Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 9 juin 2026, n° 24/01931

CA Riom
Confirmation 9 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 9 juin 2026, n° 24/01931
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	24/01931
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BARNOUDElodie LE GLEUTBarbara GUTTON PERRINEtienne GUTTON

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 09 juin 2026

N° RG 24/01931 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GI7U

— DA-

[Q] [C] / [U] [D] [E]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée n° 144/24 en date du 28 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 23/00068

Arrêt rendu le MARDI NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

M. [Q] [C]

en son nom personnel et ès qualités de légataire universel de Mme [O] [M]

[Adresse 1]

Représenté par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Elodie LE GLEUT de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocat au barreau de LYON

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

M. [U] [D] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (BELGIQUE)

Représenté par Maître Anne BARNOUD, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 20 avril 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 juin 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par acte authentique du 29 septembre 2018 M. [U] [E], vendeur, et les consorts [Q] [C] et [O] [M], acquéreurs, ont convenu d’une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 1] comprenant une maison d’habitation et des dépendances sur terrain.

L’acte authentique de vente a été dressé ensuite le 2 février 2019 pour 142 800 EUR, au lieu des 170 000 EUR demandés initialement. Cette baisse de prix était motivée par les travaux à réaliser afin de reprendre des fissures connues lors de la vente.

Se plaignant de divers désordres, notamment l’élargissement des fissures, M. [Q] [C] et Mme [O] [M] ont sollicité auprès du juge des référés une mesure d’expertise dont la mission a été confiée à M. [K] [X] qui a remis son rapport le 31 mai 2022.

Par exploits ensuite du 8 novembre 2022 les consorts [C] et [M] ont assigné au fond M. [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Cusset, afin d’obtenir, sur le fondement des vices cachés, la résolution de la vente ainsi que diverses réparations financières.

Mme [O] [M] est décédée en cours de procédure le 27 mars 2023. M. [Q] [C] est son légataire universel.

À l’issue des débats, par jugement du 28 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, par décision contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

REÇOIT l’intervention volontaire de Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de prononcé la résolution de la vente intervenue selon acte reçu le 2 février 2019 par Maître [F] [A], acte publié et enregistré le 13 février 2019 au SPF de CUSSET 1, sous la référence 2019 P 579 ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de publication du présent jugement au service de la publicité foncière de CUSSET et de sa condamnation de Monsieur [E] à en supporter les frais ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de restitution du bien vendu contre restitution du prix ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de condamnation de Monsieur [J] [E] à verser :

—  142 800 euros au titre de restitution du prix de vente ;

—  18 443,48 euros au titre des frais de vente ;

—  7 325,57 euros au titre des intérêts du prêt ;

—  2152,90 euros au titre des frais de garantie du prêt ;

—  600 euros au titre des frais de dossier ;

—  4788,48 euros au titre de l’assurance de prêt ;

—  975 euros au titre des frais de remboursement anticipé ;

—  362 euros au titre de tenue de compte ;

—  3596,30 euros au titre de la taxe foncière ;

—  1410,39 euros au titre de l’assurance ;

—  2320,37 euros au titre de l’EDF ;

—  232,23 euros au titre de l’eau ;

—  1683,13 euros au titre du gaz ;

—  4500 euros au titre de l’électroménager ;

—  2500 euros au titre d’achat d’équipements ;

—  1051,53 euros au titre de l’entretien ;

—  8058 euros au titre de FONDASOL ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] aux dépens y inclus ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande au titre des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] à payer et porter la somme de TROIS MILLE euros à Monsieur [J] [E] au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions. »

***

Dans des conditions non contestées M. [Q] [C], en son nom personnel et en sa qualité de légataire universel de Mme [O] [M], a fait appel de cette décision le 13 décembre 2024. Dans ses conclusions nº 34 ensuite du 18 mars 2026 il demande à la cour de :

« Vu les articles 1217 et 1231-1 du code civil

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Vu les articles 1641 et suivants dans leur version applicable à la date de la vente,

Vu l’article 1112-1 du Code civil

Vu les articles 1130 et suivants du Code civil

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 28 novembre 2024 en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M]

RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 28 novembre 2024 en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de prononcé la résolution de la vente intervenue selon acte reçu le 2 février 2019 par Maître [F] [A], acte publié et enregistré le 13 février 2019 au SPF de CUSSET 1, sous la référence 2019 P 579

— débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de publication du présent jugement au service de la publicité foncière de CUSSET et de sa condamnation de Monsieur [E] à en supporter les frais

— débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de restitution du bien vendu contre restitution du prix

— débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [E] à verser :

—  142 800 euros au titre de restitution du prix de vente ;

—  18 443,48 euros au titre des frais de vente ;

—  7 325,57 euros au titre des intérêts du prêt ;

—  2152,90 euros au titre des frais de garantie du prêt ;

—  600 euros au titre des frais de dossier ;

—  4788,48 euros au titre de l’assurance de prêt ;

—  975 euros au titre des frais de remboursement anticipé ;

—  362 euros au titre de tenue de compte ;

—  3596,30 euros au titre de la taxe foncière ;

—  1410,39 euros au titre de l’assurance ;

—  2320,37 euros au titre de l’EDF ;

—  232,23 euros au titre de l’eau ;

—  1683,13 euros au titre du gaz ;

—  4500 euros au titre de l’électroménager ;

—  2500 euros au titre d’achat d’équipements

—  1051,53 euros au titre de l’entretien ;

—  8058 euros au titre de FONDASOL.

— condamné Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] aux dépens y inclus ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire

— débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande au titre des dépens

— condamné Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] à payer et porter la somme de TROIS MILLE euros à Monsieur [U] [E] au titre des frais irrépétibles

— débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles

Statuant à nouveau.

RECEVOIR Monsieur [C], en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M], en son action initiée à l’encontre de Monsieur [E] et la déclarer fondée

DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence, A titre principal.

JUGER que la clause limitative de garantie contenue l’acte de vente du 2 février 2019 doit être écartée dans la mesure où il ressort de l’expertise de Monsieur [X] et des pièces versées aux débats que les vices étaient antérieurs à la vente et étaient connus du vendeur

JUGER que les désordres objets de l’expertise de Monsieur [X] constituent un vice caché

JUGER que la garantie des vices cachés est acquise à Monsieur [C], en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M]

En conséquence.

PRONONCER, aux frais du vendeur, la résolution pour vices cachés de la vente intervenue selon acte reçu le 2 février 2019 par Maître [F] [A], Notaire à [Localité 2], acte publié et enregistré le 13 février 2019 au SPF de CUSSET 1, sous la référence 2019 P 579

— Par :

Monsieur [U] [D] [E], entrepreneur, demeurant à [Adresse 2].

Né à [Localité 3] (BELGIQUE) le 15 mai 1966.

Divorcé de Madame [L] [T] et non remarié.

Non lié par un pacte civil de solidarité.

De nationalité Belge.

Non résident au sens de la réglementation fiscale.

— à :

1 : Monsieur [Q] [H] [Y] [C], chargé de mission aux hospices civils de [Localité 4], demeurant à [Adresse 3].

Né à [Localité 5] le 6 octobre 1960.

De nationalité française.

Résident au sens de la réglementation fiscale.

2 : Madame [O] [G] [R] [M], attachée de conservation de musée, demeurant à [Adresse 3].

Née à [Localité 6] le 30 octobre 1960.

Célibataire.

De nationalité française.

Résidente au sens de la réglementation fiscale.

Ayant conclu entre eux un pacte civil de solidarité sous le régime de la séparation de biens, le 14 décembre 2018, enregistré au greffe du Tribunal d’instance de LYON 7ÈME ARRONDISSEMENT le 14 décembre 2018.

Contrat non modifié depuis lors.

— d’un bien immobilier cadastré section nº [Cadastre 1] pour une surface de 00ha 30 a 36 ca sise [Adresse 4] soit une maison d’habitation comprenant une cuisine, un séjour, trois chambres, salle d’eau, wc, salle de bains, une grange attenante et autres dépendances.

Dans une autre partie du bâtiment, une maison d’habitation composée d’une kitchenette, un séjour avec véranda, deux chambres, une douche, wc.

Terrain clos et arboré.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ne retiendrait pas l’existence des vises cachés

JUGER que Monsieur [E] a violé son devoir d’information du vendeur, tel que contractuellement prévu aux termes de l’acte de vente et telle qu’elle ressort des dispositions de l’article 1112-1 du Code civil

JUGER qu’en s’abstenant de communiquer les documents et informations relatifs aux expertises intervenues sur le bien objet de la vente. Monsieur [E] s’est rendu coupable de dol

DÉBOUTER Monsieur [E] de sa demande visant à voir juger cette demande irrecevable au titre du principe de loyauté des débats et de l’estoppel

DÉBOUTER Monsieur [E] de sa demande visant à voir juger cette demande irrecevable comme étant une prétention nouvelle

DÉBOUTER Monsieur [E] de sa demande visant à voir juger cette demande mal fondée

En conséquence.

PRONONCER, aux frais du vendeur, la nullité de la vente intervenue selon acte reçu le 2 février 2019 par Maître [F] [A], Notaire à [Localité 2], acte publié et enregistré le 13 février 2019 au SPF de CUSSET 1, sous la référence 2019 P 579

— Par :

Monsieur [U] [D] [E], entrepreneur, demeurant à [Adresse 2].

Né à [Localité 7] (BELGIQUE) le 15 mai 1966.

Divorcé de Madame [L] [T] et non remarié.

Non lié par un pacte civil de solidarité.

De nationalité Belge.

Non résident au sens de la réglementation fiscale.

— à :

1 : Monsieur [Q] [H] [Y] [C], chargé de mission aux hospices civils de [Localité 4], demeurant à [Adresse 3].

Né à [Localité 5] le 6 octobre 1960.

De nationalité française.

Résident au sens de la réglementation fiscale.

2 : Madame [O] [G] [R] [M], attachée de conservation de musée, demeurant à [Adresse 3].

Née à [Localité 6] le 30 octobre 1960.

Célibataire.

De nationalité française.

Résidente au sens de la réglementation fiscale.

Contrat non modifié depuis lors.

— d’un bien immobilier cadastré section nº [Cadastre 1] pour une surface de 00 ha 30 a 36 ca sise [Adresse 4] soit une maison d’habitation comprenant une cuisine, un séjour, trois chambres, salle d’eau, wc, salle de bains, une grange attenante et autres dépendances.

Dans une autre partie du bâtiment, une maison d’habitation composée d’une kitchenette, un séjour avec véranda, deux chambres, une douche, wc.

Terrain clos et arboré.

ORDONNER la publication et l’enregistrement du jugement à intervenir au SPF de CUSSET et CONDAMNER in solidum Monsieur [E] à en supporter tous les frais

En tout état de cause,

ORDONNER la restitution du bien objet de la vente contre restitution du prix

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [C], en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] :

1/ à titre de restitution du prix de vente la somme de 142.800,00 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2019 et avec capitalisation des intérêts à compter du 2 février 2020, par application des articles 1153-1 ancien et 1231-7 nouveau du Code Civil et 1154 ancien et 1343-2 nouveau du Code Civil,

2/ à titre de remboursement des frais de la vente (honoraires de l’agent immobilier et frais de notaire), la somme totale 18.443,48 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2019, avec capitalisation des intérêts à compter du 2 février 2020, par application des articles 1153-1 ancien et 1231-7 nouveau du Code Civil et 1154 ancien et 1343-2 nouveau du Code Civil,

3/ Au titre des intérêts du prêt souscrit pour le financement de l’acquisition soit la somme totale de 4.306,06 € arrêtée à mars 2021 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

4/ Au titre des frais de garantie pour la souscription du prêt immobilier, soit la somme de 2.152,90 € outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

5/ Au titre des frais de dossier relatifs au prêt immobilier, soit la somme de 600,00 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

6/ Au titre du coût de l’assurance du prêt immobilier, soit la somme de 5.568,00 € arrêtée à mars 2023 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

7/ Au titre des frais de tenue de compte banque, soit la somme de 362,00 € outre intérêts au taux légal à compter de 1' arrêt à intervenir

8/ Au titre du coût des taxes foncières, soit la somme de 6.634,30 € pour les années 2019 à 2025 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

9/ Au titre du coût de l’assurance du bien, soit la somme de 2.907,05 € pour les années 2019 à 2026 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

10/ Au titre du coût de l’EDF, soit la somme de 2.794,02 € jusqu’à octobre 2025 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

11/ Au titre du coût de de l’eau, soit la somme de 730,10 € pour les années 2019 à 2025 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

12/ Au titre du coût du gaz, soit la somme de 2.281,46 € pour les années 2019 à 2025 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

13/ Au titre du coût de l’achat d’électroménager et mobiliers au vendeur, soit la somme de 4.500,00€, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

14/ Au titre du coût des achats pour l’équipement du bien, soit la somme de 2.500,00€, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

15/ Au titre du coût des déplacements pour assurer l’entretien du jardin et assister aux réunions, soit la somme de 1.051,53€ pour les années 2019 à 2022 et à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

16/ Au titre des frais de la société FONDASAOL, avant expertise judiciaire, soit la somme de 8.058,00 €

CONDAMNER Monsieur [E] à verser à Monsieur [C], en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] la somme de 45.500 €, arrêtée au 2 février 2026 et à parfaire au jour de la décision à intervenir, en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNER Monsieur [E] à verser à Monsieur [C], en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] la somme de 20.000,00 € en réparation de leur préjudice moral, découlant directement de la nullité de la vente

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [C], en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] la somme de 10 000 € ainsi qu’au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens de référé, de première instance, de frais d’expertise et de la présente instance, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de Maître GUTTON, Avocat sur son affirmation de droit. »

***

Dans ses plus récentes conclusions d’intimé en date du 16 février 2026, M. [U] [E] demande pour sa part à la cour de :

« Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 28 novembre 2024 en tous ses points et notamment, en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de prononcé de la résolution de la vente intervenue selon acte reçu le 2 février 2019 par Maître [H] [A], acte publié et enregistré le 13 février 20119 au SPF de CUSSET 1, sous la référence 2019 P 579,

Débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de publication du présent jugement au service de la publicité foncière de CUSSET et de sa condamnation de Monsieur [E] à en supporter les frais,

Débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de sa demande de restitution du bien vendu contre restitution du prix,

Débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande de condamnation de Monsieur [J] [E] à verser :

142 800 euros au titre de la restitution du prix de vente

18 443,48 euros au titre des frais de vente

7 325,57 euros au titre des intérêts du prêt

20152,90 euros au titre des frais de garantie du prêt

600 euros au titre des frais de dossier

4788,48 euros au titre de l’assurance de prêt

975 euros au titre des frais de remboursement anticipé

362 euros ai titre de tenue de compte

3596,30 euros au titre de la taxe foncière

1410,39 euros au titre de T assurance

2320,37 euros au titre de l’EDF

232,23 euros au titre de l’eau

1683,13 euros au titre du gaz

4500 euros au titre de l’électroménager

2500 euros au titre d’achats d’équipement

1051,53 euros au titre de F entretien

80589 euros au titre de FONDASOL

Condamné Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande aux dépens y inclus ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire

Débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande au titre des dépens,

Condamné Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] à payer et porter la somme de 3000 euros à Monsieur [J] [E] au titre des frais irrépétibles,

Débouté Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Y ajoutant,

Sur la demande subsidiaire présentée en cause d’appel,

Juger cette nouvelle demande irrecevable en application du principe de loyauté des débats et de l’estoppel,

Juger irrecevable comme étant une prétention nouvelle au sens des dispositions des articles 564 et 565 du code civil, la demande de Monsieur [C] en nullité de la vente sur le fondement des articles 1112-1 du code civil, et débouter Monsieur [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M], de cette demande de nullité de la vente intervenue selon acte reçu le 2 février 2019 par Maître [H] [A], acte publié et enregistré le 13 février 20119 au SPF de CUSSET, sous la référence 2019 P 579,

Subsidiairement, juger cette demande de nullité mal fondée et l’en débouter,

Débouter Monsieur [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M], de toutes ses autres demandes

Condamner Monsieur [Q] [C] en son nom personnel et en qualité de légataire universel de Madame [O] [M] au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 2 avril 2026 clôture la procédure.

II. Motifs

Les vices dont souffre la maison d’habitation acquise par M. [C] et Mme [M] le 2 février 2019 se caractérisent par de nombreuses fissurations plus ou moins importantes et en tout cas suffisamment préoccupantes pour que l’expert judiciaire M. [K] [X] puisse écrire en conclusion de son rapport : « L’état des bâtiments est dangereux et ils ne doivent plus être utilisés » (page 14). Les conditions d’application de l’article 1641 du code civil sont donc remplies au regard de l’impropriété à destination du bien.

Il reste à déterminer si avant la vente cette maison été affectée de vices cachés, qui au surplus étaient connus du vendeur puisque l’acte de vente contient la classique clause de non responsabilité du vendeur pour les vices cachés saufs s’ils étaient connus de lui (page 9).

La vente authentique du 2 février 2019 a été précédée d’une promesse synallagmatique le 29 septembre 2018 dans laquelle une mention manuscrite a été rajoutée et paraphée page 4, suivant laquelle l’acquéreur a parfaitement connaissance de ce que l’ensemble vendu est fissuré entre la véranda et la seconde partie de la maison d’habitation et entre la grange et la seconde partie de la même maison d’habitation, moyennant quoi il en fait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Cette mention est reprise intégralement dans l’acte authentique du 2 février 2019, page 4.

Des propres conclusions de M. [C], il résulte que plusieurs mois avant de décider d’acheter ce bien, les candidats acquéreurs avaient sollicité un maçon, la SARL BEURRIER recommandée par l’agent immobilier, afin d’établir un devis concernant la consolidation de la maison, notamment les fissures, et que compte tenu de l’ampleur des travaux, chiffrés par ce professionnel à 25 000 EUR, ils avaient proposé un prix d’achat moindre que celui annoncé, soit une offre à 150 000 EUR (cf. leur courrier électronique du 25 août 2018). Sans être démenti, M. [E] plaide que le prix de vente initial était de 170 000 EUR. Finalement, la vente a été conclue pour le prix de 142 800 EUR.

Dans ses écritures M. [C] explique ensuite qu’une fois la vente authentique signée le 2 février 2019, il a sollicité de nouveau le même maçon, la SARL BEURRIER, qui lui a établi un nouveau devis, le 4 février, moins coûteux que le précédent car se limitant à 19 862,81 EUR (pièce nº 4) mais comprenant divers travaux dont « la reprise en sous-'uvre des fondations de la maison ». Dans la mesure où c’est la même entreprise qui a établi le premier devis, avant la vente, et ensuite le devis du 4 février 2019, pour un montant un peu moindre, il y a tout lieu de penser que le premier devis, non produit au dossier, contenait au moins la même nature et quantité de travaux, à savoir la reprise en sous-'uvre des fondations de la maison.

L’expert judiciaire M. [K] [X] expose pour sa part que cette maison est une ancienne ferme datant d’avant 1946, munie de tirants métalliques en partie haute « pour éviter l’écartement des murs de façades », et présentant des caractéristiques de construction « que l’on retrouve classiquement à cette époque en milieu rural ». Les murs sont très hétérogènes et l’immeuble est dépourvu de toutes les techniques de construction qui ont cours actuellement, avec fondations hors gel et chaînage des murs (cf. rapport pages 5 et 10). Outre que les tirants métalliques installés dans les murs étaient visibles puisque l’expert les a observés, les candidats acquéreurs ne pouvaient à tout le moins se méprendre sur la nature ancienne du bâtiment, et donc sur une qualité de construction ne répondant pas aux normes contemporaines.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le caractère « caché » des vices dont se plaint désormais M. [C] pose problème.

En effet, dès la signature de la promesse de vente le 29 septembre 2018, les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’existence de fissures affectant à deux endroits la maison d’habitation. Pour que cet élément soit expressément mentionné tant dans la promesse que dans l’acte authentique, il fallait que déjà à cette époque lesdites fissures soient considérées comme des désordres importants. Par ailleurs, le prix avait été négocié et abaissé de 170 000 à 142 800 EUR, en considération d’un devis de travaux que les consorts [C] et [M] avaient sollicité auprès d’une entreprise de maçonnerie laquelle, d’après les termes de leur message électronique du 25 août 2018 (pièce nº 1), proposait la « consolidation de la maison (fissures notamment) » pour 25 000 EUR. Ce devis n’est pas produit au dossier, mais celui établi par la même entreprise deux jours après la vente authentique propose pour un peu moins cher « la reprise en sous-'uvre des fondations de la maison » (pièce nº 4). Eu égard à ces éléments objectifs et incontestables, il apparaît d’évidence que les candidats acquéreurs ne pouvaient ignorer qu’ils s’apprêtaient à acheter une maison de campagne ancienne, fissurée et présentant des désordres tels qu’il était nécessaire d’engager des travaux importants, y compris sur les fondations, pour y remédier. Ils ont néanmoins accepté d’acquérir le bien dans ces conditions, après avoir sollicité et obtenu une baisse significative de son prix.

Concernant les désordres qui étaient apparus en 2011, à la suite manifestement d’un épisode de sécheresse suffisamment important, M. [E] avait fait une déclaration à sa compagnie d’assurances Groupama, laquelle avait mandaté le cabinet SARETEC, qui dans un rapport du 13 juin 2014 concluait que le déficit pluviométrique ayant conduit au classement de la commune en catastrophe naturelle n’était pas l’élément déterminant dans l’apparition des dommages, qui devaient être considérés comme des désordres anciens évoluant au fil du temps en fonction du vieillissement du bâtiment. Considérant en conclusion que les désordres n’étaient pas imputables à la sécheresse, l’expert de l’assureur écrivait : « les réparations envisageables consistent à boucher les fissures et à adapter les réparations à d’inévitables mouvements dus au vieillissement naturel du bâtiment ». Cet avis rejoint d’ailleurs les observations de l’expert judiciaire concernant l’ancienneté de la maison et la nature de sa construction réalisée suivant les méthodes employées au milieu du XXe siècle pour ce type d’ouvrage.

M. [E] avait ensuite reçu de la part de son assureur Groupama une lettre le 3 octobre 2018 « concernant le sinistre du 1er mai 2011 » confirmant que l’événement objet de la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle « n’est pas l’élément déterminant dans l’apparition des fissures sur la partie véranda ». Muni de cette information, au demeurant très tardive, M. [E] n’avait aucune raison de se préoccuper plus avant des fissures dont son assureur lui disait qu’elles n’avaient rien à voir avec la sécheresse. On ne peut pas dans ces conditions lui imputer d’avoir dissimulé quoi que ce soit aux futurs acquéreurs. Il convient encore de noter que tant l’acte authentique que la promesse mentionnent que le bien est situé dans un contexte d’aléa « faible » au regard de la cartographie de l’aléa retrait gonflement des argiles établie par le ministère de la transition écologique et solidaire. Cette information officielle et rassurante n’était pas non plus de nature à alerter M. [E] sur l’hypothèse d’un vice sérieux affectant la maison qu’il avait mise en vente.

De l’ensemble de ces éléments il résulte qu’à tout le moins par les investigations techniques qu’ils avaient eux-mêmes sollicitées, s’agissant du devis d’un maçon préconisant la reprise des fondations en sous-'uvre et le traitement des fissures déjà apparues, M. [C] et Mme [M] étaient suffisamment informés de l’état préoccupant du bien, outre les caractéristiques visibles de cette maison ancienne construite à une époque où les matériaux et les normes applicables n’avaient rien à voir avec ce que l’on connaît de nos jours.

Dans ces conditions, M. [C] ne peut pas sérieusement soutenir avoir été victime d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Concernant l’hypothèse d’un défaut d’information de la part du vendeur, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en appel, ni d’une infraction quelconque à la loyauté des débats, mais simplement d’une prétention nouvelle qui tend aux mêmes fins que celles qui avaient été soumises au premier juge, à savoir la demande d’annulation du contrat, conformément à l’article 565 du code de procédure civile. On ne peut cependant reprocher à M. [E] d’avoir dissimulé des informations essentielles. Le rapport SARECTEC, dont on ne sait à quel moment il en a eu connaissance, n’était de toute manière nullement préoccupant au regard des phénomènes de retrait gonflement du sol. Un rapport avait également été établi le 7 septembre 2017 par M. [I] [Z], à la demande de la mère de M. [E]. Cet expert concluait (contrairement au rapport SARETEC) que les fissures étaient dues à la sécheresse et qu’il y avait urgence à intervenir sur la véranda. Or les désordres de la véranda avaient été explicitement signalés lors de la vente, dans la promesse et dans l’acte authentique. Il convient enfin de rappeler que dès avant la vente la situation préoccupante de la maison nécessitant l’engagement de travaux importants pour la consolider était parfaitement connue des acquéreurs, qui avaient eux-mêmes sollicité une entreprise de maçonnerie pour les renseigner, ce pourquoi le prix du bien avait été négocié à la baisse.

Les motifs ci-dessus conduisent à la confirmation du jugement.

3000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile

M. [C] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Condamne M. [Q] [C] à payer à M. [J] [E] la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne M. [Q] [C] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président