N° RG 19/00570 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IC37

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 JANVIER 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance de ROUEN du 27 novembre 2018

APPELANT :

Monsieur B Y

né le […] à ROUEN

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Xavier GARCON de la Selarl ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur C D, E Z

né le […] à BARENTIN

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN

Madame F G, H A

née le […] à ROUEN

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et

débattue à l’audience du 09 novembre 2020 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Audrey DEBEUGNY, conseillère

M^me Juliette TILLIEZ, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me I J,

COMPOSITION DE LA MISE A DISPOSITION :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Sophie POITOU, conseillère

M. Jean-François MELLET, conseiller

DEBATS :

A l’audience publique du 09 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 20 janvier 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me J, greffier

*

* *

Vu le jugement n° RG 18/2253 prononcé le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de ROUEN ayant dans l’affaire opposant monsieur K X à monsieur C Z et madame F A, puis monsieur B Y, appelé en la cause par ces derniers, et ce avec exécution provisoire, à l’exception de l’indemnité procédurale :

— enjoint aux consorts Z-A de supprimer le raccordement de la canalisation d’eaux usées équipant leur immeuble sur la canalisation d’eaux pluviales de l’immeuble de monsieur X, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter du 101ème jour suivant la signification du jugement ;

— autorisé monsieur X à faire procéder à cette suppression en cas de défaillance des consorts Z-A et aux frais de ceux-ci dans les conditions suivantes : si les travaux mis à leur charge n’ont pas commencé dans les 100 jours de la signification du présent

jugement, monsieur X sera tenu de faire établir trois devis par trois entreprises distinctes, le devis le moins élevé devant être choisi par monsieur X,

— condamné solidairement les consorts Z-A à lui payer la somme de 8.700 € à titre de dommages et intérêts sur la période d’avril 2016 à septembre 2018 outre une somme mensuelle de 300 € à compter du mois d’octobre 2018 jusqu’à la suppression du raccordement, la somme de 228 € au titre des frais de débouchage,

— condamné les consorts Z-A à payer à monsieur X une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur Y à payer aux consorts Z-A la somme de 13.968,62 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du système électrique, celle de 7.000 € pour préjudice moral et de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné monsieur Y aux dépens comprenant les frais d’expertise et le coût du procès-verbal du 4 mars 2017 ;

Vu l’appel formé le 5 février 2019 par monsieur B Y et les dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2020 par lesquelles il demande l’infirmation du jugement le condamnant, le constat de la prescription de l’action en garantie des vices cachés et l’application de la clause de non-garantie, le rejet des dispositions de l’article 1792 du code civil, le débouté des prétentions des consorts Z- A et leur condamnation au paiement d’une indemnité procédurale de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2020 pour monsieur C Z et madame F A qui au visa des articles 1103,1104,1231-1,1353,1792 et 1641 et suivants du code civil, sollicitent la confirmation du jugement, le débouté des prétentions de monsieur Y et en outre sa condamnation à payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel dont les frais d’expertise ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 novembre 2020 ;

***************

Monsieur X est propriétaire d’un immeuble situé 3 et […] à ROUEN dont une partie est donnée à bail commercial. L’immeuble est grevé d’une servitude d’évacuation des eaux pluviales au profit d’un immeuble riverain situé 6 rue de l’ancienne prison dont les consorts Z-A sont propriétaires. Ces derniers ont acquis l’immeuble le 31 juillet 2013 de monsieur Y alors qu’il avait réalisé des travaux pour mettre fin aux effets d’un arrêté de péril. Monsieur X a subi plusieurs dégâts des eaux sur la partie commerciale de son immeuble. Par ordonnance de référé du 9 juin 2016, il a obtenu en référé la désignation d’un expert qui a établi deux rapports, l’un portant sur les dégâts des eaux subis par monsieur X, l’autre sur l’installation électrique de l’immeuble des consorts Z- A. L’expert a constaté que l’évacuation des eaux usées de l’immeuble de ces derniers était raccordée au réseau d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble de monsieur X en contradiction avec la servitude et le règlement sanitaire

départemental, ce raccordement venant saturer le réseau de la propriété du demandeur. S’agissant du réseau électrique, l’expert a constaté le défaut de conformité de l’installation, notamment en raison de travaux provisoires effectués par monsieur Y laissés en l’état.

Monsieur Y sollicite l’infirmation du jugement entrepris, contestant les condamnations prononcées contre lui au profit des acquéreurs de son immeuble, les consorts Z- A. Il attire l’attention sur les incidences de la demande de confirmation du jugement des consorts Z-A réduisant la portée de l’appel au seul sujet relatif au raccordement électrique. Il soulève le moyen tiré de la prescription de l’action en garantie des vices cachés prévue à l’article 1648 du code civil, l’état de l’immeuble étant parfaitement connu des acquéreurs lors de la signature des actes. Il conforte son analyse par la production d’une correspondance du nouveau propriétaire du 24 mars 2016 signalant l’urgence de la situation à défaut de 'branchement définitif au réseau électrique.' et fait valoir que la découverte du vice allégué ne date pas du dépôt du rapport. Il précise que ce moyen n’est pas nouveau en cause d’appel et est conforme au champ de son recours tel que défini par déclaration d’appel du 5 février 2019.

Il rappelle précisément les termes de la clause de non-garantie, détaillés quant à la connaissance de l’acquéreur des anomalies révélés par les diagnostic préalables et son obligation explicite de faire procéder aux travaux utiles afin d’y mettre fin et de bénéficier d’un immeuble parfaitement couvert par une police d’assurance ; que le prix de vente tenait compte des imperfections de l’immeuble et qu’il n’a pas renoncé aux termes du contrat, sa proposition de prendre en charge les travaux par l’intermédiaire de son conseil n’ayant qu’une vocation transactionnelle. Et donc sur le fond, il relève que les consorts Z- A ne reprennent pas leur argumentation sur le fondement de l’article 1197 du code civil quant à l’obligation de délivrance et entend que soit écartée l’application de l’article 1792 du code civil en l’absence de réception des travaux et au regard de la connaissance par les acquéreurs des vices allégués.

Monsieur C Z et madame F A invoquent la responsabilité de vendeur professionnel de monsieur Y et à la lecture des articles 1103,1104,1231-1,1353 et 1792 et suivants du code civil, des désordres quant aux réseaux d’eau et d’électricité, qui plus est rendant l’immeuble impropre à sa destination, directement imputables à leur cocontractant tenu d’en répondre. Ils demandent dès lors la reprise des travaux par monsieur Y à la hauteur des condamnations fixées par le tribunal en première instance et celle qui concerne l’évacuation des eaux usées conformément au message électronique de son conseil du 11 décembre 2017. Ils font valoir que la clause de non-garantie ne peut être opposée par un professionnel et que les vices graves affectant l’immeuble n’étaient pas visibles et détectables pour des acheteurs profanes, que le délai de prescription ne peut commencer à courir à compter de la vente mais de la découverte des vices. Ils demandent la confirmation de la décision ayant condamné monsieur Y à payer la somme totale de 13.968,62 € correspondant à la fois aux travaux de reprise du réseau électrique et à la mise aux normes du réseau d’évacuation des eaux, faisant état de préjudices moraux et matériels méritant indemnisation.

MOTIFS

— Sur l’obligation de délivrance

Attendu que la délivrance de l’immeuble est intervenue lors de la remise des clés dans les conditions déterminées par l’acte de vente quant aux garanties offertes aux acquéreurs ; que ce dernier comporte des exclusions de garantie et se révèle précis quant aux non-conformités affectant précisément ou susceptible d’affecter le bien ;

— Sur la garantie des vices cachés

* Sur la prescription de l’action

Attendu que l’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » ;

Attendu que les consorts Z-A ont acquis l’immeuble de monsieur Y le 31 juillet 2013 ; que deux problèmes vont se poser aux acquéreurs : la conformité du réseau électrique et l’évacuation des eaux usées ; que s’agissant de l’électricité, les acquéreurs précisent expressément dans leurs conclusions que le jour de la vente, en l’absence de raccordement électrique définitif, ils ont accepté la proposition de monsieur Y soit un raccordement temporaire de l’immeuble au compteur de chantier « dans l’attente d’exécution des travaux de conformité» ; qu’ils ont assigné monsieur Y le 22 avril 2016 dans le cadre de l’action engagée initialement par monsieur X, une expertise étant ordonnée le 9 juin 2016 ; que l’action au fond dans la relation entre l’appelant et les intimés a été engagée en première instance par acte d’huissier le 19 juin 2018 ;

Attendu que concernant le raccordement de l’installation électrique de l’immeuble au réseau public, il s’agit d’un vice apparent, reconnu comme tel par les acquéreurs dans leurs conclusions ; qu’il est établi comme tel dans les faits puisque lors des opérations d’expertise, le professionnel désigné a relevé notamment l’existence d’un câble d’alimentation provisoire reliant le distributeur d’étage à un coffret EDF ; que ce dernier a constaté que le coffret EDF n’était pas fixé mécaniquement sur un support, celui-ci étant totalement instable ; que cette description correspond parfaitement à l’installation provisoire énoncée ne laissant aucun doute sur la précarité de l’équipement lors de la vente ; que les frais d’intervention sur l’installation électrique intérieure ne sont liés, à la lecture du rapport de l’expert en page 24, qu’aux conséquences de la mise en 'uvre du raccordement au réseau public ; que cette difficulté lors de la délivrance de l’immeuble n’entre pas dans le champ de la garantie des vices cachés, de sorte qu’il n’y a pas débat sur la prescription ;

Attendu que si l’action a été ouverte en référé en raison de dommages créés sur la propriété voisine, les vices affectant l’immeuble des consorts Z-A tenant au réseau d’assainissement n’ont été constatés qu’au cours des opérations d’expertise ; que dès lors, l’action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite sur ce point ;

* Sur l’efficience de la clause de non-garantie

Attendu que l’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » ;

Attendu que pour exclure monsieur Y du bénéfice d’une clause de non-garantie des vices cachés, les consorts Z-A invoquent sa qualité de professionnel de l’immobilier, de la construction ; que monsieur Y est le chef d’une entreprise exerçant les activités de couvreur, zingueur, charpentier et a des compétences en isolation thermique ; qu’il n’est en aucun cas d’une part professionnel de la vente immobilière, d’autre part en matière de réseau électrique et d’assainissement ; qu’il justifie d’ailleurs de la réalisation des travaux sur son immeuble par des entreprises compétentes en ces domaines, respectivement les sociétés Solsol selon facture du 18 mai 2013 et Ka de plomberie suivant facture du 31 mai 2013 ; que la clause ne peut être écartée sur ce fondement ;

Attendu que le tribunal retient, pour écarter les effets des dispositions contractuelles, l’engagement de monsieur Y de faire réaliser les travaux qui emporterait renonciation au bénéfice de

l’exclusion de garantie ; que le document produit est en réalité un courriel du 11 décembre 2017, certes officiel de l’avocat de monsieur Y, adressé au conseil de la partie adverse, qui précise « Mon client est toujours disposé à faire réaliser les travaux souhaités par votre client ' » ; que cependant, ce courriel ne précise ni la nature ni le montant des travaux que monsieur Y accepterait de faire réaliser ; que le chiffrage ne sera annoncé par la partie adverse que par correspondance du 14 mars 2018 ; qu’en outre, il ne démontre pas la volonté explicite du vendeur de renoncer aux dispositions contractuelles en sa faveur ; qu’en l’absence de plus grandes précisions du document sur les intentions de monsieur Y et la portée de sa proposition, il n’est pas possible de retenir à la charge de monsieur Y le principe d’une responsabilité en excluant la clause de non-garantie ;

* Sur la mise en 'uvre de la clause de non-garantie

Attendu que l’acte de vente signé par les parties le 31 juillet 2013 précise clairement en page 9 que « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments'» et en page 11 que « l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité'), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur. » ; qu’en page 7, au titre de l’assainissement, le contrat précise que « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé au réseau sans toutefois en garantir la conformité. » ;

Attendu que ces dispositions interdisent aux acquéreurs de venir rechercher la responsabilité du vendeur compte tenu de clauses explicites quant aux réseaux de raccordement électrique public, vice apparent, de raccordement du réseau des eaux usées ; qu’ils ne démontrent pas un engagement contraire à ces dispositions de monsieur Y bien qu’allégué au titre du raccordement électrique ; que les demandes des consorts Z-A doivent être rejetées sur ce fondement, le jugement étant infirmé ;

— Sur la garantie décennale du constructeur

Attendu que l’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » ;

Attendu que les consorts Z-A ne déclinent pas dans leurs conclusions les conditions d’application de la garantie du constructeur ; que s’agissant du raccordement au réseau électrique public, les acquéreurs ont accepté de procéder à l’achat de l’immeuble malgré la difficulté apparente posée par une installation inachevée et alors que les clauses du contrat étaient claires quant à la prise en charge du risque ; qu’ils ne peuvent se prévaloir de la garantie ;

Attendu que s’agissant du réseau d’assainissement, les consorts Z-A ne qualifient pas la réception de l’ouvrage, un désordre affectant leur immeuble au sens de l’article 1792 du code civil, l’impropriété ou l’atteinte à la solidité de l’immeuble exigée par ce texte ; qu’ils n’apportent d’ailleurs aucune précision quant aux conditions d’exécution du jugement entrepris dans la relation avec le voisin, monsieur X et donc des travaux imposés, ne serait-ce que pour en démontrer les conséquences sur leur bien et en préciser le coût ; que la demande est rejetée ;

— Sur les demandes indemnitaires

Attendu que les consorts Z-A succombent à l’instance et ne peuvent prétendre à une indemnisation ; que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée, l’octroi d’une indemnité en première instance étant infirmé ;

— Sur l’indemnité procédurale due à monsieur Y

Attendu que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure à son profit ;

— Sur les dépens

Attendu que les consorts Z-A seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel ;

Attendu qu’en première instance, monsieur Y a été condamné, seul, à l’intégralité des dépens ; que cette charge doit incomber aux consorts Z-A responsables à l’égard de monsieur X en premier instance en raison de l’infirmation de la décision dans la relation entre eux et monsieur Y ;

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— Infirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel formé par monsieur B Y en ce qu’il a condamné ce dernier à payer à monsieur C Z et madame F A les sommes de 13.968,62 €, 7.000 € et 5.000 € et aux dépens première instance ;

en conséquence,

— Déboute monsieur C Z et madame F A de leurs demandes à l’encontre de monsieur B Y,

— Déboute monsieur B Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne solidairement monsieur C Z et madame F A aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente