, si aucune régularisation n’était finalement possible, de sorte que le bien resterait grevé de l’action en réduction par l’héritière réservataire, le préjudice qui en découlerait pour les époux [V] ne serait pas de 265.000 € correspondant à la différence entre le prix d’achat de leur maison et sa valeur actuelle mais résulterait seulement de la baisse du prix de vente qu’ils seraient obligés de consentir à leurs acquéreurs pour tenir compte de l’indemnité de réduction que ces derniers pourraient être amenés à verser à Mme [F]. Pour mémoire, cette indemnité avait été évaluée à hauteur de 86.166,67 € par Me [B] en 2020.

124. En réalité, le seul préjudice certain que peuvent valablement invoquer les époux [V], consiste à avoir été privés de la possibilité de vendre leur bien en 2020 au prix de 385.000 €, d’avoir ainsi perdu la possibilité de réaliser une plus-value de 150.000 € et de réinvestir à court terme dans un autre bien immobilier équivalent.

125.C’est du reste, ce qu’indiquent les époux [V] eux-mêmes dans leurs écritures, lorsqu’ils expliquent que la prise en compte de leurs préjudices 'est essentielle pour retrouver une capacité d’acquisition équivalente à celle dont ils disposaient en 2020".

126.Au bénéfice de ces observations, la cour considère que la faute des notaires ayant conduit à l’échec de la vente de 2020 a causé aux époux [V] un préjudice économique à hauteur de 150.000€.

127.En outre, il n’est pas contestable que les taux d’emprunt ont renchéri en cinq ans. En 2020, les époux [V] avaient prévu d’acheter une nouvelle maison d’une valeur équivalente à celle qu’ils auraient dû vendre aux époux [G]. Le coût de leur emprunt était alors estimé, d’après leur banque, à la somme de 57.724 €, avec un taux d’intérêt de 1,05%, ce qui ne leur occasionnait aucun préjudice financier. Ils justifient avoir, suivant acte du 15 avril 2025, fait l’acquisition d’une maison au prix de 473.054€ (frais de notaire inclus) et que le coût total du crédit et des assurances pour cette opération immobilière s’est élevé à la somme de 111.777€, soit un surcoût d’emprunt de 54.053€.

128.Cette dépense supplémentaire étant la conséquence de l’échec de la vente en 2020 et de la procédure que les époux [V] ont été contraints d’initier pour faire valoir leur droit. Elle constitue un élément du préjudice financier dont ils peuvent réclamer réparation aux notaires.

129.En revanche, les époux [V] ont maintenu dans le dispositif de leurs conclusions, leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 15.525 € correspondant au différentiel entre les frais d’acquisition entre 2020 et 2025 pour un bien de valeur équivalente. Cependant, tirant les conséquence de l’acquisition qu’ils ont faite en avril 2025 et des frais de notaire exposés à cette occasion à hauteur de 31.000€, les époux [V] ont eux-mêmes indiqué : 'qu’il n’existe donc pas à ce stade de surcoût manifeste lié aux frais de notaire'. Ils seront par conséquent déboutés de cette demande.

130.En cinquième lieu, les époux [V] réclament la somme de 80.000 € au titre de leur préjudice moral.

131.La cour n’ayant pas retenu le dol, les époux [V] ne peuvent donc invoquer le statut de victimes d’agissements frauduleux, ni le sentiment de trahison ou d’avoir été trompés par les notaires. Il est également quelque peu excessif d’alléguer une 'atteinte à leur dignité’ ou 'un traumatisme profond', dans un litige d’ordre essentiellement patrimonial.

132.Le lien de causalité entre la faute des notaires et la dégradation de l’état de santé de Mme [V] ayant conduit à sa mise en invalidité au plan professionnel, n’est pas avéré. De même, les époux [V] n’objectivent pas la dégradation de leur qualité de vie. A cet égard, la cour constate que la maison acquise en 2015 sur la commune de [Localité 19] (commune en bord de mer) était une maison d’habitation, comportant 3 chambres, un garage et un terrain, le tout pour une contenance de 794m². La maison acquise par acte du 15 avril 2025 à [Localité 21] (commune proche de la mer ) est une maison comportant également 3 chambres et un jardin sur une parcelle de 798 m2, les deux communes étant situées à seulement quelques kilomètres l’une de l’autre. Si ces derniers justifient qu’en 2018, ils cherchaient à s’installer à [Localité 15], il n’est pas démontré que tel était encore leur projet en 2025 et qu’ils ont dû y renoncer, notamment au regard du prix de l’immobilier, aucun élément n’étant communiqué en ce sens.

133.S’ils ne peuvent ainsi invoquer 'l’anéantissement du projet d’une vie', il est certain que la faute des notaires a durablement retardé les projets de la famille.

134.Outre les incertitudes liées à leur possibilité de vendre leur maison lorsqu’ils ont appris le vice juridique dont elle était affectée et la déception née de l’échec de la vente en 2020, mettant un coup d’arrêt à leurs projets, les époux [V] subissent depuis cinq ans, les troubles et tracas d’une procédure judiciaire complexe et lourde de conséquences.

135.Ces éléments justifient de leur accorder la somme globale de 10.000€ en réparation de leur préjudice moral.

136.En dernier lieu, les époux [V] sollicitent le règlement de la somme de 8.701,75€ au titre des intérêts moratoires ayant courus sur la somme de 225.344,54 €, à compter de la mise en demeure du 18 juin 2020 adressée à la chambre des notaires du Finistère.

137.Ils seront toutefois nécessairement déboutés de cette demande puisque la cour a infirmé le jugement. Les sommes allouées par la cour produiront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. La demande de rectification matérielle est sans objet.

138.Les époux [V] sollicitent également la capitalisation des intérêts. Les intérêts échus, dus au moins pendant une année entière produiront donc intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

139.Au total, après infirmation du jugement, Me [J] et Me [M] seront condamnés in solidum à payer aux époux [V] la somme de 204.053 € au titre de leur préjudice économique ainsi que la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral.

5°/ Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [F]

140.Mme [F] demande la condamnation in solidum de la ou des parties succombantes à lui payer la somme de 8.000 € en réparation du préjudice moral extrêmement important que lui cause le fait d’être intimée devant la cour, dans cette instance, pénible et douloureuse, alors qu’aucune demande n’est formée contre elle.

141.L’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [H] [Y] née [K] soulève l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel. Mme [U] conclut au débouté de cette demande.

142.Les notaires estiment que Mme [F] ne subit aucun préjudice moral du fait de cette procédure, qu’elle utilise au contraire pour formaliser et anticiper ses prétentions futures contre Mme [U], dans le cadre de la succession de leur mère.

Réponse de la cour :

143.L’article 564 du code de procédure civile prohibe les demandes nouvelles en appel sauf dans certains cas, notamment lorsque la demande résulte de la survenance ou de la révélation d’un fait nouveau.

144.En l’espèce, Mme [F] articule sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice que lui cause le fait d’être intimée en appel. Le préjudice moral allégué étant nécessairement né postérieurement au jugement, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir formé cette demande en première instance. La demande est recevable.

145.Au fond, Mme [F] ne précise pas le fondement juridique de sa demande, qui n’est d’ailleurs dirigée contre aucune partie précisément puisqu’elle vise 'toute partie succombante'.

146.Or aucune partie ne succombe à l’égard de Mme [F] qui n’avait formé aucune autre demande.

147.Par ailleurs, sa prétention ne peut être fondée que sur les dispositions des articles 1240 du code civil ou 32-1 du code de procédure civile, ce qui suppose pour elle de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, ou encore d’un usage abusif de la voie de recours.

148.Mme [F] ne développe aucune argumentation en ce sens, contre quiconque.

149.Elle ne démontre donc pas que les conditions de la responsabilité civile d’une quelconque partie au procès seraient réunies.

150.Elle ne pourra par conséquent qu’être déboutée de cette demande.

6°/ Sur la demande de dommage et intérêts des notaires à l’encontre des époux [V]

151.Me [J] et Me [M] considèrent que les accusations portées à leur encontre par les époux [V] dans leurs écritures sont de nature à porter atteinte à l’honneur et à la considération d’un officier public et ministériel. Ils sollicitent leur condamnation à leur verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

152.M.et Mme [V] considèrent que l’argumentation des notaires est inopérante.

Réponse de la cour:

153.Selon l’article 41, alinéas 4 et 5, de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, ne donnent lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte-rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux; que les juges saisis de la cause et statuant sur le fond, peuvent, néanmoins prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.

154.Il est constant que les extraits de conclusions ne peuvent justifier une condamnation à indemnisation en raison de leur caractère prétendument diffamatoires qu’à la condition d’être étrangers à l’instance judiciaire ( Cass. civ 1ère, 31 janvier 2024, n°22-18.683).

155.En l’espèce, quel que soit le caractère outrancier et excessif des écritures des époux [V], qui font tout de même griefs aux notaires d’avoir commis un faux (page 16), un abus de confiance (page 29), une escroquerie (page 62) et d’avoir manqué à tous leurs devoirs déontologiques, la cour ne peut que constater que ces propos sont écrits au soutien de la démonstration du dol, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme étrangers à l’instance judiciaire.

156.Au demeurant, le préjudice des notaires n’est pas avéré, leur honneur et leur probité étant suffisamment restaurés par la présente décision, qui écarte le dol.

157.Me [J] et Me [M] seront par conséquent déboutés de cette demande.

7°/Sur les frais irrépétibles et les dépens

158.Il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

159.Me [M] et Me [J] qui succombent en appel seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

160.Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

161.Ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

162.Il n’est pas inéquitable, sur ce même fondement de les condamner in solidum à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel :

—  10.000 € à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C],

—  4.500 € à Mme [DX] [F],

163.Mme [U] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en ce que celle-ci est dirigée exclusivement à l’encontre des époux [V], qui ne sont pas condamnés aux dépens.

164.L’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en ce qu’elle est pareillement dirigée exclusivement à l’encontre des époux [V], qui ne sont pas condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute l’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K] veuve [Y] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

Déboute l’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K] veuve [Y], Mme [T] [Y] épouse [U] ainsi que Me [M] et Me [J] de leurs fins de non-recevoir tirées du caractère nouveau des demandes indemnitaires des époux [V] et par conséquent, déclare M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] recevables en leurs demandes de dommages et intérêts à hauteur de :

*265.000€ au titre de la plus-value de la maison

*17.713 € au titre du remboursement des frais de notaires;

*15.525 e au titre de l’augmentation des frais de notaire entre 2020 et 2025

*1.932 € au titre de la taxe d’habitation

* du montant des taxes foncières pour la période 2015/2020,

Déboute l’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K] veuve [Y] de sa fin de non recevoir tirée du caractère nouveau de la demande et par conséquent, déclare Mme [DX] [Y] épouse [F] recevable en sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest le 27 juin 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé et y ajoutant,

Déboute M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de leur demande de nullité de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre eux-mêmes, d’une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d’autre part, et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20],

Dit n’y avoir lieu à restitution du bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015, à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K],

Dit n’y avoir lieu à paiement à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] d’aucune somme en restitution du prix de vente,

Condamne M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] à régler à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], les intérêts au taux légal sur la somme de 235.000 € et à compter du jour de l’encaissement des fonds et jusqu’au jour du complet remboursement,

Déboute M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K],

Constate que la demande de garantie formée par Mme [T] [Y] épouse [U] à l’encontre de Me [L] [J] et [A] [M] est de ce fait sans objet,

Constate que la demande subsidiaire en paiement d’indemnités d’occupation à hauteur de 11.000€, formée par l’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [K], est sans objet,

Rappelle que l’infirmation du jugement emporte de plein droit restitution des sommes versées en exécution du jugement infirmé,

Dit n’y avoir lieu en conséquence de condamner M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] à restituer à Mme [K], représentée par l’association tutélaire du Ponant, la somme de 187.936,14€ versée en exécution du jugement,

Dit que Me [L] [J] et Me [A] [M] ont engagé leur responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C],

Condamne in solidum Me [J] et Me [M] à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme totale de 204.053 € au titre de leur préjudice économique ainsi que la somme totale de 10.000 € au titre de leur préjudice moral,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Déboute M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] du surplus de leurs demandes,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Déboute Mme [DX] [F] épouse [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Déboute Me [L] [J] et Me [A] [M] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C],

Condamne in solidum Me [L] [J] et [A] [M] à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne in solidum Me [L] [J] et [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 4.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute Me [L] [J] et [A] [M] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [T] [Y] épouse [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute l’association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur Mme [H] [K] veuve [Y] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Me [L] [J] et [A] [M] aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT