COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 06 avril 2021

N° RG 18/01624 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FBHQ

— DA- Arrêt n°

COMMUNE DE MOULINS / SAS Z

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de MOULINS, décision attaquée en date du 19 Juin 2018, enregistrée sous le n° 13/00750

Arrêt rendu le MARDI SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno X, Président

M. Daniel Y, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

COMMUNE DE MOULINS

12 place de l’hotel de ville

[…]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et plaidant par Maître Philippe NUGUE de la SELAS ADAMAS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de LYON

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

SAS Z

[…]

[…]

Représentée par Maître William HILLAIRAUD de la SCP D’AVOCATS W. HILLAIRAUD – A. JAUVAT, avocats au barreau de MOULINS

et plaidant par Maître Delphine D’ALBERT DES ESSARTS de la SELAS WILHEIM & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 février 2021, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X et M. Y, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 avril 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. X, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Désireuse de rendre son centre-ville plus attractif la ville de Moulins a lancé une étude à laquelle s’est associée la communauté d’agglomération. À l’issue, le conseil communautaire a défini le 30 juin 2005 deux actions distinctes : la restructuration et l’extension du marché couvert de la ville de Moulins, et la création d’un centre commercial ou « retail park » sur la commune limitrophe d’Avermes.

Dans le cadre du projet de restructuration du centre-ville de Moulins le marché couvert devait être désaffecté et cédé au candidat sélectionné.

Une procédure de consultation d’entreprises a été mise en oeuvre, à l’issue de laquelle la SAS Z a été retenue par délibération du conseil municipal de la ville de Moulins le 23 juin 2006.

Des modifications du projet sont intervenues les 30 mars et 12 juillet 2007.

Cependant, le 24 octobre 2008 le conseil municipal a décidé de ne pas poursuivre les négociations avec la SAS Z.

Dans un courrier du 3 mars 2009, la SAS Z réclame en conséquence à la commune de Moulins une indemnisation de 1'136'255,56 EUR, au motif d’un préjudice découlant de la rupture fautive de son engagement.

Faute d’un accord amiable, la SAS Z a assigné la commune de Moulins devant le tribunal de grande instance de cette ville le 25 octobre 2013, afin d’obtenir la somme principale de 1 136'255,56 EUR HT avec intérêts et capitalisation, ainsi que des dommages-intérêts à hauteur de 600'000 EUR pour perte de chance et 400'000 EUR pour atteinte à l’image, outre 10'000 EUR en application de

l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 19 juin 2018, après que la question de la compétence a été longuement discutée devant diverses instances, finalement tranchée en faveur du juge judiciaire, le tribunal de grande instance a statué comme suit :

« Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort.

DIT que la commune de MOULINS et la Société Z FRANCE étaient soumises à des relations contractuelles encadrant leurs négociations,

DIT que la rupture unilatérale des négociations sur l’initiative de la commune de MOULINS est fautive et engage sa responsabilité contractuelle,

CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 1 136 255,56 euros HT à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 100 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de l’atteinte à son image,

CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 400 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte d’une chance,

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 25 octobre 2013 avec anatocisme,

DÉBOUTE la commune de MOULINS de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 6 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la commune de MOULINS aux dépens. »

***

La commune de Moulins a fait appel de ce jugement le 31 juillet 2018, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Appel partiel l’appel tend à l’annulation et/ou la réformation du jugement en ce qu’il a DIT que la commune de MOULINS et la Société Z FRANCE étaient soumises à des relations contractuelles encadrant leurs négociations, DIT que la rupture unilatérale des négociations sur l’initiative de la commune de MOULINS est fautive et engage sa responsabilité contractuelle, CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 1 136 255,56 euros HT à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 100 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de l’atteinte à son image, CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 400 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte d’une chance, DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 25 octobre 2013 avec anatocisme, DÉBOUTÉ la commune de MOULINS de sa demande reconventionnelle, CONDAMNE la commune de MOULINS à verser à la société Z, aux droits de la société Z FRANCE, la somme de 6 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE la commune de MOULINS aux dépens. »

Dans ses conclusions ensuite du 15 janvier 2020 l’appelante demande à la cour de :

' Réformer la décision entreprise,

' Rejeter la demande de la Société Z France, comme mal fondée, tant en fait qu’en droit,

' Juger que la responsabilité de la rupture des négociations incombe à la société Z France,

' Dire que cette rupture est fautive en occasionne à la ville de Moulins un préjudice,

' Condamner la société Z France à verser à la ville de Moulins la somme de 482 896 €,

' Dire que cette somme portera intérêts à compter du 24 octobre 2008, et ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

' En toutes hypothèses, condamner la société Z au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 20 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

' En toutes hypothèses, condamner la société Z aux dépens de l’instance dont distraction au profit de La SCP VGR Avocats, Avocat au Barreau de Moulins, Maître Laurent GARD, sur son affirmation de droit, pour ceux dont elle aura fait l’avance, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ce dispositif très détaillé récapitule et résume les arguments de fond développés par l’appelante tout au long de ses conclusions.

***

En défense, dans des écritures récapitulatives du 20 mars 2020 la SAS Z demande pour sa part à la cour de :

« Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles 1134 et 1147 anciens du code civil,

Vu l’article 1382 ancien du code civil,

Il est demandé à la Cour de :

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Moulins le 19 juin 2018 sous le numéro RG 13/00750 en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

À titre principal,

- Dire et juger que la commune de Moulins et la société Z étaient liées par un contrat portant sur l’organisation des droits et obligations de chacune des parties dans le cadre des négociations de la cession du marché couvert de la commune de Moulins ;

- Dire et juger que la commune de Moulins a rompu brutalement les négociations en violant, par conséquent, l’obligation de bonne foi devant présider aux relations contractuelles ;

- Dire et juger que la commune de Moulins a commis une faute contractuelle à l’égard de la société Z et que cette faute a causé plusieurs préjudices à la société Z ;

À titre subsidiaire,

- Dire et juger que la commune de Moulins a rompu brutalement les négociations en violant, par conséquent, l’obligation de bonne foi devant présider aux relations contractuelles ;

- Dire et juger que la commune de Moulins a commis une faute délictuelle à l’égard de la société Z et que cette faute a causé plusieurs préjudices à la société Z ;

En conséquence :

- Condamner la commune de Moulins à payer à la société Z la somme de 1 136 255,56 HT euros au titre des frais exposés par la société Z dans le cadre de ces négociations avec intérêt légal à compter du 7 mai 2009 ;

- Condamner la Commune de Moulins à payer une somme de 600 000 Euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance ;

- Condamner, à tout le moins, la Commune de Moulins à payer une somme de 400 000 Euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance ;

- Condamner la Commune de Moulins à payer une somme de 100 000 Euros à titre de dommages-intérêts pour atteinte à l’image d’Z ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 7 mai 2010 ;

- Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

- Condamner la commune de Moulins à verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Ce dispositif très détaillé récapitule et résume les arguments de fond développés par l’intimée tout au long de ses conclusions.

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

***

L’affaire, initialement audiencée le lundi 20 janvier 2020 a été renvoyée au lundi 22 février 2021 en raison d’un mouvement de grève des avocats.

La procédure a été clôturée à l’audience du 22 février 2021.

II. Motifs

1. Sur la qualification juridique de la relation entre la commune de Moulins et la SAS Z

Les deux parties s’opposent sur la nature juridique de leurs relations. La commune de Moulins plaide qu’elle n’était engagée par aucun contrat à l’égard de la SAS Z. Celle-ci soutient au contraire qu’une promesse de contrat a initialement lié les parties, dès lors qu’elle-même se trouvait irrévocablement engagée à l’égard de la commune pour mener les négociations de cession du marché couvert, et que l’accord consistant à encadrer l’élaboration du contrat final par des documents écrits doit être considéré comme un contrat à part entière.

Il est constant que dans son « offre d’achat » écrite du 26 avril 2006 la SAS Z, nommée aussi « l’Opérateur », déclare unilatéralement que « le présent engagement constitue une Offre d’Achat à laquelle il [Z] confère un caractère irrévocable s’interdisant par conséquent de la retirer pendant sa durée de validité » et que « L’Opérateur reconnaît, par suite, que par la seule formulation des Présentes, il se trouve définitivement engagé envers la Ville et, sous réserve des conditions suspensives ci-après, obligé d’acquérir aux conditions des Présentes, dès lors que’ [suivent trois conditions : désignation comme candidat retenu par délibération du conseil municipal ; prise en compte des objectifs attendus par la ville avec établissement d’un avenant à l’issue d’études complémentaires ; déclassement du domaine public de l’immeuble avec levée de l’option et transformation de l’offre d’achat en promesse synallagmatique de vente] ».

Il est patent à la lecture de ce document que la SAS Z, en présentant son offre d’achat, entendait s’engager de manière irrévocable à l’égard de la ville de Moulins, sous réserve naturellement de la levée d’un certain nombre de conditions suspensives étant donné la complexité du projet et l’importance de l’enjeu financier.

En réponse, dans sa délibération du 30 mars 2007, le conseil municipal de la ville de Moulins a très clairement confirmé la SAS Z comme « candidat retenu pour le projet de restructuration du marché couvert » et décidé « de confirmer la société Z comme opérateur/investisseur pour le projet de restructuration du Marché Couvert de Moulins selon les éléments présentés du projet définitif. »

Au vu de ce qui précède, la commune de Moulins ne peut pas sérieusement soutenir qu'« il n’existe pas d’engagement définitif de l’une ou l’autre des parties dans la présente affaire », mais cette affirmation n’est que partiellement inexacte.

Tout dépend en effet de ce que l’on entend ici par « engagement ». Il est manifeste que la proposition ferme de la SAS Z, acceptée sans ambiguïté par le conseil municipal de la ville de Moulins dans sa délibération du 30 mars 2007, ne constitue pas en soi un engagement définitif dans la mesure où de nombreuses conditions restaient encore à négocier et à remplir de part et d’autre. Mais pour autant, à ce stade très avancé d’un rapprochement réciproque sur l’essentiel de l’objet de la convention, il n’est pas contestable que les parties se sont volontairement engagées à tout le moins, non pas sur le contrat définitif, ce qui était impossible dès le 30 mars 2007, mais à un devoir réciproque de loyauté pour la suite de leurs relations.

En ce sens, dès l’acceptation du projet Z par la commune de Moulins le 30 mars 2007, une période pré-contractuelle s’est ouverte, aux fins de mise au point définitive du contrat principal, au cours de laquelle, sans s’engager encore de manière synallagmatique sur l’objet de leurs négociations, les parties se sont néanmoins liées de manière irrévocable dans un accord de loyauté et de bonne foi concernant la suite de leurs relations.

C’est d’ailleurs pour cette raison que la cour administrative d’appel de Lyon a pu dire, dans les motifs de son arrêt du 4 juillet 2013 se prononçant sur la compétence, que le contrat unissant la commune de Moulins et la SAS Z « ne portait pas par lui-même, cession d’un élément du domaine de la collectivité, mais visait à définir les droits et obligations des parties, pour le déroulement de la

négociation, en vue de la future cession du bien. »

L’obligation réciproque pour la commune de Moulins et la SAS Z, de se montrer loyales et de bonne foi l’une envers l’autre lors des négociations qui s’ouvraient en vue de mettre au point leur accord définitif, caractérise donc le caractère contractuel de leur relation, dont il va être maintenant question.

2. Sur le respect de leurs obligations par les parties

Il s’agit ici de savoir si l’échec du projet, caractérisé par la rupture des pourparlers, résulte de la faute de l’une ou l’autre partie, et cette question ne peut être abordée, comme on l’a vu, que sous l’angle de la loyauté et de la bonne foi auxquelles chacune devait s’astreindre pendant cette période préalable à la conclusion du contrat définitif.

Il est constant en effet que même un accord de principe oblige à la bonne foi celui qui s’y engage (Com., 2 juillet 2002, nº 00-13.459) et que la loyauté doit régir les relations entre les parties, non seulement durant la période contractuelle mais aussi pendant la période précontractuelle (1^re Civ., 14 juin 2000, nº 98-17.494) au cours de laquelle chacune doit faire preuve de sérieux, toute décision prise à l’égard de l’autre « sans motif légitime ou avec une légèreté blâmable » pouvant dans ce contexte lui être reprochée (2^e Civ., 13 janvier 2005, nº 03-15.828). Il en va ainsi de la rupture brutale et fautive des pourparlers (Com., 7 janvier 1997, nº 94-21.561).

La SAS Z reproche à la commune de Moulins d’avoir rompu « brutalement » les négociations et d’avoir adopté à son égard « une attitude objectivement critiquable, contraire à celle que l’on est en droit d’attendre de tout bon contractant ». La commune réplique que « la rupture des négociations précontractuelles reste libre », la seule limite étant « l’exercice abusif du droit de rupture des pourparlers ». C’est l’objet du litige.

De la lecture des abondantes écritures des parties, il se déduit que c’est principalement la question de l’indemnisation des commerçants par la société Z qui est, comme le dit l’appelante, « au coeur du litige ». La commune de Moulins argumente longuement sur ce point à partir de la page 33 de ses conclusions ; la SAS Z y répond page 35 et suivantes des siennes.

Le cahier des charges établi par la commune abordait cette question pages 32 et 34, et préconisait le maintien des commerçants permanents souhaitant être intégrés dans l’opération, dont le statut serait pérennisé par un bail commercial conclu à des conditions de location attractives.

En répondant à cette demande, la SAS Z prévoyait dans son offre unilatérale d’achat du 26 avril 2006, article 9 pages 14 et 15, d’une part pour les commerçants détenteurs de baux commerciaux (les « boutiques »), des conventions de relogement pendant les travaux et de réinstallation après les travaux, et des promesses de résiliation de baux pour ceux qui ne souhaitaient pas s’installer dans la nouvelle structure ou voulaient cesser leur activité ; d’autre part pour les commerçants titulaires de conventions d’occupation du domaine public (nommés « commerçants permanents »), l’obtention de promesses de baux commerciaux s’ils souhaitaient se reloger au sein de la nouvelle opération, et la prise en charge financière de leur transfert durant la période des travaux. La société Z ajoutait sans autre précision que « L’Opérateur fera son affaire de toute indemnité d’éviction due aux commerçants. »

La promesse unilatérale d’achat de la SAS Z du 26 avril 2006 a été suivie de deux avenants, acceptés par la ville suivant délibérations du conseil municipal les 30 mars et 12 juillet 2007, destinés à préciser les contours du projet au regard essentiellement de la situation des commerçants en place et des surfaces commerciales devant être intégrées au nouveau complexe. Cette procédure était prévue dès l’origine puisqu’elle résulte des termes mêmes de la proposition de la SAS Z dans son offre du 26 avril 2006, acceptée par la commune, où il est expressément indiqué que cette

offre sera complétée par un avenant prenant en compte « les objectifs et évolutions attendus par la Ville ».

Le deux avenants conclus entre la ville de Moulins et Z les 30 mars et 12 juillet 2007, qui au passage affirment encore plus le caractère contractuel des relations des parties à cette époque, ne sont pas en eux-mêmes critiqués.

La majeure partie de l’avenant du 30 mars 2007 est consacrée, ce qui est normal compte tenu de la nature du projet, à la situation des commerçants actuellement installés dans le marché couvert destiné à être rénové, quel que soit leur statut (§ A page 8). Il est rappelé que la SAS Z prendra en charge « le cas échéant » toute indemnité « qui serait due » aux boutiques sous bail commercial et aux commerçants permanents définis dans l’offre d’achat comme simplement titulaires de conventions d’occupation du domaine public, et non de baux commerciaux. L’ajout dans cet avenant des termes « le cas échéant » et « qui serait due », semble toutefois signifier que la SAS Z demeure un peu plus en retrait sur cette question que lors de son offre du 26 avril 2006 où elle disait : « L’opérateur fera son affaire de toute indemnité d’éviction dues aux commerçants » (article 9 de l’offre d’achat, page 15).

Le second avenant, le 12 juillet 2007, précise mieux les choses concernant les commerçants, puisqu’il est ajouté à l’article 9 de l’offre d’achat une disposition précisant : « l’Opérateur s’engage à prendre à sa charge, sous réserve de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives ci-après mentionnées, l’ensemble des sommes qui seraient dues par la Ville, à quelque titre que ce soit (indemnités d’éviction due en cas de résiliation des baux en cours, tant pour les occupants du domaine public que du domaine privé, frais de relogement, indemnités diverses'), aux commerçants des boutiques et du marché permanent, que ces sommes soient dues dans le cadre d’une procédure amiable ou judiciaire ['] » (page 5). Il est encore précisé que cette prise en charge par l’Opérateur des indemnités d’éviction et frais de relogement « s’étend à l’ensemble des sommes dues aux commerçants dont la procédure de résiliation du bail a été initiée à un moment quelconque préalablement à la réalisation des conditions suspensives de l’Offre d’Z et à la signature de l’acte de vente ['] ».

D’évidence, Z s’engage ainsi de manière beaucoup plus ferme dans la prise en charge de l’indemnisation des commerçants, quel que soit leur statut et y compris dans le cadre d’une procédure judiciaire. Cette position pourrait paraître surprenante, eu égard au fait que d’aucune manière le montant des indemnisations promises ne pouvait à cette époque être connu, mais elle résulte en réalité d’une situation locale à laquelle manifestement la commune s’est trouve confrontée eu égard à la situation des commerçants.

On trouve en effet dans le dossier de la commune de Moulins plusieurs courriers de commerçants, datés de mars, mai et juin 2007, se plaignant amèrement de la tournure que prennent les chose et dénonçant les conditions qui leur sont faites (pièces 33, 34, 35), ainsi qu’une pétition du 22 février 2007 signée par nombre d’entre eux, dont les termes sont sans équivoque : « OUI à la revitalisation du marché couvert comme le prévoyait le cahier des charges initial présenté lors des premières réunions publiques par Monsieur le maire » ; « NON à un projet d’un investisseur qui veut réaliser son opération immobilière au détriment de tout l’équilibre commercial du centre-ville » (pièce 36).

Il est patent que ces protestations contre Z ne pouvaient être ignorées de la ville de Moulins, ce pourquoi l’avenant nº 2 du 12 juillet 2007, répondant en quelque sorte au témoignage d’hostilité des commerçants, aborde cette question sous un angle à vrai dire plus défavorable pour la SAS Z.

Il s’avère en effet que la situation des commerçants précaires, non titulaires de baux commerciaux, était lors de l’offre d’achat d’Z du 26 avril 2006 déterminée par une jurisprudence du Conseil d’État du 26 janvier 1994 ( nº 128409) d’où il ressortait clairement que : « le retrait ou la modification d’une permission d’occupation du domaine public n’ouvre droit à aucune indemnité au profit du

permissionnaire évincé dès lors que ce retrait repose sur un motif légitime ».

Manifestement, la société Z, nonobstant la clause ci-dessus disant dans son offre d’achat qu’elle « fera son affaire de toute indemnité d’éviction due aux commerçants », pouvait légitimement considérer que cette disposition ne s’appliquait qu’aux commerçants pouvant bénéficier d’une indemnité, à l’exclusion de ceux qui en étaient privés en raison de leur statut précaire.

Ce n’est que plus tard, à la faveur d’un revirement de la jurisprudence du Conseil d’État par arrêt du 31 juillet 2009 (nº 316534), disant que le cocontractant bénéficiaire d’une autorisation d’occupation du domaine public à laquelle il est mis fin pour un motif d’intérêt général et en l’absence de toute faute de sa part, « est toutefois en droit d’obtenir réparation du préjudice résultant de cette résiliation unilatérale dès lors qu’aucune stipulation contractuelle n’y fait obstacle ».

Cet arrêt sera consacré en droit positif par l’article R. 2125-5 du code général de la propriété des personnes publiques, issu du décret nº 2011-1612 du 22 novembre 2011, prévoyant que lorsque l’autorisation d’occupation ou d’utilisation du domaine public est retirée avant le terme fixé, pour un motif d’intérêt général, le titulaire évincé peut prétendre à une indemnité.

Il est donc patent que lorsque la SAS Z a proposé à la commune de Moulins son offre d’achat le 26 avril 2006, elle pouvait légitimement espérer n’avoir pas à indemniser les commerçants non titulaires de baux commerciaux.

Or l’avenant nº 2 modifie considérablement les choses de ce point de vue. C’est notamment pour cette raison que la SAS Z a écrit à la commune de Moulins la lettre litigieuse en date du 31 juillet 2008, qui « est au coeur du litige » selon la commune (conclusion p. 33).

Dans cette lettre, faisant état de « nouvelles problématiques techniques et commerciales mais aussi des évolutions d’une part du contexte local et d’autre part de l’environnement économique, survenu depuis la nomination d’Z comme lauréat du concours », la SAS Z fait des propositions qui, dit-elle, sont « le fruit de la collaboration que nous avons eue avec votre conseil CVL». Concernant le centre-ville, et plus spécialement le projet de restructuration du marché couvert, il est prévu de réduire la surface de 6900 m² SHON à 6220 m² SHON, ce qui manifestement en l’état ne pouvait pas constituer un motif de rupture des négociations, d’autant que, comme l’a fait justement remarquer le premier juge dans ses motifs, la surface proposée est encore supérieure à celle qui était prévue dans le cahier des charges, soit 5600 m² SHON (page 39). Mais surtout, Z expose devoir faire face à « des surcoûts importants » liés d’une part à la réalisation de fondations spéciales non prévues à l’origine, d’autre part à « un dépassement du montant prévisionnel d’éviction et de rupture d’exploitation dus aux commerçants en place ». En conséquence, Z réclame « l’appui de la ville » pour négocier avec le commerce « PATAPAIN », afin de limiter le coût de la rupture d’exploitation et « les exigences de l’enseigne ». Enfin, estimant que « le coût des transferts des commerçants permanents a été plus important que celui prévu d’origine » elle sollicite également « une participation de la collectivité à hauteur de 235'000 EUR ».

La ville de Moulins reproche à la SAS Z d’avoir dans sa lettre du 31 juillet 2008 modifié « une nouvelle fois ses propositions » dans un sens plus défavorable pour la commune, en lui réclamant une participation financière et en voulant diminuer la surface du lot privé. La commune estime que ce faisant, Z « revenait sur ses propositions actées dans l’avenant 2 et entendait donc imposer à la ville une participation à hauteur de 235'000 EUR HT », alors que « le projet de promesses initial remis par la société Z comportait en annexe une lettre mentionnant clairement que toute augmentation du budget serait assumée par son partenaire sur l’opération, la foncière EURIS ».

Elle estime qu’au moyen de cette exigence nouvelle c’est la SAS Z qui a « adopté un comportement brutal alors que les négociations pouvaient sembler arrêtées sur la base de l’avenant 2 ». En conséquence, la commune de Moulins considère que la société Z est seule à l’origine

« par son comportement, de l’échec des négociations ».

La SAS Z expose de son côté que sa lettre du 31 juillet 2008 était destinée à marquer « la finalisation des négociations, la conception du projet étant quasiment aboutie », et qu’il s’agissait simplement de « mises au point définitives », alors que les termes de cette lettre ne signifiaient nullement qu’elle voulait se soustraire au projet.

Elle précise qu’elle ne s’attendait pas à devoir indemniser les commerçants présents sur le domaine public, alors qu’ils n’ont droit selon elle à aucune réparation, ce pourquoi elle a « présenté une demande d’aide financière à la commune ». Elle observe que la commune ne lui a jamais répondu mais a choisi de rompre toute relation (conclusions p. 36 et suivantes).

La question posée à la cour consiste donc à savoir si les exigences nouvelles exprimées par la SAS Z dans sa lettre du 31 juillet 2008 pouvaient justifier de la part de la commune de Moulins un refus de poursuivre les négociations. Le tribunal de grande instance a répondu à cette question par la négative. Il convient d’ajouter que la réponse à cette question n’est pas dissociable de l’examen des conditions dans lesquelles les relations entre la commune de Moulins et la SAS Z ont cessé.

À la lumière du mouvement d’humeur exprimée par les commerçants du marché couvert au printemps 2007, on comprend aisément que l’indemnisation de tous, quel que soit leur statut, était devenu un enjeu important, moyennant quoi cette question est entrée dans la négociation au moyen de l’avenant nº 2 où la commune de Moulins sollicitait un effort supplémentaire de la part de la SAS Z en faveur des commerçants précaires.

Pour autant, on ne saurait reprocher par principe à la SAS Z de s’être inquiétée de l’inflation du coût de l’indemnisation de tous les commerçants, alors qu’elle avait de bonnes raisons juridiques à cette époque de supposer ne pas être tenue d’indemniser les commerçants « permanents » titulaires de simples conventions d’occupation du sol.

C’est donc bien la demande de la SAS Z à ce titre, sollicitant auprès de la commune une participation de 235'000 EUR pour l’indemnisation des commerçants, qui a d’évidence déterminé la commune de Moulins à mettre un terme aux négociations, ainsi d’ailleurs qu’elle le plaide longuement dans ses conclusions. La question de la diminution par ailleurs de la surface commerciale du lot privé de 6900 m² à 6220 m² ne semblait pas revêtir une importance aussi cruciale, de même que le surcoût des fondations spéciales.

Or il n’est pas contesté que c’est dans deux articles du journal local « La Montagne » des 18 et 20 octobre 2008 que la SAS Z apprend que le maire de la commune de Moulins « confirme » le retrait de cette société du projet de réhabilitation du marché couvert, le sujet devant être abordé prochainement par le conseil municipal.

En réponse à cette surprenante nouvelle, le président de la société Z a écrit au maire de la commune de Moulins une lettre le 23 octobre 2008, lui faisant part de son étonnement et l’assurant de ce que « Z est bien toujours dans le projet ». Après avoir rappelé sommairement la situation, en mettant en évidence le préjudice important que subirait son entreprise en cas d’abandon du projet, il précise que ces observations sont destinées à faire connaître sa position « très ferme » au conseil municipal devant se tenir le lendemain, 24 octobre 2008.

Néanmoins, lors du conseil municipal du vendredi 24 octobre 2008, les élus décident de « ne pas poursuivre les négociations avec la société Z », précisant que les négociations « prennent fin à compter de la notification de la présente délibération ». Il est également décidé de mettre un terme à la procédure qui avait été engagée pour trouver un opérateur afin de mener à bien le projet de réhabilitation du marché couvert, et que « le portage intermédiaire de l’opération sera assuré par la Commune ».

On apprend plus tard, lors du conseil municipal du 28 novembre 2008, que des négociations sont engagées par la ville afin de confier le marché à la société VINCI. Mais on comprend dans le dossier, encore par voie de presse, que ce sont finalement deux entreprises locales nommées Chaumette-Dupleix et Réolon qui en seraient titulaires (cf. article « La Montagne » du 23 février 2010).

Il se déduit de tout ceci que manifestement la commune de Moulins a agi sans motif légitime à l’égard de la société Z avec une légèreté particulièrement blâmable. Outre le caractère peu élégant du procédé consistant à annoncer dans la presse une décision future du conseil municipal, sans la moindre réponse au préalable à la lettre de la société Z du 31 juillet 2008, il apparaît que ce faisant la commune a rompu les négociations de manière brutale, unilatérale et vexatoire, comme exactement jugé par le tribunal de grande instance.

Compte tenu de l’ampleur du projet, la somme de 235 000 EUR ne constituait pas un enjeu majeur et pouvait être encore l’objet de négociations, soit sur le fond, soit sur la quantum.

Dans son courrier du 23 octobre 2008 la SAS Z rappelait en effet sa volonté ferme et constante de mener à bien le projet. La moindre des choses de la part de la commune eût été, d’abord de répondre à sa lettre du 31 juillet 2008 ; à défaut, de répondre à sa lettre du 23 octobre 2008 ; enfin de ne pas annoncer dans la presse le 20 octobre une décision défavorable à Z, que le conseil municipal devait prendre le 24.

Cette situation préjudiciable, parfaitement imputable à la commune de Moulins, caractérise de sa part un manquement flagrant et grave à son obligation de bonne foi et de loyauté dans les négociations avec la SAS Z.

Concernant le préjudice, il convient d’écarter la perte de chance. Il est en effet constant de longue date que les circonstances constitutives d’une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat (Com., 26 novembre 2003, nº 00-10.949/00-10.243, Bull. 2003, IV, nº 186 ; 3^e Civ., 28 juin 2006, nº 04-20.040, Bull. 2006, III, nº 164 ; 3^e Civ., 7 janvier 2009, nº 07-20.783, Bull. 2009, III, nº 5 ; Com., 18 septembre 2012, nº 11-19.629, Bull. 2012, IV, nº 163).

Il convient également de rejeter le préjudice d’image qui n’est nullement démontré, et ne saurait en toute hypothèse résulter de deux articles de faible volume parus dans un journal local.

La SAS Z a droit par contre au remboursement des frais engagés en pure perte dans cette opération. Elle produit un décompte de 1'136'255,56 EUR, ce montant lui étant intégralement accordé par le premier juge. Il existe pourtant des dépenses qui manifestement ne sont pas suffisamment justifiées.

Il en va ainsi de plusieurs factures que la SAS Z émet elle-même contre la SCI Moulins Place d’Allier, les deux sociétés faisant partie du même groupe d’après la commune de Moulins non contestée sur ce point. Or il est difficile de comprendre en quoi la facturation dans ce sens cause un préjudice à la société Z qui apparaît non pas débitrice mais créancière de la SCI Moulins Place d’Allier. Il s’agit des factures suivantes : 119'600 EUR le 15 janvier 2007 ; 59'800 EUR le 15 janvier 2007 ; 108'255,29 EUR le 30 juillet 2007 ; 118'880,67 EUR le 21 décembre 2007 ; 170'896,44 EUR le 31 mars 2008 ; 31'881,71 EUR le 31 mars 2008. Soit au total : 609'314,11 EUR.

Les autres pièces sont probantes. Le préjudice de la SAS Z s’établit donc en définitive à : 1'136'255,56 EUR – 609'314,11 EUR = 497'901,45 EUR. Dans la mesure où la cour fixe le montant de la créance il n’y a pas lieu à intérêts moratoires autres que ceux résultant du présent arrêt, comme précisé ci-après dans le dispositif. L’anatocisme sera par contre prononcé.

Naturellement, la faute commise par la commune de Moulins exclut tous dommages et intérêts à son profit.

3000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de Moulins supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement sauf concernant des dommages-intérêts alloués à la SAS FINANCIÈRE Z ;

Statuant à nouveau de ce chef, condamne la commune de Moulins à payer à la SAS FINANCIÈRE Z la somme de 497'901,45 EUR avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, et capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la commune de Moulins à payer à la SAS FINANCIÈRE Z la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de Moulins aux dépens d’appel.

Le greffier Le président