Cour d'appel de Rouen, 1re chambre civile, 2 juillet 2025, n° 24/01158

TGI Rouen 2 février 2024

CA Rouen
Confirmation 2 juillet 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Évaluation de l'indemnité selon le prix d'achat et les travaux réalisés
La cour a estimé que les valeurs d'acquisition ne peuvent pas servir de référence pour l'indemnité de dépossession, qui doit être évaluée à la date de la décision de première instance, en fonction de l'état des biens au moment de l'expropriation.
Rejeté
Proposition d'une estimation au mètre carré
La cour a jugé que les estimations produites par l'appelant ne sont pas probantes et que les valeurs retenues par le premier juge sont conformes aux études de marché réalisées.
Accepté
Calcul de l'indemnité de remploi
La cour a confirmé le calcul de l'indemnité de remploi effectué par le premier juge, qui respecte les barèmes dégressifs prévus par la loi.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rouen, 1re ch. civ., 2 juil. 2025, n° 24/01158
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	24/01158
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Rouen, EXPRO, 2 février 2024, N° 23/00041
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Simon MOSQUET-LEVENEURFabio HERLENTJulien DETTORIMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	LX NORMANDIE
Parties :	SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES

Texte intégral

N° RG 24/01158 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTXN

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 2 JUILLET 2025

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00041

juge de l’expropriation de Rouen du 2 février 2024

APPELANT – PARTIE EXPROPRIÉE :

Monsieur [H] [K] [U]

01PB

[Localité 1] (Côte d’Ivoire)

représenté par M^e Julien DETTORI, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE – PARTIE EXPROPRIANTE :

SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES

RCS de Paris 853 319 036

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de Paris plaidant par M^e HERLENT

EN PRESENCE DE :

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques France domaine

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M. [R] [S], inspecteur des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 9 avril 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 9 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 juillet 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

* * * *

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Dans le cadre de l’élaboration du projet urbain de la commune de [Localité 17], le traitement des copropriétés dégradées subsistant dans le quartier du [Adresse 10] a été décidé afin de reconstituer à terme une offre d’habitat attractive dans un cadre de vie valorisé.

La copropriété [14] située sur les parcelles cadastrées section BT n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 7] comporte cinq immeubles dont l’état très vétuste et dégradé a nécessité la constitution d’une réserve foncière en vue de leur démolition.

La Sas Cdc habitat action copropriétés a été chargée par la métropole de [Localité 15]-Normandie de procéder à l’acquisition des 167 logements de la copropriété.

Par jugement du 30 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Rouen a prononcé l’état de carence de la copropriété [14] compte tenu de l’ampleur des dettes accumulées par le syndicat des copropriétaires.

Par arrêté préfectoral du 29 juillet 2022, le préfet de Seine-Maritime a déclaré d’utilité publique pour cause de carence l’opération tenant à l’acquisition et à la démolition de la copropriété [14], emportant également cessibilité des parcelles à acquérir.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, est intervenue le 16 mars 2023.

La Sas Cdc a signifié à M. [H] [K] [U] son mémoire valant offre par acte d’huissier du 16 mars 2023 pour l’acquisition des lots n°8, 18, 126 et 135 de la copropriété lui appartenant.

La cession amiable n’ayant pu aboutir, M. [U] n’ayant pas répondu à l’offre, par requête reçue le 19 avril 2023 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, accompagnée du mémoire valant offre, la Sas Cdc a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Le premier juge a procédé au transport sur les lieux le 19 septembre 2023 et à l’audition des parties le 3 octobre 2023.

Par jugement du 2 février 2024, le juge de l’expropriation de Seine-Maritime a':

— fixé à la somme de 75'447 euros l’indemnité totale de dépossession due par la Sas Cdc à M. [U] dans le cadre de l’expropriation de ses biens situés à [Localité 17] au [Adresse 11] (lot n°8 [appartement T3] et lot n°18 [cave en sous-sol]) et au [Adresse 12] (lot n°126 [appartement T4] et lot n°135 [cave en sous-sol]), cadastrés section BT n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 7],

— laissé les dépens à la charge de la Sas Cdc, partie expropriante.

Par déclaration reçue au greffe le 26 mars 2024, M. [U] a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions uniques du 21 juin 2024, notifiées par le greffe le 22 juin 2024 par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, M. [H] [K] [U] demande à la cour de':

— infirmer en tout point le jugement,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— fixer l’indemnité principale due par la Sas Cdc à M. [U] à la somme de 104'869,10 euros,

— fixer l’indemnité de remploi due par la Sas Cdc à M. [U] à la somme de 11'486,91 euros,

à titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité principale due par la Sas Cdc à M. [U] à la somme de 78'130 euros,

— fixer l’indemnité de remploi due par la Sas Cdc à M. [U] à la somme de 8'813 euros,

en tout état de cause,

— laisser les dépens à la charge des parties.

S’agissant de l’indemnité principale, il soutient avoir récemment acquis et fait réaliser des travaux de rénovation dans les appartements objets de la mesure d’expropriation et sollicite une indemnité principale de 104'869,10 euros correspondant au prix d’achat et aux coûts des travaux réalisés. Subsidiairement, il demande à ce que l’indemnité principale soit fixée conformément à l’estimation moyenne du prix au mètre carré’dans le quartier [Adresse 10], soit 601 euros, de sorte qu’il s’estime fondé à solliciter la somme de 36'060 euros pour l’appartement de 60 m² et 42'070 euros pour celui de 70 m².

Quant à l’indemnité de réemploi, il sollicite la somme de 11'486,91 euros conformément à la méthode de calcul prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation. Subsidiairement, et selon la même méthode, M. [U] s’estime fondé à solliciter la somme de 8'813 euros.

Par conclusions uniques du 12 septembre 2024, notifiées le même jour par le greffe, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, la Sas Cdc habitat action copropriétés demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation, et L. 615 et suivants du code de la construction et de l’habitat, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en visant le calcul effectué par le premier juge comme suit':

— indemnité principale selon la méthode d’évaluation globale, parties communes et cave intégrés

. pour les lots n°8 et 18': 60 m² × 505 euros = 30'300 euros,

. pour les lots n°126 et 135': 70 m² × 551 euros = 38'570 euros,

— indemnités accessoires soit les frais de remploi

. pour les lots n°8 et 18'= 4 030 euros calculés comme suit

20 % sur 5'000 euros = 1'000 euros

15 % sur 10'000 euros = 1'500 euros

10 % sur le surplus = 1'530 euros

. pour les lots n°126 et 135'= 4'647 euros

20 % sur 5'000 euros = 1'000 euros

15 % sur 10'000 euros = 1'500 euros

10 % sur le surplus = 2 147 euros

soit un total de 75'447 euros.

A titre liminaire, elle souligne que l’évaluation de l’indemnité principale et de remploi s’est fondée sur 86 termes de comparaison portant sur des cessions amiables de biens dans la copropriété [14]'; que les références produites par le commissaire du Gouvernement et l’autorité expropriante, retenues par le premier juge ne font l’objet d’aucune critique.

Elle reprend le contexte de l’opération, l’état dégradé des lieux et une présentation de l’offre pour des locaux libres de toute occupation et rappelle que la date de référence de l’état des biens en application des articles L. 213-6 et L.213-4-a du code de l’urbanisme, L. 322-2 du code de l’expropriation est le 3 octobre 2022.

Elle expose que M. [U] ne peut solliciter la prise en compte du coût de l’acquisition du lot n°8 en 2016, d’autant plus qu’il se situe au sein d’une copropriété en mauvais état'; qu’il se réfère au prix d’achat du lot n°136 à hauteur de 35'000 euros alors qu’elle propose de fixer l’indemnité relative à ce lot à hauteur de 36'470 euros soit à un montant supérieur à la référence produite par l’appelant.

S’agissant des travaux dont M. [U] évoque la réalisation, précisant que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, elle fait valoir que les travaux entrepris par l’exproprié ont déjà été pris en compte dans la valeur de l’indemnité d’expropriation.

Quant à l’estimation immobilière proposée par M. [U], soit 601 euros par mètre carré, elle indique que les deux estimations versées aux débats ne sont pas probantes.

Par conclusions uniques du 16 septembre 2024, notifiées le même jour par le greffe par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, le commissaire du Gouvernement propose de':

— fixer l’indemnité de dépossession à 505 euros/m² pour le bien immobilier cadastré BT 150 lots n°8 et 18,

soit une indemnité principale de 30'300 euros,

— fixer l’indemnité de remploi à 4'030 euros,

soit une indemnité totale de 34'330 euros,

— fixer l’indemnité de dépossession à 521 euros /m² pour le bien immobilier cadastré BT 150 lots n°126 et 135,

soit une indemnité principale de 36'470 euros,

— fixer l’indemnité de remploi à 4'647 euros,

soit une indemnité totale de 41'117 euros.

Il reprend l’état des lieux et indique que lors de la visite des lieux du 19 septembre 2023, l’état d’entretien pouvait être qualifié de correct pour le lot n°8 et de bon pour le lot n°126, et que les salles de bains pouvaient être qualifiées de bon pour le lot n°126 et de très bon pour le lot n°8, suite aux travaux réalisés par M. [U].

S’agissant des termes de comparaison retenus, il précise que l’exproprié ne produit aucun terme de comparaison, se bornant à citer une valeur moyenne des appartements dans le secteur du [Adresse 10]'; que parmi les 86 ventes recensées, certains logements étaient signalés loués, d’autres libres lors des visites amiables préalables, et propose, afin de lisser l’impact de la situation d’occupation, d’appliquer une plus-value de 15 % pour obtenir un prix de vente en valeur libre et permettre une comparaison entre les logements'; qu’un coefficient d’entretien a été déterminé pour chaque appartement lors des visites préalables et propose sur cette base un classement.

Pour proposer des valeurs de 505 euros /m² pour les lots n°8 et 18 et de 521 euros /m² pour les lots n°126 et 135, il soutient que ses estimations tiennent compte de leurs équipements et de leurs états d’entretien, tout en ajoutant que ces valeurs intègrent les travaux d’amélioration réalisés dans les salles de bains.

Les parties et leur conseil respectif ont été convoqués par lettres recommandées avec demande d’avis de réception et par lettres simples du 24 octobre 2024 à l’audience de plaidoiries du 9 avril 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité principale de dépossession et l’indemnité de remploi

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’article L. 322-1 du même code indique que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, mais l’article L. 322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, et que, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Enfin, selon l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

M. [U] ne conteste pas la date de référence reprise par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement à la date du 3 octobre 2022. A cette date, l’emprise expropriée était située en zone URP 20 du PLUi, zone dite de renouvellement de projet.

Après avoir décrit la consistance des lots, objets de la procédure et de la copropriété au sein de laquelle ils sont implantés, le premier juge a décrit la méthode analytique qu’il convenait d’appliquer.

Ainsi, en appliquant une plus-value de 15 % pour chacun des biens examinés afin de tenir compte de leur état d’entretien, jugé correct et bon, et de prendre en considération leur situation au 2ème et 3ème étages et leur caractère libre d’occupation au jour du transfert de propriété, tout en évoquant l’étude de marché réalisée par le commissaire du Gouvernement, il a retenu':

— pour les lots n°8 et 18': 505 euros/m² × 60m² = 30'300 euros,

— et pour les lots n°126 et 135': 521 euros/m² × 70m² = 36'470 euros.

Au titre de l’indemnité de dépossession, les critiques formées par M. [U], appelant, portent essentiellement sur la minoration des valeurs de référence.

A titre principal, M. [U] propose de fixer l’indemnité devant lui revenir à la somme de 104'869,10 euros, correspondant au prix d’achat de ses biens en 2016, pour la somme de 50'000 euros soit 827,68 euros/m² (lots n°8 et 18), et en 2019, pour la somme de 35'000 euros soit 500,43 euros/m² (lots n°126 et 135), et aux coûts des travaux qu’il a réalisés.

Or, les valeurs d’acquisition des biens expropriés ne peuvent utilement être considérés comme des valeurs de références dès lors que l’indemnité de dépossession doit être évaluée à la date de la décision de première instance, d’après leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation. Le coût total des travaux réalisés en leur sein ne peut en outre être directement intégré à l’indemnité due, ces derniers ne permettant que l’octroi d’une plus-value qui en l’espèce est intégrée à l’appréciation de la valeur du bien.

A titre subsidiaire, il entend solliciter que soit retenu un prix au mètre carré de 601 euros. Il produit pour ce faire deux extraits du site internet «'meilleurs agents'» proposant une moyenne arrêtée au 1er décembre 2023 de 601 euros/m² dans le secteur du [Adresse 13], et dans la [Adresse 16].

Toutefois, les deux simulations d’estimations produites par l’appelant, qui ne relèvent pas de transactions effectives, qui ne tiennent pas compte de l’état et la consistance des biens réellement cédés, ne peuvent également être utilement prises en compte pour évaluer l’indemnité de dépossession devant revenir à M. [U].

La valeur au mètre carré retenue par le premier juge est conforme aux propositions faites à la fois par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement. Elle s’appuie sur une étude de marché précise comprenant 86 termes de comparaison correspondant aux procédures menées au sein de la copropriété [14] où se situe les lots de M. [U]. Les valeurs de 505 euros/m² pour les lots n°8 et 18, et de 521 euros/m² pour les lots n°126 et 135 prennent par ailleurs en compte d’une part l’état d’entretien des biens, jugé correct et bon, et d’autre part leur inoccupation au moment du transfert de propriété.

M. [U] ne produit aucun terme de comparaison utile pour majorer le prix au mètre carré retenu en première instance. Il ne conteste pas à la fois la moyenne retenue par le premier juge des termes comparatifs moyens cités par le commissaire du Gouvernement, l’homogénéisation des prix sans différence entre les typologies de biens (T4 et T5), ni la plus-value de 15 % appliquée en raison de la situation «'libre'» et de l’état des lots au moment du transfert de propriété.

Ainsi, le juge de l’expropriation, en fixant l’indemnité principale de dépossession à 30'300 euros pour les lots n°8 et 18, et à 36'470 euros pour les lots n°126 et 135, soit une somme totale de 66'770 euros, plus-value de 15 % appliquée, a fait une juste appréciation de l’état du marché, de la consistance des biens litigieux, et de leur situation.

Les demandes de M. [U] seront en conséquence rejetées et le jugement confirmé sur ce point.

L’indemnité de remploi a été calculée selon le barème dégressif prévu par les textes en la matière et sera également confirmée pour un montant total de 4'647 euros.

Sur les frais de procédure

M. [U] succombe à l’instance et en supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [K] [U] aux dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,