ARRÊT N°

L-F

R.G : N° RG 23/00322 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4FX

[U] ÉPOUSE [H]

[H]

C/

[O] ÉPOUSE [U]

S.C.I. NFCAS

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] en date du 14 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 10 MARS 2023 RG n° 112200314

APPELANTS :

Madame [J] [V] [U] ÉPOUSE [H]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [P] [H]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

Madame [B] [A][Z] ÉPOUSE [U]

[Adresse 3]

Représentant : M^e Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.I. NFCAS

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 28 novembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mars 2025 devant M. FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2025 prorogé au 26 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2015, la société civile immobilière NFCAS a donné à bail à Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] (époux [H]), une maison individuelle à usage mixte d’habitation, professionnel ou commercial avec garage et quatre studios aménagés sise [Adresse 4] moyennant un loyer de 1.000 euros par mois à effet du 1er août 2015 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 juillet 2018.

Le 1er août 2018, le bail a été tacitement reconduit pour une nouvelle durée de trois ans, soit jusqu’au 31 juillet 2021.

Le 29 janvier 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congés pour vendre, avec une libération des lieux le 31 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2022, la société NFCAS a fait assigner Monsieur et Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins qu’il soit procédé à l’expulsion des locataires et de tout occupants.

Par jugement en date du 14 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes :

Déclare irrecevable les conclusions notifiées par Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] le 12 décembre 2022 et déposées lors de l’audience du 13 décembre 2022,

Constate que Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] occupent sans droit ni titre le logement sis, [Adresse 4] depuis le 31 juillet 2021,

Ordonne à Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] de libérer le logement sis [Adresse 4],

A défaut de libération volontaire des lieux,

Autorise d’ores et déjà la société NFCAS à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] et de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

S’agissant des meubles garnissant le logement,

Renvoie à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du congé et de l’assignation,

Déboute toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

* * *

Par déclaration du 10 mars 2023, Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] ont interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 10 mars 2023.

Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] ont déposé leurs premières conclusions d’appelants par RPVA le 1er mai 2023.

Par ordonnance incident n° 24/133 en date du 14 mai 2024, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes :

Déclare irrecevable l’incident relatif à l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel, compte tenu de l’absence de pouvoir du conseiller de la mise en état pour statuer de ce chef,

Déboute Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS de leurs prétentions relatives à la nullité de la déclaration d’appel,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les références RG-23-322 et RG- 23-799,

Dit que l’affaire se poursuivra sous la référence RG-23-322,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS aux dépens de l’incident,

Renvoie l’affaire à la mise en état du 22 août 2024.

Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS ont déposé leurs premières conclusions d’intimés le 8 septembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024.

* * *

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs conclusions d’appelants, Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] demandent à la cour de :

« – Infirmer le jugement rendu le 14 février 2023 en ce qu’il a :

Constaté que Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] occupent sans droit ni titre le logement sis, [Adresse 4] depuis le 31 juillet 2021,

Ordonné à Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] de libérer le logement sis [Adresse 4],

Autorisé d’ores et déjà la société NFCAS à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] et de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamné in solidum Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du congé et de l’assignation,

Débouté toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

Statuant à nouveau,

Constater que le bail consenti le 1er août 2015 ne constitue pas un bail d’habitation,

Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 29 janvier 2021,

Débouter Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS à verser à Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

Condamner Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS à verser à Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

Condamner Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS aux dépens de première instance et d’appel. »

* * *

Aux termes de leurs conclusions, Madame [B] [A][Z] épouse [U] et la société NFCAS demandent à la cour de :

« In limine litis,

Juger irrecevable la déclaration d’appel n° 23/00284 et RG n° 23/00322 en ce que l’imprécision et l’ambiguïté de son contenu contrevient aux dispositions de l’article 901 et 54 du code de procédure civile,

Juger tout aussi irrecevable la déclaration d’appel n° 23/00674 et RG n° 23/00799 en ce qu’elle est tardive et hors délai,

En conséquence,

Juger nul et de nul effet l’appel interjeté par Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] et les débouter de toutes leurs demandes fins et prétentions,

Au fond,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 février 2023,

En conséquence,

Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et prétentions tendant à écarter les règles relatives au statut des baux d’habitation et à prononcer la nullité du congé pour vendre, délivré le 29 janvier 2021,

En tout état de cause,

Condamner les appelants à payer aux intimés la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens. »

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la nullité de la déclaration d’appel,

Les intimés font valoir sur la recevabilité de la déclaration d’appel enregistrée sous le RG n° 23/00284 plusieurs irrégularités de forme tenant à :

L’entête de la déclaration d’appel qui est adressée à Maître [K] alors qu’elle devrait être adressée aux intimés. Il n’est pas fait état ni de la profession, ni de la date et lieu de naissance des requérants, ni mention de l’organe représentant la personne morale de la société NFCAS, ni l’objet de l’acte d’appel.

La déclaration d’appel ne fait pas état des chefs de jugement expressément critiqués ne permettant pas à l’effet dévolutif d’opérer.

Ces irrégularités lui causent nécessairement un grief dans la mesure où les appelants ont vainement tenté de rectifier par une seconde déclaration d’appel l’ensemble des irrégularités relevées ci-dessus.

Sur la recevabilité de la deuxième déclaration d’appel enregistrée sous le RG n° 23/00674, ils exposent que la déclaration d’appel rectificative est intervenue postérieurement au délai de trois mois, que l’effet dévolutif n’a pas opéré.

Les appelants n’ont pas répliqué à ces prétentions et moyens développés par les appelants in limine litis.

Sur ce,

Vu les articles 914, 907 et 789 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la cause,

En l’espèce, il résulte de la procédure en appel rappelées ci-dessus que le conseiller de la mise en état, saisi de demandes incidentes par les intimés, a statué par ordonnance n° 24/133 en date du 14 mai 2024 sur la régularité de la déclaration d’appel remise le 10 mars 2023 enregistrée sous les références RG 23-322 en évoquant les nullités de forme reprises ci-dessus et sur la régularisation de la seconde déclaration d’appel remise le 12 juin 2023 enregistrée sous la référence RG 23-799 dont la jonction a, par la suite, été ordonnée.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de déclarer irrecevable les demandes présentées, étant rappelé que la voie du déféré était ouverte.

En revanche, la cour relève que l’incident soulevé relatif à l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel, a été déclaré irrecevable compte tenu de l’absence de pouvoir du conseiller de la mise en état au profit de la cour d’appel pour statuer de ce chef sous réserve qu’elle soit saisie par des conclusions au fond des parties, ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi, dans leurs conclusions au fond déposées devant la cour, les intimés font valoir l’absence d’effet dévolutif en ce que la déclaration d’appel ne fait pas état des chefs de jugement expressément critiqués ne permettant pas à l’effet dévolutif d’opérer.

Cependant, il résulte de la déclaration d’appel enregistrée sous la référence RG 23-322 que le périmètre de l’appel est clairement et expressément déterminé permettant, ainsi à l’effet dévolutif d’opérer et donc, de saisir valablement la cour d’appel des chefs du dispositif du jugement critiqués.

Par conséquent, la demande des intimés sera rejetée.

Sur le fond,

Sur la nullité du congé pour vendre : En premier lieu, les appelants font observer qu’ils n’ont pas établi leur résidence dans le logement litigieux pour y exercer une activité de location saisonnière de sorte que les règles applicables aux baux d’habitation ne s’appliquent pas à l’espèce. En second lieu, ils exposent que le congé pour vendre a été irrégulièrement délivré le 29 janvier 2021 à l’adresse des lieux loués alors que tous les actes et correspondances intervenus entre les parties font état du domicile des preneurs sur la commune du [Localité 9].

Les intimées font valoir que les époux [H] occupent toujours les lieux et ce, malgré un commandement d’avoir à quitter les lieux. Selon les concluants, le congé pour vente délivré le 29 janvier 2021 respecte les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, ils soulignent que les règles en matière de baux commerciaux ne s’appliquent pas à l’espèce dans la mesure où la nature des activités des époux [H] n’a qu’un caractère civil et non commercial.

Sur ce,

Les baux à usage mixte professionnel, ou commercial, et d’habitation, sont soumis au même régime d’ordre public que les baux à usage exclusif d’habitation.

Il résulte des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des disposition de l’article 15-I et II de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que par acte sous-seing privé en date du 1er août 2015, avec prise d’effet le même jour, la société civile immobilière NFCAS a donné à bail aux époux [H] la location d’une maison d’individuelle avec garage et 4 studios aménagés dans la dépendance sis [Adresse 5] pour un usage mixte d’habitation, professionnel ou commercial avec possibilité de sous location moyennant un loyer initial fixé à 1.000 euros par mois, 50% pour la villa et 50% pour les studios. (Pièce n° 1)

Ainsi, les présentes dispositions contractuelles permettent d’identifier la nouvelle habitation à titre principal des preneurs relevant de la loi du 6 juillet 1989 même si ces derniers allèguent un autre lieu de résidence.

Par acte extra-judiciaire en date du 29 janvier 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congés pour vendre le logement, avec une libération des lieux le 31 juillet 2021 en application de l’article 15 de la loi précitée comprenant une offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis adressée aux locataires aux conditions suivantes : « au prix de 850 000 euros (huit cent cinquante mille Euros) net vendeur ». (Pièce n° 2)

Pour contester le bien-fondé du congé délivré, les époux [H] soutiennent dans un premier temps que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas à l’espèce au profit des règles régissant les baux commerciaux ou encore, les baux professionnels, considérant qu’ils exercent une activité de location saisonnière.

Effectivement, les époux [H] justifient de l’exercice d’une activité de location saisonnière sur l’ensemble des studios (Pièces n° 13 à 19). En revanche, si les appelants affirment que la villa a fait régulièrement l’objet de locations saisonnières, ils demeurent défaillants dans l’administration de cette preuve, alors que pour la location des studios, ils ont communiqué la copie des contrats de location.

En effet, il est constant que le régime juridique applicable à un contrat mixte dépend de l’usage auquel le bien immobilier est destiné majoritairement.

A ce titre, la cour relève, avant tout, que le contrat de bail litigieux est bien un contrat de bail « de location d’un logement ». A l’inverse, il ne ressort pas des pièces versées qu’une activité libérale règlementée ou non est exercée par les époux [H], ayant nécessité l’accord du bailleur pour le changement d’affectation.

Dans le même sens, pour que le présent contrat puisse être considéré comme un bail commercial et donc soumis aux dispositions du code de commerce, outre la démonstration de l’exploitation d’un fonds de commerce, le locataire doit être soit, un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit un artisan immatriculé au répertoire des métiers, ce que les époux [H] ne rapportent pas aux débats.

Ainsi, il ressort de ces éléments que les biens loués dont il est établi qu’une partie représente l’habitation principale des preneurs, sont affectés à un usage d’habitation, voire de sous location, relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, ce moyen sera écarté.

Dans un second temps, toujours pour contester le bien-fondé du congé délivré, les époux [H] affirment que le congé pour vendre a été irrégulièrement délivré le 29 janvier 2021 à l’adresse des lieux loués alors qu’ils déclarent résider au « [Adresse 2] », connu du bailleur.

Pour rappel, le congé donné par le bailleur doit satisfaire aux conditions fixées par les dispositions de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989 et « la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement », et lorsque la signification par voie d’huissier de justice est utilisée, aux dispositions de l’article 653 et suivants du code de procédure civile.

Il résulte des « modalités de remise de l’acte » (Pièce n° 2) que la signification a été effectuée par « remise en l’étude » le 29 janvier 2021, la signification à personne, à domicile à l’adresse du bien loué étant impossible de sorte qu’un avis de passage a été laissé conformément à l’article 656 et suivants du code de procédure civile.

Par ailleurs, les époux [H] ne démontrent pas qu’ils auraient habité ailleurs qu’au [Adresse 4] alors que l’huissier de justice a vérifié auprès du voisinage la domiciliation des appelants avant de délivrer l’avis de passage en application de l’article 656 du code de procédure civile.

Surabondamment, et par adoption des motifs, la cour relève que l’indivision [H] [U] est bien domiciliée au [Adresse 4] depuis le 1er janvier 2017 et que les époux [H] ont fait usage du numéro SIRET de l’indivision pour établir une facture en date du 13 décembre 2022.

Ainsi, ce moyen sera également rejeté.

Au de l’ensemble de ces éléments, la décision entreprise sera confirmée.

Sur les demandes accessoires,

Les époux [H], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Au regard de la solution du litige, il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

REJETTE les demandes soulevées in limine litis par la société civile immobilière NFCAS et Madame [B] [U] née [O] ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Madame [L] [V] [T], épouse [H], et Monsieur [P] [H] aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT