ARRÊT N°

C.O.

N° RG 22/01298 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYEM

S.C.I. RAMASSAMY RAYMOND

C/

S.A. BANQUE FRANCAISE COMMERCIALE OCEAN INDIEN (BFCOI)

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Chambre civile

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 ayant cassé et annulé l’arrêt rendu le 27 janvier 2017 parla cour d’appel de St Denis suite à l’ordonnance en date du 14 avril 2016 rendue par le président du tribunal de grande instance de St Denis rg n° 16/0007 suivant déclaration de saisine en date du 08 septembre 2022

APPELANTE :

S.C.I. RAMASSAMY RAYMOND

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marceline AH-SOUNE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A. BANQUE FRANCAISE COMMERCIALE OCEAN INDIEN (BFCOI)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 19.03.2024

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 octobre 2024 devant la Cour composée de :

Président: Madame Corinne JACQUEMIN, Présidente de chambre

Président de chambre : Monsieur Cyril OZOUX,

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Delphine SCHUFT

Greffier du prononcé par mise à disposition au greffe : M^me Nadia HANAFI

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 janvier 2025.

****

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2003, la SCI Ramassamy Raymond a donné à bail à la société Banque française commerciale océan Indien (ci-après la BFCOI) un local à usage commercial à compter du 1er février 2003 moyennant un loyer mensuel de 2. 935 euros.

Le bail a prévu une clause de révision du loyer rédigée ainsi que suit :

Révision triennale (art.28) (Clause d’échelle mobile)

« Le loyer ci-dessus 'xé à deux mille neuf cent trente-cinq euros (2 935 ') sera soumis à révision triennale et sera augmenté ou diminué de plein droit sans 1'accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, proportionnellement à la variation de 1'indice du coût de la construction publiée par 1'INSEE.

Sera tenu comme indice de référence initial, l’indice du 3ème trimestre 2002 soit, 1.170 l’indice de comparaison servant au calcul de la révision du loyer sera celui publié et connu à la date d’échéance du terme triennal.

La première révision interviendra le 1er février 2006. Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti ».

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 juillet 2015, la SCI a mis en demeure la Banque de lui payer la somme de 68 169,71 euros au titre de la révision du loyer pour la période d’août 2010 à août 2015 et celle de 4 081,41 euros chaque mois au titre du montant du loyer révisé à compter du 1er février 2015 .

La banque refusant tout règlement, la SCI a saisi par acte d’huissier du 12 janvier 2016, le juge des référés aux fins d’obtenir le paiement à titre provisionnel, des sommes suivantes :

—  68 169,71 euros correspondant à la somme due au titre de la révision de plein droit du loyer pour la période d’août 2010 à août 2015, assortie des intérêts de retard contractuels de 10 % (article 8, alinéa 4 du bail) pour chacun des mois impayés à compter du 5 du mois concerné (date d’exigibilité du loyer mensuel ' article 8, alinéa 1 du bail) ;

—  5 732,05 euros (1 146,41 ' x 5) correspondant à la somme due au titre de la révision de plein droit du loyer pour la période de septembre 2015 à janvier 2016, assortie des intérêts de retard contractuels de 10 % (article 8, alinéa 4 du bail) pour chacun des mois impayés à compter du 5 du mois concerné (date d’exigibilité du loyer mensuel : article 8, alinéa 1, du bail) ;

—  1 146,41 euros par mois correspondant à la somme due au titre de la révision de plein droit du loyer à compter du mois de février 2016 jusqu’au mois de la date de la décision à intervenir, assortie des intérêts de retard contractuels de 10 % (article 8, alinéa 4 du bail) pour chacun des mois impayés à compter du 5 du mois concerné (date d’exigibilité du loyer mensuel : article 8, alinéa 1, du bail).

Par ordonnance de référé du 14 avril 2016, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis a débouté la SCI Ramassamy Raymond de l’ensemble de ses demandes motif pris de l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’interprétation de la clause de révision du loyer.

La SCI Ramassamy a interjeté appel de l’ordonnance précitée.

Par arrêt en date du 27 janvier 2017, la cour d’appel de Saint-Denis a confirmé l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions.

La SCI a formé pourvoi contre cet arrêt.

Par un arrêt du 10 septembre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 janvier 2017 par la cour d’appel de Saint-Denis.

La Cour de cassation fait grief à l’arrêt sus-visé d’avoir considéré que la révision judiciaire du loyer que permet l’article L. 145-39 du code de commerce représentait une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi de la provision alors que le dépassement du seuil de plus d’un quart du loyer est sans incidence sur le montant des loyers dus antérieurement à une demande de révision.

Le 8 septembre 2022, la SCI Ramassamy Raymond a déposé une déclaration de saisine de la cour d’appel sur le RPVA.

La SCI Ramassamy Raymond a déposé ses conclusions d’appelante le 26 octobre 2022.

La BFCOI a déposé ses conclusions d’intimée le 25 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante notifiées par RPVA le 18 avril 2023, la SCI Ramassamy Raymond demande à la cour de :

— REJETER les demandes de la BFCOI en les déclarant irrecevables, ou à tout le moins non fondées,

— INFIRMER la décision entreprise,

Et, statuant à nouveau,

— CONSTATER que le montant du loyer mensuel suite à la révision triennale du 1er février 2006 s’élève la somme de 3.205,92 euros,

— CONSTATER que le montant du loyer mensuel suite à la révision triennale du 1er février 2009 s’élève la somme de 3.998,62 euros,

— CONSTATER que le montant du loyer mensuel suite à la révision triennale du 1er février 2012 s’élève la somme de 4.073,88 euros,

— CONSTATER que le montant du loyer mensuel suite à la révision triennale du 1er février 2015 s’élève la somme de 4.081,41 euros,

— CONSTATER que le montant du loyer mensuel suite à la révision triennale du 1er février 2018 s’élève la somme de 4.189,27 euros,

— CONSTATER que le montant du loyer mensuel suite à la révision triennale du 1er février 2021 s’élève la somme de 4.427,59 euros,

— CONSTATER que la créance de la SCI Ramassamy Raymond ne souffre d’aucune contestation,

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la Banque Française Commerciale Océan Indien (BFCOI) à payer à la SCI Ramassamy Raymond :

—  177.913,71 euros correspondant à la somme due au titre de la révision de plein droit du loyer pour la période d’août 2010 à octobre 2022, assortie des intérêts de retard contractuels de 10 % (article 8, alinéa 4 du bail) pour chacun des mois impayés à compter du 5 du mois concerné (date d’exigibilité du loyer mensuel ' article 8, alinéa 1 du bail),

—  1.492,59 euros par mois, correspondant à la somme due au titre de la révision de plein droit du loyer, à compter du mois de novembre 2022 jusqu’au mois de la date de la décision à intervenir, assortie des intérêts de retard contractuels de 10 % (article 8, alinéa 4 du bail) pour chacun des mois impayés à compter du 5 du mois concerné (date d’exigibilité du loyer mensuel ' article 8, alinéa 1 du bail).

— DIRE que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité,

— DIRE que les sommes dues au titre des intérêts seront capitalisées à la fin de chaque année,

— CONDAMNER la Banque Française Commerciale Océan Indien (BFCOI) à payer à la SCI Ramassamy Raymond la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Ramassamy Raymond fait valoir pour l’essentiel que :

— l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable de sorte que les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, doivent trouver à s’appliquer ;

— la BFCOI ne s’est pas acquittée de l’augmentation de loyer résultant de la clause de révision triennale et d’indexation de plein droit insérée dans le bail, continuant à régler le montant initial du loyer, soit la somme mensuelle de 2.935,00 euros ;

— La clause est parfaitement valable dans la mesure où elle n’introduit aucune distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux variations.

******

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 14 mars 2024, la BFCOI demande à la cour de :

A titre principal

— CONFIRMER l’ordonnance du 14 avril 2016 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SCI RaymondRamassamy ;

A titre subsidiaire si par impossible la Cour se déclarait compétente pour statuer sur les demandes :

— LIMITER le montant de la provision à la seule somme due au titre des arriérés de loyers à l’exception de toute autre somme ;

— DÉBOUTER en conséquence la SCI Raymond Ramassamy de ses demandes formées au titre de la clause pénale et des intérêts légaux ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la SCI Ramassamy à verser à la BFCOI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SCI Ramassamy aux entiers dépens de la présente instance.

Pour l’essentiel, la BFCOI fait valoir que :

— La clause de révision du loyer comporte une équivoque que le juge des référés n’a pas qualité pour trancher dans la mesure où son titre vise tout à la fois « la révision triennale » et « la clause d’échelle mobile » dont le régime est différent ;

— La même équivoque se retrouve dans le contenu de la clause qui renvoie là encore à une révision triennale selon l’indice du coût de la construction tout en évoquant une révision « de plein droit », c’est-à-dire automatique ;

— La solution du litige passe par une interprétation qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés ;

— L’indice de référence fixe et l’indice de comparaison correspondant au dernier indice connu lors de l’indexation engendrent une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions d’indexation conventionnelle de sorte que la disposition doit être réputée non écrite en application de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier ;

— La SCI Raymond Ramassamy a fait systématiquement application de l’indice du 3ème trimestre de l’année alors que le contrat renvoie au dernier indice publié et connu à la date d’échéance du terme triennal ;

— La clause pénale n’est pas susceptible de trouver application dans la mesure où elle s’est toujours acquittée à échéance du loyer et des charges et ne peut être sanctionnée pour avoir refusé d’appliquer une indexation dont elle conteste l’existence et la validité.

L’ordonnance de clôture est du 19 mars 2024.

La cause a été appelée à l’audience du 25 octobre 2024.

SUR QUOI

Sur l’existence d’une clause d’échelle mobile :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Pour refuser la provision, le premier juge a considéré que la clause de révision figurant au bail était ambiguë, qu’il était nécessaire de recourir à une interprétation avant de lui attribuer la portée d’une clause d’échelle mobile, qu’ainsi il existait une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision.

Il n’entre pas, effectivement, dans les prérogatives du juge des référés d’interpréter une stipulation contractuelle ambiguë.

La révision triennale prévue par les dispositions des articles L 145- 37, L 145- 38 et R 145- 20 du code de commerce ne peut être mise en 'uvre que si elle est demandée.

La demande doit être effectuée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception précisant le prix demandé.

La révision du loyer s’effectue alors en fonction de la modification de la valeur locative des lieux loués.

Pour sa part, la clause d’échelle mobile permet de faire varier le loyer automatiquement, les parties fixant à l’avance de quelle manière et à quel moment le loyer variera.

En l’espèce, la clause litigieuse renvoie à l’utilisation d’un indice précis.

Elle définit la périodicité de l’indexation et la période de référence à prendre en considération.

Elle pose le principe d’une augmentation ou d’une diminution de plein droit sans l’accomplissement de la moindre formalité.

Au vu de ces éléments, il est évident, sans qu’il soit nécessaire de se livrer à une quelconque interprétation, que la disposition concernée doit recevoir la qualification de clause d’échelle mobile.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré qu’une interprétation échappant à ses prérogatives était nécessaire et faisait obstacle à l’octroi d’une provision.

Sur la validité de la clause d’échelle mobile :

L’article 145- 39 du code de commerce pose le principe de la validité des clauses d’échelle mobile.

Ces clauses sont cependant soumises aux dispositions de l’article L. 112-1, alinéa 2 du Code monétaire et financier lesquelles viennent réputer non écrites, toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, la clause litigieuse pose le principe d’une révision à périodicité triennale effectuée selon le dernier indice du coût de la construction publié et connu à la date d’échéance du terme triennal.

La période de variation de l’indice ne peut donc qu’être inférieure à la durée s’écoulant entre chaque indexation, ce que l’article L. 112-1, alinéa 2 du Code monétaire et financier autorise.

La clause de révision figurant au contrat conclu entre la SCI et la BFCOI n’introduit par conséquent aucune distorsion prohibée.

Ainsi que le fait observer la BFCOI, il est de fait que le trimestre utilisé à titre d’indice de référence n’est pas spécifié.

Il est cependant déterminable à partir d’un élément objectif, sa publication, laquelle échappe à la volonté des parties.

Il ne peut donc en être tiré motif à irrégularité.

Enfin, la référence à un indice de base constant n’est pas par nature illicite, dès lors que cette référence ne génère pas, comme en l’espèce, de distorsion prohibée entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée entre chaque révision.

Au total, il apparaît que la clause d’échelle mobile stipulée au contrat est parfaitement régulière contrairement à ce que soutient la BFCOI .

Sur les sommes réclamées par la SCI :

La SCI réclame à son locataire le paiement de la révision du loyer à partir du mois d’août 2010 et jusqu’à la date de la présente décision.

Le décompte qu’elle verse aux débats (loyer suivant révision triennale de plein droit) permet d’établir les éléments suivants :

— que la valeur de l’ indice de base est de 1170 (dernier indice trimestriel du coût de la construction publié au moment de la signature du bail le 1 er février 2003, soit l’indice pour le 3 ème trimestre 2002) ;

— que le dernier indice trimestriel publié à la date de la révision triennale était celui du 3 ème trimestre de l’année précédente, soit :

' au 1er février 2006 = 1278 ;

' au 1er février 2009 = 1594 ;

' au 1er février 2012 = 1624 ;

' au 1er février 2015 = 1627 ;

' au 1er février 2018 = 1670 ;

' au 1 er février 2021 = 1765.

Compte tenu de ces paramètres, le montant du loyer révisé est donc de :

' 3205,92 euros au 1 er février 2006 (2935 euros X 1278 / 1170) ;

' 3998, 62 euros au 1 er février 2009 (2935 euros X 1594 / 1170) ;

' 4073, 88 euros au 1 er février 2012 (2935 euros X 1624 / 1170) ;

' 4081, 41 euros au 1 er février 2015 (2935 euros X 1624 / 1170) ;

' 4189, 27 euros au 1 er février 2018 (2935 euros X 1670 / 1170) ;

' 4427, 59 euros au 1 er février 2021 (2935 euros X 1670 / 1170).

Il est établi par la procédure que la BFCOI a versé depuis l’origine le montant du loyer initialement fixé soit la somme mensuelle de 2935 euros.

La créance de la SCI n’est donc pas sérieusement contestable pour la somme de 200 302, 56 euros se décomposant comme suit :

— au titre des loyers restant dus entre le 01/08/ 2010 et le 31/ 01/ 2012 : 19 145, 16 euros (3998, 62 ' 2935 X 18 mois)

— au titre des loyers restant dus entre le 01/02/2012 et le 31/01/2015 : 40 999, 68 euros (4073, 88 ' 2935 X 36 mois )

— au titre des loyers dus entre le 01/02/2015 et le 31/01/ 2018 : 41 270, 76 euros (4081, 41 ' 2935 X 36 mois )

— au titre des loyers dus entre le 01/02/2018 et le 31/01/2021 : 45 153, 72 euros (4189, 27 ' 2935 X 36 mois )

— au titre des loyers dus entre le 01/02/2021 et le 31/01/2024 : 53 733, 24 euros (4427, 59 ' 2935 X 36 mois ).

La SCI qui n’a pas justifié d’un nouvel indice de comparaison à la date de la révision triennale du 1 er février 2024, ne peut se prévaloir par contre d’une créance non sérieusement contestable au-delà de la date du 31/01/2024.

Sur la clause pénale :

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat conclu entre les parties stipule que le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10 % sur les sommes qui lui sont dues en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis,

Cependant, les dispositions de l’article 1152 du code civil en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1 er octobre 2016 applicable au présent litige, accordent au juge du fond le pouvoir de modérer, même d’office, les clauses pénales manifestement excessives.

La créance de la SCI ne peut donc sur ce point être tenue pour non sérieusement contestable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de la BFCOI, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En tant qu’elle supporte les dépens, la BFCOI n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser la SCI supporter la charge de ses frais irrépétibles.

La BFCOI sera par conséquent condamnée à lui verser la somme globale de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition des parties au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 14 avril 2016 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société banque française commerciale océan Indien à verser à la SCI Ramassamy Raymond la somme de 200 302, 56 euros à titre de provision sur les loyers restés impayés entre le 01/08/2010 et le 31/01/2024 ;

Condamne la société banque française commerciale océan Indien à verser à la SCI Ramassamy Raymond la somme globale de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne la société Banque française commerciale océan Indien aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par M^me Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE