Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 1er octobre 2020, n° 19/04314

TI Rouen 20 septembre 2019

CA Rouen
Infirmation 1 octobre 2020

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que Mme X n'a pas cessé ses comportements nuisibles, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Troubles de voisinage persistants
La cour a jugé que les nuisances continuent de perturber la tranquillité des voisins, justifiant l'expulsion.
Accepté
Frais de justice engagés par le bailleur
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, considérant que la locataire a succombé en appel.
Accepté
Charge des dépens en cas de succombance
La cour a statué que la locataire, ayant succombé, doit supporter les dépens.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel de Rouen concerne un litige entre la société Quevilly Habitat, bailleur, et Mme A X, locataire. La société Quevilly Habitat demande la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire en raison de troubles de voisinage persistants. Le tribunal d'instance de Rouen avait débouté la société Quevilly Habitat de ses demandes, estimant qu'aucun manquement n'avait été prouvé après la sommation interpellative du 7 novembre 2018. Cependant, la cour d'appel infirme ce jugement et constate que les troubles de voisinage ont perduré, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire. Mme A X est également condamnée à verser une somme de 800 euros à la société Quevilly Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour d'appel confirme les frais de procédure du tribunal d'instance et condamne Mme A X aux dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximité, 1er oct. 2020, n° 19/04314
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	19/04314
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Rouen, 20 septembre 2019, N° 1119000543
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Antoinette LEPELTIER-DUREL, président
Avocat(s) :	Juliette AURIAUBenoit PEUGNIEZ
Cabinet(s) :	DE BEZENAC ET ASSOCIES
Parties :	S.A. QUEVILLY HABITAT

Texte intégral

N° RG 19/04314 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IKOZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 01 OCTOBRE 2020

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1119000543

TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 20 Septembre 2019

APPELANTE :

S.A. QUEVILLY HABITAT

93 Avenue des Provinces-CS 90205

[…]

représentée par M^e Benoît PEUGNIEZ de la SELARL DE BEZENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Madame A X

[…], […]

[…]

représentée par M^e Juliette AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/015907 du 17/12/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 prise sous le visa de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie du Covid-19, l’affaire a été retenue sans débats par Madame GERMAIN, Conseillère rapporteur, qui en a rendu compte pour délibéré par la Cour composée de :

Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente

Monsieur MELLET, Conseiller

Madame GERMAIN, Conseillère

SANS DEBATS

Sur dépôt de dossiers fixé au 09 Juillet 2020, les parties ayant été avisées de ce que l’affaire était

mise en délibéré au 01 Octobre 2020

ARRET :

Contradictoire

mis à disposition du public le 01 Octobre 2020 au greffe de la Cour, et signé par Monsieur MELLET, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame DUPONT, Greffière.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Quevilly Habitat a donné à bail à M^me A X, suivant acte sous seing privé du 18 août 2017, un logement situé à Grand-Quevilly 3 rue Erik Satie Immeuble 'Lupins', moyennant le loyer mensuel de 289,67 euros outre une provision pour charges de 120,14 euros.

Se plaignant du comportement de M^me X et après plusieurs courriers restés sans effet, main courante déposée le 3 octobre 2018 pour nuisances sonores et jets de détritus et sommation interpellative du 7 novembre 2018, la société Quevilly Habitat a fait citer M^me X devant le tribunal d’instance de Rouen suivant acte du 14 février 2019 pour obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail pour inexécution des obligations du locataire et à ses torts exclusifs,

— l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais des actes d’huissier dressés dans ce litige.

Suivant jugement contradictoire du 20 septembre 2019, le tribunal d’instance de Rouen a :

— débouté la société Quevilly Habitat de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— laissé à la société Quevilly Habitat la charge des dépens de l’instance comprenant notamment les frais de sommation du 7 novembre 2018 et d’assignation.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’aucune plainte, doléance ou reproche à l’encontre de M^me X, postérieur au 7 novembre 2018, n’avait été produit et qu’il n’était justifié d’aucun manquement à ses obligations contractuelles dans le mois suivant la délivrance de la sommation et donc à la date à laquelle le tribunal statuait.

La société Quevilly Habitat a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2019.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la société Quévilly Habitat demande à la cour

— de prononcer la résiliation du bail qu’elle a conclu avec M^me X, pour inexécution de ses obligations et à ses torts exclusifs,

— d’ordonner l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique,

— de condamner M^me X au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter M^me X de ses demandes et de la condamner aux dépens, en ce compris les frais d’actes d’huissier dressés dans le cadre de ce litige.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que, depuis le mois de septembre 2017, des résidents de l’immeuble se plaignent du comportement de M^me X. Elle prétend que les troubles de voisinage occasionnés par cette dernière n’ont jamais cessé et qu’ils ont perduré postérieurement à la sommation interpellative du 7 novembre 2018, ainsi qu’elle en justifie.

En réplique et par conclusions récapitulatives notifiées le 25 juin 2020, M^me X demande à la cour :

— de confirmer le jugement de première instance,

— de condamner la société Quevilly Habitat à lui verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Quevilly Habitat aux dépens.

Elle prétend que, comme l’a retenu le premier juge, depuis la mise en demeure du 7 novembre 2018, le bailleur ne justifie plus de troubles de voisinage et que dans la mesure où le critère d’actualité n’est pas rempli, la résiliation du bail pour défaut d’occupation paisible des locaux ne peut pas être prononcée.

Elle fait valoir que la synthèse chronologique que verse la bailleresse aux débats, démontre qu’elle s’est bien conformée à son engagement de cesser les troubles du voisinage, puisque les événements qui y sont relatés et qui sont postérieurs à la sommation interpellative, ne la concernent pas directement et ne font état d’aucun événement majeur. Elle prétend que les nouvelles attestations versées aux débats devant la cour sont toutes datées de la fin de l’année 2019 et de début 2020, comme pour démontrer artificiellement que les troubles ont perduré, émanent toutes des mêmes voisins qui ne cachent pas leur rancoeur à son encontre, que les événements, que ses voisins considèrent comme des troubles du voisinage, ne sont en réalité que ce qui découle d’une occupation normale d’une famille de trois enfants, dont deux enfants en bas âge ou qui résultent d’une désapprobation de ses voisins à l’éducation qu’elle donne à ses enfants et que, depuis le 3 octobre 2019, date d’intervention de la police municipale, aucun nouvel incident n’est survenu, qu’elle fait en outre de nombreux efforts pour ne pas faire de bruit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2020.

Conformément aux ordonnances applicables dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire pour les affaires civiles, l’audience du 9 juillet 2020 à laquelle l’affaire a été fixée n’a pas été tenue mais les parties ont déposé leur dossier, acceptant ainsi que la cour statue dans cette affaire.

MOTIFS de la DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes des articles 1728, 1729 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user raisonnablement et paisiblement de la chose louée, suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Comme l’a justement rappelé le tribunal, il appartient au juge du fond de déterminer si l’inexécution d’une obligation contractuelle est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat et le juge doit se placer au jour où il statue pour apprécier si un manquement est suffisamment grave pour la justifier.

En l’espèce, le premier juge a constaté que M^me X avait bien adopté un comportement inadapté, constitutif de troubles de voisinage tels le jet de détritus par les fenêtres ou les nuisances sonores tant diurnes que nocturnes et l’absence de réaction de la locataire à la suite de rappels adressés par la bailleresse en septembre 2017, juin et juillet 2018, M^me X n’ayant en effet pas cessé ses agissements et les voisins s’étant plaints de hurlements de jeunes enfants, laissés seuls dans l’appartement.

M^me X ne conteste pas ce comportement contraire à l’usage paisible des lieux loués, mais prétend que, dans la mesure où le juge doit apprécier le trouble au jour où il statue et que postérieurement à la sommation interpellative d’avoir à cesser les troubles signifiée le 7 novembre 2018, elle a cessé tout comportement inadéquat, il ne pouvait être fait droit à la demande de résiliation du bail, ce qu’a constaté le premier juge pour débouter la société Quevilly Habitat.

En cause d’appel, la société Quevilly Habitat verse aux débats plusieurs attestations d’octobre 2019, janvier et juin 2020, faisant suite au jugement du 20 septembre 2019 ayant débouté la bailleresse de sa demande de résiliation de bail, faute de justifier de la persistance du comportement perturbateur de M^me X à la suite de la sommation interpellative du 7 novembre 2018.

Il résulte de la lecture de ces attestations que, même postérieurement à la sommation interpellative du 7 novembre 2018, M^me X a poursuivi son comportement inadapté, soit de son fait, soit du fait des personnes sous son toit, de nature à perturber gravement la tranquillité de ses voisins immédiats, dont nombreux indiquent se sentir en insécurité dans l’immeuble, en raison des personnes qu’elle reçoit la nuit et qui se montrent menaçants et injurieux.

Contrairement à ce que prétend M^me X, elle a continué de nuire à la tranquillité de son voisinage, bien après le 7 novembre 2018 et encore à ce jour, puisqu’en effet M^me C Y indique que, si le calme est revenu momentanément après le placement des enfants de M^me X (intervenu en fin d’année 2018 selon M^me X elle-même), ce calme n’a été que de courte durée, puisque les nuisances tels les bruits infernaux de jour comme de nuit et la musique forte la nuit empêchant le sommeil des voisins ont repris.

L’accalmie dont fait état M^me Y lors du placement des enfants et la reprise des nuisances du chef de M^me X, en raison des personnes qui lui rendent visite la nuit sont encore évoquées par M^me Z qui précise que, dans la nuit du 14 octobre 2019, elle a dû une nouvelle fois faire appel au service de tranquillité à 1 heure 35 du matin afin de faire régner l’ordre, ayant été réveillée en sursaut par des bruits et des cris.

D’autres voisins font état du stress et de la fatigue dans lesquels ils se trouvent en raison des nuisances perpétrées par M^me X et les personnes qu’elle reçoit, de jour comme de nuit, les empêchant de se reposer alors qu’ils travaillent en horaires de quart et qui sont sans rapport avec les bruits normaux qui émanent d’une famille de trois enfants et ce en outre alors qu’en tout état de

cause, les enfants de M^me X ne vivent plus dans cet appartement puisqu’ils ont fait l’objet d’un placement depuis fin 2018.

Il en résulte que manifestement M^me X n’a nullement cessé les nuisances qui lui sont reprochées depuis plus de deux ans, date de son installation dans l’immeuble 'Lupins', même postérieurement à la sommation interpellative du 7 novembre 2018, et qu’elle adopte aujourd’hui encore un comportement nuisant gravement à la tranquillité de ses voisins, justifiant la résiliation du bail à ses torts et griefs.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la société Quevilly Habitat de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion de la locataire.

Il convient en outre de constater que M^me X qui sollicite dans la partie discussion de ses conclusions, des délais pour quitter les lieux, ne formule aucune demande de ce chef sans le dispositif, de sorte que la cour n’est pas saisie de cette demande et n’a pas à y répondre.

Sur les demandes accessoires.

M^me X succombe en appel, elle aura la charge des dépens d’appel. Elle devra en outre verser à la société Quevilly Habitat la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement relatives aux frais de procédure seront confirmées, celles des dépens infirmées et M^me X condamnée en conséquence aux dépens de première instance, en ce compris le coût des actes d’huissier dressés dans le cadre de ce litige.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 20 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Rouen en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives aux frais de procédure,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail conclu entre la société Quevilly Habitat et M^me A X aux torts exclusifs de cette dernière,

Ordonne l’expulsion de M^me A X et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne M^me A X à payer à la société Quevilly Habitat, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût des actes d’huissier dressés dans le cadre du présent litige.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

* *