5ème Chambre

ARRÊT N° 85

N° RG 22/02228 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SUJX

(Réf 1ère instance : 11-19-262)

M. [V] [H]

Mme [K] [W]

C/

M. [F] [J]

S.C.I. ONATPT

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Corouge le Bihan

M^e Lhermitte

M^e Garnier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Février 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [V] [H]

né le 26 Janvier 1988 à [Localité 7], de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [K] [W]

née le 15 Août 1988 à [Localité 7], de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Laurence COROUGE-LE BIHAN, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. ONATPT, immatriculée au RCS de Saint Brieuc sous le n° 511 512 576, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Clémence LAPORTE substituant M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

Par contrat sous seing privé en date du 19 avril 2014, la SCI Onatpt représentée par son gérant de l’époque, M. [F] [J], a consenti un bail à usage d’habitation à Mme [K] [W] et M. [V] [H] pour un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] contre règlement d’un loyer mensuel de 550 euros et 50 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 15 mai 2014.

Mme [K] [W] et M. [V] [H] ayant quitté les lieux sans préavis, un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 23 mai 2017 pour établir l’état des lieux de sortie et le contrat de bail a pris fin le 1er juin 2017.

Compte tenu de la subsistance de loyers impayés, la SCI Onatpt a mis en demeure Mme [K] [W] et M. [V] [H] de régler les impayés.

En l’absence de régularisation, la SCI Onatpt a assigné, par exploit d’huissier en date du 8 mars 2019, Mme [K] [W], M. [V] [H] et M. [F] [J] devant le tribunal d’instance de Saint-Brieuc.

Par jugement en date du 15 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Brieuc a :

— débouté M. [V] [H] et Mme [K] [W] de leur demande de nullité du contrat de bail conclu avec la SCI Onatpt le 19 avril 2014,

— condamné solidairement M. [V] [H] et Mme [K] [W] au paiement à la SCI Onatpt de la somme de 6 630 euros au titre des loyers et charges impayés,

— débouté la SCI Onatpt de sa demande de condamnation de M. [F] [J] pour les impayés de loyers,

— déclaré irrecevable la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [V] [H] et Mme [K] [W],

— débouté M. [V] [H] et Mme [K] [W] de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [V] [H] et Mme [K] [W] de leur demande de garantie des sommes dues à la SCI Onatpt par M. [F] [J],

— condamné M. [F] [J] au paiement à la SCI Onatpt de la somme de 15 600 euros,

— débouté M. [F] [J] de sa demande de délai de paiement,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [F] [J], M. [V] [H] et Mme [K] [W] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Le 6 avril 2022, M. [V] [H] et Mme [K] [W] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 7 décembre 2022, ils demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement rendu le 15 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

— débouter la SCI Onatpt ainsi que M. [F] [J] de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— juger que le contrat du 19 avril 2014 est nul et de nul effet,

— prononcer la nullité du bail,

— juger n’y avoir lieu à restitutions réciproques,

A titre subsidiaire :

— à titre principal, condamner la SCI Onatpt à leur payer la somme de 295 euros,

— à titre subsidiaire, si le jugement était confirmé en ce qu’il les a condamnés à payer les loyers de janvier à mai 2017, les condamner à payer à la SCI Onatpt la somme de 1 550 euros,

En tout état de cause :

— condamner M. [F] [J] à relever et les garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais,

— condamner la SCI Onatpt à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2023, M. [F] [J] demande à la cour de :

— débouter Mme [K] [W] et M. [V] [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande en garantie de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais,

— déclarer irrecevable, en vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile, la nouvelle prétention de Mme [K] [W] et M. [V] [H] demandant de 'prononcer la nullité du bail’ ; à défaut, les en débouter ou, subsidiairement, les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au coût du loyer,

— infirmer partiellement le jugement prononcé le 15 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en ce qu’il l’a condamné au profit de la SCI Onatpt, et faisant droit à l’appel incident :

A titre principal,

* constater qu’il a perçu la somme de 15 600 euros en remboursement de sa créance à l’égard de la SCI Onatpt,

En conséquence,

* débouter la société SCI Onatpt de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

A titre subsidiaire,

* ordonner la compensation de ses créances avec celles de la SCI Onatpt, à défaut,

* lui accorder un délai de paiement de deux années et ordonner que les éventuelles sommes dues porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— débouter la SCI Onatpt de toutes ses demandes au titre de son appel incident dirigé contre lui,

— condamner la SCI Onatpt ainsi que Mme [K] [W] et M. [V] [H] à lui payer, chacun, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SCI Onatpt ainsi que Mme [K] [W] et M. [V] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, la SCI Onatpt demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il :

* a limité la condamnation de M. [V] [H] et Mme [K] [W] à somme de 6 630 euros,

* l’a déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a déboutée de sa demande de loyers impayés formulée à l’encontre de M. [F] [J],

— le confirmer pour le surplus ;

— rectifier l’erreur matérielle aux termes de laquelle les juges de première instance ont indiqué dans le dispositif condamner M. [F] [J] au paiement de la somme de 15 600 euros au lieu de la somme de 15 900 euros,

— compléter le jugement en ce qu’il a omis de statuer sur le point de départ des intérêts,

Ce faisant :

— déclarer irrecevable la demande de compensation de créances formulée par M. [F] [J] pour être nouvelle en cause d’appel, ou à défaut constater son absence de saisine,

— condamner solidairement M. [V] [H] et Mme [K] [W] à lui payer ou à tout autre mandataire de son choix, la somme de 7 500 euros au titre de l’arriéré des loyers et des provisions charges contractuellement dus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

— Subsidiairement, condamner M. [F] [J] à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges,

— condamner M. [F] [J] à lui payer ou à tout autre mandataire de son choix, la somme de 15 900 euros au titre des loyers et charges indûment perçus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

— débouter toutes parties de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

— condamner in solidum M. [F] [J], M. [V] [H] et Mme [K] [W] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais du constat d’huissier.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la saisine de la cour

La SCI Onatpt soutient que la cour n’est saisie d’aucune demande de débouté de la part des appelants au visa de l’article 954 du code de procédure pénale. Elle fait valoir que les appelants sollicitent uniquement que soit jugé que le bail est nul et argue que la demande de juger n’est pas une prétention. Elle reproche aux appelants de ne pas avoir demandé de prononcer la nullité du bail. Elle ajoute que la cour n’est pas saisie d’une demande de réformation en ce que les appelants ont été déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

M. [F] [J] soulève l’irrecevabilité de la demande de nullité du bail au visa de l’article 954 du code de procédure civile. Il soutient que les appelants n’avaient pas sollicité de voir prononcer la nullité du contrat de bail aux termes de leurs premières écritures mais seulement dans leurs conclusions n°2 du 7 décembre 2022. Il en déduit qu’ils ont formulé une nouvelle prétention par rapport à leur première écriture.

En réponse, M. [H] et Mme [W] disent ne pas comprendre l’argumentation de la SCI Onatpt et ce d’autant que celle-ci ne tire aucune conséquence de ce qu’elle conclut. Ils indiquent que la SCI Onatpt doit saisir le conseiller de la mise en état d’un incident.

La cour relève qu’aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions saisissant la cour au visa de l’article 954 du code de procédure civile, les appelants demandent de voir prononcer la nullité du bail de sorte que l’argument de la SCI Onatpt n’est pas pertinent. Contrairement à ce que soutient M. [J], il ne s’agit pas d’une nouvelle prétention par rapport à leurs premières écritures qui tendaient aux mêmes fins. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à sa demande d’irrecevabilité.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de la SCI Onatpt, les appelants relèvent justement qu’elle ne tire aucune conséquence de ce moyen relatif à la saisine de la cour aux termes du dispositif de ses dernières conclusions. Ce moyen est donc inopérant.

— Sur la demande de nullité du contrat de bail

M. [H] et Mme [W] soutiennent de voir prononcer la nullité du contrat du bail au motif que le bien proposé à la location est un logement de gardien, ce à quoi ils n’ont pas prêté attention lors de sa signature et qu’il se trouve dans le prolongement de trois bâtiments à usage exclusivement professionnel, dans une zone artisanale et attenant à un hangar. Ils indiquent qu’ils n’avaient pas de raison de douter de la bonne foi de M. [F] [J] et du droit qu’il détenait de louer son logement.

Ils indiquent qu’il était convenu qu’ils règlent un loyer de 550 euros par mois outre une provision sur charges de 50 euros au titre de l’électricité. Ils exposent que les factures d’électricité étaient prises en charge par le propriétaire mais que le 6 novembre 2015, l’électricité leur a été coupée la veille d’un week end alors qu’ils étaient parents d’un nourrisson de 6 mois. Ils disent avoir contacté EDF qui leur a confié que l’électricité ne serait pas remise faute de règlement par leur client professionnel. Ils exposent avoir appris d’EDF que le local qui leur était loué était enregistré comme un local professionnel à usage de bureaux et non comme un local résidentiel. Ils disent avoir obtenu qu’un contrat soit ouvert à leur nom le 10 novembre 2015 avec des frais de mise en service de 170,05 euros et avoir reçu les factures suivantes. Ils soutiennent que M. [J] leur a accordé la remise d’un demi-loyer.

Ils poursuivent en indiquant qu’en juillet 2016, ils ont reçu la visite du maire et de ses adjoints qui leur ont précisé qu’aucun bail à usage d’habitation n’aurait dû être accordé dans cette zone destinée à un usage artisanal. Ils affirment avoir contacté leur assureur qui leur a indiqué qu’en cas de sinistre, ils ne seraient pas couverts, faute d’avoir déclaré une bonne utilisation des locaux.

Enfin, en septembre 2016, ils ont reçu la visite de M. [Y] [J] qui leur a indiqué être propriétaire des lieux et ne pas comprendre la raison de leur présence. Ils affirment qu’après leur avoir dit que le bail était nul, M. [Y] [J] a exigé la signature d’un nouveau bail pour une prise d’effet au 1er novembre 2016 pour une durée de 1 an mais que faute de réaction de leur part, il a exigé le paiement des loyers depuis le mois de mai 2014 et n’a cessé de les harceler.

Ils en déduisent que le contrat de bail du 19 avril 2014 doit être annulé au visa des articles 1109 et 1116 anciens du code civil en ce que la SCI Onatpt n’avait pas le droit de louer à des particulier le local, dont elle est propriétaire, en local d’habitation. Ils produisent une attestation du maire de la commune en ce sens et l’arrêté accordant le permis de construire qui rappelle que l’objet de la construction ne peut être occupé que par un gardien. Ils considèrent que leur consentement a été vicié par dol.

En réponse, la SCI Onatpt expose avoir du mal à comprendre le vice du consentement qui serait constitué en l’espèce. Elle soutient que les appelants ne visent aucun fondement juridique à l’appui de leur demande. Elle soutient que rien n’interdit de louer un immeuble situé dans une zone industrielle dès lors que les critères de décence sont remplis, ce qui est le cas du local en cause comme l’a relevé le premier juge. Elle relève que le fait que le bail consenti indique 'logement de gardien’ ne peut suffire à justifier la nullité du bail. Elle soutient que si le fait que le local n’est pas occupé par un gardien peut constituer une fraude au permis de construire, seul le maire peut en tirer grief mais pas les locataires qui ont normalement joui du bien.

Elle ajoute que la nécessité de souscrire un contrat EDF ne peut lui être imputable et que c’est au locataire de prendre en charge la mise à son nom du contrat EDF.

Elle fait également valoir qu’il ne peut lui être opposé l’absence de souscription d’un contrat d’assurance habitation alors même qu’il s’agit d’une des obligations du locataire visées au bail.

Elle conteste tout fait de harcèlement en indiquant qu’elle n’a fait que solliciter le paiement des loyers.

Elle sollicite que les locataires soient déboutés de leur demande de nullité du bail.

A titre subsidiaire, elle sollicite leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation en ce qu’ils ont occupé le logement, ce qui n’est pas contesté.

Elle sollicite, en cas d’annulation du contrat de bail pour dol, que M. [J] soit condamné à lui payer la somme de 7 500 euros.

M. [J] demande également de voir débouter les appelants de leur demande dans la mesure où elle n’est pas fondée en droit selon lui et qu’ils ne démontrent pas l’invalidité du contrat de location résultant de l’absence de l’une des conditions de fond ou de forme requises à sa formation.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de M. [H] et de Mme [W] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

Il s’oppose au versement de sommes au profit de la SCI Onatpt en cas d’annulation du contrat de bail.

Aux termes de l’ancien article 1109 du code civil, dans sa version applicable au litige, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Contrairement à ce qu’affirme les bailleurs, les appelants invoquent un fondement juridique à l’appui de leur demande de nullité du contrat du bail en invoquant les dispositions de l’ancien article 1116 du code civil.

Il appartient aux appelants de démontrer l’existence d’un élément matériel à savoir des manoeuvres dolosives et un élément moral à savoir une intention de tromper et une erreur déterminante sans laquelle ils n’auraient pas contracté.

En l’espèce, il apparaît à la lecture du contrat de bail litigieux en date du 19 avril 2014 qu’il est mentionné que le contrat porte sur une habitation principale et au titre de la consistance, qu’il s’agit d’un logement de gardien de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir commis une manoeuvre dolosive ou même une réticence dolosive en taisant une information cruciale qui les aurait empêchés de conclure le contrat. Il n’est d’ailleurs pas contesté que le bien, y compris un logement de gardien, constitue un usage d’habitation et que le bien dispose de tous les équipements nécessaires à un tel usage.

Le fait que M. [H] et Mme [W] n’aient pas prêté attention à cette mention est sans incidence en ce que l’élément matériel du dol n’est pas caractérisé.

De plus, les appelants ne démontrent pas non plus en quoi les difficultés qu’ils ont rencontré avec EDF ou avec leur assureur seraient constitutifs d’un quelconque dol.

Le jugement les a justement déboutés de leur demande de nullité du contrat de bail. Il convient de le confirmer. Il n’y a, dès lors, pas lieu d’examiner les demandes présentées à titre subsidiaire par la SCI Onatpt et M. [J] en cas d’annulation du contrat de bail.

— Sur les demandes en paiement des loyers

M. [H] et Mme [W] exposent que pour l’année 2014, ils ont réglé le loyer à compter du 15 mai 2014 jusqu’en décembre 2014 inclus ainsi que le dépôt de garantie de 500 euros.

Pour l’année 2015, ils exposent que suite à la coupure d’électricité, M. [J] leur a offert un demi mois de loyer soit 275 euros mais ils admettent qu’ils n’ont pas de preuve écrite s’agissant d’un accord verbal. Ils suggèrent à la cour de déférer le serment décisoire de M. [J] sur le fondement de l’article 1385 du code civil. Ils disent avoir réglé l’intégralité des mois de l’année 2015 à l’exception de la somme de 275 euros.

Pour l’année 2016, ils reconnaissent être redevables d’une somme de 630 euros.

Pour l’année 2017, ils disent avoir quitté le logement en mars 2017 après avoir mis les clés dans la boîte aux lettres. Ils demandent de débouter le bailleur de sa demande portant sur le réglement des échéances de janvier à mars soit 1650 euros et d’avril à mai pour 1 100 euros. Ils demandent de débouter le bailleur au motif de ce qu’il a manqué à ses obligations en ne leur permettant pas de jouir paisiblement des lieux. À titre subsidiaire, ils reconnaissent être redevables d’une somme de 2 750 euros (550 euros x 5 mois).

S’agissant des charges, ils affirment que les charges locatives correspondent aux frais d’électricité. Ils rappellent qu’ils ont assumé le règlement de l’électricité à compter de novembre 2015 et en déduisent que l’appel de provision sur charges à compter de cette date est injustifié sauf à constituer un enrichissement sans cause. Ils considèrent avoir payé à tort une somme de 700 euros (novembre, décembre 2015 et année 2016).

Ils demandent de réformer le jugement qui a considéré que leur demande de restitution du dépôt de garantie était prescrite alors qu’ils l’ont présentée aux termes de leurs premières conclusions le 3 avril 2020 dans le délai de prescription de 3 ans.

La SCI Onatpt demande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les locataires à lui verser la somme de 6 630 euros pour la voir porter à la somme de 7 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Elle expose que l’ensemble des loyers a été encaissé directement par M. [J] sur son propre compte bancaire de sorte qu’elle n’a pas de certitude sur les paiements réalisés.

Elle soutient que les locataires ont occupé le logement du 14 mai 2014 au 1er juin 2017 et qu’ils restent à devoir :

— la somme de 600 euros au titre de l’année 2014 pour le mois de décembre 2014 outre le dépôt de garantie.

— la somme de 600 euros pour l’année 2015 déduction faite du paiement d’avril justifié en appel.

— la somme de 5 680 euros pour l’année 2016.

— la somme de 3 000 euros de janvier à juin 2017, les locataires n’ayant déposé aucun préavis.

S’agissant des charges, elle expose qu’elles doivent être payées par les locataires et que le propriétaire n’est pas tenu de payer l’électricité pour ses locataires. Elle leur reproche de ne pas justifier de la baisse de loyer de 250 euros qu’ils invoquent.

Elle ajoute qu’il n’est pas justifié du paiement du dépôt de garantie et que les appelants ne concluent pas à la restitution du dépôt de garantie aux termes du dispositif de leurs

conclusions.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont versé le montant du loyer directement à M. [J] qui l’a encaissé sur son compte personnel pour un montant de 15 900 euros.

Les locataires ont occupé le logement à compter du 15 mai 2014. S’ils indiquent l’avoir quitté en mars 2017, il est acquis qu’ils n’ont pas délivré de préavis et n’ont ainsi pas justifié d’une réduction du délai de trois mois de préavis prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le bailleur est légitime à solliciter le règlement des loyers jusqu’au 1er juin 2017, comme l’a justement retenu le premier juge.

S’agissant de l’année 2014, le jugement a relevé à bon droit que les loyers ont tous été réglés y compris celui de décembre 2014.

S’agissant de l’année 2015, les parties s’accordent pour reconnaître que le loyer d’avril a été réglé. Le bailleur sollicite une somme de 600 euros pour le mois de décembre 2015. Si les locataires produisent le relevé bancaire du mois de décembre 2015, il apparaît que le virement de 600 euros a été effectué au bénéfice de M. [H] de sorte qu’il n’est pas démontré que ce virement a été affecté au règlement du loyer. Par ailleurs, le jugement a justement relevé que les locataires ne justifient pas que le montant des charges correspond uniquement aux frais d’électricité. En effet, le bail mentionne uniquement 'charges : 50 euros’ sans autre précision.

Par ailleurs, dans ses écritures en pages 5 et 6, M. [J] confirme avoir consenti une réduction de loyer d’un demi mois de loyer soit 275 euros dont les locataires ne peuvent être, dès lors, tenus comme redevables.

M. [H] et Mme [W] seront condamnés à verser la somme de 600 pour l’année 2015 réclamée par le bailleur déduction faite de la somme de 275 euros soit la somme de 325 euros. Le jugement qui avait retenu la somme de 1 200 euros sera infirmé en ce montant.

S’agissant de l’année 2016, le jugement a justement relevé au vu des relevés de comptes et des dates de paiements par chèques que les locataires ont réglé la somme de 5 370 euros sur la somme due de 7 200 euros sans que la cour n’y trouve matière à critique et a retenu, à bon droit, que M. [H] et Mme [W] restent redevables d’une somme de 1 830 euros pour l’année 2016.

S’agissant de l’année 2017, il n’est pas contesté que les locataires n’ont réglé aucun loyer de sorte qu’ils restent redevables de la somme de 3 600 euros pour l’année 2017 de janvier à juin 2017.

Par ailleurs, M. [H] et Mme [W] ne justifient pas du paiement du dépôt de garantie de 500 euros. En effet, les relevés de compte qu’ils produisent ne permettent pas d’établir le versement de cette somme de sorte qu’il n’y a pas à la déduire et ce sans même examiner si leur demande de restitution est prescrite ou non.

La cour relève que les locataires n’indiquent pas en quoi le bailleur aurait manqué à ses obligations en ne leur permettant pas de jouir paisiblement des lieux de sorte qu’elle est bien en peine d’appréhender cette demande.

M. [H] et Mme [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 755 euros à la SCI Onatpt au titre des loyers et charges impayés et ce avec intérêt au taux légal de la date de signification de l’assignation conformément à la demande de la SCI Onatpt. Le jugement sera infirmé en son montant.

— Sur la demande de garantie des sommes dues par les locataires par M. [J]

M. [H] et Mme [W] exposent que les manoeuvres dolosives employées par M. [J] pour qu’ils signent le contrat de location justifient que celui-ci soit tenu de les relever et de les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

M. [J] demande de voir confirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande en ce qu’ils ne démontrent pas de liens entre eux justifiant la demande de garantie.

Aux termes des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le premier juge a justement relevé qu’il n’existait pas de liens juridiques entre les locataires et M. [J] de nature à justifier l’existence d’un mécanisme de garantie et a constaté que le bailleur ne réclamait aux locataires que la part des loyers impayés et non la totalité des loyers qu’il n’a pas perçu. Devant la cour, les appelants n’ont pas évoqué un quelconque lien juridique à l’appui de leur demande de garantie. Dans ces conditions, le jugement, qui les a déboutés de leur demande, sera confirmé.

— Sur les demandes de la SCI Onatpt contre M. [J]

La SCI Onatpt indique que le jugement devra être confirmé en ce que M. [J] a été condamné à lui payer une somme de 15 900 euros sur le fondement de la faute délictuelle sauf à voir rectifier le dispositif qui mentionne une somme de 15 600 euros au lieu de 15 900 euros.

Elle invoque les dispositions de l’article 1850 du code civil sur la responsabilité du gérant à l’égard de la société. Elle estime que le fait pour M. [J] d’avoir adressé aux locataires des quittances de loyers sans lui verser les sommes est susceptible de revêtir une qualification pénale. Elle considère que le fait d’avoir encaissé des loyers de la SCI pour un montant de 15 900 euros constitue d’incontestables manquements dans la gestion de la SCI. Elle conteste le fait qu’il aurait perçu la somme de 15 000 euros en remboursement d’un prêt qu’elle lui aurait consenti et lui reproche de ne pas apporter le moindre commencement de preuve à ce titre. Elle ajoute que le mail qu’il a rédigé et qu’il produit ne démontre pas la vérité de ses allégations outre le fait que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

Par ailleurs, elle s’oppose à toute compensation de créance sollicitée par M. [J] qui n’est pas justifiée en fait. Elle ajoute que cette demande est irrecevable en plus d’être mal fondée, faute d’avoir été formulée dans les conclusions notifiées dans les délais des articles 908 et 910 du code de procédure civile.

M. [J] ne conteste pas avoir encaissé sur son compte personnel la somme de 15 900 euros prélevée sur les loyers et charges du bien donné à bail et appartenant à la SCI Onatpt mais explique qu’il a consenti à cette dernière un prêt personnel de 15 000 euros afin de financer la construction de la partie logement. Il affirme que les associés de la SCI, lui et son frère M. [Y] [J], ont convenu qu’il se ferait rembourser sa créance en percevant les loyers du bien en location et qu’une fois la somme remboursée, les loyers seraient versés sur les comptes de la SCI. Il dit produire un mail en ce sens. Il réfute toute qualification pénale pour ces agissements.

A titre subsidiaire, si la cour venait à confirmer sa condamnation, il demande d’ordonner la compensation des créances en arguant qu’il est bénéficiaire d’un compte courant inscrit au passif de la SCI Onatpt d’un montant de 16 879,10 euros.

Aux termes des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige (désormais 1240), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par le faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, il est acquis que M. [F] [J], gérant de la SCI Onatpt, a encaissé sur son compte personnel les loyers et charges du bien donné en location et appartenant à la SCI Onatpt.

Il invoque l’existence d’un prêt qu’il aurait consenti à la SCI Onatpt or il ne justifie pas de la réalité de ce prêt. Il est d’évidence que le simple mail qu’il produit en date du 10 mail 2016 qu’il adresse à M. [Y] [J] en ces termes : 'pour la SCI, comme je t’avais dit le loyer du locataire sera sur la SCI dès la fin de mon crédit perso sur la construction de l’habitation’ ne démontre pas l’existence d’un prêt consenti à la SCI puisqu’il évoque un prêt personnel.

Par ailleurs, la cour s’étonne qu’il ait perçu une somme supérieure au montant du prêt qu’il dit avoir consenti soit 15 900 euros pour un soit-disant prêt de 15 000 euros.

Le fait de percevoir le montant des loyers et charges par le gérant de la SCI sur ses propres comptes personnels constitue une faute qui a causé un préjudice à la SCI Onatpt qui n’a pas été destinataire des loyers d’un bien dont elle est propriétaire. Le jugement qui a condamné M. [J] à payer la somme de 15 900 euros à la SCI Onatpt sera confirmé sauf à rectifier l’erreur figurant au dispositif du jugement en précisant le montant exact de 15 900 euros et ce à compter avec intérêt au taux légal de la date de signification de l’assignation conformément à la demande de la SCI Onatpt.

S’agissant de la demande de compensation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [J] qui se contente de produire le bilan clos au 31 décembre 2019 pour justifier d’une créance à l’égard de la SCI Onatpt sans fournir de pièces actualisées sur la réalité de cette créance. Il sera débouté de cette demande.

— Sur la demande de délais de paiement de M. [J]

M. [J] demande de réformer le jugement qui l’a débouté de cette demande. Il expose être dans une situation financière très précaire avec son épouse et leur enfant et sollicite un délai de paiement de deux ans.

La SCI Onatpt s’y oppose en arguant du comportement malhonnête de M. [J] et de l’absence de pièces justificatives sur sa situation financière.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Pour justifier de sa situation financière, M. [J] se contente de produire un bulletin de salaire de novembre 2022 pour un salaire net payé de 2 105,49 euros et le montant de la pension d’invalidité de sa compagne daté d’avril 2022 outre un tableau de charges non daté. Il n’a pas produit de pièces actualisées sur sa situation professionnelle, ce qui ne permet pas à la cour de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme.

De plus, il n’est pas contesté qu’il n’a versé aucune somme à la SCI Onatpt alors qu’il a encaissé les loyers pour une somme de 15 900 euros de sorte qu’il ne peut être considéré comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’il a déjà bénéficié de larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 15 décembre 2021.

Au vu de ces éléments, M. [J] ne démontre pas qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation de paiement ni que les difficultés qu’il invoque résultent de circonstances indépendantes de sa volonté. Le jugement, qui l’a débouté de sa demande de délais de paiement, sera confirmé.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, M. [F] [J], M. [V] [H] et Mme [K] [W] seront condamnés in solidum à payer à la SCI Onatpt la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel en ce compris le constat d’huissier. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [F] [J] de sa demande d’irrecevabilité au titre des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que :

— M. [V] [H] et Mme [K] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 755 euros à la SCI Onatpt au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal de la date de signification de l’assignation ;

— M. [F] [J] sera condamné à payer la SCI Onatpt la somme de 15 900 euros avec intérêt au taux légal de la date de signification de l’assignation ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [F] [J], M. [V] [H] et Mme [K] [W] à payer à la SCI Onatpt la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [F] [J], M. [V] [H] et Mme [K] [W] aux entiers dépens d’appel en ce compris le constat d’huissier ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, P/La présidente, empêchée,

M^me Parent,