N° RG 17/05966 – N° Portalis DBV2-V-B7B-HWYZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 31 JANVIER 2019

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

11-16-1923

TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 29 Septembre 2017

APPELANTS :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Nicolas BARRABE, avocat au barreau de ROUEN

Madame A-B C épouse X

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Nicolas BARRABE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

SARL SC IMMO

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE – DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 26 Novembre 2018 sans opposition des avocats devant Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente

Madame LABAYE, Conseillère

Madame DELAHAYE, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame DUPONT, Greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Novembre 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2019

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 31 Janvier 2019, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame LABAYE, Conseillère en remplacement de la Présidente empêchée et par Madame SALORT, adjoint administratif principal faisant fonction de Greffière.

FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS des PARTIES

Par acte du 15 janvier 1995, la MATMUT a consenti à M. Z X et M^me A-B C épouse X un bail portant sur un appartement […], moyennant le loyer mensuel de 3.700 francs (564,02 euros) et une provision sur charges de 620 francs par mois (94,51 euros).

La MATMUT a cédé le bien immobilier à la SARL SC IMMO le 1^er décembre 2015.

Déplorant que le nouveau propriétaire ait procédé, lors de l’échéance de la révision annuelle des loyers, à une demande de payer rétroactivement à compter de l’exercice 2008 un supplément de loyer partant de la révision de l’indice de référence des loyers de 2008, par acte du 18 mai 2016, M. et M^me X, avec d’autres locataires et l’association EUROPA locataires, ont fait assigner la société SC IMMO devant le juge des référés du tribunal d’instance de Rouen aux fins d’ordonner au nouveau propriétaire de rectifier depuis janvier 2016 ses avis d’échéance et de faire application de l’indice légal, soit pour 2016 une augmentation de 0,08% et non une augmentation de 3,37%.

Par ordonnance de référé du 5 octobre 2016, le juge des référés a ordonné à la SARL SC IMMO de communiquer aux demandeurs le tableau des clés de répartition des charges, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et déclaré la demande de rectification des appels de loyer depuis janvier 2016 irrecevable comme excédant la compétence du juge des référés.

Par acte du 6 juillet 2016, la SARL SC IMMO a fait délivrer à M. et M^me X un commandement de payer la somme de 143,63 euros au titre de l’indexation de loyers et de produire la quittance d’assurance en matière d’habitation, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 1^er août 2016, M. et M^me X ont fait assigner la SARL SC IMMO devant le tribunal d’instance de Rouen en nullité du commandement, condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, en obtention d’un délai de deux ans et suspension de la clause résolutoire.

Par jugement du 29 septembre 2017, le tribunal d’instance a :

— condamné M. et M^me X à régler à la SARL SC IMMO la somme de 399,82 euros,

— ordonné à la SARL SC IMMO de procéder à une rectification des avis d’échéance de loyer à compter de janvier 2016, en tenant compte du montant du loyer révisé et des indices de référence des loyers indiqués dans la décision,

— dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

rejeté la demande de prononcé de la nullité du commandement du 6 juillet 2016,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. et M^me X,

dit que la demande en suspension des effets de la clause résolutoire était sans objet,

— rejeté la demande de délai de paiement de M. et M^me X,

condamné M. et M^me X aux dépens incluant le coût du commandement du 6 juillet 2016,

— condamné M. et M^me X à verser à la SARL SC IMMO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision.

M. et M^me X ont interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2017.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, M. et M^me X demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur opposition au commandement,

— déclarer nul et de nul effet le commandement qui leur a été notifié le 6 juillet 2016 à la requête de la SARL SC IMMO,

— dire la révision de loyer pratiquée par la SC IMMO irrecevable comme étant prescrite ou, subsidiairement, non fondée,

— ordonner à la SARL SC IMMO de rectifier depuis janvier 2016 ses avis d’échéance de loyer, en substituant au taux d’indexation pratiqué depuis l’exercice 2008, l’indice de référence des loyers, soit, par rapport à l’exercice 2015, une augmentation en 2016 de 0,08%, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans les 15 jours de l’arrêt à intervenir,

— dire que la SARL SC IMMO a commis une faute en faisant délivrer ce commandement et en l’assortissant de la menace de résiliation de plein droit du bail,

— rejeter toutes demandes de la SC IMMO,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL SC IMMO à leur payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SC IMMO aux dépens.

M. et M^me X exposent qu’ils ont communiqué l’attestation d’assurance réclamée par le commandement et que la somme demandée au titre de l’indexation n’est pas due. Selon eux, l’action en révision des loyers est prescrite en ce qu’elle se rapporte aux années 2008 à 2013 et l’engagement de la MATMUT de ne pas appliquer de révision des loyers pour les années 2014 et 2015 est opposable au nouveau propriétaire. Ils font valoir que la méthode d’actualisation appliquée par la société SC IMMO ainsi que la position retenue par le tribunal sont contraires à la loi car la première revient à calculer une augmentation de 3,37 % en rapportant l’indice de référence des loyers de 2016 à celui de 2008 alors que la variation de l’indice de référence des loyers en le rapportant à celui de 2015 est de 0,08 %, la seconde à ne pas tenir compte de l’engagement du précédent propriétaire de ne pas appliquer de révision pendant deux ans.

La société SC IMMO, par ses dernières conclusions notifiées le 19 juin 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner M. et M^me X à lui régler la somme globale réactualisée de 724,34 euros au titre de l’arriéré de loyers dû entre le 15 janvier 2016 et le mois de mai 2018 inclus,

— condamner M. et M^me X au paiement d’une indemnité complémentaire de 1000 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes.

Au soutien de ses demandes, la société SC IMMO fait valoir que toutes les informations qui devaient être fournies aux époux X l’ont été et qu’elle a toujours répondu aux réclamations de l’association EUROPA Locataires dès lors que ses réclamations étaient juridiquement fondées, de sorte que les époux X ne peuvent légitimement critiquer sa gestion. Elle constate que l’attestation d’assurance a été communiquée postérieurement au commandement et renonce à demander la résiliation du bail pour non paiement de loyer. S’agissant de l’indexation du loyer, elle fait valoir que, si le bailleur qui n’a pas manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée, selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, il est juridiquement établi que la clause de révision ne disparaît pas pour autant, le bailleur étant seulement réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée, que, l’année suivante, il est recevable à mettre en 'uvre la clause afin de faire réviser le loyer et à prendre en compte l’indexation oubliée de l’année précédente. La société SC IMMO prétend que c’est exactement le calcul mis en place par son notaire, de sorte que la révision sollicitée respecte le cadre légal. Elle précise également que le gel de la révision des loyers décidé par l’ancien propriétaire ne portait que sur les années 2014 et 2015 et non sur l’année 2016 et que les indices légaux qu’elle a transmis par l’intermédiaire de son notaire n’ont jamais été contestés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2018.

MOTIFS de la DECISION

Sur la nullité du commandement

La société SC IMMO a fait délivrer le 6 juillet 2016 à M. et M^me X un commandement de payer la somme principale de 143,63 euros au titre d’une indexation de loyers impayée et de produire une quittance d’assurance.

M. et M^me X concluent à la nullité de ce commandement en se prévalant de son inutilité mais ne soulèvent aucun moyen de nullité.

Si la délivrance de ce commandement est en effet intervenue dans le contexte d’un conflit plus général opposant la société bailleresse à plusieurs de ses locataires et a pu être ressentie par les époux X comme une tentative de pression afin de les faire renoncer à leurs demandes, force est de constater, comme l’a fait le tribunal d’instance, que la SARL SC IMMO pouvait légalement réclamer la quittance d’assurance dont tout locataire doit justifier de sorte que le commandement n’est atteint d’aucune cause de nullité.

Le rejet de cette demande sera donc confirmé.

Sur la révision du loyer

Le tribunal d’instance a intégralement rappelé les dispositions des 3 premiers alinéas de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la clause d’indexation figurant au contrat de bail qui déterminent les modalités de révision du loyer, à savoir sa date, la variation maximale, l’indice de référence applicable et la conséquence pour le bailleur de la non-application de la révision dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet.

Il est constant qu’en l’espèce, l’indice de base lors de la signature du bail était celui du coût de la construction publié par l’INSEE pour le 2^e trimestre 1994, soit 1016,75, l’indice de chaque année étant celui du 2^e trimestre et, à compter de 2006, l’indice de référence des loyers (IRL) et que la MATMUT, précédent bailleur, a renoncé à appliquer la révision du loyer pour les années 2014 et 2015.

Pour justifier l’indexation appliquée à compter du 15 janvier 2016 (date anniversaire de l’entrée dans les lieux), la société SC IMMO s’est appuyée sur un nouveau tableau de révision des loyers qu’elle a rédigé en tenant compte de l’article 9 de la loi du 8 février 2008 remplaçant la valeur moyenne de l’IRL résultant de l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005.

Elle ne réclame pas de supplément de loyer pour les années 2008 à 2015 et n’encourt donc pas de prescription de ses demandes.

Cependant, son mode de calcul revient à effectuer un rattrapage d’indices (ce qu’elle appelle une « remise à jour ») qui est contraire aux dispositions de l’article 17-1 susvisé selon lesquelles le défaut de manifestation de volonté du bailleur à appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet vaut renonciation au bénéfice de la clause de révision.

Si la MATMUT a, depuis 2008, appliqué des révisions de loyer qui ne tenaient pas compte d’un changement de valeur de l’indice à appliquer, elle y a définitivement renoncé.

La clause d’indexation prévue au contrat n’a, en effet comme le fait valoir la société SC IMMO, pas disparu, elle a d’ailleurs été appliquée chaque année par la MATMUT selon la valeur retenue par cette dernière et il a été définitivement renoncé à toute autre valeur de sorte que, chaque année, le loyer demandé par la MATMUT est celui qui doit être affecté de l’indice de référence pour cette année-là et sur la base duquel le loyer de l’année suivante doit être calculé après affectation du nouvel indice.

S’agissant de la renonciation expresse de la MATMUT à l’application de la clause d’indexation pour les années 2014 et 2015, elle résulte de son courrier du 7 août 2013 rédigé de la façon suivante :

« Votre propriétaire-bailleur souhaite veiller à l’équilibre des loyers de votre résidence. C’est pourquoi, nous vous informons que ce dernier a décidé de procéder à un gel des loyers en cours et ce à compter du 1^er septembre 2013 pour une durée de deux ans. Ainsi, par dérogation à la clause de révision de votre bail, il ne sera procédé à aucune révision de loyer entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2015. Bien sûr, il ne sera procédé à aucun rattrapage ultérieur à l’issue de cette période… »

Si, le bailleur ne se manifestant pas au cours d’une année pour appliquer la clause d’indexation perd ainsi le bénéfice de l’augmentation de l’indice mais peut appliquer la clause pour une année ultérieure en prenant pour base le montant du loyer qui aurait résulté de l’application de l’indice oublié, en revanche, les termes de l’engagement de la MATMUT, tels qu’ils résultent du courrier ci-dessus reproduit, visent clairement à renoncer tant à l’application de la clause d’indexation pendant deux ans qu’à son application fictive pour constituer la base du loyer après l’écoulement de ce délai de deux ans.

Le respect des dispositions légales et de l’engagement de la MATMUT, opposable à la SARL SC IMMO, conduisent à retenir que pour calculer l’indexation du loyer à compter de janvier 2016, la société bailleresse ne pouvait qu’appliquer au loyer effectivement réglé en 2015 et correspondant à l’IRL 125,15, l’IRL de 125,25.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et il sera ordonné à la SARL SC IMMO de rectifier ses avis d’échéance du loyer dû par M. et M^me X depuis janvier 2016 en appliquant l’IRL 125,25 sur le loyer effectivement versé en 2015 puis les indices suivants pour les années postérieures.

Il n’est pas nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte dans la mesure où il n’est pas établi que la société bailleresse ne s’y conformera pas. Le rejet du prononcé d’une astreinte sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et M^me X demandent la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la faute imputée à la SARL SC IMMO en faisant délivrer un commandement et en l’assortissant d’une menace de résiliation du bail.

Cependant, le fait d’user de voies de droit pour obtenir l’exécution d’une obligation n’est pas constitutif d’une faute, le même résultat eût-il été obtenu avec un rappel par un simple courrier ou une mise en demeure.

Le rejet de cette demande par le jugement entrepris sera donc confirmé.

Sur les dépens et leurs accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais de procédure de première instance seront infirmées.

La société SC IMMO succombe en sa défense et aura donc la charge des dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement délivré le 6 juillet 2016. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et devra payer la somme de 1 000 euros à M. et M^me X au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer dans la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rouen en ses dispositions ayant rejeté les

demandes de nullité du commandement, d’astreinte et de dommages et intérêts,

L’infirme au surplus,

Statuant à nouveau dans la limite des dispositions infirmées et y ajoutant,

Ordonne à la SARL SC IMMO de procéder à une rectification des avis d’échéance du loyer dû par M. Z X et M^me A-B C épouse X à compter de janvier 2016 en appliquant au loyer effectivement versé en 2015 l’indice de référence des loyers applicable à l’année 2016 (125,25) puis au loyer dû pour les années suivantes les indices suivants sur les loyers réglés au cours de l’année précédente,

Déboute la SARL SC IMMO de toutes ses demandes,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement délivré le 6 juillet 2016,

La condamne à payer à M. Z X et M^me A-B C épouse X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière P/La Présidente empêchée

La Conseillère

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