N° RG 21/00253 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IVB7

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 09 DECEMBRE 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

11-20-0005

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’EVREUX du 10 Décembre 2020

APPELANT :

Monsieur A Y

né le […] à […]

[…]

[…]

34430 SAINT-JEAN-DE-VÉDAS

représenté par M^e Hervé ANDRIEUX, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Alexandre MAAT, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A. MON LOGEMENT 27 venant aux droits de la Société EURE HABITAT

[…]

[…]

représentée par M^e Richard DUVAL de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE substituée par M^e Florian SENECAL, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 25 Octobre 2021 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, Conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M. X

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 Décembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 juin 2018, l’office Eure Habitat a donné en location à M. A Y un immeuble à usage d’habitation situé […], pour un loyer mensuel initial de 432,37 euros, hors charges.

M. Y a donné son congé le 3 mars 2019 suivant courrier reçu le 4, et un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué par les parties le 24 avril 2019.

Se prévalant de l’indécence du logement en raison de l’humidité de ce dernier, M. Y a, par acte d’huissier du 14 juin 2019, fait assigner l’office Eure Habitat devant le tribunal judiciaire d’Évreux aux fins essentiellement de le voir condamner à lui verser la somme de 5.329 euros au titre du remboursement des loyers versés entre le 25 juin 2018 et le 5 avril 2019, la réduction du délai de préavis à un mois et le remboursement des loyers au titre des deux mois de préavis, ainsi qu’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— condamné l’office Eure Habitat à verser à M. Y la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté M. Y de sa demande en paiement au titre de la réduction du délai de préavis ;

— débouté M. Y de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté M. Y de sa demande en paiement au titre du « remboursement des frais de déménagement occasionnés ou imprévus '' ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné l’office Eure Habitat à verser à M. Y la somme de 400 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ;

— condamné l’office Eure Habitat aux entiers dépens.

Par déclaration reçue le 18 janvier 2021, M. Y a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 4 octobre 2021, M. Y demande à la cour de :

— dire et juger son appel recevable et bien fondé.

Par conséquent :

— réformer le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évreux ;

— condamner l’office Eure Habitat au paiement de la somme de 5.329 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement loué ;

— condamner l’office Eure Habitat au paiement de la somme de 715 euros au titre du remboursement des loyers et charges payés par lui au titre des deux mois de préavis ;

— condamner l’office Eure Habitat au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner l’office Eure Habitat à lui payer la somme forfaitaire de 1.500 euros pour frais de déménagement ;

— condamner l’office Eure Habitat à lui payer la somme de 2.000 euros pour la procédure en première instance et 2.000 euros pour la procédure en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’office Eure Habitat aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 23 septembre 2021, la société Mon Logement 27 demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire à la présente instance ;

— débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— faire droit à son appel incident ;

— infirmer le jugement, seulement en ce qu’il a condamné le bailleur au paiement de la somme de 500 euros pour préjudice moral au titre du trouble de jouissance et de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. Y de ces demandes ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— condamner M. Y au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. Y aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2021.

MOTIFS

A titre liminaire il convient de déclarer recevable la société Mon Logement 27 en son intervention volontaire à la présente instance, celle-ci venant aux droits de l’office Eure Habitat en vertu de l’opération de fusion intervenue le 31 décembre 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts pour indécence du logement

M. Y reproche au premier juge d’avoir considéré qu’il n’avait subi un préjudice de jouissance que durant quelques semaines et ne lui avoir alloué qu’une somme de 500 euros, alors qu’il a vécu dans un logement indécent quasiment depuis son entrée dans les lieux jusqu’à son départ, des traces d’humidité étant apparues très rapidement dans l’appartement, en raison d’une panne de VMC et/ou d’une infiltration par toiture de l’immeuble ou fuite d’une descente d’eaux pluviales.

La société Mon Logement 27 soutient qu’elle n’a nullement manqué à ses obligations légales et contractuelles et qu’elle a fourni un logement décent à son locataire et procédé aux réparations et remises en état nécessaires, tandis que M. Y a quant à lui manqué à ses propres obligations en l’absence d’aération naturelle et de chauffage.

Elle considère donc n’être tenue à aucune indemnité pour préjudice de jouissance.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 23 décembre 1986 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;'

En l’espèce M. Y prétend que très rapidement après son entrée dans les lieux intervenue en juin

2018, sont apparues des traces d’humidité.

Il résulte toutefois du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances des désordres, établi par l’expert de la compagnie d’assurance Axa, assureur de M. Y, que le sinistre dont se plaint ce dernier, à savoir l’humidité excessive du logement à l’origine de moisissure, n’est apparu qu’à compter du 1er novembre 2018.

La présence de moisissure est cependant établie de façon certaine et a persisté jusqu’au départ des locataires ainsi que cela ressort de l’état des lieux de sortie du 26 avril 2019.

De ce constat d’état des lieux de sortie il résulte que le plafond de la chambre n°2, les murs de la cuisine, le plafond de l’entrée, le plafond de la salle de séjour, les murs des toilettes sont moisis.

L’origine de cette moisissure a été recherchée par l’expert de la compagnie d’assurance du locataire qui a d’abord suspecté une défaillance de la VMC à l’origine de la condensation, phénomène généralisé dans tout l’appartement.

Cependant, du procès-verbal précité il ressort que la société Eure Habitat a fait procéder à un contrôle de la VMC par son prestataire de service, la société JV Services et il en est résulté que les débits d’air de la salle de bains et de la cuisine étaient conformes et que la VMC fonctionnait correctement.

En revanche, de ce même procès-verbal il ressort qu’une infiltration par la toiture de l’immeuble ou une fuite sur la descente des eaux pluviales de l’immeuble, est à l’origine du dégât des eaux, occasionnant des dommages sur divers biens mobiliers et sur les embellissements d’origine de l’appartement occupé par M. Y.

Pour contester sa responsabilité dans ce sinistre, la bailleresse prétend qu’une visite sur les lieux loués à M. Y a permis de constater que l’ensemble des ouvertures, fenêtres et volets étaient fermés même en plein jour, que les bouches d’aération étaient volontairement obstruées par l’occupant et que les chauffages étaient tous éteints.

La société Mon Logement 27 ne rapporte cependant pas la moindre preuve de cette affirmation.

La société Mon Logement 27 prétend également qu’aucune infiltration d’eaux provenant de la toiture de l’immeuble ne peut être à l’origine du sinistre, l’état des lieux de sortie du logement situé au dessus de celui de M. Y ne faisant état ni d’un dégât des eaux, ni d’infiltration provenant de la toiture.

Il convient néanmoins de relever que l’état des lieux versé aux débats et qui concernerait le logement situé au dessus de celui de M. Y, a été établi le 14 décembre 2016, soit deux ans avant l’entrée dans les lieux de M. Y. Il ne peut donc établir que postérieurement à cette date et notamment à la date du sinistre déclaré par M. Y le 1er novembre 2018, aucune fuite ni aucune infiltration en provenance de la toiture, ne soit effectivement apparue.

Or, bien qu’informé par un courrier du 26 novembre 2018 de M. Y d’un problème d’étanchéité du balcon du logement situé au-dessus du sien, l’office Eure Habitat n’a fait procéder à aucune recherche de fuite ni à aucun travaux adéquats.

Il s’ensuit que M. Y établit l’existence de la moisissure apparue dans son logement en novembre 2018 ayant persisté jusqu’à son départ le 3 mars 2019, sans que la société Mon Logement 27 ne démontre que le locataire soit à l’origine de l’apparition de ce désordre par un manque d’aération ou de chauffage et sans établir l’absence d’infiltration ou de fuite de l’immeuble, à l’origine de l’humidité constatée dans le logement qu’elle a donné à bail à M. Y.

Contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge, elle n’a procédé à aucune réparation en vue de remédier aux désordres puisqu’au départ des locataires, les moisissures étaient toujours présentes sur les murs et les plafonds de l’appartement.

La société Mon Logement 27 ayant manqué à son obligation de remise d’un logement décent, M. Y est fondé à solliciter la réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi du 1er novembre 2018 au 3 mars 2019 par la faute de sa bailleresse.

Pour autant même si le préjudice de jouissance a perduré plus que quelques semaines contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge, en revanche c’est de façon pertinente qu’il a relevé que la demande de M. Y consistant à obtenir le remboursement total des loyers payés pour la période de location était excessive au regard du préjudice réellement subi.

Ainsi, si la présence de moisissure sur les plafonds de plusieurs pièces à vivre et certains murs, n’est pas sérieusement contestable, cette moisissure n’a cependant pas empêché l’occupation du logement dans sa totalité.

Il convient dès lors de fixer à 150 euros par mois le préjudice de jouissance subi par M. Y de novembre 2018 au 28 février 2019. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a fixé à 500 euros le préjudice de jouissance de M. Y et il lui sera alloué la somme de 600 euros de ce chef.

Sur la réduction du délai de préavis

M. Y reproche au premier juge une interprétation erronée de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au délai du préavis, en imposant au locataire de demander dans sa lettre de congé, la réduction du délai de préavis à un mois pour raison de santé, faute de quoi il ne pourrait en bénéficier, obligation non prévue par les textes, et ce alors que le bailleur n’était pas sans ignorer les conséquences de la moisissure sur l’état de santé des occupants, puisque dès le mois de novembre 2018 lui ont été remises les attestations médicales par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il ajoute qu’en tout état de cause il peut également bénéficier d’un préavis réduit puisqu’il s’est vu attribuer un logement social.

La société Mon Logement 27 soutient que dans la notification du congé du 4 mars 2019, M. Y n’a pas expressément fait valoir le motif de santé, de sorte qu’en l’absence de motivation explicite en ce sens et de justificatifs médicaux annexés au courrier de préavis, le bailleur n’était pas à même de connaître le motif réel du congé et n’avait pas à réduire le délai de préavis et ce alors qu’à aucun moment le locataire n’a demandé dans son courrier de bénéficier du préavis raccourci.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire le préavis est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois pour le locataire : 3° dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile et 5° pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais de préavis réduits, mentionne le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce, dans sa lettre de préavis du 3 mars 2019, M. Y indique :

'n’ayant pas reçu de retour de votre part, suite aux réclamations qui ont été fait depuis novembre 2018, concernant le trouble de jouissance du locataire (humidité, moisissure et les problèmes respiratoires dus à celles-ci), vous faites d’un manquement à l’article 1719 du code civil (…). De ce fait je viens par la présente, déposer notre préavis qui débutera aujourd’hui même, c’est à dire le 3 mars 2019, pour le logement cité plus haut'.

En l’espèce, certes M. Y n’a pas indiqué dans son courrier, qu’il souhaitait bénéficier d’un congé réduit et n’a pas joint de certificats médicaux justifiant un changement de domicile.

Toutefois il a rappelé dans son courrier le motif le conduisant à quitter le logement lié à la présence de moisissure et les problèmes de santé générés par l’humidité et les moisissures. Il a également indiqué que malgré plusieurs relances, le bailleur n’avait rien fait pour y remédier.

Il a en outre et dans le cadre de l’instance qu’il a introduite, versé des certificats médicaux des 21 et 23 janvier 2019, aux termes desquels son médecin certifie qu’il présente une pathologie chronique déclenchée ou aggravée par les moisissures et humidité présentes dans son appartement, tandis que M^me Y présente depuis août 2018 une toux chronique nécessitant la prise d’antihistaminiques et de ventoline.

A la lecture du congé, il est patent que M. Y a manifesté son souhait de quitter immédiatement le logement en raison de l’humidité et des moisissures présentes dans son logement à l’origine de problèmes de santé.

S’il n’a pas joint les certificats médicaux qui établissent le lien entre sa pathologie et l’humidité du logement ni indiqué qu’il souhaitait bénéficier d’un préavis d’un mois, il convient de rappeler qu’en tout état de cause il est d’usage que le locataire puisse quitter son logement sans respecter de préavis en cas de manquement grave du bailleur. La preuve de ce manquement incombe au preneur qui doit attester qu’il a formulé des demandes précises et si possible répétées auprès du propriétaire pour l’informer des désordres et demander l’exécution des réparations lui incombant au titre de ses obligations et que le propriétaire est resté inactif face à ses demandes.

En l’espèce il ressort des pièces versées aux débats, que M. Y a informé son bailleur de la présence de moisissure dans le logement dès l’apparition des désordres.

En outre dans le courrier adressé à Eure Habitat le 26 novembre 2018, M. Y rappelle les problèmes de santé dont est atteinte son épouse en lien avec des problèmes respiratoires et qui ont conduit la famille à quitter le précédent logement.

Il déplore rencontrer les mêmes problèmes dans le logement loué par Eure Habitat, lesquels entraînent pour lui et son épouse des difficultés respiratoires depuis l’apparition de la moisissure.

Il précise que le logement situé au dessus du leur et qu’il a visité avec le D mandaté par Eure Habitat le 19 novembre 2018 pour constater la présence de moisissure dans son logement, présentait une flaque d’eau sur tout le sol du balcon à l’entrée, ce qui explique l’infiltration de l’eau dans son logement et précise ' l’entreprise aura beau passer tous les mois et nettoyer les moisissures et réparer les murs, le problème demeurera tant que l’étanchéité du balcon d’entrée et du logement duplex au-dessus de nous, ne seront pas réparés.'

Ultérieurement à cette réclamation, M. Y a de nouveau interpellé son bailleur, ainsi que cela résulte du courrier d’Eure Habitat du 11 janvier 2019, dans lequel le bailleur indique 'je fais suite à notre conversation téléphonique du 10 janvier 2019 concernant votre réclamation pour un problème de moisissure dans votre logement engendrée par une infiltration, je vous confirme le rendez-vous pris pour le 14 janvier 2019 avec M^me Z directeur d’agence et M. C D' .

Pour autant et malgré les réclamations répétées du locataire, à l’exception d’un contrôle de la ventilation, le bailleur n’a fait procéder à aucune réparation de nature à faire cesser les infiltrations, puisque les problèmes de moisissure ont persisté jusqu’au départ des locataires, motif de leur départ au lendemain de leur congé.

Il s’ensuit que le bailleur étant resté inactif face aux demandes répétées de M. Y alors qu’il avait connaissance des problèmes de santé des locataires, a manqué à ses obligations de sorte que M. Y est fondé à solliciter une réduction du délai de préavis. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande de réduction du délai de préavis et la société Mon Logement 27 sera condamnée à rembourser la somme de 715 euros au titre du remboursement des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. Y prétend que la résistance abusive de son bailleur est constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits.

Qu’en l’espèce l’absence de réaction du bailleur quant à ses demandes récurrentes d’intervention caractérise un abus. Qu’en outre l’office Eure Habitat a agi avec légèreté au regard des justificatifs médicaux qui lui ont été transmis et dès lors qu’il n’a pas cru devoir assister à la réunion demandée par l’expert de sa compagnie d’assurance.

M. Y établit que la persistance des désordres dans le logement, malgré les demandes répétées d’intervention, lui a causé une affection respiratoire, dommage distinct du préjudice de jouissance précédemment réparé par l’allocation d’une indemnité spécifique.

C’est en raison de la résistance de l’office d’HLM à faire procéder à des travaux de nature à supprimer les infiltrations à l’origine de l’humidité dans le logement, que l’état de santé de M. Y s’est dégradé. Cette résistance non justifiée est donc bien abusive de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande et il lui sera alloué la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de remboursement des frais de déménagement

M. Y sollicite une allocation forfaitaire en remboursement de ses frais de déménagement, au motif qu’il a dû par la faute de son bailleur, subir très rapidement après son emménagement, un nouveau déménagement.

Cependant comme l’a indiqué le premier juge, il ne verse aux débats aucune pièce justifiant des frais engagés au titre de ce déménagement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande de ce chef.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

La charge des dépens d’appel sera supportée par la société Mon Logement 27 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel.

Aussi la société Mon Logement 27 sera-t-elle condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Mon Logement 27 venant aux droits de l’office Eure Habitat,

Infirme le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Evreux en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté M. A Y de sa demande au titre des frais de déménagement, et de celles relatives au dépens et à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,

Condamne la société Mon Logement 27 à verser à M. A Y la somme de 600 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne la société Mon Logement 27 à verser à M. A Y la somme de 715 euros au titre du remboursement des deux mois de préavis,

Condamne la société Mon Logement 27 à verser à M. A Y la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Y ajoutant,

Condamne la société Mon Logement 27 au dépens d’appel,

Condamne la société Mon Logement 27 à verser à M. A Y la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Mon Logement 27 de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

La greffière La présidente

C. Dupont E. Gouarin