06/07/2017

ARRÊT N° 503/2017

N° RG: 17/00548

MT/CB

Décision déférée du 24 Janvier 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 16/02118)

M^me X

XXX

SAS LE TACOS DE TOULOUSE

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 44 ALLEES CHARLES DE FITTE A T OULOUSE (XXX

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU SIX JUILLET DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANTS

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS LE TACOS DE TOULOUSE

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 44 ALLEES CHARLES DE FITTE A TOULOUSE (XXX représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET MOULLIN TRAFFORT, dont le siège social est situé XXX, prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par M^e François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

D. BENON, conseiller

Greffier, lors des débats : A. LLINARES

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par A. LLINARES, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure

La Sci Metili est propriétaire de deux lots numéros 543 et 544 (n° 60 et 61 du plan) à usage de garages situés en sous-sol et rez de chaussée de l’immeuble en copropriété situé 44 allées Charles de Fitte à Toulouse (31) et d’un local à usage commercial au rez de chaussée constituant le lot n° 47 (n° 2 sur le plan) et de réserve constituant le lot n° 50 (2 sur le plan) de l’immeuble en copropriété situé XXX / XXX à Toulouse, les deux immeubles étant mitoyens.

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2015, elle a donné à bail à la Sas Le Tacos de Toulouse, qui y exploite un restaurant, le local à usage commercial disposant sur l’arrière d’une porte donnant accès direct à la cour de la résidence du 44 allées Charles de Fitte.

Par acte d’huissier du 11 mars 2015, le syndicat des copropriétaires du 44 allées Charles de Fitte a fait assigner la Sci Metili et son précédent locataire, la Sas Bm Factory, devant le tribunal de grande instance de Toulouse statuant au fond en vue d’obtenir leur condamnation à prendre toutes mesures de nature à faire cesser des troubles et nuisances de voisinage du fait de l’usage par eux de ses parties communes.

Du 28 au 30 novembre 2016, il a fait ériger un muret surmonté d’une grille entre la cour située à l’arrière de son immeuble et la porte arrière du restaurant exploité par la Sas Le Tacos de Toulouse et a également fait déplacer, en continuité de ce muret, un portillon permettant un accès piétonnier entre cette cour et un passage situé sous l’immeuble situé au XXX, suivant constat d’huissier du 28 novembre 2016.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2016, la Sci Metili et la Sas Le Tacos de Toulouse ont fait assigner le Syndicat des Copropriétaires du 44 allées Charles de Fitte devant le président du tribunal de grande instance de Toulouse statuant en référé aux fins d’obtenir la condamnation de ce dernier à effectuer des travaux de démolition du mur érigé dans la cour commune et faisant obstacle à la desserte de la partie arrière du local commercial, immédiatement et sans délai, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et à lui payer les sommes de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sous la plus expresse réserve de tous autres préjudices à venir et à définir, outre une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 24 janvier 2017, cette juridiction a

— déclaré être compétente pour statuer,

— rejeté la demande de démolition sous astreinte du mur formée par la Sci Metili et la Sas Le Tacos de Toulouse,

— rejeté la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires du 44 allées Charles de Fitte tendant à voir condamner sous astreinte la Sas le Tacos de Toulouse à s’abstenir de tout usage prohibé de la cour commune, notamment par le stationnement de véhicules à deux roues et à quatre roues ou de véhicules de livraison,

— rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties le charge des dépens par elle exposés.

Par acte du 03 février 2017, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la Sci Metili et la Sas le Tacos de Toulouse ont interjeté appel général de cette décision.

Moyens des parties

La Sci Metili et la Sas Le Tacos de Toulouse demandent dans leurs conclusions du 20 mars 2017 de

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— condamner immédiatement et sans délai, sous astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à Toulouse, 44 allées Charles de Fitte, à effectuer les travaux de démolition du mur érigé le 28 novembre 2016 dans la cour commune faisant obstacle à l’utilisation de la porte arrière du local commercial,

— le condamner à leur payer une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, sous la plus expresse réserve, notamment concernant la Sas Le Tacos de Toulouse, de tous autres préjudices à venir et définir,

— le condamner à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Elles font valoir que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’elles n’auraient pas justifié du bénéfice d’un droit de passage ou d’usage pour circuler et utiliser la cour située à l’arrière du restaurant, alors même que ce droit était précisément existant depuis des temps anciens puisque contesté seulement à une date très récente par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44 allées Charles de Fitte.

Elles soutiennent que le local commercial dispose, par le biais d’une porte, d’un accès direct sur la cour commune de l’immeuble et que cette configuration des lieux implique, sans équivoque possible, sur le fondement des articles 686, 687 et 689 du code civil, l’existence d’une servitude réelle au profit des occupants dudit local dépendant de l’immeuble du XXX qui a été construit postérieurement à l’immeuble sis 44 par le même promoteur, la Ste Deromidi, dont l’intention était de permettre un accès direct depuis l’immeuble du n° 40 sur la cour commune de celui mitoyen portant le n° 44.

Elles expliquent que la construction du mur en parpaings ne permet plus à l’exploitant du fonds de commerce d’effectuer les livraisons pour l’exercice normal de son activité.

Elles en déduisent que l’édification d’un tel ouvrage est de nature à constituer un trouble manifestement illicite et créer un dommage imminent qu’il convient de prévenir.

Elles estiment que le syndicat des copropriétaires ne pouvait unilatéralement et à l’initiative de son seul syndicat se faire justice à lui-même dès lors que le tribunal de grande instance n’avait pas statué sur les droits et obligations respectives des parties.

Elles ajoutent que le comportement de la Sci Metili est d’autant plus abusif que la construction n’a jamais été soumise à la moindre autorisation, ni à caractère administratif, pourtant nécessaire par voie de déclaration préalable de travaux, ni a fortiori, d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du n° 44 qui ne s’est tenue que le 7 décembre 2016.

Elles indiquent que cette situation a conduit la Sci Metili a exercer un recours devant le tribunal de grande instance de Toulouse à l’encontre de cette délibération afin de la faire déclarer nulle, comme étant intervenue à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle aurait du l’être à la majorité de l’article 25 dès lors qu’étaient concernées les parties communes et la nécessaire modification de l’aspect extérieur de l’immeuble rendant indispensable un vote majoritaire de l’ensemble des copropriétaires alors que le quorum n’était pas atteint, 138 d’entre eux étant absents et 107 seulement votant pour.

Elles estiment que le juge des référés s’est trompé en indiquant que les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un droit de passage ou d’usage, notamment pour effectuer les livraisons sur la cour située à l’arrière du restaurant.

Elles soulignent à cet égard que dans son assignation au fond du 11 mars 2015, le syndicat des copropriétaires ne contestait pas le principe d’une utilisation des parties communes mais seulement le prétendu usage abusif qui en aurait été fait, ce qui démontre qu’il était préexistant, de sorte qu’il appartient seulement au juge du fond dans le cadre de cette procédure toujours pendante de se prononcer sur la nature précise des droits du bailleur et de son locataire commercial, y compris s’agissant des conditions dans lesquelles la cour était occasionnellement utilisée pour la réalisation d’opérations de livraison très ponctuelles au bénéfice d’un local commercial dépendant de l’immeuble voisin mais dont une partie des locaux donnés à bail constitue des lots faisant partie du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier du 44 allées Charles de Fitte.

Elles ajoutent que par courrier du 1^er septembre 2016, le syndicat avait expressément admis que la Sci Metili bénéficiait bien d’un droit de passage au niveau de la cour et en concluent que ce droit s’entend nécessairement de la possibilité d’utiliser le passage pour l’arrêt momentané et très occasionnel de véhicules de livraison qui n’ont jamais mis en péril d’une quelconque manière la sécurité, notamment en termes d’incendie, de la cour puisqu’il ne s’agit pas de stationnement mais simplement d’opérations ponctuelles qui s’achèvent quelques instants après avoir commencé.

Elles considèrent qu’en procédant à la construction de ce mur modifiant radicalement la configuration des lieux, le syndicat des copropriétaires a privé l’un de ses copropriétaires et son locataire commercial de l’existence de leurs droits tels qu’ils existaient jusqu’alors, se faisant purement et simplement justice à eux-mêmes sans attendre la décision du tribunal qu’ils avaient pourtant saisi à l’effet de se prononcer définitivement sur les droits de chaque partie.

Le Syndicat des copropriétaires de l’XXX à Toulouse sollicite dans ses conclusions du 28 avril 2017 de :

— débouter la Sci Metili et la Sas le Tacos de Toulouse de l’ensemble de leurs demandes,

Réformant partiellement l’ordonnance,

— condamner la Sas le Tacos de Toulouse de s’abstenir de tout usage prohibé de la cour commune de l’immeuble 42 et XXX, notamment par le stationnement de véhicules à 2 roues ou de véhicules à 4 roues ou bien encore de véhicules de livraison, le tout sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée,

— condamner solidairement, en toute hypothèse, la Sci Metili et la Sas le Tacos de Toulouse au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés tant devant le premier juge que devant la cour d’appel.

Il expose que le règlement de copropriété de la résidence n° 42 et XXX comporte un lot n°543 désigné comme un garage n° 60 sur le plan et les 2/10.000émes de la propriété du sol des parties communes, que le tableau récapitulatif des lots fait apparaître que la nature de ce lot est à usage de garage et que dans ces conditions, tout usage de nature commerciale est prohibé.

Il indique que depuis plusieurs années, il est victime de nuisances répétées en raison d’un abus d’usage de sa cour commune par les locataires commerciaux de la Sci Metili.

Il fait valoir que cette cour est une partie commune de sa résidence mais en aucun cas une cour commune aux deux résidences voisines.

Il précise avoir fait dresser le 5 mai 2014 un constat de cette situation d’usage abusif de la cour par les locataires qui en font un usage strictement commercial.

Il affirme que si la porte ouvrant sur la cour de l’immeuble 42 et 44 allées Charles de Fitte existe depuis de nombreuses années, cet accès, qui peut relever d’une simple tolérance, n’avait jamais fait l’objet de la moindre difficulté jusqu’à l’acquisition de la Sci Metili et produit une pétition signée par 62 personnes occupant l’immeuble.

Il estime que les appelants sont défaillants dans la démonstration de l’existence d’une violation ou de la méconnaissance évidente d’une règle de droit ou d’un droit.

Il souligne que le 5 décembre 2016, les service de police ont dû être requis car les exploitants des locaux commerciaux ou leur préposés n’ont pas hésité à s’installer sur le mur en construction pour empêcher les ouvriers de travailler.

Il précise que la Sci Metili a saisi le tribunal de grande instance de Toulouse d’une action en contestation de la décision de l’assemblée générale de la copropriété du 7 décembre 2016 et plus particulièrement, de la résolution n° 21 qui a approuvé les travaux litigieux et en déduit qu’elle ne peut pas argumenter sur l’irrégularité des travaux.

Il demande de faire injonction à la Sas Le Tacos de Toulouse de s’abstenir de tout stationnement aérien de ses propres véhicules à 4 ou 2 roues ainsi que des véhicules de livraison, comme constaté par huissier de justice.

Motifs de la décision

Sur les demandes de la Sci Metili et de la Sas Le Tacos de Toulouse

** sur le trouble manifestement illicite

En vertu de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’urgence et l’absence de contestation sérieuse n’étant pas, dans ce cas, une condition de son intervention.

L’examen du plan des lieux versé aux débats révèle que les locaux dont est propriétaire la Sci Metili dans la copropriété du n° 44 allées Charles de Fitte sont situés en sous-sol et à usage de garage exclusivement.

Le local à usage commercial, objet du présent litige, est situé au rez de chaussée de la copropriété voisine au n° XXX.

Aucune disposition du règlement de copropriété du 44 allées Charles de Fitte n’attribue de droit sur ses propres parties communes, et notamment la cour intérieure, au local commercial dépendant de la copropriété n° XXX, même s’il dispose à l’arrière d’une porte donnant accès direct sur ladite cour.

Aucune disposition du règlement de copropriété du XXX n’attribue davantage de droits sur les parties communes, et notamment la cour intérieure, de la copropriété voisine du n° 44.

L’édification du muret dans la cour intérieure de l’immeuble n° 44, parallèle à l’arrière de ce local commercial, a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires de cette résidence le 7 décembre 2016.

Ainsi, au jour où la cour statue, date à laquelle elle doit apprécier l’existence du trouble invoqué, la construction de cet ouvrage repose sur une délibération qui s’impose à tous tant qu’elle n’a pas été annulée dans le cadre de l’exercice de la voie de recours exercée par la Sci Metili, toujours en cours devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Au vu de l’ensemble de ces données, l’existence et l’illicéité du trouble invoqués pour fonder l’intervention du juge des référés, défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation de la règle de droit, n’est pas rapportée de façon suffisamment manifeste.

La mesure sollicitée par la Sci Metili et la Sas Le Tacos de Toulouse de démolition de l’ouvrage réalisé fin novembre 2016 n’a donc pas lieu d’être prononcée.

** sur les dommages et intérêts

L’article 809 alinéa 2 autorise le juge des référés à accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le principe de l’obligation du syndicat des copropriétaires du 44 allées Charles de Fitte vis à vis de la Sci Metili et de la Sas Le Tacos de Toulouse, au titre de l’usage, par le locataire des locaux commerciaux de la copropriété voisine, de la cour dépendant du premier immeuble, se heurtant à une contestation qui revêt, pour le moins, une apparence de sérieux pour les mêmes motifs que ci-dessus analysés, aucune provision ne peut leur être accordée au titre du préjudice prétendument subi en raison de cette impossibilité d’accès par l’arrière depuis la présence du muret.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

La demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à faire interdiction à la Sas Le Tacos de Toulouse de tout stationnement aérien de ses propres véhicules et des véhicules de livraison doit être admise au vu du constat d’huissier du 7 décembre 2016, sans que le prononcé d’une astreinte n’apparaisse nécessaire, en l’état.

Les photographies annexées attestent que cette société gare sa voiture dans la cour, devant les garages, empêchant les manoeuvres pour les véhicules voulant entrer ou sortir de ces box, et les panneaux d’interdiction de stationner, ou sur les zebras de la voie pompiers ; aucune incertitude quant à l’identification du propriétaire ou usager de la voiture ne peut exister à cet égard dès lors que l’huissier a relevé que ce véhicule était siglé à l’enseigne du restaurant.

Or, la Sas Le Tacos de Toulouse ne justifie à ce jour d’aucun titre ni d’aucune possession de badge l’autorisant à pénétrer et stationner dans la cour dépendant de la copropriété voisine à son local commercial pris à bail.

Sur les demandes annexes

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et dépens doivent être confirmées.

La Sci Metili et la Sas Le Tacos de Toulouse qui succombent dans leur voie de recours supporteront les entiers dépens d’appel et doivent être déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

— Confirme l’ordonnance,

hormis en ses dispositions relatives à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

— Fait injonction à la Sas Le Tacos de Toulouse de s’abstenir de tout usage de la cour dépendant de la copropriété du 44 allées Charles de Fitte, notamment pour le stationnement de véhicules à deux roues, à quatre roues ou véhicule de livraison,

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel,

— Condamne La Sci Metili et la Sas Le Tacos de Toulouse aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président

XXX

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