Arrêt N°15/775

FK

R.G : 14/00411

SARL CITYA SAINT Z

C/

Y

K

SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE TRANSACTION

COUR D’APPEL DE SAINT-Z

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2015

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT Z en date du 18 NOVEMBRE 2013 suivant déclaration d’appel en date du 07 MARS 2014 rg n° 13/03217

APPELANTE :

SARL CITYA SAINT Z

XXX

97400 SAINT Z

Représentant : M^e Laurent SCHWARTZ de la SELARL GARRIGES- GERY SCHAEPMAN SCHWARTZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-Z-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur X Y

XXX

XXX

Représentant : M^e Guillaume MAYER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-Z-DE-LA-REUNION

Madame I J K épouse Y

La Roche – XXX

XXX

Représentant : M^e Guillaume MAYER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-Z-DE-LA-RÉUNION

PARTIE INTERVENANTE FORCÉE :

SAS SOCIETE IMMOBILIÈRE DE TRANSACTION

XXX

XXX

, représentant : M^e Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-Z-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 26 novembre 2014

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 Septembre 2015.

Par bulletin du 4 septembre 2015, le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Madame Anne-I GESBERT, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 09 Octobre 2015 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 09 Octobre 2015.

Greffier : M^me Martine LARRIEU, Greffière.

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat de gérance du 30 janvier 2007 les époux Y ont confié à La Société GESSY OI mandataire de La Société Immobilière de Transaction ci après dénommée « SIT », la gestion et l’administration d’un appartement dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété « le Bougainvillier » situé à Bellepierre Saint Z.

Le mandat de gérance en date du 30 janvier 2007 mentionnait expressément que le bien serait donné à bail moyennant un loyer mensuel net de 980,00 € conformément à la grille des loyers établie le 30 mai 2006.

Après avoir loué l’ appartement pour un loyer inférieur au loyer fixé dans le mandat, la GESSY OI a accepté de prendre en charge le différentiel de loyer et de le reverser aux époux Y pendant toute la durée du bail .

A la suite du départ du locataire, le mandataire a à nouveau proposé le bien en location au mois de décembre 2010 à un loyer inférieur à celui mentionné au mandat.

La SARL CITYA Saint Z a acheté le fonds de commerce de la Société GESSY OI à une date non précisée.

Les époux Y ont saisi le Tribunal de Grande Instance de SAINT Z afin d’obtenir la condamnation de la SARL CITYA Immobilier au paiement du différentiel de loyer et leur adhésion au contrat d 'assurance de groupe.

Par jugement réputé contradictoire en date du 18 novembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de SAINT-Z a :

— condamné la SARL CITYA Immobilier à payer aux époux X et I-J Y les sommes de :

—  4653,74 € correspondant au différentiel de loyers dû entre le 1^er décembre 2009 et le 20 décembre 2010 avec intérêts légaux à compter du 23 novembre 2010,

—  364,01 € par mois à compter du 21 décembre 2010 jusqu’à expiration du nouveau bail signé le 21 décembre 2010 par E F.

— condamné la SARL CITYA Immobilier à payer aux époux X et I-J Y une somme de 1500,00 € du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamné la SARL CITYA Immobilier à produire aux époux Y le justificatif de leur adhésion au nouveau contrat de garantie locative ainsi que les relevés de charges de copropriété depuis décembre 2011 dans le délai de 15 jours suivant la signification du jugement sous peine d’une astreinte de 50,00 € par jour de retard.

— rejeté le surplus des demandes

— condamné SARL CITYA Immobilier aux dépens

— ordonné l’exécution provisoire

Cette décision a été signifiée au représentant de la SARL CITYA Immobilier Saint Z , le 07 février 2014.

Par déclaration au Greffe de la Cour d’Appel de SAINT-Z reçue par voie électronique le 07 mars 2014 la SARL CITYA Saint Z a interjeté appel de cette décision.

Par acte en date du 27 mai 2014 la SARL CITYA Saint Z a fait assigner la « SIT » en intervention forcée devant la Cour d’appel de Saint Z .

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 24 novembre 2014 et déposées, la SARL CITYA Saint Z demande à la Cour de :

— déclarer au moins partiellement irrecevables les demandes des époux Y à son encontre,

— dire et juger que les époux Y ont retourné le bulletin d’adhésion au nouveau contrat d’assurance proposé par ses soins ,

— dire et juger que les époux Y ont refusé de signer le mandat de gestion au profit de la SARL CITYA Saint Z

— dire et juger que les époux Y ne peuvent bénéficier d’un quelconque nouveau contrat d’assurance puisque la souscription à l’assurance de groupe proposée est indissociable du mandat de gérance, non signé,

— lui donner acte de la communication aux époux Y des relevés de charges de copropriété depuis décembre 2011,

— lui donner acte de la mise en cause de la « SIT » aux fins de garanties des condamnations éventuellement mises à sa charge,

En conséquence :

— dire et juger qu’elle est bien fondée à appeler en la cause la « SIT »,

— dire que le présent arrêt sera déclaré opposable à la « SIT »,

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

— le cas échéant G la « SIT » à la garantir de toutes éventuelles condamnations mises à sa charge,

A X et I-J Y et la « SIT » de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires

G X et I-J Y et la « SIT » à lui payer une somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de M^e Guillaume de Gery.

Elle explique que la « SIT » a cédé ses fonds de commerce, dont GESSY OI au groupe CITYA composé d’une société mère CITYA Immobilier et de filiales autonomes dont la SARL CITYA Saint Z.

Elle résume : GESSY OI a cédé son fonds de commerce à la SARL CITYA Saint Z.

A titre principal elle soutient que la « SIT » dont le siège social est à Montpellier existe toujours et qu’ il ne peut y avoir à son sens de confusion entre elle même, SARL CITYA Saint Z, et l’agence GESSY OI.

Elle estime que le fait générateur du préjudice allégué par les époux Y se trouve dans la gestion de la « SIT » , qu’elle n’a fait que reprendre au mois de juillet 2010 et qu’elle ne peut être tenue des fautes et négligences commises par la SARL GESSY OI ancien établissement de la « SIT. ».

Elle prétend que les demandes des époux X et I-J Y sont irrecevables comme mal dirigées.

A titre subsidiaire sur le fond, elle indique que c’est la « SIT » via son établissement secondaire, la société GESSY OI, qui a accordé aux époux Y la prise en charge du différentiel de loyer et ne l’a pas informée des dispositions particulières du mandat de gérance. Elle estime donc que c’est à la « SIT », en application des articles 1991 et 1992 du code civil, de répondre de l’inexécution du mandat de gérance.

Par ailleurs s’agissant du contrat de garantie des loyers impayés, elle indique que le bulletin individuel d’adhésion est une annexe au mandat de gérance CITYA, et que cette garantie est indissociable du mandat. Les époux Y ayant refusé de signer le mandat de gestion, ils ne peuvent bénéficier du contrat d’assurance de garantie locative. Elle estime que c’est donc à tort que le premier juge a ordonné la production du justificatif d’adhésion des époux Y à ce contrat .

Sur le bien fondé de l’intervention forcée en cause d’appel de la SIT, elle estime que le jugement entrepris a fait apparaître la responsabilité de la SIT OI dans le litige, en relevant qu’il y avait eu une violation manifeste du mandat de gestion et un arrêt unilatéral du versement du différentiel de loyer. Dés lors cet élément caractériserait une évolution du litige, rendant parfaitement recevable cette intervention .

* * * * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 28 juillet 2014 et déposées au Greffe , la Société Immobilière de Transaction ( SIT) demande à la Cour de :

— de déclarer son appel en cause irrecevable

— de déclarer la Société CITYA Saint Z irrecevable en ses demandes à son égard

— de G la Société CITYA Saint Z à lui payer la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— G la Société CITYA Saint Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La « SIT » soutient que suite à l’achat du fonds de commerce, l’agence CITYA Saint Z est devenue propriétaire du fonds et notamment des mandats de gestion comprenant l’ensemble des engagements contractuels incombant au gestionnaire.

Elle estime que s’agissant de son intervention forcée les conditions posées par l’article 555 du Code de Procédure Civile , telles que précisées par la Cour de cassation, à savoir une circonstance révélée postérieurement au jugement et modifiant les données du litige, ne sont pas remplies au cas d’espèce, la situation factuelle et juridique des parties étant figée depuis au moins la délivrance de l’assignation de première instance, aucune circonstance nouvelle n’ayant été révélée.

Par ailleurs elle soutient que l’astreinte prononcée par le premier juge , mesure de contrainte personnelle , n’ouvre pas droit à un recours en garantie et que par conséquent l’appel en garantie formée par la Société CITYA Saint Z n’est de ce chef pareillement pas recevable .

* * * * *

X et I-J Y ont constitué avocat devant la Cour . Cependant ils n’ont déposé aucune conclusion ni aucun dossier.

* * * * *

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2014.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’intervention forcée de la Société Immobilière de Transaction

En application des articles 554 et 555 du Code de les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour , quand l’évolution du litige implique leur mise en cause .

L’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la Cour d’Appel n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement à celui ci et modifiant les données juridiques du litige.

En l’espèce pour justifier de la recevabilité en cause d’appel de la mise en cause de la SIT, La SARL CITYA Saint Z soutient que le jugement de première instance a révélé que la responsabilité de la « SIT » dans la gestion du mandat était engagée .

Or la SARL CITYA Saint Z a été assignée puisqu’elle venait aux droits de la SIT en sa qualité de mandataire, à la suite de l’acquisition, du fonds de commerce de la Ste DESSY OI faisant partie du groupe SIT. L’action des époux Y repose sur l’exécution du contrat de mandat et l’éventuelle responsabilité du mandataire dans son exécution.

Cet élément, à savoir l’existence d’un contrat de mandat initial , dans l’exécution duquel la responsabilité du mandataire peut toujours être recherchée n’est pas nouveau et il était parfaitement connu de la SARL CITYA Saint Z au stade de la première instance, au cours de laquelle la SARL CITYA Saint Z, bien qu’assignée à personne, n’a cependant pas comparu. Aucune circonstance de fait ou droit nouvelle n’est née du jugement de première instance, ou n’est survenue postérieurement , modifiant les données juridiques du litige.

Par conséquent l’intervention forcée de la SIT en cause d’appel, qui la prive d’un double degré de juridiction, sera déclarée irrecevable.

Sur le fond :

En application de l’article 1991 du code civil le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution .

Il n’est pas contesté que la SARL CITYA Saint Z du groupe CITYA IMMOBILIER a acheté, à une date inconnue de la cour, le fonds de commerce de La Société GESSY OI dépendant du groupe SIT. Ce fonds de commerce était notamment composé d’un mandat de gestion et d’administration d’un appartement dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété « le Bougainvillier » situé à Bellepierre Saint Z, donné par X et I-J Y à La Société GESSY OI. Une cession de mandat est donc intervenue entre la Société GESSY OI et La SART CITYA Saint Z.

Il ressort des conclusions de la SARL CITYA Saint Z qu’elle a repris la gestion du bien immobilier au mois de juillet 2010.

Le local a dans un premier temps été donné à bail pour un loyer inférieur au loyer convenu , puis à la suite du départ du locataire, le mandataire a à nouveau proposé le bien en location au mois de décembre 2010 à un loyer inférieur à celui mentionné au mandat, puisqu’il était loué à hauteur de 615,99 € hors charges.

L’exécution du mandat s’est faite en violation de ses dispositions, puisque le mandat portait sur la location d’un appartement moyennant le versement d’un loyer net mensuel de 980,00 €.

Eu égard à la cession de mandat intervenue, la SARL CITYA Saint Z doit répondre de cette violation et ce sur toute la durée du mandat.

Le premier juge a justement condamné la SARL CITYA Saint Z à verser le différentiel de loyer dû entre le 1^er décembre 2009 et le 20 décembre 2010 soit la somme de 4653,74 € ainsi que le différentiel de 364,01 € par mois à compter du 21 décembre 2010 et ce jusqu’à expiration du bail d’E F.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’adhésion au nouveau contrat de garantie locative

La SARL CITYA Saint Z a fait parvenir à X et I-J Y un bulletin d’adhésion à un contrat d 'assurance groupe permettant de les garantir des loyers impayés des détériorations immobilières, et de bénéficier d’une protection juridique.

X et I-J Y ont signé ce bulletin d’adhésion qui a été retourné à la SARL CITYA Saint Z, laquelle invoque l’absence de signature d’un nouveau contrat de mandat pour refuser de recevoir cette adhésion.

A l’appui de sa prétention d’interdépendance entre un nouveau contrat de mandat et le contrat d 'assurance, elle ne produit aucune pièce permettant de l’établir , étant observé qu’elle est liée à X et I-J Y par le contrat de mandat initial qui a fait l’objet de la cession , lequel n’a pas été dénoncé.

Par conséquent la décision du premier juge qui a ordonné la signature sous astreinte par la SARL CITYA Saint Z du contrat d’adhésion sera confirmée.

Sur la production des relevés de charges de copropriété depuis le mois de décembre 2011

Dans le cadre de la procédure d’appel la SARL CITYA Saint Z a communiqué par voie électronique le 15 mai 2014, les pièces 6 à 22 composées des appels de fonds du 01/01/2012 au 30/06/2014 , des annulations de travaux pour la période du 22/04/2013 au 30/09/2013 et d’une demande d’avance de trésorerie pour la période du 01/07/2013 au 30/09/2013

Il ne sera donné aucune suite aux demandes de « dire » ou de « donner acte » contenues dans les conclusions de l’appelante, qui n’amènent la cour à se prononcer sur aucun litige ni moyen auquel il n’aurait pas déjà été répondu.

SUR LES DÉPENS

La SARL CITYA Saint Z, qui succombe , sera condamnée aux dépens d’appel.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable d’allouer à la « SIT » une somme de 1 000 ,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE irrecevable en cause d’appel, l’intervention forcée de La Société Immobilière de

Transaction ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

ET y ajoutant

CONSTATE que la SARL CITYA Saint Z a communiqué par voie électronique le 15 mai 2014 dans le cadre de la procédure d’appel les pièces 6 à 22 composées des appels de fonds du 01/01/2012 au 30/06/2014 , des annulation de travaux pour la période du 22/04/2013 au 30/09/2013 et une demande d’avance de trésorerie pour la période du 01/07/2013 au 30/09/2013

CONDAMNE la demande de la SARL CITYA Saint Z à verser à La Société Immobilière de Transaction une somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNE la SARL CITYA Saint Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Anne-I GESBERT, Présidente de chambre, et par M^me Martine LARRIEU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE SIGNE LA PRÉSIDENTE