COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 11 mai 2021

N° RG 20/00951 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FNVR

— DA- Arrêt n°

D A, E Y / F X

Jugement, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC, décision attaquée en date du 23 Janvier 2020, enregistrée sous le n° 51-18-0008

Arrêt rendu le MARDI ONZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^me D A

[…]

[…]

et

M^me E Y

[…]

[…]

Assistées de Maître Marie SOYER de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

APPELANTES

ET :

M. F X

[…]

[…]

assisté de Maître Pierre MERAL, avocat au barreau D’AURILLAC

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 29 mars 2021

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 mai 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par requête du 29 mars 2018, M. F X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac d’une requête en requalification de conventions pluriannuelles d’exploitation en bail rural, compte-tenu du montant excessif du loyer, et en nullité du congé qui lui a été délivré par les bailleresses, M^mes D A et E Y, le 28 novembre 2017 pour le 31 décembre 2019.

Devant le tribunal paritaire, M. X faisait valoir qu’il avait signé le 13 avril 2004 avec M^me G Y une première convention pluriannuelle d’exploitation portant sur plusieurs parcelles situées au lieu-dit « La Condamine » sur la commune de Saint-Vincent-de-Salers, pour une contenance totale de 63 ha 35 a 96 ca. Cette convention pluriannuelle était conclue pour une durée de huit années, du 1^er janvier 2004 au 31 décembre 2011, moyennant un fermage total de 5 600 EUR, soit 5 000 EUR pour les parcelles agricoles et 600 EUR pour la grange dite « de Lachamps ».

M. X indiquait que le 11 juin 2012, une nouvelle convention pluriannuelle d’exploitation avait été signée avec M^me G Y, pour une même durée de huit années, du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2019, moyennant un fermage total cette fois-ci de 5 880 EUR, soit 5 250 EUR pour les parcelles agricoles et 630 EUR pour la grange, et que le 15 septembre 2015, il avait avisé M^me Y de la mise à la disposition de l’exploitation au profit du GAEC X DU VIGEAN.

Il exposait que le 3 avril 2017, M^mes D Z et E Y, filles de M^me G Y, l’avaient informé du décès de celle-ci et de leurs qualités d’héritières et nouvelles propriétaires indivises des parcelle objets des conventions ci-dessus, moyennant quoi les loyers devaient être versés entre leurs mains.

Enfin, le 28 novembre 2017, M^mes Z et Y lui ont délivré un congé pour le 31 décembre 2019 au motif du non-renouvellement de la convention.

L’affaire est venue devant le tribunal paritaire à son audience de conciliation du 17 mai 2018, sans succès. Aucun accord n’ayant pu être trouvé, l’affaire, après plusieurs renvois contradictoires, a été retenue à l’audience du 14 novembre 2019.

M. X, représenté par son conseil, demandait essentiellement au tribunal paritaire, sous le visa des articles L. 411-1 et suivants et R. 331-1 du code rural, de juger que le montant du loyer stipulé dans les conventions pluriannuelles d’exploitation était largement supérieur au loyer maximum prévu par l’arrêté préfectoral relatif aux conventions pluriannuelles d’exploitation agricole en vigueur dans le département du Cantal lors de l’établissement du contrat ; de requalifier en conséquence, par application de l’article L. 481-1 du code rural, les conventions pluriannuelles d’exploitation des 13 avril 2004 et 11 juin 2012 en baux ruraux soumis au statut des baux ruraux, le congé délivré étant déclaré nul.

En réponse M^mes A et Y, représentées par leur conseil, sollicitaient le rejet des demandes de M. X et la validation du congé à lui délivré le 28 novembre 2017.

À l’issue des débats, le tribunal paritaire d’Aurillac a statué comme suit par jugement du 23 janvier 2020 :

« Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement avant dire droit, contradictoire.

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Madame B épouse H I

Montchausson

12469 SAINT-AMANS-DES-COTS

Avec mission de :

- visiter les parcelles affermées (d’une superficie totale de 63 ha 35 a 96 ca) et le bâtiment objets des conventions ;

- les décrire en précisant, outre l’état général du bâtiment et sa valeur locative, notamment la nature des terrains, leur qualité agronomique, leur accessibilité, les possibilités d’abreuvement des animaux et de mécanisation et l’état des clôtures, et les contraintes d’exploitation ;

- donner son avis sur la valeur locative de chaque parcelle et du bâtiment ;

- évaluer le prix du bail au 1^er janvier 2004 et au 1^er janvier 2012, par référence aux arrêtés préfectoraux en vigueur en précisant l’indice en vigueur à ces dates,

- donner son avis motivé sur l’état d’entretien des biens loués ;

DIT que Monsieur F X consignera la somme de 2 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 31 mars 2020 ;

DIT que l’expert déposera son rapport dans un délai de 4 mois à compter de la consignation, après avoir adressé aux parties un pré-rapport et avoir répondu à leurs dires ;

SURSOIT à statuer sur le fond, les frais irrépétibles et les dépens. »

La décision du tribunal paritaire est fondée notamment sur les motifs suivants.

Concernant la prescription quinquennale tirée de l’article 2244 du code civil, le tribunal a jugé que « s’agissant de la cession de bail ou de la sous-location prohibée par le fermier, le délai de

prescription de l’action en résiliation du bailleur court à compter de la cessation de la situation et non pas du jour où il a eu connaissance de la situation irrégulière», car si «le délai de la prescription de l’action en requalification en bail de la convention pluriannuelle d’exploitation irrégulière courait du jour de la convention illicite, cela aboutirait à conforter des conventions fixant des prix illégaux. »

En conséquence le premier juge a estimé que l’action de M. X n’était pas prescrite car « le délai de prescription a commencé à courir au plus tôt le jour où les bailleresses ont entendu mettre fin à la convention, le 28 novembre 2017, soit moins de 5 ans avant la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux le 29 mars 2018. »

Concernant la demande de requalification, l’annulation du congé et la fixation du prix du fermage, le tribunal a ordonné avant dire droit une expertise sur les biens et leur valeur locative.

***

Saisie par M^mes A et Y, la première présidente de la cour, par ordonnance du 10 juillet 2020, les a autorisées à relever appel de ce jugement, l’audience étant fixée au lundi 29 mars 2021.

L’appel a donc été formé le 30 juillet 2020.

***

Dans des écritures récapitulatives du 24 mars 2021, M^mes A et Y demandent ensemble à la cour de :

« Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu les articles L. 481-1 et R. 172-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime,

Vu les pièces du dossier,

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées M^mes Y et A en leur appel

INFIRMER le jugement entrepris du Tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac du 23 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

DÉCLARER l’action de M. X irrecevable car prescrite,

Subsidiairement,

DÉCLARER nul le bail rural requalifié,

En tout état de cause,

REJETER l’intégralité des demandes de M. X,

ORDONNER l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef des biens litigieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

CONDAMNER M. X à payer à M^mes A et Y la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

CONDAMNER M. X aux entiers dépens. »

***

Dans des écritures en défense du 19 mars 2021, M. X demande pour sa part à la cour de :

« Il est demandé à la 1^re chambre civile de la Cour d’Appel de RIOM de :

- Vu les conventions pluriannuelles d’exploitation,

- Vu l’article L. 411-1 et suivants du code rural,

- Vu l’article L. 481-1 du code rural,

- Vu l’article R. 3 31 -1 du code rural,

- Vu l’article 2224 du code civil,

- Vu le rapport d’expertise amiable de M. C,

- Vu le jugement du TPBR d’AURILLAC en date du 23 janvier 2020,

- Vu l’ordonnance de Mme la Première Présidente de la Cour d’Appel de RIOM du 10 juillet 2020,

- Confirmer le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AURILLAC en date du 23 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

- Dire et juger irrecevables et mal fondées M^es D A et E Y-K en leurs demandes.

- Les débouter de l’intégralité de leurs prétentions,

- Dire et juger irrecevables M^es D A et E Y-K de leurs demandes visant à voir juger :

' D’une prétendue inutilité d’une mesure d’expertise,

' De la prétendue nullité résultant de ce que la convention n’a été conclue que la seule usufruitier,

' Ainsi que du prétendu caractère infondé de la demande en requalification.

Celles-ci n’ayant pas été tranchées par le tribunal paritaire qui a sursis à statuer sur ces demandes.

À titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que le montant du loyer visé dans les conventions pluriannuelle d’exploitation s’avère largement supérieur au loyer maximum prévu par l’arrêté préfectoral relatif aux conventions pluriannuelles d’exploitation agricole en vigueur dans le département du CANTAL lors de l’établissement du contrat au visa de l’article L.481-1 du code rural,

- requalifier les conventions pluriannuelles d’exploitation en date des 13 avril 2004 et 11 juin 2012 en baux ruraux soumis au statut des baux ruraux :

' à compter du 1^er janvier 2004, reconduit au 1^er janvier 2013 se terminant au 1^er janvier 2022, si on applique la première convention,

' à compter du 1^er janvier 2012 se terminant au 1^er janvier 2021 si on applique la seconde convention.

- en conséquence, prononcer l’annulation du congé délivré par M^mes A et Y,

- dire et juger prescrite, la demande de nullité des conventions pluriannuelles prétendument conclues sans le concours des nues-propriétaires, et en tout cas mal fondées.

condamner M^mes A et Y à payer et porter à M. X F la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

***

La cause a été entendue par la cour à son audience du lundi 29 mars 2021.

II. Motifs

Dans les motifs de son jugement le tribunal paritaire a considéré que la demande en requalification présentée par M. F X n’était pas prescrite, en conséquence de quoi le premier juge a ordonné une expertise afin de vérifier si les conventions pluriannuelles des 13 avril 2004 et 11 juin 2012 étaient régulières.

Il est constant en effet que selon l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, le bail rural se définit comme « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ». En l’espèce, la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole n’est pas contestée. Par conséquent, si les conventions pluriannuelles étaient jugées irrégulières, leur requalification en bail rural pourrait être débattue.

Ceci étant précisé, la prescription de la demande de requalification formée par M. X occupe dans le débat une place essentielle. Le premier juge a décidé qu’aucune prescription n’était encourue étant donné le caractère d’ordre public du statut du fermage, qui ne permet pas de « conforter une situation qui lui serait contraire ».

Cette question est désormais posée à la cour par les parties qui y consacrent de longs développements dans leurs écritures respectives.

M^mes D A et E Y plaident que la demande de requalification des conventions litigieuses passées en 2004 et 2012 est prescrite pour avoir été introduite devant le tribunal paritaire par M. X le 29 mars 2018, soit bien au-delà de la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières édictée par l’article 2224 du code civil. M. X s’en défend et estime au contraire que son action n’est pas prescrite.

Or le raisonnement des consorts A et Y repose sur le postulat inexact que la date des conventions supposées irrégulières fige la situation de manière définitive ; alors qu’au contraire l’irrégularité des conventions litigieuses, si elle était démontrée, constituerait un infraction civile qui perdure et se renouvelle durant tout le temps de leur application.

Il a été ainsi jugé, dans une situation comparable, que le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibée se situe au jour où les infractions ont cessé, la prescription n’ayant pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé en l’espèce au preneur (3^e Civ., 1^er février 2018, nº 16-18.724, publié au Bulletin 2018, III, nº 11).

L’action de M. F X n’est donc pas prescrite, pour avoir été introduite pendant le cours du manquement imputé aux bailleresses, et en toute hypothèse moins de cinq années après le jour où celles-ci ont entendu mettre fin à la convention, soit le 28 novembre 2017.

Il convient maintenant de savoir si les conventions pluriannuelles étaient régulières ou non, puisque l’hypothèse d’une requalification en bail rural dépend de la réponse qui sera donnée à cette question.

L’irrégularité supposée de ces conventions repose, selon les arguments développés par M. X, sur le caractère excessif du montant du loyer qui, dit-il, « dépasse le montant maximum prévu par l’arrêté préfectoral » en pareille matière.

Contrairement à ce qui est demandé par M. X, il n’est pas possible de se référer ici au rapport d’expertise établi amiablement par M. J C le 23 septembre 2018, dans la mesure où c’est lui-même qui a rédigé, à l’en-tête de son cabinet d’expertise agricole, les deux conventions pluriannuelles du 13 avril 2004 et du 11 juin 2012, fixant notamment le montant des loyers. En outre, il était mandataire de M^me Y lors de la convention du 13 avril 2004. À juste titre par conséquent le tribunal paritaire a confié sur ce point une mission d’expertise à un expert indépendant.

De leur côté, les consorts A et Y, à titre subsidiaire seulement, demandent à la cour de « déclarer nul le bail rural requalifié », au motif que la convention avait été passée par l’usufruitier M^me G Y sans le concours des nu-propriétaires.

Or, nonobstant l’effet dévolutif de l’appel allégué par les appelantes, il apparaît que la cour ne peut être saisie de cette question qui n’avait pas été soulevée en ces termes devant le tribunal paritaire (cf. jugement page 4 et conclusion de première instance de M^mes A et Y, page 19). En toute hypothèse le premier juge a sursis à statuer au fond, et il n’y a pas lieu de supprimer ici le double degré de juridiction.

La question de la validité des conventions pluriannuelles, eu égard notamment au prix des loyers, doit donc être prioritairement tranchée avant que puisse être abordée la demande de requalification en bail rural, et celle subséquente de la validité d’un tel bail eu égard aux conditions de sa formation tenant en particulier à la qualité du bailleur.

Par conséquent, le jugement sera intégralement confirmé, la cour y ajoutant que la demande en requalification présentée par M. X n’est pas prescrite.

2500 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant, juge que la demande en requalification présentée par M. X n’est pas prescrite ;

Condamne M^mes D A et E Y à payer à M. F X la

somme de 2500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^mes D A et E Y aux dépens d’appel.

Le greffier Le président