Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/22364 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6RI6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/06817

APPELANTE

SCI VALOR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 325 070 282

[…]

[…]

représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

assistée de M^e Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R197, avocat plaidant

INTIMÉE

SAS COPY DIFFUSION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 382 193 209

[…]

[…]

représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

assistée de M^e Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. H2PROD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité auditsiège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 449 587 591

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2005, la SCI VALOR a donné à bail en renouvellement à la SARL COPY DIFFUSION des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 13^e, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 2004, moyennant un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 26.000 euros. Le bail comportant une clause d’échelle mobile, le loyer est aujourd’hui de 34.187,88 euros.

Selon la clause de désignation, les locaux objets du bail, sont désignés ainsi qu’il suit :

'au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble:

une boutique à usage commercial

au premier étage : une pièce à usage d’habitation avec WC communicant (sic) par un escalier intérieur avec la boutique du rez-de-chaussée.Le tout formant le lot N°33 du règlement de copropriété;(…]

Au sous-sol:

le local commercial communicant (sic) avec la boutique du rez-de-chaussée par un escalier intérieur et constituant le not n°26 du règlement de copropriété […]'

Selon la clause de destination, 'les lieux loués sont destinés à l’activité suivante :

'édition, impression numérique, reprographie, photocopie, imprimerie, papeterie, vente d’articles de bureaux, accès internet, location et vente de matériels informatique et à titre accessoire, location de cassettes vidéo'.

Par acte d’huissier de justice du 28 mai 2013, la SCI VALOR a fait délivrer congé à la SARL COPY DIFFUSION pour le 30 novembre 2013, avec offre de renouvellement au 1^er décembre 2013 moyennant un loyer annuel de 50.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 novembre 2015, la SARL COPY DIFFUSION a accepté le principe du renouvellement du bail, et refusé le montant du loyer proposé.

Par un mémoire en demande signifié le 30 novembre 2015, la SCI VALOR a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.000 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du l2 avril 2016, la SARL COPY DIFFUSION a assigné la SCI VALOR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande isntance de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er décembre 2013.

Par jugement avant-dire droit en date du 23 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté le principe du renouvellement du bail des locaux litigieux à compter du 1^er décembre 2013,

— désigné M^me Y-Z en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux à cette date,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel, en principal,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport, daté du 31 octobre 2017, au greffe, concluant à une valeur locative au 1^er décembre 2013 de 25.098 euros hors taxes et hors charges, le montant du loyer plafonné à cette date étant de 33.592 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 9 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris a :

Fixé à la somme annuelle de 23.100 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail

renouvelé à compter du 1^er décembre 2013 entre la SCI VALOR et la société COPY DIFFUSION pour les locaux situés 20bis boulevard d’Arago à Paris 13^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamné la SCI VALOR à payer à la société COPY DIFFUSION les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de 1'expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 16 octobre 2018, la SCI VALOR a interjeté appel de ce jugement.

Le 11 septembre 2020, la SOCIETE COPY DIFFUSION et la SOCIETE H2PROD ont formé un appel incident.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 30 juin 2020, la SCI VALOR, appelante, demande à la Cour de :

Infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2018 par le juge des loyers du Tribunal de Grande Instance de Paris,

Dire et juger la société COPY DIFFUSION et la Société H2PROD mal fondées en leur appel incident,

Les en débouter,

Statuant à nouveau,

Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1^er décembre 2013 à la somme de 33.872€ /AN/HT/HC et subsidiairement à 33.592€ /AN/HT/HC.

Dire que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu’au jour du parfait paiement.

Condamner in solidum la COPY DIFFUSION et la Société H2PROD au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens, tant de première instance que d’appel en ce compris les frais d’expertise (Art.696 CPC) qui seront recouvrés par la SCP NABOUDET HATET, avocat aux offres de droit.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 11 septembre 2020, la SOCIETE COPY DIFFUSION, intimée et la SOCIETE H2PROD, intervenante volontaire, demandent à la Cour de :

Vu les articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 554 du code de procédure civile,

Juger recevable et bien fondée la société H2PROD en son intervention volontaire,

Confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de Paris le 9 juillet 2018 en ce qu’il a :

— débouté la SCI VALOR de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

— fixé le montant du loyer de renouvellement à un montant inférieur au plafond,

— condamné la SCI VALOR à payer à la société COPY DIFFUSION les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation et dit que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront intérêts,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :

— Fixer le loyer de renouvellement à effet du 1^er décembre 2013 à la somme annuelle de 16.246€ (seize mille deux cent quarante-six euros), subsidiairement, à la somme de 18.358 € (dix-huit mille trois cent cinquante-huit euros) hors charges et hors taxes,

En toutes hypothèses :

— Dire irrecevable et mal fondée la SCI VALOR en toutes ses demandes et l’en débouter,

— Condamner la SCI VALOR au paiement de la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Si les superficies réelles, retenues par l’expert et le premier juge ne sont pas discutées par les parties, il en va autrement des surfaces corrigées. Si le bailleur demande la confirmation du jugement entrepris qui a retenu la surface pondérée proposée par l’expert judiciaire en ce qui concerne la boutique, le preneur la conteste.

Selon l’expert judiciaire, la boutique bénéficie d’un lineaire de façade de 2m environ sur le […], 5m environ à l'[…] ; le linéaire de vitrine total étant de 11 m, environ. L’entrée de la boutique se fait par une porte vitrée à deux battants au niveau d’un pan coupé situé à l’angle des deux rues . La vitrine donnant sur la rue Pascal est obstruée par un film. Le rez-de-chaussée comprend une surface de vente sur la totalité du niveau, à l’exception d’un petit local technique et d’une partie non accessible au public au fond.

Le preneur soutient qu’en fait, seule la première partie de la boutique serait accessible à la clientèle ; que le reste de la boutique serait constitué d’une arrière-boutique, non accessible à la clientèle, d’un local technique et d’un bureau, ainsi que l’ont retenu ses experts amiables M^me A-B et X.

La cour retient que le bail, ne stipule pas s’agissant du rez-de -chaussée que le local serait divisé entre une boutique et une arrière-boutique. Dans ces conditions, quand bien même le locataire aurait-il fait le choix d’interdire au public l’accès d’une partie de la boutique, il ne peut s’en prévaloir en ce qui concerne les coefficients de pondération applicables aux différentes surfaces.

Les parties comme l’expert judiciaire et les experts amiables se réfèrent à la méthode préconisée par la charte des experts quant aux coefficients de pondération applicables , mais l’interprètent différemment, quant au calcul des surfaces. Elles s’accordent pour retenir un coefficient de 1,1 pour la zone d’angle

En ce qui concerne les différentes zones, la charte, pour les boutiques de centre-ville (4^e édition octobre 2012), préconise des coefficients suivants :

'zone d’angle(triangle de 5m de côté) : 1,1 à 1,30

1^re zone 5m à partir de la façade : 1

2^e zone (sur les 5m suivants ): 0,70 à 0,80"

En l’espèce, l’expert judiciaire indique que la longueur du pan coupé est de 5m. Dans ces conditions, c’est à juste tite que le preneur demande que la surface appelée 'zone d’angle ' soit fixée à 12,50m², s’agissant de la surface d’un triangle de 5m de côté.

Par ailleurs le preneur conteste le fait que l’expert judiciaire ait affecté le reste des surfaces, à l’exception du local technnique et du bureau, d’un coefficient de 1, au motif que ces surfaces se trouvaient dans les 5m de la vitrine de la rue Pascal, alors que selon lui la définition des zones s’établit à partir de l’accès dans les locaux, et non des vitrines, étant au surplus relevé que celle donnant sur la rue Pascal est masquée, si bien que le coefficient de pondération doit être ramené à 0,80.

La cour relève que la charte définit les zones, non par rapport à l’accès des locaux mais par rapport à la façade, étant au besoin noté que la charte éditée en mars 2017, préconise un calcul à compter de la vitrine.

Dans ces conditions, quand bien même la vitrine de la rue Pascal, serait-elle masquée, la boutique se développant principalement du côté de la rue Pascal c’est à juste titre que l’expert judiciaire et le premier juge ont retenu un coefficient de 1, pour l’ensemble de cette surface.

Dans ces conditions, les surfaces utiles de vente du rez-de-chaussée étant, selon l’expert judicaire de 44,23m² (19,62+24,61).

Zone d’angle : 12,5m²

zone 1: 31,73m²(44,23-12,5)

Les surfaces pondérées sont les suivantes :

zone d’angle : 12,5x1,1=13,75m²

zone 1 : 31, 73 x1 = 31,73m²

L’expert judiciaire a relevé également au rez-de-chaussée l’existence d’un local technique dont la surface utile (0,90m²) et le coefficient de pondération sont admis par les parties (0,2).

La cour relève, que le preneur dans le calcul des surfaces a omis de prendre en compte un local défini comme étant un bureau, qui figure sur les plans annexés au rapport judiciaire. Ce local d’un superficie utile de 7,27m², sera en conséquence retenu avec un coefficient de pondération de 0,4 proposé par l’expert et retenu par le premier juge.

En conséquence, la surface pondérée totale du local du rez-de-chaussée est de 48,57m² (13,75+31,73+2,91+0,18).

S’agissant du sous-sol les parties s’accordent sur la surface utile (49,1m²), en revanche, la bailleresse souhaite voir appliquer un coefficient de pondération de 0,35 au motif qu’il ne s’agit pas d’une simple réserve mais également d’un atelier de production, alors que le preneur, qui souligne l’absence de ventilation suffisante des locaux, demande l’application d’un coefficient de 0,20.

L’expert judiciaire a proposé un coefficent de pondération de 0,25.

Selon la charte de l’expertise en évaluation immobilière, (4^e édition) les sous-sols reliés doivent être pondérés de la façon suivante :

caves réserves/ reliées, sol cimenté : 0,20

sous-sol aménagé (selon l’utilisation qui en est faite et/ou accessible à la clientèle): 0,25 à 0,40.

L’expert judiciaire décrit le sous-sol de la façon suivante : 'le sous-sol est à usage d’atelier et de stockage. L’escalier menant au sous-sol est en maçonnerie. La dalle est en béton peint et les murs sont en pierre apparente. Le plafond bénéficie d’un revêtement en tissu avec spots et néons. La hauteur sous plafond est de 2,46m².'. L’expert a noté par ailleurs, que le sous-sol était sain, et suffisamment ventilé par la cage d’escalier, ce dont témoignaient les revêtements textiles en place depuis longtemps, même s’il n’était pas équipé d’un système de ventilation mécanique, s’agissant de locaux anciens. D’autre part, l’escalier d’accès est suffisammet large pour permettre l’nstallation de machines en sous-sol.

La cour retient que le sous-sol est sain, ainsi qu’en témoigne l’état des revêtements en tissus et suffisamment ventilé par la cage d’escalier ouverte. Il importe peu qu’il ne soit pas équipé d’une ventilation mécanique, ces systèmes d’aération n’étant imposés que dans les constructions récentes qui ne peuvent être correctement ventilées par d’autres moyens (fenêtres, soupiraux, cage d’escalier ouverte).

Dans ces conditions le coefficent de 0,25 qui prend en compte l’ensemble de ces données doit être retenu.

En conséquence, la surface pondérée du sous-sol est de 12,28m²B( 49,10x0,25).

S’agisant du logement situé au premier étage, celui-ci n’est relié à la boutique que par un escalier interieur. Dans ces conditions, l’expert judiciaire a proposé de pondérer sa surface au coefficient de 0,40, ainsi que le préconise la charte de l’expertise, ce qu’admet le preneur, mais que conteste la bailleresse qui soutient que la surface du logement ne doit pas être pondérée mais retenue pour sa surface utile.

Certes, la charte de l’expertise en évaluation immobilière n’a pas autorité de chose jugée, mais elle permet utilement d’unifier les critères de pondération, permettant la comparaison des références. En l’espèce, s’agissant d’un appartement situé au premier étage, qui est compris dans l’assiette d’un bail commercial et n’est accessible que par la boutique, sa valorisation indépendante de la boutique étant impossible, la charte de l’évaluation doit être suivie en ce qu’elle préconise dans ce cas d’en pondérer la surface, comme toute surface à usage commercial.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu pour ce local une surface pondérée de 5,52m²B.

En conclusion, la surface pondérée totale des locaux pris à bail est de 66,37m²B.

(48,57+12,28+5,52).

Sur la valeur locative

L’expert judiciaire proposait de retenir une valeur locative unitaire de 400 euros le m²B, pour la totalié de la surface pondérée. Le preneur demande de retenir une valeur locative unitaire de 350 euros le m²B, pour l’ensemble des surfaces et subsidiairement de 380 euros le m²B La bailleresse sollicite un prix unitaire de 450euros le m²B pour la partie commerciale, l’appartement retenu pour sa superficie réelle devant être valorisé à 32 euros/m².

La cour retient que la surface de l’appartement ayant été pondrérée, il convient de la valoriser de la même manière que les autres surfaces pondérées objet du bail, selon les mêmes références.

La société preneuse insiste sur la vétusté des locaux, dont la charge ne lui incombe pas faute de clause de transfert en ce sens, alors que la bailleresse souligne pour sa part que la locataire occupant les locaux depuis 1995, l’état des locaux, dû à un défaut d’entretien locatif lui est imputable.

La cour retient que les locaux sont situés dans un immeuble édifié en 1900. La description qu’en donnent l’expert judiciaire et les experts amiables, montre qu’ils sont en état d’usage, un peu défraîchis et pas très bien entretenus, alors que cet entretien incombe au preneur, sans que la vétusté puisse justifier de leur état.

Compte tenu des références proposées par l’expert judiciaire et rappelées au jugement entrepris, des références figurant dans le rapport d’expertise amiable, des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations des parties, des prix pratiqués dans le voisinage, de la situation des locaux sur un boulevard fréquenté à l’angle d’une rue secondaire, dans un quartier où se trouvent différents établissements susceptibles de fournir une clientèle au commerce considéré, avec un beau linéaire sur la rue Pascal, une desserte correcte par les transports en communs, le prix de 380 euros le m²B a été correctement apprécié par le jugement entrepris.

En conclusion, la valeur locative annuelle hors charges est de 25.220,60 euros arrondie à 22.550 euros (66,37x380).

En ce qui concerne les abattements en raison des clauses exorbitantes du droit commun figurant au bail, le premier juge a évalué à 7% l’abattement compte tenu de la clause de transfert au preneur des travaux relevant de l’article 606 du code civil et ceux imposés par l’administration. La bailleresse souhaite voir diminuer cet abattement à 2% et accepte la déduction de l’impôt foncier, hors taxes d’ordures ménagères, à hauteur de 630 euros. La locataire sollicite une majoration à 10% de l’abattement et à titre subsidiaire la confirmation sur ce point du jugement entrepris. Elle soutient en outre que l’impôt foncier doit être déduit, hors taxes d’ordures ménagères, pour 902 euros.

Selon une clause du bail 'le preneur supportera entèrement toutes les réparations d’entretien et de réfection de l’immeuble, tel que prévu aux articles 605 et 606 du code civil ainsi que celles prescrites par l’autorité administrative'.

Il s’agit là d’une clause de transfert des obligations du bailleur sur le preneur, exorbitante du droit commun, qui entraîne un abattement que le premier juge a correctement apprécié à 7% de la valeur locative.

Selon le bail, le preneur doit supporter l’impôt foncier 'au prorata des tantièmes des locaux loués'. Le bail étant renouvelé en 2013, il convient de se référer à l’impôt foncier de l’année 2013.

Le preneur établit par les pièces qu’il verse aux débats (relevé individuel de charges pour la période du 01/01/2013 au 31/12/2013 et facture n°017844 du 16 septembre 2013), que le montant de l’impôt

foncier qui lui a été facturé pour l’année 2013 estde 902 euros HT alors que celui de la taxe d’ordures ménagères est de 378 euros HT. Dans ces conditions, il est bien fondé à demander que l’impôt foncier soit déduit de la valeur locative à hauteur de 902 euros HT.

En conclusion, la valeur locative annuelle hors taxe est de 20.069 euros:

(22.550x0,93= 20.971,50

20.971,50-902=20.069 euros).

La valeur locative annuelle étant inférieure au montant du loyer plafond, elle sera retenue, sans qu’il soit besoin d’étudier les causes de déplafonnement alléguées par la bailleresse.

Sur les mesures annexes

Le jugement entepris étant à titre prncipal confirmé, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La bailleresse qui succombe en son appel sea condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

la cour statuant contradictoiremet

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum du montant du loyer,

l’infirme sur ce point

statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme annuelle de 20.069 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er décembre 2013 entre la SCI VALOR et la société COPY DIFFUSION pour les locaux situés […] à Paris 13^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI VALOR aux dépens de l’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE