N° RG 24/01339 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JUEV

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 06 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00146

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’Evreux du 08 mars 2024

APPELANTS :

Monsieur [E] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [A] [N]

née le 17 Octobre 1960 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [G] [N]

né le 28 Décembre 1967 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés et assistés par M^e Mehdi LOCATELLI de la SELARL CABINET LOCATELLI, avocat au barreau de l’EURE

INTIMEE :

S.C.I. VAL MARIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Jean-Yves PONCET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 06 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé prenant effet au 14 juin 2018, la SCI Val Marie ayant pour gérant M. [J] [U] a donné à bail à M. [E] [N] un logement à usage d’habitation, sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros. M. [G] [N] et Mme [A] [T] épouse [N] sont intervenus à l’acte en qualité de cautions solidaires.

Par acte d’huissier de justice du 16 septembre 2020, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2285 euros, au titre des loyers et charges impayés du 1er février 2020 au 30 juin 2020. Ledit commandement a été dénoncé aux cautions le 6 octobre 2020.

Le 18 septembre 2020, la bailleresse a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des impayés de loyer du locataire.

Sur assignation délivrée le 31 janvier 2023 par la SCI Val Marie à M. [E] [N], M. [G] [N] et Mme [A] [N] aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et le condamner au paiement d’un arriéré locatif, suivant jugement contradictoire du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a :

— déclaré irrecevable l’action de la SCI Val Marie à |'encontre de M. [E] [N] tendant à la constatation de I’acquisition de la clause résolutoire ;

— déclaré recevable l’action de M. [E] [N] en demande de remboursement des charges d’électricité ;

— prononcé la résiliation, à compter du jugement, du bail conclu le 14 juin 2018 entre la SCI Val Marie et M. [E] [N] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] aux torts exclusifs du locataire ;

— ordonné en conséquence à M. [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Val Marie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné solidairement M. [E] [N], Mme [A] [T] épouse [N] et M. [G] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la décision et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

— débouté la SCI Val Marie de sa demande de condamnation au paiement des loyers compte tenu de la réduction du montant des loyers appliquée ;

— débouté M. [E] [N] de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance ;

— débouté M. [E] [N] de sa demande de remboursement des charges d’électricité ;

— condamné 'in solidum’ M. [E] [N], Mme [A] [T] épouse [N] et M. [G] [N] à verser à la SCI Val Marie la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte du 12 avril 2024, M. [E] [N], Mme [A] [N] et M. [G] [N] ont interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation à compter du présent jugement, du bail conclu le 14 juin 2018 aux torts exclusifs de M. [E] [N] ;

— ordonné en conséquence qu’il libère les lieux et restitue les clés dans le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Val Marie pourra, deux mois après la signification, d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

et en ce qu’il l’a

— condamné solidairement aux côtés de Mme [A] [T] épouse [N] et M. [G] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— débouté de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de la jouissance ;

— débouté de sa demande de remboursement des charges d’électricité ;

— condamné in solidum avec Mme [A] [T] épouse [N] et M. [G] [N] à verser à la SCI Val Marie la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum avec Mme [A] [T] épouse [N] et M. [G] [N] aux dépens ;

— débouté de ses demandes plus amples ou contraires ;

Et, statuant à nouveau, de :

— rejeter toutes les demandes de la Société S.C.I Val Marie ;

— condamner la Société S.C.I Val Marie à lui payer les sommes suivantes :

—  4500 euros à titre de dommages et intérêts résultant du trouble de

la jouissance et du préjudice d’anxiété ;

—  1224,10 euros à titre de remboursement des charges d’électricité ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l’abus du droit d’agir en justice ;

— condamner la S.C.I Val Marie à lui payer ainsi qu’à Mme [A] [N] et M. [G] [N], la somme de 1500 euros chacun au titre des frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.C.I Val Marie aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— voir ordonner la compensation des sommes dues entre lui et la S.C.I Val Marie;

— l’autoriser à payer la dette de loyer selon un échelonnement de 36 mensualités.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2024, l’intimée demande à la cour

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. [E] [N], Mme [A] [N] et M. [G] [N] de toutes leurs demandes,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [E] [N], M. [G] [N] et Mme [A] [N] à payer à la S.C.I Val Marie une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [E] [N], M. [G] [N] et Mme [A] [N] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’observer que l’irrecevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail n’est pas remise en cause, la société intimée sollicitant la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et les appelants son infirmation en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire.

Sur la demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail

fondée sur le non-paiement des loyers

Les appelants exposent que M. [E] [N] a été contraint de quitter le logement loué à la suite d’un incendie survenu le 19 janvier 2020,

que le logement est resté inoccupé entre le 1er février et le 30 juin 2020, période pendant laquelle il était convenu avec la bailleresse qu’il ne paierait pas de loyer,

que les relations entre les parties se sont considérablement dégradées, dès lors qu’il a rappelé à la bailleresse leur accord verbal et fait observer que l’installation électrique était illégale, un seul compteur ayant été installé pour deux logements distincts.

Ils font valoir que la bailleresse ne saurait revenir sur ses engagements, invoquant les dispositions des articles 1101, 1103 et 1109 du code civil.

Ils indiquent justifier de l’existence de cet accord et produisent aux fins d’en attester :

— le courrier que M. [E] [N] a adressé à la bailleresse le 12 novembre 2020 indiquant : ' en présence de Mme [W] qui représente le service logement de la ville de [Localité 4]… vous avez de toute façon accepté et même proposé de ne pas me réclamer le loyer jusqu’à ce que les travaux soient réalisés. Nous avons conclu un accord et vous vous y êtes engagé… surtout encore une fois c’est vous qui m’avez appelé pour me dire d’arrêter de vous verser le loyer, sinon moi évidemment je me serais organisé autrement et je n’aurais pas pu rester dans ce logement si je devais quand même payer 200 euros en plus par mois',

— un échange de SMS en date du 23 septembre 2020 précisant :« Mr [N], je ne nie pas que je vous ai autorisé à arrêter le paiement du loyer (à la demande de Mme [W] qui ne connaît pas la loi, je ne lui en veux pas car je sais qu’elle ne l’a pas fait dans l’intention de nuire et je l’ai prévenu de son erreur). (…)

je peux vous indiquer précisément le jour où j’ai décidé définitivement de réclamer les loyers dus : c’est le 20 juin. Relisez les SMS que vous m’avez envoyé ce jour-là »

(pièce 5). )

— le courrier qui lui a été adressé par Mme [F], Maire adjointe en charge du logement et du handicap de la Commune de [Localité 4], qui indique ainsi : « qu’ en l’absence de fourniture d’énergie, vous avez indiqué au service logement avoir dû trouver une solution d’hébergement.

A cet effet et afin de trouver des solutions, de nombreux contacts téléphoniques ont été pris avec votre bailleur.

Ce dernier avait alors indiqué, à l’agent du service logement, qu’il n’allait pas quittancer les loyers du fait que vous ne pouviez pas occuper paisiblement votre logement en l’absence d’électricité ».

Sur ce,

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 1728 du code civil faisant obligation au preneur d’user de la chose louée en bon père de famille ainsi que de payer le prix du bail aux termes convenus, le premier juge a retenu que les éléments produits aux débats ne permettaient pas de justifier l’existence d’un accord concernant la suspension des loyers dont se prévaut le locataire, alors que la société bailleresse affirmait par ailleurs qu’il était convenu que l’indemnité perçue de l’assurance serait employée au règlement du loyer du logement de remplacement du locataire et qu’il avait accepté que l’excès de loyer de 200 euros du nouveau logement soit diminué de la dette locative, que ce dernier ne justifiait pas en outre des loyers qu’il aurait réglés, l’arriéré locatif correspondant à la période des travaux de rénovation du logement.

Il a cependant considéré que le manquement du preneur à ses obligations ne constituait pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail du fait de non-paiement des loyers compte tenu de l’impossibilité d’occuper les lieux sur cette période.

Il a par ailleurs estimé, après avoir rappelé les termes de l’article 1724 du code civil que le locataire pouvaient prétendre à une réduction du montant des loyers à hauteur de 100 % pendant toute la durée des travaux, ceux-ci ayant duré plus de 21 jours et le preneur ayant été privé en totalité du logement donné à bail, ainsi qu’attesté par le service du logement de la commune de [Localité 4], et qu’il n’y avait pas lieu à condamnation au titre d’un arriéré locatif.

Ces différents points sont développés par les appelants, mais ne sont toutefois pas repris par la société intimée qui ne critique pas le jugement déféré, dont les dispositions seront à toutes fins confirmées.

fondée sur le non-respect de l’obligation de jouissance paisible des lieux

Pour prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, le tribunal a retenu qu’il résultait des éléments versés aux débats que ce dernier a fait preuve d’une attitude particulièrement agressive et vindicative à l’égard du propriétaire du logement loué, et que tant la forme que le fond des agissements de l’intéressé dépassaient l’occupation raisonnable des lieux loués au sens de l’article 1728 du code civil et ne permettaient pas un déroulement normal du contrat de bail.

La société intimée indique, aux termes de ses dernières écritures, que les relations contractuelles se sont dégradées depuis l’incendie, ainsi qu’en attestent les différents signalements effectués auprès de l’autorité publique, que si aucune poursuite n’a été engagée, le comportement du locataire présente un caractère de gravité contraire au principe de jouissance paisible des lieux,

que le gérant et son épouse se sont sentis harcelés, les relations conflictuelles entretenues avec M. [E] [N] ayant généré chez eux un état d’anxiété généralisé,

qu’alors que le bail a été résilié et que M. [E] [N] aurait dû quitter les lieux le 8 avril 2024, ce dernier continue de les occuper, dérangeant le gérant, sonnant à son domicile aux alentours de minuit en juin, juillet, août 2024 et à 21h30 le 16 septembre 2024 pour se faire ouvrir le portail au motif qu’il avait oublié sa télécommande,

que dès l’installation de nouveaux locataires, M. [E] [N] s’empresse de leur rendre visite et de les dresser contre elle, de sorte qu’elle a décidé de ne plus proposer à la location les deux logements qui se sont libérés en novembre 2022 et mars 2023,

Les appelants font valoir en réponse que c’est en considération du caractère fondamental du droit au logement que la Cour de cassation opère un contrôle strict sur les constatations du juge du fond,

que ceux-ci doivent ainsi apprécier la situation au jour où ils statuent et que si l’attitude répréhensible du locataire a cessé ce jour, la résiliation du bail ne peut être prononcée,

que les pièces produites par la société intimée sont soit anciennes, celle-ci reconnaissant que depuis son dépôt de plainte du 29 novembre 2022, aucun message ne lui a été envoyé, soit dépourvues de valeur probante, de sorte qu’il n’existe plus aucun trouble du voisinage,

que les pièces produites à hauteur d’appel ne sont pas plus probantes,

qu’en réalité, M. [E] [N] n’a fait que se défendre en réponse à l’hostilité et l’agressivité de l’intimée, laquelle a causé l’incendie de son logement en raison de la violation des dispositions légales, tenté de lui imposer une modification du bail pour créer une colocation avec son voisin pour éviter une remise aux normes des compteurs et des frais de réfection, détourné son compteur électrique abusivement au profit de son voisin, procédé à la revente illégale d’électricité, s’est introduit dans son domicile sans autorisation, a tenté de l’évincer en organisant une vente fictive des lieux loués, commis des faits de violences à son préjudice, sollicité le paiement des loyers et tenté de l’expulser après un accord sur une suspension du loyer pendant la période des travaux.

Sur ce,

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes des articles 1728 du même code et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de principe que la situation invoquée au soutien de la demande de résiliation du bail doit être appréciée le jour où le juge statue et qu’il appartient en outre à celui-ci d’apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail régularisé entre les parties, la société intimée produit de nombreux récépissés de déclaration de main courante et de plainte en date des :

—  10 février 2020 pour menaces et insultes envers son gérant,

—  21 juin 2020 pour provocations et insultes par messages téléphoniques, 17 messages comportant des insultes ayant été adressés au gérant le 20 juin 2020,

— le 22 juin 2020 pour harcèlement, propos et comportements répétés, la plainte dénonçant les faits suivants’ j’ai arrêté de lui répondre le 20 juin 2020 car ces SMS étaient de plus en plus menaçants et il m’insultait de véritables pourritures depuis des mois, il disait que j’avais trafiqué le compteur, il nous traite de connards, parasites qui font la misère à leurs locataires, je suis un petit-bourgeois privilégié qui vient pleurnicher pour 2/3 SMS, qu’il ne laissera pas un propriétaire esclavagiste sans scrupules comme nous le voler… si jamais je lui envoie ne serait-ce qu’un message et que je continue à le harceler, il m’assure que je vais le regretter (lu exact) (extrait du procès-verbal de plainte), et comportant en annexe un certificat médical établi le 22 juin 2020 par le Docteur [V] au bénéfice de M. et Mme [U] fixant une incapacité temporaire de travail de 15 jours ;

—  22 octobre 2020 pour insultes à la suite de la délivrance du commandement de payer par l’huissier de justice, ayant donné lieu à une altercation puis à l’intervention des services de police ;

-20 novembre 2020 pour envoi d’un SMS injurieux le 16 novembre 2020 ' vous est un voyou voilà c’que ce vous êtes et pour en avoir discuté avec les voisins ils pensent tout pareil que moi je n’vous dirai même pas les propos qu’ont tenu les autres locataires à votre égard, mais sachez que vous êtes hais. Méfiez-vous qu’on ne fasse pas une action collective car on n’en a tous ras-le-bol de votre comportement. Il y a personne qui peut voir ta gueule ici…' ;

—  18 juin 2021 pour dénonciation calomnieuse ;

—  29 novembre 2022 pour SMS injurieux envoyés les 25 et 26 et 28 novembre 2022 et harcèlement, comportant en annexe un certificat médical prévoyant une ITT de 15 jours (plainte de M. [U] et main courante de Mme [U]) ;

Elle produit également :

— l’avis de classement à victime relativement aux faits de harcèlement suivi d’incapacité supérieure à huit jours sur la période du 14 juin au 20 juin 2020 au motif que l’enquête et que les preuves ne sont pas suffisantes pour que l’infraction soit constituée et des poursuites pénales engagées.

— l’attestation établie par M. [D] [K], locataire du 9 mars 2018 au 10 avril 2021 qui a déclaré: ' "J’ai pu constater que Monsieur [U] est un propriétaire exemplaire, toujours prêt à rendre service et très soucieux du bien-être de ses locataires (…) dès le lendemain de l’incendie et pendant la période des travaux, j’ai vu M. [U] se démener pour tout arranger au plus vite… j’ai aussi constaté qu’à partir de cette date, l’attitude de M. [E] [N] à l’égard de M. [U] a complètement changé. Sans aucune raison, M. [E] [N] s’est acharné contre M. [U] en lui reprochant d’être responsable de l’incendie… M. [E] [N] m’a contacté à de nombreuses reprises par téléphone ou en se présentant chez moi adoptant un comportement à la limite du harcèlement et dénigrant totalement M. [U]. Impossible de le faire changer de sujet il revenait toujours sur ces reproches…".

À hauteur d’appel, la société intimée verse en outre le procès-verbal de plainte déposée le 17 septembre 2024 pour tapage nocturne, ainsi que deux certificats médicaux délivrés les 19 mars et 28 mars 2024 à Mme [U] prescrivant des séances de psychothérapie pour prise en charge d’un syndrome anxieux réactionnel et faisant état d’un retentissement psychique avec troubles anxieux réactionnel sévère.

Ces éléments sont toutefois contestés par le locataire qui observe que le certificat médical délivré à Mme [U] évoque explicitement des lésions en lien avec un accident de la voie publique en date du 10 mars 2024, donc sans rapport avec son comportement et reconnaît avoir oublié sa télécommande à deux reprises en un an, alors qu’il ne dispose pas d’accès par le portail piéton en raison d’un dysfonctionnement du digicode non réparé par la bailleresse.

Les appelants soutiennent en outre qu’au jour où le juge a statué, les troubles de voisinage étaient inexistants.

La cour observe toutefois, comme le premier juge, qu’il est versé à l’appui des propos tenus et comportements dénoncés des échanges de SMS datés de janvier à septembre 2020, ainsi que des déclarations de main courante et de plaintes effectuées de 2020 à 2022, soit pendant une période de trois ans, le premier juge ayant par ailleurs relevé qu’il était versé aux débats l’attestation rédigée par M. [C] [P], gestionnaire de l’immeuble, décrivant M. [E] [N] comme ' un locataire très difficile à gérer… capricieux, insultant et toujours dans l’agressivité verbale’ et un courriel du 27 septembre 2023, adressé peu avant l’audience, qui confirmait l’attitude particulièrement revendicative du locataire et des relations dégradées avec le propriétaire, celui-ci faisant état, 'd’un homme multi propriétaire lucratif qui le harcèle depuis trois ans'.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les manquements répétés du locataire à ses obligations sur une période de trois ans étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, dont la poursuite ne peut se concevoir en l’état des relations qui ont été instauré entre les parties, lesdits manquements ayant par ailleurs eu des répercussions sur la santé de certains occupants de l’immeuble, en l’espèce, le gérant de la SCI et son épouse, quand bien même seraient exclus les certificats médicaux délivrés les 19 mars et 28 mars 2024, sans que ce comportement ne puisse se justifier par une quelconque motivation, légitime ou non, ni être excusé au nom de la liberté d’expression, laquelle cesse où l’abus commence.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion de M. [E] [N] et en ce qu’il l’a condamné solidairement avec les cautions au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

Sur la délivrance d’un logement décent

Les appelants font valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, alors qu’un incendie s’est déclaré le 19 janvier 2020 en raison d’une défectuosité du réseau et branchement électrique et qu’il s’est avéré que l’installation n’était pas conforme, la bailleresse ayant reconnu que ' 2 tableaux électriques de deux appartements distincts étaient reliés à un unique compteur Enedis',

que celle-ci a été dans l’obligation d’effectuer des travaux de remise aux normes et de procéder à l’installation d’un compteur électrique pour chaque logement,

que M. [E] [N] a nécessairement subi un préjudice de jouissance qu’il appartient à la bailleresse d’indemniser, alors que les travaux ont duré 5 mois, le stress généré par le risque pour sa sécurité n’étant pas non plus à négliger.

La société intimée répond que le locataire ne peut se prévaloir des dispositions relatives au logement décent alors que les lieux loués étant en travaux, il n’en avait pas la jouissance et ne peut donc prétendre avoir subi un quelconque préjudice, qu’en tout état de cause, il n’est pas établi que le logement est indécent, les expertises menées par les compagnies d’assurances ayant conclu que l’incendie avait été provoqué par un court-circuit, événement qui lui est extérieur, le locataire n’apportant pour sa part aucun élément de preuve en sens contraire.

Sur ce,

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, considéré la non-conformité de l’installation électrique, un seul compteur Enedis reliant deux logements, observé que les pièces produites par le locataire à l’appui du caractère indécent du logement, soit les constatations du service du logement de la commune de [Localité 4] en date des 31 janvier et 6 février 2020, étaient postérieurs à l’incendie du 19 janvier 2020, le premier juge a retenu que sur la période du 20 janvier 2020 au 30 juin 2020, le locataire n’a pas eu la jouissance du logement en raison des travaux effectués suite à l’incendie, qu’une réduction des loyers sur cinq mois à hauteur de 100 % a été appliquée par la juridiction, de sorte qu’il ne saurait prétendre à une indemnisation pour le trouble de jouissance liée à l’inoccupation du logement, la cour adoptant la motivation de la juridiction et ajoutant qu’il n’est pas concrètement justifié d’un plus ample préjudice.

Sur le comportement fautif de la bailleresse

Les appelants soutiennent que les rapports entre M. [E] [N] et la bailleresse se sont considérablement dégradés à compter de la survenance de l’incendie, celle-ci s’étant montrée hostile et violente et ayant tenté de détourner des dispositions légales pour l’évincer de façon abusive.

Il est fait état d’un détournement de procédure pour vendre le logement, la bailleresse ayant fait signifier un congé pour vendre le 8 décembre 2020, pour se rétracter le 22 mars 2021, après qu’il a manifesté son intention de se porter acquéreur le 14 janvier 2021,

d’une violation de domicile le 31 janvier 2020, M. [E] [N] prétendant que la bailleresse s’y est introduite pour rattacher le logement de son voisin à son compteur dans l’attente de l’installation d’un second compteur sans avoir obtenu son autorisation,

d’un agression physique le 21 octobre 2020 par le gérant l’ayant déterminé à déposer plainte (procès-verbal de police du 25 janvier 2021).

Aux griefs, ainsi formulés, la société intimée répond sur le congé pour vente qu’elle souhaitait vendre le logement occupé, mais qu’elle n’avait pas pris en compte l’obligation de procéder à la division du bien qui faisait partie d’un ensemble immobilier et organiser la copropriété, qu’en outre si le locataire avait manifesté son intention d’acquérir, il n’a pas matérialisé cette intention par une offre dans le délai de réalisation de l’acte.

Sur la violation de domicile, elle fait notamment référence aux échanges de SMS montrant qu’il bénéficiait d’une autorisation de son locataire pour finaliser des travaux (SMS des 10 et 22 février 2020) et précise que le branchement de l’appartement voisin a été opéré le 4 février 2020 ainsi qu’il en justifie par la production de la facture du prestataire, et non le 31 janvier 2020.

Sur l’agression physique, qu’il a réagi à la suite de provocations de la part du locataire alors qu’il se trouvait dans la cour procédant à des opérations de désherbage, qu’aucune violence n’est objectivée dans le procès-verbal de plainte déposée par le locataire, au demeurant en janvier 2021, et aucun certificat médical n’a été produit pour faire constater les éventuelles blessures en lien avec l’agression que le locataire indique avoir subie.

A l’examen des pièces soumises à la cour, des observations formulées et justifications produites par la société intimée, les griefs allégués n’apparaissent pas suffisamment caractérisés.

Le jugement qui a débouté le locataire de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance sera en conséquence confirmé.

Sur la demande d’indemnisation des frais d’électricité

Les appelants invoquent les dispositions de l’article L331-1 du code de l’énergie lequel dispose que tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. » et de l’article 1 du décret du 23 décembre 1994 qui énonce que : « (') Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite (') » et rappellent par ailleurs que la consommation individuelle d’électricité ne figure pas au titre des charges récupérables visées au décret n°87-713 du 26 août 1987.

Ils font valoir que la société bailleresse adressait à M. [E] [N] des relevés de charges, mentionnant la consommation des deux logements reliés au même compteur,

qu’il n’a pu ni choisir son fournisseur ni son contrat, et n’a pu négocier librement les tarifs,

que l’estimation de la consommation électrique par la société bailleresse peut être remise en question, en l’absence d’élément permettant de déterminer sa consommation personnelle exacte,

qu’il est en droit de réclamer le remboursement des factures d’électricité qu’il a réglées depuis la signature du bail.

Ils indiquent que la société intimée ne saurait opposer la prescription de la demande, l’action ayant été interrompue par la survenance d’une décision d’aide juridictionnelle le 2 août 2021, de sorte que M. [E] [N] disposait d’un délai pour agir jusqu’au 2 août 2024.

La société intimée répond qu’elle n’a pas vocation à vendre de l’électricité,

que l’installation électrique a été considérée comme conforme dans le cadre du diagnostic ' état de l’installation intérieure d’électricité’ admettant le principe d’un décompte après compteur,

qu’il est constant qu’encourt la nullité une clause du contrat de location relative à la refacturation d’électricité, le locataire qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’il ne peut pas restituer devant toutefois payer une indemnité équivalente à cette prestation,

que le contrat de bail mentionne en outre expressément en page deux au titre des modalités de production de chauffage : 'électrique sur décompteur',

que chacun des deux appartements reliés au compteur électrique disposait d’un décompteur divisionnaire dont les index étaient relevés et les charges réparties selon les consommations des appartements, de sorte que la charge d’électricité du locataire a été calculéé à la juste mesure de sa consommation.

Sur ce,

La question de la recevabilité de la demande n’est plus débattue à hauteur d’appel.

Quant au fond, il ressort des productions que, jusqu’au 30 juin 2020, le logement loué n’était pas équipé d’un compteur individuel, mais d’un compteur général et de décompteurs ou compteurs divisionnaires, et que, sur la base de ces compteurs et des factures du distributeur, la bailleresse établissait des relevés de charges précisant exactement la consommation réelle imputable aux deux logements reliés et le prix unitaire du mètre cube facturé par le distributeur, ces éléments étant portés à la connaissance des locataires et en particulier de M. [E] [N].

Dès le début du bail, ce mode de calcul des charges d’électricité a été contractualisé par les parties, le locataire s’acquittant des appels de charges de la consommation réelle d’électricité jusqu’en juin 2020.

En droit, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel.

Par conséquent, les charges d’électricité appelées depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au 30 juin 2020 pour un montant de 1224,10 euros sont justifiées et il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de remboursement du locataire, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire au titre du caractère abusif de la procédure,

Comme tout droit subjectif, le droit d’agir en justice est susceptible d’abus qui peut être sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

La demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par M. [E] [N] n’est pas fondée au regard de l’issue du litige.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [E] [N], M. [G] [N] et Mme [A] [T] épouse [N] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute Mr [E] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M. [E] [N], M. [G] [N] et Mme [A] [T], épouse [N] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne solidairement M. [E] [N], M. [G] [N] et Mme [A] [T], épouse [N] à payer à la SCI Val Marie une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président