COUR D’APPEL

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 08 juillet 2025

N° RG 24/01593 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GH7S

— DA- Arrêt n°

S.C.I. DE LA PIGNATEL / [V] [J], [Z] [K]

Ordonnance de Référé, origine Président du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée n°592 en date du 10 Septembre 2024, enregistrée sous le n° 24/00293

Arrêt rendu le MARDI HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. DE LA PIGNATEL

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Anne BERNARD de la SCP BERNARD-FRANCOIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [V] [J]

et

Mme [Z] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER- VERT- REMEDEM & ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 mai 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 08 juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Dans un domaine situé [Adresse 4] à Chamalières (Puy-de-Dôme) la SCI de la Pignatel d’une part, M. [V] [J] et Mme [Z] [K] d’autre part, sont propriétaires de différents ensembles immobiliers.

La SCI de la [Adresse 9], propriétaire depuis le 11 octobre 2006 des lots 1 (maison) et 16 (parking) sur la parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 5] les a donnés à bail à Mme [G] [E] qui exerce sur place une activité de dentiste.

M. [V] [J] et Mme [Z] [K] sont propriétaires à la même adresse, depuis le 14 septembre 2015, de la parcelle voisine cadastrée section AD nº [Cadastre 6].

Une convention du 28 août 1989 établit une servitude de passage au bénéfice de la parcelle [Cadastre 5] (fonds dominant) sur la parcelle [Cadastre 6] (fonds servant) afin de pouvoir accéder au parking.

L’usage de cette servitude pose difficulté. La SCI de la [Adresse 9] reproche aux consorts [J] et [K] d’avoir construit des aménagements (portail électrique, bornes et clôture) qui limitent l’usage de la servitude.

À défaut de pouvoir trouver une solution amiable, la SCI de la [Adresse 9] a porté le litige devant le juge des référés au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand par assignation du 22 mars 2024.

À l’issue des débats, par ordonnance du 10 septembre 2024, le juge des référés a rendu la décision suivante :

' Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K] de procéder à l’enlèvement du piquet métallique supportant le retour de clôture et de la partie de la clôture implantés sur l’allée pavée leur appartenant, située parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 6], afin de permettre au propriétaire de la parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 5], ses ayants droits ou ayants cause, d’accéder au parking à l’aspect nord-ouest de la parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 5] sur une largeur minimale de 3,30 mètres, sous astreinte de CINQUANTE EUROS (50,00 €) par jour de retard à l’issue d’un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT que l’astreinte courra sur une période de 2 mois maximum,

REJETTE les autres demandes,

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K].

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K] à payer à la S.C.I. DE LA PIGNATEL la somme de QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (450,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la S.C.I. DE LA PIGNATEL,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. »

***

La SCI de la [Adresse 9] a fait appel de cette décision le 14 octobre 2024, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Le présent appel tend à obtenir l’infirmation de la décision susvisée, dont les chefs du dispositif du jugement sont expressément critiqués en ce qu’elle a : – rejeté la demande de la SCI DE LA PIGNATEL tendant au rétablissement de la servitude de passage sur une longueur de 24 mètres à partir du mur de façade [Adresse 7] avec toute aisance de man’uvre, – rejeté la demande présentée à titre subsidiaire d’organisation d’une expertise judiciaire. »

Dans ses conclusions nº 2 ensuite du 17 mars 2025 la SCI de la [Adresse 9] demande à la cour de :

« SUR LA NULLITÉ SOULEVÉE,

DÉBOUTER Monsieur [J] et Madame [K] de leur demande de nullité du P.V. de constat établi le 19 février 2025 par Me [C], commissaire de justice comme irrecevable et en tous cas non fondée.

DÉCLARER régulier et recevable le P.V. de constat établi le 19 février 2025 par Me [C] dans son intégralité.

À titre subsidiaire, DÉCLARER le constat de Me [C] du 19 février 2025 régulier et recevable sauf dans ses conclusions qui valent en tout état de cause à titre de renseignements.

INFIRMER la décision déférée en ce qu’elle a :

— débouté la SCI DE LA PIGNATEL de sa demande de rétablissement de la longueur de la servitude de passage prévue dans l’acte notarié du 11 octobre 2006,

— rejeté la demande présentée à titre subsidiaire d’organisation d’une expertise judiciaire.

STATUANT À NOUVEAU

Vu les articles 637, 686, 688 al 2, 691 et 701 du Code Civil,

Vu l’acte notarié du 11 octobre 2006 et ses annexes,

CONDAMNER les consorts [J] – [K] à remettre la servitude de passage en son état initial sur une longueur de 24 mètres à partir du mur de façade [Adresse 7] avec toute aisance de man’uvres et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

LES CONDAMNER in solidum à payer et porter à la SCI DE LA PIGNATEL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

ORDONNER une expertise judiciaire aux frais avancés des intimés confiée à tel expert qu’il plaira si la Cour estime qu’un complément d’information est nécessaire, ou un transport sur les lieux, avec mission de :

— prendre connaissance des titres de propriété,

— dire si l’actuelle servitude de passage est conforme à la servitude définie dans les actes notariés,

— dans la négative, déterminer et décrire les modifications et empiètements réalisés,

— déterminer les travaux nécessaires au rétablissement de la servitude,

— en chiffrer la réalisation et le temps nécessaire au rétablissement de la servitude,

— donner tous éléments permettant de déterminer le préjudice subi par la SCI DE LA [Adresse 9] et les occupants de son chef.

CONDAMNER in solidum les consorts [J] – [K] en tous les dépens. »

***

M. [V] [J] et Mme [Z] [K] ont pris des conclusions nº 2 le 12 mars 2025, afin de demander à la cour de :

« Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile

Vu les articles 544 et suivants et 701 et suivants du code civil

Vu l’ordonnance nº 2016-728 du 2 juin 2016 Vu les pièces versées au débat,

IN LIMINE LITIS :

JUGER le constat établi par Maître [D] [C] le 19 février 2025 comme méconnaissant l’ordonnance 2016-728 du 2 juin 2016

JUGER le constat établi par Maître [D] [C] le 19 février 2025 comme étant entaché de nullités

ÉCARTER purement et simplement des débats le constat établi par Maître [D] [C] le 19 février 2025

SUR LE FOND :

CONFIRMER l’ordonnance de Madame le Président du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 10 septembre 2024 RG nº 24/00293 notamment en ce qu’elle a :

— ORDONNE à Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K] de procéder à l’enlèvement du piquet métallique supportant le retour de clôture et de la partie de la clôture implantés sur l’allée pavée leur appartenant, située parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 6], afin de permettre au propriétaire de la parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 5], ses ayants droits ou ayants cause, d’accéder au parking à l’aspect nord-ouest de la parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 5] sur une largeur minimale de 3,30 mètres, sous astreinte de CINQUANTE EUROS (50,00 €) par jour de retard à l’issue d’un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision,

— DIT que l’astreinte courra sur une période de 2 mois maximum,

— REJETTE les autres demandes,

— REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K],

— CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K] à payer à la S.C.I. DE LA PIGNATEL la somme de QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (450,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la S.C.I. DE LA PIGNATEL,

— CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [K] aux entiers dépens,

JUGER comme n’étant pas légitimes et fondées les demandes formées par la SCI DE LA PIGNATEL contre [V] [J] et [Z] [K]

DÉBOUTER purement et simplement la SCI DE LA PIGNATEL de ses demandes, fins et conclusions formées à titre principal et à titre subsidiaire à l’encontre de [V] [J] et [Z] [K]

CONDAMNER, en cause d’appel, la SCI DE LA PIGNATEL à payer et porter à [V] [J] et [Z] [K] la somme de 3.600 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance, sauf la question des caméras de surveillance qui était en débat devant le juge des référés, mais dont il n’est plus question devant la cour, la SCI de la [Adresse 9] n’en faisant pas état dans le dispositif de ses écritures.

Une ordonnance du 22 mai 2025 clôture la procédure.

L’affaire, instruite selon les modalités de l’article 905 du code de procédure civile est venue devant la cour à son audience du jeudi 22 mai 2025.

II. Motifs

1. Sur les demandes d’annulation du constat dressé le 19 février 2025

Les consorts [J] et [K] plaident la nullité du procès-verbal de constat réalisé le 19 février 2025 par un commissaire de justice, au motif que celui-ci, en plus de ses constatations purement matérielles, s’est livré à une analyse juridique de la situation et a pénétré dans leur propriété sans autorisation. Concernant le premier point, l’huissier écrit que la servitude de passage dont bénéficie Mme [E] « n’est pas respectée en partie » en raison des équipements installés sur la propriété [J], « lesquels engendrent un trouble ». Cependant cette appréciation, certes maladroite, n’est pas de nature à permettre d’annuler par ailleurs les constatations matérielles qui sont exposées de manière tout à fait normale, outre que les considérations juridiques énoncées par l’huissier sont indifférentes pour la cour. Concernant la seconde critique, elle ne permet pas non plus d’annuler le constat car l’allée enherbée sur laquelle l’huissier a procédé à des mesures est un des aspects de l’objet du litige, dans la mesure où cette parcelle est précisément revendiquée par l’appelante comme faisant partie de l’assiette de la servitude. Aucune raison par conséquent ne justifie d’annuler ce constat.

2. Sur le fond

À titre liminaire la cour précise que s’agissant de l’appel d’une ordonnance de référé, les motifs ci-dessous sont pris sous la réserve de l’appréciation du juge du fond qui sera éventuellement saisi.

Il est manifeste que le pilier métallique installé par les consorts [J] et [K], que l’on voit sur les photographies 3, 4, 5 et 7 du procès-verbal de constat dressé le 20 janvier 2022 à la requête de Mme [E], était de nature à diminuer l’usage de la servitude en rétrécissant le passage disponible, ce dont d’ailleurs ils conviennent en sollicitant la confirmation de la décision du juge des référés ayant ordonné l’enlèvement de cet ouvrage.

Le litige demeure cependant concernant la longueur de la servitude, soit « 24 m à partir du mur de façade [Adresse 7] avec toute aisance de man’uvres » selon le dispositif des écritures de la SCI de la [Adresse 9] ; ce à quoi les consorts [J] et [K] s’opposent, disant que la longueur disponible de la servitude est en réalité de 35,60 m « soit largement plus que celle de 24 mètres » et qu’en toute hypothèse « à supposer que la longueur de la servitude devrait être prise tel que le soutien la SCI DE LA PIGNATEL, il demeure qu’une longueur de près de 22 mètres a été relevée. Manifestement, une telle longueur serait compatible et avec le texte et avec l’esprit de la servitude’ » (conclusions page 26).

La servitude dont il s’agit figure dans l’acte de vente [W]/SCI de la Pignatel du 11 octobre 2006, par renvoi à l’annexe 12 qui n’est autre que la reproduction du règlement de copropriété régissant les lieux, établi en la forme authentique le 28 août 1989. On y lit les dispositions suivantes page 6 :

La parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 5] [actuellement propriété de la SCI de la [Adresse 9]] ' bénéficie d’un droit de passage pour véhicule à toute heure du jour et de la nuit sur la parcelle cadastrée section AD nº [Cadastre 6] [actuellement propriété des consorts [J] et [K]] ' par le grand portail la clôturant en façade sur la rue, et l’allée goudronnée contournant le fonds dominant afin de permettre à son propriétaire, ayants droit ou ayants cause d’accéder au parking à l’aspect nord-ouest du fonds dominant.

L’allée goudronnée permettant l’exercice de ce droit de passage aura une largeur de 3,30 m environ et celui-ci s’exercera avec toutes aisances de man’uvre sur la partie longeant la propriété mitoyenne par le nord et sur une longueur de 24 m environ à partir du mur de façade [Adresse 7].

En outre, il est expressément stipulé que tout stationnement devrait être interdit sur ladite allée.

À la lumière de ces stipulations et des autres pièces produites au dossier, photographies, plans et constats, il se comprend que la servitude ainsi décrite doit permettre au propriétaire de la parcelle [Cadastre 5], en l’espèce la SCI de la [Adresse 9], d’accéder à la place de parking qui se trouve sur le côté ouest de son bâtiment, comme on peut le voir par exemple sur la photographie nº 1 du procès-verbal de constat dressé le 16 février 2021 (pièce nº 5 de l’appelante). Pour ce faire, étant donné la configuration des lieux, il faut man’uvrer le véhicule, étant considéré que les automobiles contemporaines sont beaucoup plus imposantes et volumineuses que celles qui avaient cours lors de la rédaction du règlement de copropriété en 1989. La man’uvre impose, à partir du grand portail d’entrée donnant sur l'[Adresse 7], de longer d’abord la partie nord de l’immeuble des consorts [J] et [K] comme mentionné dans le règlement, puis ensuite de tourner à droite afin de garer le véhicule en avant, ou bien, autre possibilité, de tourner à gauche et de garer le véhicule en marche arrière. C’est précisément sur cette seconde partie de man’uvre que porte essentiellement le litige.

En effet, le règlement de copropriété précise que pour faciliter les man’uvres la servitude s’étend sur une longueur de 24 mètres environ à partir du mur de façade donnant sur l'[Adresse 7]. Les consorts [J] et [K] considèrent que cette longueur doit être mesurée à partir du portail et en tournant devant la façade nord de leur bâtiment, moyennant quoi ils ont fait mesurer par un huissier (constat du 30 avril 2024) plus de 35 mètres. La SCI de la [Adresse 9] soutient au contraire que la distance de 24 mètres doit être mesurée depuis le mur donnant sur l'[Adresse 7], en ligne droite le long de la façade ouest de l’immeuble des consorts [J] et [K]. Ils produisent un constat du 19 février 2025 où l’huissier mesure, depuis le fond du garage de la SCI, c’est-à-dire le mur donnant sur l'[Adresse 7], jusqu’aux deux bornes en fer posées récemment par les consorts [J] et [K], seulement 21 mètres. Pour obtenir les 24 mètres, il faut donc poursuivre sur une allée herbeuse dont les intimés ont interdit l’accès au moyen de ces bornes. Tous ces éléments, techniquement indiscutables, conduisent à considérer que conformément à la demande de la SCI, la longueur de 24 mètres doit être mesurée en ligne droite dans le sens nord-sud à partir du fond de son garage, c’est-à-dire le mur donnant sur l'[Adresse 7]. Seule cette manière de mesurer donne sens aux dispositions du règlement de copropriété. En effet, si l’on mesure la longueur de la servitude, comme l’ont fait les consorts [J] et [K], à partir du grand portail donnant sur l'[Adresse 7] et en cheminant devant la façade nord de leur immeuble, puis sur une partie de sa façade ouest on obtient nécessairement une distance beaucoup plus importante qui n’est pas compatible avec le règlement de copropriété. Et si l’on applique celui-ci à cette manière de mesurer, il devient impossible de stationner un véhicule dans le garage de la SCI puisque la longueur de la servitude serait épuisée bien avant d’y parvenir. La seule manière par conséquent d’appliquer le règlement de copropriété consiste bien à mesurer la longueur de 24 mètres depuis le fond du garage de la SCI de [Adresse 8], en ligne droite, dans le sens nord-sud, jusqu’à atteindre cette distance le long de la façade ouest du bâtiment des consorts [J] et [K]. En conséquence, ceux-ci devront reculer les deux bornes en fer qu’ils ont posées à la limite entre la surface pavée et l’allée herbeuse, jusqu’à atteindre cette longueur de 24 mètres, conformément au règlement de copropriété.

Dans la mesure où les consorts [J] et [K] se sont immédiatement exécutés après l’ordonnance du 10 septembre 2024 leur imposant d’enlever un piquet métallique qui portait atteinte à l’assiette de la servitude, aucune raison ne permet de supposer qu’ils n’appliqueront pas spontanément la décision de la cour, moyennant quoi, en l’état du dossier, il n’apparaît pas nécessaire de leur imposer une astreinte.

2500 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel, au bénéfice de la SCI de la [Adresse 9].

Les consorts [J] et [K] supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Rejette la demande d’annulation du procès-verbal de constat dressé le 19 février 2025 à la requête de Mme [G] [E] ;

Au fond, confirme l’ordonnance, sauf en ce que le juge des référés rejette la demande de la SCI de la Pignatel concernant l’assiette de la servitude par référence à la longueur de 24 mètres mentionnée dans le règlement de copropriété ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, dit que dans les quinze jours de la signification à eux du présent arrêt, les consorts [J] et [K] devront reculer les deux bornes en fer qu’ils ont installées à la limite entre la partie pavée et la partie herbeuse le long de la façade ouest de leur immeuble, jusqu’à atteindre la longueur de 24 mètres mesurée en ligne droite depuis le fond du garage de la SCI de la [Adresse 9] ;

Condamne les consorts [J] et [K] à payer à la SCI de la [Adresse 9] la somme de 2500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne les consorts [J] et [K] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président