4ème Chambre

ARRÊT N° 10

N° RG 24/01843

N°Portalis DBVL-V-B7I-UURU

(Réf 1ère instance : 21/03735)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [R] [L]

né le 24 Novembre 1945 à [Localité 12] (35)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Martin GUICHARDON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2] ET [Adresse 9], [Adresse 15]', représenté par son syndic en exercice la société MORAZIN IMMOBILIER

Représentée par M^e Ronan LEVACHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. MORAZIN IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le N° 837 470 608

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Maxime SAHO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [L] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], au sein de la résidence '[Adresse 11]', soumise au statut de la copropriété et administrée par la société à responsabilité limitée (SARL) Morazin immobilier, en sa qualité de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 19 juin 2021.

Considérant que la convocation et la tenue de cette assemblée générale étaient irrégulières, M. [L] a, par acte d’huissier du 29 juillet 2021, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence '[Adresse 11]' et la société Morazin immobilier, en sa qualité de syndic, devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir son annulation ou tout au moins de certaines résolutions.

Par jugement contradictoire du 20 février 2024, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté M. [L] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [L] :

— aux entiers dépens,

— au paiement de la somme de 1.500 euros au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence '[Adresse 11]' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

M. [L] a relevé appel de cette décision le 28 mars 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions du 10 septembre 2025, M. [R] [L] demande à la cour de le recevoir en son appel et l’y dire bien fondé et,

— d’infirmer le jugement rendu en ce qu’il :

— l’a débouté de l’intégralité de ses demandes à l’effet d’obtenir :

à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence '[Adresse 11]' du 19 juin 2021,

— A titre subsidiaire, l’annulation des résolutions 8 et 9, 14, 44, 59, 17(bis), 18(bis), 19(bis), 21(bis), 27.1(bis), 27.2(bis), 33(bis), 41(bis), 44(bis) et 56(bis) de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence '[Adresse 11]' du 19 juin 2021,

— La condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la résidence '[Adresse 11]' et la société Morazin immobilier, en qualité de syndic, à payer à M. [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [L] aux entiers dépens,

— Condamné M. [L] à payer la somme de 1.500 euros au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence '[Adresse 11]', en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— d’annuler l’assemblée générale du 19 juin 2021,

A titre subsidiaire :

— d’annuler les résolutions 8 et 9, 14, 44, 59, 17(bis), 18(bis), 19(bis), 21(bis), 27.1(bis), 27.2(bis), 33(bis), 41(bis), 44(bis) et 56(bis),

En tout état de cause :

— de condamner in solidum le syndicat de la copropriété de la résidence ' [Adresse 11]' et la société Morazin immobilier, en qualité de syndic, à lui payer la somme de 2.000 euros en première instance et 3.000 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter l’intimée et la société Morazin immobilier de toutes leurs demandes et en particulier de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence '[Adresse 11]', représenté par son syndic la société Morazin Immobilier, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner M. [L] au paiement à son profit de la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et ce par application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

La SARL Morazin Immobilier a constitué avocat et a déposé à l’audience des conclusions prétendument adressées par RPVA le 10 septembre 2024. Or, celles-ci n’apparaissent pas avoir été régulièrement communiquées aux parties adverses à la consultation du RPVA de sorte qu’elles ne sauraient être prises en considération. Aucune défaillance dans le système informatique n’est invoquée par la SARL Morazin, étant observé que les autres parties ne se réfèrent pas aux écritures de celle-ci.

MOTIVATION

Sur l’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 19 juin 2021

Sur l’organisation et la tenue de l’assemblée générale

Le tribunal a estimé que les conditions d’urgence invoquées par le Syndicat des copropriétaires étaient remplies de sorte que le choix du nouveau lieu pour tenir l’assemblée générale apparaissait justifié et que celui-ci était aisé à trouver pour chaque copropriétaire. Il en a déduit que ceux-ci n’avaient rencontré aucune difficulté pour s’y rendre. Il a ajouté que les conditions sanitaires avaient été respectées lors de son déroulement. Il a donc rejeté toute nullité de ladite assemblée.

M. [L] fait valoir que l’assemblée générale a été convoquée à une adresse inexacte ce qui n’a pas permis à un certain nombre de copropriétaires de s’y présenter, ajoutant que chaque participant n’était pas séparé par une distance d’un mètre comme l’imposaient les règles sanitaires prises afin de lutter contre la pandémie. Il précise que le local prévu était beaucoup trop exigu et qu’aucune urgence ne nécessitait la tenue en ce lieu. Il insiste enfin sur l’absence d’affichage de la réunion dans les 18 cages d’immeuble que comporte la copropriété.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires indique que des tentes avaient été initialement prévues pour recevoir les copropriétaires mais que des intempéries ont provoqué leur destruction de sorte que le lieu de son organisation a dû être modifié. Il estime dès lors que la situation d’urgence était caractérisée. Il soutient que l’adresse finalement retenue correspondait à la situation cadastrale de la résidence et qu’aucune confusion n’était donc possible avec d’autres lieux appartenant à la copropriété. Il affirme que l’appelant n’a subi aucun grief. Il entend rappeler que le défaut d’affichage de la date choisie pour tenir l’assemblée générale n’entraîne pas sa nullité.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

L’alinéa 2 indique que le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

L’alinéa 3 énonce que, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Enfin, le dernier alinéa indique que, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’assemblée générale du 19 juin 2021 devait initialement se tenir à l’intérieur de la copropriété, en l’occurrence dans le parc situé au numéro [Adresse 4] comme l’indique la convocation du 17 mai 2021.

Dans un message annexé à la convocation, le conseil syndical justifiait le choix du lieu, en l’occurrence le parc de la copropriété, et indiquait que toutes les mesures permettant d’éviter toute contamination de chaque participant au Covid 19 avaient été prises.

Comme l’indique le tribunal qui n’est pas contesté par l’appelant sur ce point, de fortes intempéries ont motivé très peu de temps avant la date prévue le déplacement du lieu initialement choisi. La situation d’urgence permettant de déroger au respect du délai prévu au texte précité apparaît ainsi parfaitement caractérisée.

Le [Adresse 13], qui est situé au sein de la copropriété, constitue la seule entrée de parking située au sein de cette rue. L’assemblée générale s’est donc déroulée à cette adresse.

M. [L] est, en l’état actuel de la procédure, le seul copropriétaire a agir judiciairement en annulation de l’assemblée générale en raison du changement de sa localisation alors que la copropriété, composée de 551 lots, est notamment constituée de 18 immeubles répondant à des adresses postales différentes. Il apparaît que 42 copropriétaires étaient présents. Aucune récrimination n’a été adressée au Syndicat des copropriétaires à ce titre. Les deux attestations versées aux débats par l’appelant font simplement état du caractère malcommode du lieu choisi (parking souterrain).

Le non-respect des conditions d’affichage prévues à l’alinéa 3 du texte précité ne saurait entraîner la nullité de l’assemblée générale.

L’appelant ne contredit pas l’intimé lorsque celui-ci indique dans ses dernières conclusions qu’une personne était présente au jour prévu jusqu’à 15h15 pour orienter chaque copropriétaire vers le nouveau lieu choisi en urgence.

Enfin, l’absence de respect des distances de sécurité entre chaque participant qui est invoquée par M. [L], sans toutefois suffisamment la démontrer par la production d’un plan ou de photographies des lieux, n’est également pas susceptible d’entraîner le prononcé de la nullité de l’assemblée générale.

Ces éléments ne peuvent que motiver la confirmation du jugement entrepris. M. [L] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les conditions du déroulement de l’assemblée générale

L’appelant fait tout d’abord état du non-respect des conditions dans lesquelles les mandats de vote ont été distribués, précisant que le procès-verbal ne précisait pas si cette distribution a été opérée par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance.

En réplique, l’intimé ne conteste pas que l’alinéa 2 de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce que le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1. Il adopte les motifs retenus par les premiers juges pour solliciter la confirmation du jugement entrepris.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’appelant ne conteste pas utilement la motivation retenue par le tribunal qui, pour écarter le premier moyen soulevé par M. [L], a opposé les dispositions de l’article 15-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui prévoient que le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

Il convient donc de rejeter la demande de nullité fondée sur ce grief.

L’appelant soutient ensuite que les consignes de vote par correspondance de Mme [S], MM [Z] et [H] n’ont pas été respectées.

L’intimé estime que M. [L] ne précise pas le texte sur lequel il s’appuie pour fonder sa demande de nullité de l’assemblée générale. Il demande la confirmation du jugement entrepris ayant écarté cette prétention pour ce motif.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Dans ses dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires ne répond pas à l’affirmation de l’appelant selon laquelle :

— le pouvoir de Mme [S] faisait état de sa volonté de s’abstenir 'pour’ les résolutions n°8 à 15, 20 à 33, 56 et 58 alors que le procès-verbal indique que celle-ci a voté 'pour ' au titre des résolutions 8, 9, 14, 15, 20, 21, 21(bis), 22, 24, 26, 27.1, 27.1(bis), 27.2, 27.2(bis), 28,28(bis) et 58 ;

— le pouvoir de M. [Z] mentionnait sa volonté de voter favorablement au titre des résolutions portant les numéros 1 à 15 et de s’abstenir pour toutes les autres alors que l’examen du procès-verbal fait apparaître que les votes favorables ont concerné les résolutions 17, 17(bis), 18(bis), 19, 19(bis), 20, 21, 21(bis), 24, 27.1, 27.1(bis), 27.2, 27.2(bis), 28, 28 (bis), 34 et 58 ;

— le pouvoir de M. [H] faisait état de sa volonté de voter 'contre’ pour les résolutions de 21 à 26 alors qu’il est indiqué que celui-ci a voté favorablement à l’adoption des résolutions 21, 21(bis), 22, 24 et 26.

La volonté des trois copropriétaires susvisés a donc été partiellement méconnue.

L’article 17-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Le tribunal a relevé que les tantièmes détenus par les trois copropriétaires précités représentaient le nombre de 1 216. Se livrant à un calcul dont les modalités ne sont pas remises en cause par l’appelant, il a retenu que les erreurs de retranscription de la volonté des trois copropriétaires concernés n’ont pas modifié le sens du vote des résolutions susvisées figurant au procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2021.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’assemblée générale précitée. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Enfin, se fondant sur l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’appelant réclame la nullité de l’assemblée générale du 19 juin 2021 en raison de l’absence d’information lors de son déroulement de la suite qui a été donnée à l’autorisation d’assigner la SAS JM Lefeuvre accordée par la précédente assemblée générale du 29 janvier 2021.

L’intimé rétorque qu’il ne disposait pas des éléments nécessaires à la date de la tenue de l’assemblée générale du 19 juin 2021 pour rendre compte de son action envers l’ancien syndic de copropriété. Il réclame la confirmation du jugement entrepris qui a retenu que le non-respect par le Syndicat des copropriétaires du dernier alinéa de l’article 55 précité ne peut fonder le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 19 juin 2021.

Les éléments suivants doivent être relevés :

En application de l’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967 :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2021, un mandat a été confié au syndic afin d’agir judiciairement à l’encontre de l’ancien syndic de la résidence.

Une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nantes a été délivrée à la SAS Lefeuvre le 28 mai 2021.

Or, la convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2021 est du 17 mai précédent, soit à une date à laquelle l’action en justice n’avait pas encore été intentée. Son ordre du jour ne pouvait donc faire état de l’existence de la délivrance de l’acte introductif d’instance.

Pour autant, le compte-rendu des diligences effectuées par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, aurait pu être effectué au titre des questions diverses abordées en fin d’assemblée générale (page 31 du procès-verbal).

Aucune autre sanction que celle de l’éventuelle responsabilité personnelle du syndic n’est prévue par le texte précité.

Enfin, s’il est vrai que l’assemblée générale ordinaire du 23 mai 2022 est de nouveau taisante sur ce point, cette situation ne saurait fonder le prononcé de la nullité de celle qui s’est tenue le 19 juin 2021.

Ces éléments ne peuvent que motiver le rejet de la demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2021 présentée par M. [L]. La décision attaquée sera donc confirmée sur ce point.

Sur la nullité de certaines résolutions de l’assemblée générale du 19 juin 2021.

Sur les résolutions n°8 et 9

Le tribunal a constaté que trois entreprises avaient été consultées pour la réalisation d’un audit énergétique et que les devis de celles-ci avaient été portés à la connaissances des copropriétaires. Il a noté que l’assemblée générale du 19 juin 2021 avait retenu la proposition formulée par la société Kabane et estimé dès lors que la procédure prévue avait été respectée.

L’appelant considère que les dispositions de l’article 19-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ont été méconnues car seule la proposition formée par l’entreprise susvisée a été soumise au vote. Il prétend également qu’il existe un conflit d’intérêt entre la société retenue et l’un des copropriétaires de la résidence dans la mesure où ce dernier est l’un des salariés et des actionnaires de l’entreprise.

En réplique, l’intimé fait valoir que l’obligation de mise en concurrence de professionnels prévue à l’article 19-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967 a été respectée et que celle-ci n’impose pas que tous les devis soient soumis au vote des copropriétaires. Il conteste l’existence d’un conflit d’intérêt en soutenant que M. [L] n’en rapporte aucunement la démonstration.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Selon l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Aux termes de l’article 11-1. 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, à peine de défaut de validité de la décision, 'les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés'.

A défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel la concurrence doit être mise en oeuvre, celle-ci n’est pas obligatoire (3ème, Civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693).

Le procès-verbal est taisant sur ce point.

Dès lors, aux termes de l’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Les résolutions portant les numéros 8, 10 et 12 étaient consacrées à l’examen de devis d’audit énergétique de trois entreprises, respectivement établis par les sociétés Kabane, Solecite et Mervane. Ces documents avaient été annexés à la convocation du 17 mai 2021 adressée à chaque copropriétaire.

Ces derniers ont adopté la solution proposée par la société Kabane (n°8) et ont validé le coût y afférent (n°9).

Les résolutions n°10 et 12 concernant respectivement l’examen des propositions des entreprises Solecite et Mervane. Celles-ci ont été déclarées sans objet. Elles n’ont donc pas été soumises au vote.

Or, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (3e Civ., 9 mars 2022, n° 21-12.658).

Ces éléments ne peuvent que motiver le prononcé de la nullité des résolutions 8 et 9, étant observé que l’appelant ne réclame pas celles portant les numéros 10 et 12. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.

En ce qui concerne la résolution n°14

La résolution n° 14 porte sur l’approbation des comptes de charges pour l’exercice allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021.

L’appelant souligne l’existence d’irrégularités dans les comptes présentés, notamment au niveau du document de l’état financier après répartition au 31 mars 2021.

Cependant, à supposer établies, les erreurs d’écritures alléguées ne sauraient entraîner la nullité de la résolution n°14 ayant validé les comptes de la copropriété comme l’a justement indiqué le tribunal. Il ne s’agit pas d’une sanction prévue par un texte issu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou de son décret d’application. Le jugement déféré ayant rejeté la demande présentée par M. [L] sera donc confirmé sur ce point.

En ce qui concerne les résolutions 44 et 59

Le tribunal a considéré que le vote 'pour’ de M. [B] n’a pas été pris en compte dans le vote de la résolution 44, et que les votes 'contre’ de Mme [T] ainsi que de M. [M] n’ont pas été pris en considération dans le vote de la résolution 59. Il a retenu que le résultat des votes portant sur ces deux résolutions demeurait inchangé après réintégration des voix susvisées. Il a donc rejeté la demande de nullité des deux résolutions.

L’appelant souligne les inexactitudes indiquées ci-dessus et fait notamment valoir que l’ajout de la voix de M. [B] permettait de dépasser la majorité absolue de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il réitère sa demande tendant à obtenir le prononcé de la nullité des résolutions n°44 et 59.

En réponse, l’intimé estime que les erreurs alléguées n’ont pas modifié la volonté exprimée par les copropriétaires. Il réclame la confirmation de la décision critiquée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La résolution n°44 porte sur l’installation d’un panneau d’affichage dans la cage d’escalier 4c représentant un coût ne dépassant pas la somme de 50 euros.

Celle-ci a été initialement rejetée après un vote exigeant la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 précitée.

Le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas que l’adjonction des voix de M. [B] aurait permis d’atteindre cette majorité et donc l’erreur quant à la prise en compte de celle-ci.

Pour autant, comme le fait justement observer l’intimé, cette résolution a été de nouveau présentée au vote mais cette fois-ci à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 ce qui a permis son adoption.

Ainsi, dans tous les cas, l’issue du vote relatif à cette résolution est identique.

Dès lors, en application de l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité, aucune nullité ne saurait être encourue. La décision attaquée sera donc confirmée sur ce point.

En ce qui concerne la résolution n°59, le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas la matérialité des erreurs alléguées par M. [L].

Cette résolution a été intégrée à l’ordre du jour à la suite d’une demande présentée par un copropriétaire relative au financement à hauteur d’une somme de 300 euros d’une opération de carottage au sous-sol de la résidence.

Son rejet a été majoritairement souhaité par les copropriétaires.

Il apparaît ainsi que la réintégration des votes défavorables de Mme [T] ainsi que de M. [M] ne modifie en rien le résultat des voix exprimées par les copropriétaires au titre de la résolution 59.

Dès lors, en application de l’article 17-1 précité, il convient d’indiquer que ces erreurs ne sauraient entraîner la nullité de la résolution susvisée. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur les résolutions 17(bis), 18 (bis), 19(bis), 21(bis), 27.1(bis), 27.2(bis), 33(bis), 41(bis), 44(bis) et 56(bis)

L’article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, disposait que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Ces résolutions n’ont pas été adoptées à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Elles ont en revanche été adoptées à l’issue d’un second vote (tiers des voix).

Lors du second vote, le Syndicat des copropriétaires a intégré les voix des copropriétaires qui ont exprimé leur souhait par correspondance et qui avaient déjà été prises en considération lors du premier vote.

L’appelant soutient que les 33 copropriétaires ayant exprimé leur voix par correspondance n’ont pas eu la possibilité de voter par anticipation au second scrutin à défaut de mention de l’éventualité d’un second scrutin inscrite sur les bulletins de vote par correspondance. Il affirme que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait procéder à un second vote, mais a simplement repris les intentions de vote du premier scrutin des 33 copropriétaires susvisés. Il ajoute que chaque copropriétaire n’a pas eu la possibilité de modifier le sens de sa décision entre les deux votes. Il considère dès lors que le syndicat a agi en violation du droit de vote de chaque copropriétaire.

En réponse, l’intimé indique adopter les motifs du jugement pour en solliciter sa confirmation.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’argument selon lequel les 33 copropriétaires absents n’ont pas eu la possibilité de modifier le choix de leur vote entre les deux 'scrutins’ apparaît dénué de tout fondement juridique.

En effet, ceux-ci avaient été informés par la convocation qui leur a été adressée de la possibilité de procéder immédiatement à un second vote à défaut de l’obtention de la majorité exigée à l’article 25-1 précité. Ils étaient donc pleinement en mesure d’exprimer toute volonté de modifier leur vote entre deux scrutins.

L’essentiel consiste en réalité à s’assurer de la prise en considération de leurs volontés respectives exprimées dans le bulletin adressé par correspondance.

Cette exigence a été remplie comme le démontre la lecture des résolutions susvisées.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris ayant rejeté la demande de nullité des résolutions susvisées.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. [L] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de le condamner, compte-tenu de la confirmation du rejet de la quasi-intégralité de ses prétentions, au versement au Syndicat des copropriétaires d’une indemnité complémentaire de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 25 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a rejeté la demande présentée par M. [R] [L] tendant à obtenir la nullité des résolutions numéros 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à Nantes, qui s’est tenue le 19 juin 2021 ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Prononce la nullité des résolutions portant les numéros 8 et 9 figurant au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 14] en date du 19 juin 2021 ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne M. [R] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 8] [Localité 14], [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Morazin Immobilier, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne M. [R] [L] au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,