COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2025

Rôle N° RG 21/01693 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4TP

S.A.R.L. LES DOCKS IN OUT

C/

S.A.S. JOLIETTE BATIMENTS

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Janvier 2025

à :

M^e Florence BLIEK-VEIDIG

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 07 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/04010.

APPELANTE

S.A.R.L. LES DOCKS IN OUT

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence BLIEK-VEIDIG de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S. JOLIETTE BATIMENTS

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Benoît GICQUEL de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de RENNES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société Joliette Bâtiments, qui a pour activité la location de terrains et autres biens immobiliers, est propriétaire de locaux destinés à l’exploitation de commerces au sein du complexe commercial des Docks de [Localité 3], qui a été entièrement rénové pour une ouverture au public à la fin de l’année 2015.

Selon acte sous seing privé en date du 16 octobre 2014, la société Joliette Bâtiments a donné à bail commercial à la société In Out Groupe, pour une durée de 10 ans à compter de la date d’ouverture au public de l’ensemble commercial des Docks, un local n° 47 d’une surface totale de 66 m² GLA ( surface commerciale utile) situé au rez-de-chaussée haut de la section de l’ensemble commercial.

Le bail a été consenti pour une activité de salon de coiffure, barber shop, exercée sous l’enseigne ' Mod’s Hair', moyennant un loyer annuel de base de 31.500 € hors taxes et hors charges et d’un loyer variable hors taxes de 6% du chiffre d’affaires, ledit loyer étant assorti d’une remise de loyer annuelle exceptionnelle de 8.400 € HT pour la première année d’exploitation et de 5.100 € HT pour la deuxième année d’exploitation, outre les charges afférentes au local loué et les charges marketing.

Le 17 mars 2015, un avenant a été régularisé entre les parties, substituant à la société In Out Groupe, la société Les Docks In Out, en qualité de preneur.

Un litige va survenir entre les parties, dès le premier trimestre 2016, concernant le montant des charges dues par la société preneuse, celle-ci ayant cessé d’en régler une partie, considérant que le montant prévisionnel figurant dans le bail constituait un engagement ferme du bailleur en terme de facturation de charges et que le surplus réclamé n’était pas justifié.

Le 25 janvier 2017, la société Joliette Bâtiments a fait délivrer à la société Les Docks In Out un commandement de payer pour une somme principale de 9.960,34 €.

La société preneuse a alors réglé le montant de la taxe foncière 2016 à hauteur de 2.546,98 € et a fait délivrer à la société Joliette Bâtiments, par acte du 31 mars 2017, une opposition à commandement de payer, portant également assignation devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par jugement en date du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— rejeté les demandes de la société Les Docks In Out dirigées contre de la société Joliette Bâtiments,

— condamné la société Les Docks In Out à verser à la société Joliette Bâtiments les sommes de:

* 18.014,06 € au titre des loyers,

* 5.512,30 € au titre des charges,

* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Docks In Out aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté toute autre demande des parties.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

— concernant le montant des charges:

* celles-ci n’ont pu être données, avant l’ouverture du centre, qu’à titre indicatif ,

* le montant des charges estimées pour la société preneuse, à savoir 440 € hors taxes par mois, n’est pas très éloigné du montant actuel, soit 554 € par mois, de sorte qu’il n’y a pas eu de sous-estimation fautive du montant de celles ci,

* la société Les Docks In Out, qui ne s’est pas déplacée pour examiner les justificatifs tenus à sa disposition est malvenue dans ses griefs énoncés de manière théorique,

— concernant l’ouverture du centre commercial le dimanche:

* le bailleur fait valoir qu’il a accompli tout ce qui était en son pouvoir, consacrant un budget marketing important, commercialisant les cellules vacantes du centre au moyen de baux dérogatoires et ayant confié trois mandats à des agents immobiliers différents,

* les arguments présentés par la société preneuse sont dénués donc de fondement,

— cette dernière doit être condamnée au paiement des loyers et charges dont elle est redevable conformément à la demande de la bailleresse.

Par déclaration en date du 4 février 2021, la société Les Docks In Out a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juillet 2023, la société Les Docks In Out demande à la cour de:

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article L 145-40-2 et R 145-35 à R 145-37du code de commerce,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille rendu le 7 janvier 2021,

— débouter la société Joliette Bâtiments de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Et statuant à nouveau,

Sur la nullité du commandement de payer : la hausse injustifiée du montant des charges

locatives

— constater la hausse exponentielle des charges locatives appliquées par la société Joliette Bâtiments à la société Les Docks In Out,

— constater que la société Joliette Bâtiments ne rapporte pas la preuve du montant des

charges locatives dont le paiement est sollicité,

— constater que la société Les Docks In Out s’est toujours acquittée des sommes contractuellement dues auprès du bailleur, la société Joliette Bâtiments,

En conséquence,

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la société Joliette Bâtiments le

25 janvier 2017,

— ordonner l’application du bail conclu le 16 octobre 2014 entre les parties,

— fixer le montant des charges dû par le preneur, la société Les Docks In Out, au bailleur à la somme de 80€ HT/m2/an,

Sur la responsabilité du bailleur, la SAS Joliette Bâtiments:

— constater que la société Joliette Bâtiments a sous-estimé de manière fautive les provisions

sur charges à l’origine d’un préjudice évident pour la société Les Docks In Out,

— constater que les documents publicitaires, transmis par la société Joliette Bâtiments,

bailleur, à la société Les Docks In Out avant la conclusion du bail commercial, suffisamment clairs et précis, ont valeur contractuelle,

— constater que l’ensemble des informations communiqué par la société Joliette Bâtiments,

bailleur, en amont de la conclusion des baux commerciaux, a induit la société Les Docks In

Out en erreur quant à la rentabilité de l’activité de leur commerce ;

— constater que la société Joliette Bâtiments, bailleur, n’a pas respecté ses obligations

contractuelles en raison de l’ouverture insuffisante des commerces,

— constater que la société Joliette Bâtiments, bailleur, n’a pas respecté ses obligations

contractuelles, en ne mettant pas en place les événements d’animation et les campagnes de

communication prévues contractuellement,

— constater que l’ensemble des inexécutions contractuelles par la société Joliette Bâtiments,

bailleur, cause nécessairement un préjudice à la société Les Docks In Out,

En conséquence,

— condamner la société Joliette Bâtiments à payer à la société Les Docks In Out la somme de 37.312,55€, compte arrêtés à ce jour, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la sous-estimation des fautive des charges,

— condamner la société Joliette Bâtiments à payer à la société Les Docks In Out la somme de 100.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison des informations erronées communiquées par le bailleur et ayant une incidence sur la

rentabilité économique prévue par le preneur,

— condamner la société Joliette Bâtiments à faire respecter l’ouverture le dimanche de

l’ensemble des commerçants exerçant dans le centre commercial ' Les Docks', sous astreinte

de 1.000€ par infraction constatée,

— condamner la société Joliette Bâtiments à payer à la société Les Docks In Out la somme de 100.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les preneurs en raison du défaut d’ouverture suffisante de commerces et d’événements d’animation et d’opérations de communication,

Sur les sommes auxquelles la société Les Docks In Out a été condamnée en première instance:

— constater que la société Les Docks In Out s’est toujours acquittée depuis la conclusion du bail de l’ensemble des loyers et charges marketing ;

En conséquence,

— condamner la société Joliette Bâtiments à payer à la société Les Docks In Out la somme de 18.410,06 € indûment perçue,

— condamner la société Joliette Bâtiments aux dépens,

— condamner la société Joliette Bâtiments à payer à la société Les Docks In Out la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Joliette Bâtiments, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 juillet 2021, demande à la cour de:

Vu l’article L 145-40-2 du code de commerce,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— rejeté les demandes de la société Les Docks In Out dirigées contre de la société Joliette Bâtiments,

— condamné la société Les Docks In Out à verser à la société Joliette Bâtiments la somme de 18.014,06 € au titre des loyers, la somme de 5.512,30 € au titre des charges, ainsi que la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Docks In Out aux dépens,

Y additant,

— débouter la société Les Docks In Out de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Les Docks In Out à verser à la société Joliette Bâtiments la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et, par disposition spéciale de l’arrêt, mettre à sa charge les sommes dues en application de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996; dépens qui seront distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les charges réclamées par la société Joliette Bâtiments

Au visa des articles R 145-35 à R 145-37 du code de commerce, la société Les Docks In Out conclut à la nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 25 janvier 2017 au motif que le bailleur est défaillant dans la preuve qui lui incombe du montant des charges locatives sollicité, charges qui ont de surcroît connu une hausse exponentielle et injustifiée. Elle fait grief au bailleur d’entretenir volontairement un flou sur la question des charges, le contrat de bail comportant une dizaine de pages consacrées aux charges locatives outre deux annexes. Elle relève que la société intimée ne justifie pas, dans le commandement, du détail des charges dont le paiement est sollicité, se contentant de reproduire un extrait de compte locataire, plaçant le preneur dans l’impossibilité de procéder à une quelconque vérification.

Elle considère qu’il ne peut lui être reproché de ne pas s’être déplacée pour prendre connaissance, en vertu des dispositions du bail, des comptes de répartition des dépenses, alors qu’elle n’a eu de cesse de réclamer les justificatifs de charges que le bailleur est dans l’incapacité de produire. Elle estime que le procès-verbal de constat dressé à la demande de la société Joliette Bâtiments ne concerne que les exercices 2015 et 2016 et qu’en tout état de cause, s’agissant des charges visées au commandement pour cette période, elles ne sont justifiées en ce qu’elles portent sur des factures qui n’ont pas à être prises en compte.

Elle oppose également à la société bailleresse l’absence de justification valable des clés de répartition et plus particulièrement du mode de répartition des charges locatives entre les différents preneurs, qui n’a pas été contractuellement prévu. Elle relève notamment que les surfaces GLA retenues dans les baux commerciaux ne correspondent pas, pour certains preneurs, à la surface réelle dont ils bénéficient et que de nombreux locaux sont vides.

La société Joliette Bâtiments, pour sa part, conclut à la parfaite validité du commandement de payer délivré à la société preneuse, rappelant que l’appelante ne peut se prévaloir des articles R 145-35 à R 145-37 du code de commerce qui ne sont applicables au contrat litigieux.

Elle expose que le bail régularisé avec la société Les Docks In out comporte la liste et la répartition des charges communes et privatives, que l’estimatif du prévisionnel des charges qui est mentionné dans ledit contrat, l’a été un avant l’ouverture du complexe, de sorte que certains postes de charges n’étaient alors pas connus, étant relevé que le preneur disposait néanmoins d’une estimation sérieuse des charges communes mensuelles ( 440 € HT) contre 554 € appelés et que cette estimation ne saurait constituer un engagement ferme et définitif de sa part.

Elle estime que l’argument tiré du nombre des pages du bail consacré à la question des charges est parfaitement inopérant et conteste l’affirmation selon laquelle les charges réclamées ne seraient pas justifiées alors que:

— elle met à la disposition du preneur l’intégralité des documents nécessaires, ce dernier n’ayant pourtant jamais pris la peine de se déplacer,

— elle a établi une note explicative relative à la décomposition des charges appelées et communique chaque années aux preneurs les budgets prévisionnels de charges, l’état des charges réellement supportées par le bailleur ainsi que le relevé de répartition entre les différents locataires,

— elle a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier de remise de pièces comptables comprenant l’ensemble des justificatifs des charges et dépenses au titre des années 2015 et 2016,

— elle produit également l’ensemble des factures afférentes aux charges communes 2017 et 2018 ainsi qu’aux charges marketing 2016 à 2018.

S’agissant de l’absence de clé de répartition des charges, elle observe que le mode de répartition entre les preneurs est parfaitement clair et correspond au local, étant précisé qu’elle a fait établir par un géomètre un récapitulatif des surfaces des cellules. Elle ajoute que les cellules vacantes n’ont aucun effet sur la répartition comme étant prises en charge par le bailleur.

En vertu de l’article L 145-40-2 du code de commerce applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Comme le souligne à juste titre la société Joliette Bâtiments, la société Les Docks In Out ne peut se prévaloir des dispositions des articles R 145-35 à R 145-37 du code de commerce qui ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, le bail litigieux ayant été régularisé le 16 octobre 2014.

En l’espèce, le contrat de location régularisé entre les parties comporte un chapitre 1-7 intitulé ' charges’ prévoit que ' le preneur versera au bailleur sa quote-part des charges communes et privatives, taxes comprises, étant rappelé qu’en fonction de la structure juridique particulière des lots et de l’importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d’un immeuble traditionnel, ce que le preneur reconnaît et accepte (…).'

Cet article comprend:

— s’agissant des charges communes ( article 1.7.1), leur définition, leur nature, les modalités de leur répartition et leur facturation,

— une liste des charges privatives ( article 1.7.2).

L’article 1.17 ' Animation et publicité du centre commercial’ précise que le bailleur assure ou fait assurer la promotion de l’ensemble commercial et qu’à ce titre, le preneur devra lui verser, en plus des charges communes visées à l’article 1.7.1, mais dans les mêmes conditions, les frais et honoraires de promotion correspondant au budget qui lui sera présenté en début d’année.

L’article 2.7 ' Montant de la provision annuelle au titre des charges ' stipule que ' En application de l’article 1.7, le montant des charges fonctionnelles prévisionnelles s’élève à 80€ HT an/ m² GLA, soit un total de 5.280 € HT par an. Le montant des frais de promotion visés à l’article 1.17 s’élève à titre prévisionnel et indicatif, à la somme de 20 € HT/an/ m², soit un total de 1.320 € HT par an.'

La société appelante fait également état de deux annexes au contrat de bail n° 16 et 17 qui seraient consacrées aux charges récupérables qu’elle ne produit cependant pas, la copie du bail et des annexes qui figure en pièce n° 2 s’arrêtant à l’annexe 14, le bailleur expliquant pour sa part que l’annexe n° 16 ' zone d’exclusivité ' ne traite pas des charges et que l’annexe n° 17 n’existe pas.

L’article L 145-40-2 n’impose pas au bailleur de prévoir dans le contrat de location le montant des charges qui sera effectivement appelé et il ne peut être contesté que toute exploitation d’un local commercial suppose de s’acquitter des charges nécessaires au bon fonctionnement de l’activité dès lors que le bailleur met à la disposition de ses locataires un certain nombre de services pour les besoins de leur exploitation ( eau, électricité, chauffage, sécurité, nettoyage…).

En outre, le montant indiqué dans le bail à l’article 2.7 est prévisionnel et a été donné par la bailleresse plus d’un an avant l’ouverture du centre commercial au public fin 2015. Il s’ensuit que le preneur ne peut s’en prévaloir pour contester les charges finalement appelées, lesquelles sont nécessairement ajustées en fonction des dépenses réelles, sous réserve toutefois qu’elles soient justifiées.

Au demeurant, comme l’a souligné le premier juge, les charges estimées pour la société Les Docks In Out, à savoir 440 € HT par mois ( 5.280 €: 12) ne sont pas éloignées du montant des charges finalement appelées et objets du présent litige, à savoir 554 € HT par mois ainsi qu’il en résulte des avis de quittancement.

Sur la preuve du montant des charges locatives facturées, la société Joliette Bâtiments communique:

— un procès-verbal d’huissier en date des 13 et 16 octobre 2017 de remise de pièces comptables comprenant l’intégralité des justificatifs de charges et dépenses exposées par l’intimée pour l’exploitation des Docks au titre des années 2015 et 2016 ( années terminées au jour du constat), justifiant les appels de charges, pièces dont il est attesté qu’elles sont à la disposition des preneurs, de même que les grilles de répartition des charges,

— pour les années 2017-2018, l’ensemble des factures afférentes aux charges communes.

La société Les Docks In Out ne peut utilement soutenir être dans l’incapacité de vérifier la réalité des charges qui lui sont appliquées alors que:

— la bailleresse met à la disposition des preneurs les documents nécessaires pour vérifier le bien fondé des charges facturées conformément à l’article 1.7.1.5 du bail qui prévoit que, ' le preneur pourra, sur rendez-vous, prendre connaissance auprès du bailleur ou de son mandataire, aux horaires de bureaux, des comptes de répartition des dépenses (…) ' , étant précisé que la locataire ne s’est jamais déplacée pour examiner les justificatifs tenus à sa disposition,

— elle justifie établir et communiquer aux preneurs chaque année les budgets prévisionnels de charges, l’état des charges réelles supportées par le bailleur et le relevé de répartition des charges communes entre les preneurs,

— elle a dressé à l’attention de ces derniers une note explicative sur la décomposition des charges locatives avec un tableau comprenant pour chaque mode de charges, leur objet, leur mode de facturation, les modalités de mise à disposition des justificatifs et une estimation du coût moyen par catégorie.

— elle communique également la reddition annuelle individuelle ( pièces 3 à 5, 7 et 8) qui fait état des catégories de charges appelées par provision, permettant d’établir la conformité de la réclamation au titre des charges appelées avec les catégories de charges prévues au bail.

S’agissant, en outre, des charges marketing qui sont désormais contestées par la société appelante, il y a lieu de relever que le montant appelé correspond au montant prévisionnel tel que stipulé au bail ( 20 € HT/ an/ m²) et que la société Joliette Bâtiments produit l’ensemble des factures afférentes aux charges marketing pour les années 2016, 2017 et 2018.

La société Les Docks In Out considère également que certaines des factures dont se prévaut le bailleur sont dépourvues de toute justification. Or, sur les contestations émises par l’appelante, il y a lieu d’observer que:

— celle- ci affirme que les factures relatives aux honoraires de gestion sont à la charge du bailleur , s’appuyant sur l’annexe n° 16 qu’elle ne produit pas et alors que l’article 1.7.1.2 du bail prévoit l’inverse,

— elle estime également que les factures de téléphone ne sont pas dues, invoquant l’annexe n° 17 qu’elle ne communique pas davantage,

— il est fait état de factures en anglais dont l’intimée justifie qu’elles font référence aux primes d’assurances, le courtier étant anglo-saxon, d’autant que la répartition des primes entre les bâtiments fait l’objet d’un tableau en français avec les factures correspondantes,

— les frais de photocopie et de déménagement d’un photocopieur amené dans les locaux des Docks font partie des charges communes.

Il est également fait état de la part de la société Les Docks In Out de ' factures adressées au bailleur et à deux ou trois autres sociétés dont on ne sait comment elles sont comptabilisées’ , de 'factures au nom du gestionnaire de l’ASL, dont rien ne démontre qu’elles ont un lien avec celle-ci’ ou ' encore de ' factures du bailleur adressées à un tiers ', contestations qui reposent sur des affirmations particulièrement vagues et imprécises, non étayées par la moindre démonstration et/ ou indication des factures qui seraient le cas échéant concernées.

Enfin, la preneuse s’appuie sur des factures qui auraient été produites dans d’une autre procédure concernant un litige opposant la société Joliette Bâtiments à un autre locataire et qui n’étaient pas justifiées, allégation qui n’est corroborée par aucun élément et notamment la production de la décision de justice en cause, étant observé que les situations entre les locataires ne sont pas les mêmes, s’agissant notamment de factures qui seraient antérieures à la signature du bail et que l’intimée établit, par ailleurs, que les factures de catégorie 'non récupérables’ concernent des opérations de marketing qui ont été menées ( factures Nassilia, [S], T.Shirts floqués…).

Concernant le mode de répartition des charges, il ressort des stipulations du bail que le montant des charges correspond au local, à savoir le local n° 47 d’une surface à usage commercial de 66 m² GLA.

La société Joliette Bâtiments a, de surcroît, mandaté un géomètre qui a effectué un récapitulatif des surfaces des cellules, dont le relevé confirme la surface de 66 m² telle que mentionnée dans le bail pour le local loué à l’appelante. Elle établit avoir adressé ce mesurage aux différents locataires, permettant d’éviter toute contestation sur la quote-part des charges devant être acquittée par le preneur.

La société Les Docks In Out argue enfin que le mode de répartition des charges entre les commerçants est empreint d’un doute dans la mesure où un certain nombre de cellules sont vacantes. Or, il est précisément démontré que la locataire paie en fonction de sa surface locative et n’assume donc pas les charges relatives aux locaux qui ne sont pas loués.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la société Les Docks In Out ne peut qu’être déboutée de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer en l’absence de justification des charges locatives et de fixation du montant des charges dues à la somme de 80 € HT/ an/ m² ( à savoir le montant prévisionnel tel que mentionné dans le bail).

En outre, le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante à verser au bailleur une somme de 5.512,30 € au titre des charges dues au 4ème trimestre 2018 inclus sera confirmé.

Sur la créance de loyers de la société Joliette Bâtiments

Le tribunal a condamné la société Les Docks In Out au paiement de la somme de 18.014,06 €.

La société intimée sollicite la confirmation de cette condamnation, laquelle se décompose comme suit:

— solde 2ème trimestre 2018: 8.564,06 €

—  4ème trimestre 2018: 9.450 €.

La partie appelante soutient avoir réglé les loyers en ce qu’il apparaît que les sommes qu’elle a acquittées ont été attribuées par le bailleur au paiement des charges.

Or, il résulte des pièces produites et notamment du compte preneur arrêté au 4ème trimestre 2018 que le loyer du 4ème trimestre 2018 n’a pas été réglé et que celui du 2ème trimestre n’a pas été payé en totalité . Il n’apparaît nullement que les sommes réglées ont été uniquement affectées aux charges, lesquelles sont, en outre, en partie impayées sur la même période.

Le jugement entrepris la locataire à régler une somme de 18.014,06 € au titre des loyers impayés sera donc également confirmé.

Sur la responsabilité de la société Joliette Bâtiments

La société Les Docks In Out recherche la responsabilité de son bailleur, lui reprochant:

— d’une part, une sous-estimation des charges locatives,

— d’autre part, un défaut d’attractivité du centre commercial

Sur la sous-estimation des charges locatives

La société Les Docks In Out rappelle que la société bailleresse, professionnelle de l’immobilier, a été conseillée par de multiples autres professionnels de l’immobilier, dès la naissance du projet mais que pourtant elle a largement sous-estimé le montant des charges locatives, faisant ainsi preuve d’une négligence fautive dans son obligation de renseigner aux fins d’évaluer, même de manière prévisionnelle, les charges locatives visées au bail. Elle souligne que cette augmentation du montant des charges dues par le preneur modifie considérablement l’équilibre du contrat et a pour conséquence qu’elle n’a pas été en mesure d’apprécier les risques économiques de son installation.

La société intimée conteste tout manquement fautif de sa part, rappelant que les charges d’un complexe commercial sont nécessairement différentes d’un commerce individuel, ce dont la preneuse avait été informée. Elle souligne que le delta entre l’estimation initiale des charges avant l’ouverture du centre commercial et la facturation finale est minime.

Il ressort des développements qui précèdent que le montant des charges estimées pour la société Les Docks In Out, à savoir 440 € HT par mois ( 5.280 €: 12) aux termes du bail n’est pas éloigné du montant des charges finalement appelé et objet du présent litige, à savoir 554 € HT par mois ainsi qu’il en résulte des avis de quittancement, de sorte que le preneur disposait, dès la signature du contrat de location, d’une estimation sérieuse des charges communes qui allaient être appelées, sans qu’une telle estimation ne constitue un engagement ferme et définitif. En outre, le prévisionnel des charges marketing est strictement conforme au montant finalement appelé.

Au demeurant, le preneur était parfaitement informé des spécificités d’une location d’un local au sein d’un centre commercial, l’article 1.1 du bail mentionnant que ' Le preneur certifie avoir une parfaite connaissance de l’organisation juridique de l’ensemble commercial et accepter toutes les conséquences résultant des particularités d’un ensemble commercial et notamment de l’importance et des caractéristiques de ses parties d’utilité commune, qui entraînent des prestations et charges plus importantes que celles d’un commerce traditionnel indépendant’ .

L’article 1.7 intitulé 'charges’ rappelle à nouveau que 'le preneur versera au bailleur sa quote-part des charges communes et privatives, taxes comprises, étant rappelé qu’en fonction de la structure juridique particulière des lots et de l’importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d’un immeuble traditionnel, ce que le preneur reconnaît et accepte (…).'

Le paragraphe relatif aux charges liste d’ailleurs de façon très précise tant les charges communes que les charges privatives, permettant au preneur, à sa lecture, de se convaincre de l’importance des prestations et des charges résultant de la prise à bail d’un local au sein de ce complexe, ainsi que de leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Par conséquent, la société appelante ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par le bailleur dans l’estimation des charges locatives et sera déboutée de ce chef de demande.

Sur le défaut d’attractivité du centre commercial

La société Les Docks In Out se prévaut, en premier lieu, d’une ouverture insuffisante de commerces, le centre commercial Les Docks n’ayant incontestablement pas rencontré le succès annoncé, précisant qu’à ce jour seuls 24 commerces sont ouverts sur les 80 prévus, en dépit des documents publicitaires qui lui ont été communiqués et qui ont valeur contractuelle. Elle relate que ce taux d’occupation des locaux résulte d’un défaut de commercialité évident et d’une incapacité du bailleur à attirer des commerces ainsi qu’à conserver les preneurs en place.

Elle déplore également malgré l’obligation qui est faite aux termes des différents baux conclus, l’absence d’ouverture de trop nombreux commerces le dimanche, le bailleur n’ayant pas pris les mesures qui s’imposaient pour faire respecter une telle obligation.

Elle argue enfin de l’insuffisance d’événements d’animation et de campagnes de communication organisés par le bailleur.

La société intimée rappelle qu’en l’absence de clause particulière, le bailleur d’un centre commercial n’a pas d’obligations plus étendues que celles du bailleur ordinaire et notamment n’a pas d’obligation de garantir un environnement commercial favorable. Elle s’appuie en l’espèce sur les termes du bail qui ne prévoient aucun engagement du bailleur à ce titre et ajoute que l’obligation de délivrance de ce dernier n’a pas pour effet d’obliger celui-ci à garantir la chalandise des lieux loués.

Elle fait, en outre, valoir qu’elle met tout en oeuvre pour assurer l’attractivité du centre commercial et s’agissant de l’absence d’ ouverture de certains commerces le dimanche, elle estime avoir fait diligence pour tenter de contraindre les preneurs à exploiter ce jour là.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 1719 3° impose au bailleur d’un local commercial dans une galerie marchande ou un centre commercial, l’obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, mais non celle, dans le silence du bail, d’assurer l’activité du site et le maintien de l’environnement commercial.

Ainsi, en l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a pas d’autres obligations que celles édictées par le code civil.

En l’espèce, l’article 1.17 du bail litigieux ' Animation et publicité du centre commercial’ énonce que ' Le bailleur assure ou fait assurer la promotion du centre commercial (…) En tout état de cause, le bailleur ne supportera aucun engagement vis-à-vis du preneur au titre de la publicité de l’ensemble commercial et ne pourra voir sa responsabilité engagée en l’absence d’incidence de la politique de promotion de l’ensemble commercial sur l’activité du preneur. Plus généralement, le bailleur ne consent aucune garantie quant à l’attractivité commerciale de l’ensemble commercial et du local.'

Ainsi, l’obligation de délivrance du bailleur n’a pas pour effet d’obliger celui-ci à garantir la chalandise des lieux loués, le contrat liant les parties ne comportant aucune disposition expresse en ce sens.

La société Les Docks In Out se prévaut de la promotion publicitaire effectuée par le bailleur pour convaincre les preneurs de s’installer au centre commercial Les Docks soutenant que les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle lorsqu’ils sont suffisamment précis et détaillées et ont ainsi pu avoir une influence sur le consentement du contractant. Toutefois, force est de constater qu’elle ne verse aucun document publicitaire sur la promotion de ce complexe commercial, produisant, outre le bail, uniquement la lettre d’intérêt qui n’apporte rien.

De surcroît, la société Joliette Bâtiments communique un certain nombre de pièces démontrant qu’elle entreprend des actions en vue de développer l’attractivité du complexe Les Docks:

— conclusion de mandats de recherche de locataires avec des agents spécialisés, permettant la signature de nouveaux baux commerciaux dans des domaines différents ( restaurant, mode, services..)

— aménagement des cellules vacantes du centre au moyen de baux dérogatoires pour des exploitations temporaires, des événements ou des expositions artistiques,

— lancement d’une offre ' parking’ ( 2 heures de stationnement offertes tous les 40 € d’achat et 4h tous les 80 € d’achat)

— amélioration de la signalétique extérieure et intérieure ( repérage des clients au moyen de bornes interactives et de panneaux de signalisation),

— organisation de divers événements pour faire connaître les lieux ( tournages de séries, défilés de mode, animations pour noël ou halloween).

Elle établit également consacrer une somme conséquente à la valorisation du centre commercial, le budget marketing s’élevant près de 700.000 € par an dont 500.000 € à sa charge exclusive.

La preuve d’une insuffisance d’animations et de campagnes de communication de la part du bailleur n’est donc pas rapportée.

S’agissant enfin de l’ouverture dominicale des commerces, il ressort des pièces produites que la société Joliette Bâtiments fait diligence pour faire respecter cette obligation:

— rapports constatant les infractions au bail et enquête auprès des preneurs pour connaître les raison des fermetures des commerces notamment le dimanche,

— envois de courriers recommandées aux preneurs ne respectant pas cette obligation,

— constats d’huissier,

— délivrance de commandements de payer visant la clause résolutoire pour défaut d’exploitation du commerce,

— mise en place de pénalités dans le règlement intérieur du centre en cas de fermeture le dimanche.

Si effectivement le bailleur doit justifier faire diligence, ce qui est le cas en l’espèce, il ne peut pas se substituer aux locataires défaillants pour l’exécution, de sorte qu’il ne saurait y avoir de condamnation de l’intimée, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée à faire respecter par l’ensemble des commerçants l’ouverture dominicale dès lors qu’une telle obligation ne dépend pas de sa volonté.

La responsabilité du bailleur n’étant pas engagée au titre du défaut d’attractivité du centre commercial, la société Les Docks In Out ne peut qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la société Joliette Bâtiments.

En définitive, la société appelante sera déboutée des fins de son recours et le jugement entrepris sera confirmé.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Déboute la société Les Docks In Out des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Les Docks In Out à payer à la société Joliette Bâtiments la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Les Docks In Out aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,