COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 08 décembre 2014

— DA/SP/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 13/03247

J F, N B épouse F / L Z épouse E

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 30 Octobre 2013, enregistrée sous le n° 12/02959

Arrêt rendu le LUNDI HUIT DECEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. François Y, Président

M^me Chantal JAVION, Conseiller

M^me Marie-Madeleine D, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. J F

M^me N B épouse F

XXX

XXX

représentée et plaidant par M^e HIZZIR substituant M^e Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

XXX

APPELANTS

ET :

M^me L Z épouse E

XXX

XXX

représentée et plaidant par M^e BOISSY de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

M. Y et M^me D rapporteurs, après avoir entendu, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 27 octobre 2014, sans opposition de leur part, les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, en ont rendu compte à celle-ci dans son délibéré, pour la décision être rendue à l’audience publique du 24 novembre 2014, indiquée par le président, où le délibéré a été prorogé à celle de ce jour, à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

N° 13/03247 – 2 -

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Les titres de propriété des parties

Titre de propriété de M^me L Z, épouse E

Suivant acte reçu le 8 janvier 1971 par Maître H, notaire à XXX (XXX, les époux AC-W, parents de M^me L Z, épouse E, ont acquis des époux AA-AB une construction à usage d’habitation édifiée sur une parcelle figurant au cadastre de XXX sous le numéro 184 de la section C.

Suivant acte reçu le 16 janvier 1973 par Maître H, les époux Z-W ont acquis des époux A-U un bâtiment de construction ancienne, élevé sur cuvage, de deux pièces superposées et grenier perdu au-dessus, figurant au cadastre de XXX sous le numéro 185 de la section C.

Il est mentionné audit acte que :

— « [les] vendeurs s’interdisent, et après eux leurs héritiers, ayants-droit ou ayants-cause, de surélever leur maison d’habitation joignant celle présentement vendue, aspect ouest, de telle manière que la fenêtre existant au deuxième étage de la maison vendue ne soient pas obstruée » ;

— « les vendeurs déclarent que personnellement ils n’ont créé ni laisser acquérir aucune servitude sur l’immeuble vendu et qu’à leur connaissance il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle de l’immeuble vendu, eu égard les propriétés voisines et notamment du plan d’alignement de la commune de XXX, ou de la loi ».

Suivant procès-verbal de remaniement de la commune de XXX publié le 21 décembre 1995, les anciens numéros 184 et 185 de la section C sont devenus le numéro 101 de la section BV.

Suivant acte reçu le 28 mars 2009 par Maître G, notaire associé à Chabreloche (63250) :

— a été établi un état descriptif de division, en deux lots, de la construction à usage d’habitation avec cour sur le devant, située 11 rue Saint-Verny, à XXX, édifiée sur la parcelle figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro 101 de la section BV, d’une contenance de 2 ares et 5 centiares ;

— a été attribué à M^me L Z, épouse E, le lot n° 1 décrit dans l’acte comme étant constitué des éléments suivants :

— au sous-sol : deux caves ;

— au rez-de-chaussée : cour en bordure de rue, salle de bains, WC, douche, rangement, dégagement, cuisine, dressing, réserve ;

— au premier étage : dégagement, deux chambres dont une avec terrasse ;

— au deuxième étage : une chambre et un bureau donnant sur une terrasse.

Il est mentionné dans cet acte notarié du 28 mars 2009 (page 6) qu’aux termes de l’acte reçu le 16 janvier 1973 par Maître H il a été constitué une servitude de passage sur l’ancienne section C n° 187 (fonds servant) au profit de l’ancienne section C n° 185 (fonds dominant), les parties ayant dispensé Maître G d’exposer de plus amples explications, déclarant bien connaître la situation des lieux et s’en référer aux titres antérieurs.

…/…

N° 13/3247 – 3 -

Titre de propriété de M. J F et M^me N B, épouse F

Suivant acte reçu le 25 juin 2008 par Maître BEUDIN, notaire associé à XXX, M. J F et M^me N B, épouse F, ont acquis des consorts A une maison d’habitation élevée sur cuvage de cuisine et une petite pièce noire, avec chambre au-dessus, située XXX, à XXX, édifiée sur une parcelle figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro 103 de la section BV, d’une contenance de 59 centiares, cet acte de propriété mentionnant qu’il existait à l’arrière de la maison un balcon avec escalier placé sur le domaine public ainsi qu’un garage.

Suivant acte reçu le 21 juillet 2011 par Maître GENEIX, notaire associé à XXX, M. F et M^me B, épouse F, ont acquis de la commune de XXX une parcelle de terrain, délaissé de terrain communal ayant fait l’objet d’un déclassement suivant délibération du conseil municipal en date du 20 mai 2010, d’une contenance de 36 centiares figurant au cadastre, après division du domaine public résultant d’un document d’arpentage dressé le 27 juillet 2010, sous le numéro 405 de la section BV, ladite vente ayant été autorisée par délibération du conseil municipal en date du 30 septembre 2010.

La procédure

Faisant valoir que le fonds dont elle était propriétaire disposait d’une servitude de passage et d’une servitude de vue sur le fonds cadastré BV 405 et que M. F et M^me B, épouse F, avaient porté atteinte à l’exercice de ce droit, M^me Z, épouse E, les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, par acte du 18 juillet 2012.

Par jugement du 30 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— jugé que le fonds situé 11 rue Saint-Verny, à XXX, cadastré section XXX, appartenant à M^me Z, épouse E, disposait d’une servitude de passage et d’une servitude de vue sur le fond cadastré section XXX appartenant à M. F et M^me B, épouse F ;

— condamné M. F et M^me B, épouse F, à enlever tous objets susceptibles d’obstruer le droit de passage ou le droit de vue ;

— dit que M. F et M^me B, épouse F, devraient donner à M^me Z, épouse E, une copie de la clé du portail qui ferme la parcelle BV 405 ;

— fait défense à M. F et M^me B, épouse F, d’obstruer la grille de ventilation située au rez-de-chaussée de l’immeuble cadastré section XXX

— condamné M. F et M^me B, épouse F, à payer à M^me Z, épouse E, la somme de 1.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Vu l’appel interjeté par M. F et M^me B, épouse F, à l’encontre de ce jugement

…/…

N° 13/03247 – 4 -

Vu les dernières conclusions de M. F et M^me B, épouse F, appelants, notifiées à l’intimée par voie de communication électronique le 10 septembre 2014, tendant à ce que la cour :

— infirme le jugement déféré en ce qu’il :

— a jugé que le fonds situé 11 rue Saint-Verny, à XXX, cadastré section XXX, appartenant à M^me Z, épouse E, disposait d’une servitude de passage et d’une servitude de vue sur le fonds cadastré section XXX leur appartenant ;

— les a condamnés à enlever tous objets susceptibles d’obstruer le droit de passage ou le droit de vue ;

— a dit qu’ils devraient donner à M^me Z, épouse E, une copie de la clé du portail qui ferme la parcelle BV 405 ;

— leur a fait défense d’obstruer la grille de ventilation située au rez-de-chaussée de l’immeuble cadastré section XXX

— les a condamnés à payer à M^me Z, épouse E, la somme de 1.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me Z, épouse E, de sa demande en paiement de la somme de 2.000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance inexistant ;

— condamne M^me Z, épouse E, à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. F et M^me B, épouse F, font valoir, en substance, que :

— il n’est pas fait mention dans les actes notariés dont se prévalent les parties d’une servitude de passage et de vue sur le fonds cadastré BV 103 leur appartenant ;

— ils démontrent la réalité du non-usage, depuis le 16 janvier 1973, de la servitude de passage et de vue dont l’existence a été retenue par la juridiction du premier degré, dès lors qu’une déclaration de travaux a été déposée le 1^er septembre 2000 à la mairie de Cournon par le père de l’intimée aux fins de « réouverture d’une porte existante il y a plusieurs années » et qu’il résulte des procès-verbaux de constat dressés le 31 juillet 2012 et le 18 juin 2014 par Maître X, huissier de justice à Riom, que l’ouverture située à l’extrémité est de leur balcon n’est pas constituée d’une porte permettant d’accéder au logement de l’intimée et qu’il ressort des attestations par eux produites aux débats que l’intimée et avant elle ses parents ne sont jamais passés par l’escalier et le balcon appartenant aux appelants pour accéder à leur immeuble ;

— l’attestation du père de l’intimée n’est pas conforme à la réalité et celle de M^me I est mensongère ;

— le procès-verbal de constat dressé le 8 août 2014 par Maître DANTIL, huissier de justice à Clermont-Ferrand, a été établi pour les besoins de la cause et il en ressort seulement qu’au 8 août 2014 il existait une ouverture permettant à l’intimée d’accéder à leur balcon ;

— l’attestation de M. C n’est relative qu’à l’utilisation par lui le 1^er janvier 2012 d’une porte donnant accès à leur balcon puis à l’escalier ;

— l’intimée dispose d’un accès à son immeuble par une porte donnant sur la voie publique.

Vu les dernières conclusions de M^me Z, épouse E, intimée, notifiées aux appelants par voie de communication électronique le 23 septembre 2014, tendant à ce que la cour :

— confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf à préciser que le droit de passage du fonds dominant XXX s’exerce sur le fonds cadastré BV XXX ainsi que sur l’escalier et la terrasse attenants au fonds XXX ;

…/…

N° 13/03247 – 5 -

— en toute hypothèse, dise et juge que la vente de la parcelle BV XXX, selon acte du 21 juillet 2011, lui est inopposable du fait de l’absence de mise en 'uvre de la procédure de publicité édictée à l’article L. 141-3 du code de la voirie routière ;

— dise et juge que le fonds dominant XXX continuera d’exercer son droit de passage sur le fonds cadastré BV XXX par l’escalier et la terrasse attenants au fonds XXX ;

— condamne en conséquence M. F et M^me B, épouse F, à lui remettre une clé du portail ;

— condamne M. F et M^me B, épouse F, à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral dont elle a souffert ;

— condamne M. F et M^me B, épouse F, à lui payer, en cause d’appel, une indemnité complémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Z, épouse E, expose, en substance, que :

— la vente du 25 juillet 2011 ne lui est pas opposable, faute d’avoir été précédée d’une enquête publique alors que l’opération envisagée a eu pour conséquence de porter atteinte aux fonctions de desserte et de circulation assurées par la parcelle anciennement cadastrée C 187 ;

— si l’acte du 16 janvier 1973 ne fait pas mention de la servitude dont l’existence est rappelée dans l’acte du 28 mars 2009, il n’en demeure pas moins que la porte donnant sur le balcon de la construction acquise le 25 juin 2008 par M. F et M^me B, épouse F, constitue un signe apparent de servitude ;

— la configuration des lieux révèle qu’il n’existait aucune autre issue à la parcelle anciennement cadastrée C 185 ;

— c’est à tort que Maître X a qualifié d’ouverture fermée par une cloison et de « porte revisitée en cloison » ce qui est en réalité une porte qui s’ouvre par un système de gâche électrique, le passage ayant été utilisé jusqu’en 2012 ;

— M. F et M^me B, épouse F, ne justifient d’aucun titre concernant l’occupation privative de l’impasse devenue la parcelle BV 405 avant leur acquisition du 22 juillet 2011, le balcon, l’escalier et le portail apparaissant avoir été construits illicitement ;

— la teneur des attestations versées aux débats par les appelants est contestable.

SUR CE, LA COUR

Ainsi que l’a pertinemment relevé la juridiction du premier degré, il existait bien, antérieurement à la vente le 16 janvier 1973 par les époux T-U aux époux Z-W d’un bâtiment de construction ancienne, élevé sur cuvage, de deux pièces superposées et grenier perdu au-dessus, figurant au cadastre de XXX sous le numéro 185 de la section C, une porte donnant accès, depuis le balcon et à l’escalier visés seulement dans l’acte du 25 juin 2008 mais édifiés avant 1973, à la maison constituant le lot n° 1 défini dans l’acte du 28 mars 2009.

M. P Q relate ainsi, dans une attestation établie le 16 juin 2014, que « la porte avait été bouchée en parpaings et crépie après l’achat Z-A en 1973 » et, dans une attestation établie le 20 juillet 2012, que la porte avait été murée en 1973.

…/…

N° 13/03247 – 6 -

Il n’est pas établi par les appelants que la construction édifiée sur la parcelle alors cadastrée C 185 que les époux T-U ont cédée en 1973 disposait alors d’un autre accès que celui nécessitant le passage par le balcon et l’utilisation de la porte.

Suivant déclaration de travaux exemptés de permis de construire, reçue en mairie de XXX le 19 septembre 2000, M. R Z a informé les autorités administratives de son intention de procéder à la « réouverture d’une porte existante il y a plusieurs années ».

Dès lors, les contructions à usage d’habitation des parties ayant appartenu l’une et l’autre aux mêmes propriétaires, les époux T-U, la servitude de passage et de vue a continué d’exister passivement et activement après la vente du 16 janvier 1973, en application des dispositions de l’article 694 du code civil, bien qu’il n’en soit pas fait mention dans cet acte notarié.

Les attestations versées par M. F et M^me B, épouse F, aux débats devant la cour ne permettent pas de tenir pour établie que la porte donnant sur le balcon et l’escalier n’aurait pas été utilisée manière continuelle pendant le délai trentenaire de prescription extinctive.

Du procès-verbal de constat dressé le 8 août 2014 par Maître DANTIL, huissier de justice à Clermont-Ferrand, il ressort que :

— la pièce de la propriété de l’intimée donnant sur le balcon des appelants est à usage de chambre ;

— la porte palière permettant d’accéder depuis cette chambre audit balcon constitue la seule ouverture sur l’extérieur ;

— la partie haute de cette porte est constituée d’un ouvrant vitré protégé par une grille qui permet d’éclairer la pièce ;

— cette porte est équipée côté intérieur de verrous ainsi que d’un système d’ouverture par gâche électrique qui permet de l’ouvrir totalement tant de l’intérieur que de l’extérieur grâce à une télécommande, aucune poignée ne se trouvant en effet côté extérieur.

Cette porte ouvre donc bien sur le balcon, contrairement à ce qu’a pu estimer Maître X.

Etant d’une part rappelé que le domaine public est inaliénable et imprescriptible et d’autre part constaté que le témoin C certifie avoir utilisé la porte litigieuse dans la nuit du 31 décembre 2011 au 1^er janvier 2012, la cour ne peut donc que confirmer le jugement déféré, les photographies produites aux débats révélant que des objets ont dans le passé été installés sur le balcon (étendage, barbecue sur pied) de nature à limiter le passage.

La vente du 25 juillet 2011 doit être déclarée inopposable à l’intimée pour n’avoir pas donné lieu à enquête publique préalable alors qu’était en cause la fonction de desserte assurée par la parcelle anciennement cadastrée XXX.

Enfin, les appelants ne soutenant pas que le mur dans lequel a été pratiquée en 2012 une ouverture aux fins d’installation d’une grille de ventilation aurait un caractère mitoyen et qu’ils se seraient opposés à son percement, la disposition de la décision déférée leur faisant interdiction d’obstruer cette grille sera confirmée.

…/…

N° 13/03247 – 7 -

Le préjudice de jouissance allégué par l’intimée n’étant pas suffisamment caractérisé, en l’état des éléments soumis à l’appréciation de la cour, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté M^me Z, épouse E, de ce chef de sa demande.

M. F et M^me B, épouse F, succombant en leur appel, il ne peut être fait application à leur profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y lieu en revanche de condamner les appelants à indemniser l’intimée des frais irrépétibles par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le droit de passage du fonds figurant au cadastre de XXX sous le n° 101 de la section BV s’exerce non seulement sur le balcon et l’escalier attenant au fonds figurant audit cadastre sous le n° 103 de la section BV mais également sur la parcelle cadastrée sous le XXX de la section BV,

Y AJOUTANT,

DECLARE inopposable à M^me Z, épouse E, la vente du 25 juillet 2011,

CONDAMNE M. F et M^me B, épouse F, à payer à M^me Z, épouse E, en cause d’appel, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. F et M^me B, épouse F, aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Y, président, et par M^me PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

le greffier le président