22/01/2021

ARRÊT N° 65/2021

N° RG 20/00443 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NOBU

PP/MT

Décision déférée du 17 Décembre 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE (19-002085)

M. X

SA MESOLIA HABITAT

C/

A Y

B C épouse Y

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SA MESOLIA HABITAT SA HLM venant aux droits de la Société HLM SFHE

[…]

[…]

Représentée par M^e Rachel LAHANA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie AMIEL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.003330 du 18/05/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame B C épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie AMIEL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.003331 du 12/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Exposé du litige :

Par acte en date du 11 mai 2012, la Société Française des Habitations Économiques (SFHE) aux droits de laquelle vient la SA Mésolia Habitat, a donné à bail à M. A Y et à M^me B C épouse Y, un appartement situé […], […], moyennant un loyer mensuel de 503,99€ en ce compris les charges.

Courant 2018, des problèmes d’humidité ont été signalés au bailleur et par ordonnance en date du 18 juillet 2019, le juge des référés a constaté l’accord des parties en vue de la réalisation de travaux et condamné la société Mésolia à reloger les locataires pendant lesdits travaux s’ils duraient plus d’une journée.

Par exploit d’huissier en date du 16 avril 2019, M. et M^me Y ont fait assigner la SA Mésolia Habitat devant le tribunal d’instance de Toulouse en paiement de diverses sommes au titre d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et d’une surconsommation d’électricité, demandes auxquelles la SA Mésolia s’est opposée estimant avoir fait diligence pour la réparation de la VMC et s’être heurtée à la résistance des locataires pour la réalisation des travaux de reprise, ceux-ci ayant refusé une proposition de relogement.

Par jugement en date du 17 décembre 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a :

— Condamné la SA Mésolia Habitat à verser à M. A Y et à M^me B C épouse Y une somme de 5 341,20 € au titre d’un préjudice de jouissance,

— Condamné la SA Mésolia Habitat à verser à M. A Y et à M^me B C épouse Y une somme de 1 500,00€ au titre d’un préjudice moral,

— Condamné la SA Mésolia Habitat à verser à M. A Y et à M^me B C épouse Y une somme de 1 000,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la SA Mésolia Habitat aux dépens comprenant le coût de l’assignation,

— Rejeté les autres demandes,

— Prononcé l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 3 février 2020, la Sa Mésolia Habitat a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2020, la SA Mésolia Habitat demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 783 du Code de procédure civile,

— Prononcer le rabat de la clôture à la date de l’audience des plaidoiries,

— Déclarer les dernières conclusions déposées par Mésolia Recevables,

A titre subsidiaire, déclarer irrecevables les dernières conclusions de M. et M^me Y,

Sur le fond :

— Réformer la décision dont appel,

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. et M^me Y.

— Limiter la période de préjudice imputable à Mésolia du 5 décembre 2018, date de la panne au 3 janvier 2019, date de la réparation et de l’intervention de Engie,

— Limiter le préjudice à la somme de 700,00€ proposée par le bailleur, somme qui sera déclarée satisfactoire étant signalé que le loyer supporté par les locataires s’élève en réalité à la somme de 161,18€ par mois,

— Prendre acte que les travaux ont été commandés à l’entreprise Sogapeint le 18 janvier 2019,

— Dire qu’ils n’ont pu être réalisés rapidement suite au refus des locataires de laisser l’entreprise les

réaliser,

— Dire que ce retard relève de la seule responsabilité des locataires depuis le 18 janvier 2019,

— Condamner les époux Y à verser la somme de 3 476,42€ représentant l’arriéré de la dette locative et le coût des travaux de reprise dans le logement après l’état des lieux,

— Ordonner la compensation,

— Condamner les époux Y à verser la somme de 1 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle rappelle qu’elle a effectué une déclaration de sinistre à son assureur après que les services de la mairie de Toulouse lui ont signalé un problème d’humidité dans le logement occupé par les époux Y et que le cabinet d’expertise Saretec a constaté, dans son rapport en date du 12 juillet 2018, des traces noirâtres non auréolées sur un mur de la chambre des enfants derrière le meuble accolé au mur, précisé qu’il s’agissait de traces sèches purement esthétiques et compte tenu de leur configuration les a imputées à un problème de condensation dû à une insuffisance de ventilation du logement, qu’il a enfin constaté une insuffisance du débit d’air de la VMC mais également souligné des traces de scotch autour des bouches d’aération.

Elle observe que la société Engie est intervenue dès le 29 août pour le nettoyage des bouches d’entrée et de sortie de la ventilation et que le rapport d’intervention mentionne des essais et tests concluants, alors que dans un rapport antérieur du 21 février 2018, il n’avait rien été noté d’anormal ;

que la CNL 31 l’a avisée le 5 décembre 2018 d’un phénomène d’humidité aggravé dans la chambre des enfants et que d’autres locataires se sont plaints de phénomènes similaires ;

qu’en suivant la société Engie est intervenue pour remplacer le moteur de la VMC le 3 janvier 2019 et que le 11 janvier des mesures de débit d’air ont été prises qui sont apparues conformes de sorte que dès le 16 janvier elle a avisé les locataires de la commande de la société Sogapeint pour procéder aux travaux de reprise des murs, travaux qui n’ont pu être réalisés que le 26 juillet 2019 malgré de nombreuses relances des locataires, les époux Y ayant entre-temps refusé une proposition de relogement après visite des lieux.

Enfin, elle formule une demande au titre d’un arriéré de loyer qu’elle estime parfaitement recevable dès lors qu’elle tend à opposer compensation, ne vise qu’à diminuer le montant des condamnations et à constituer une garantie de paiement et que s’agissant d’une demande reconventionnelle, elle est recevable en appel dès lors qu’elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Dans leurs dernières conclusions en date du 6 novembre 2020, contenant appel incident sur le montant des dédommagements alloués, M. A Y et M^me B C épouse Y demandent à la cour de :

— Juger irrecevable la demande au titre de l’arriéré de loyers,

— Dire et juger que le logement loué par Mésolia est insalubre depuis le mois de février 2018,

— Dire et juger que Mésolia n’a pris aucune mesure sérieuse pour remettre le logement en état,

En conséquence :

— Condamner Mésolia au paiement de la somme de 8 567,83 € au titre d’un préjudice de jouissance,

— Condamner Mésolia au paiement de la somme de 5 000,00 € au titre d’un préjudice moral,

— Condamner Mésolia au paiement de la somme de 600,00 € au titre de la surconsommation d’électricité,

— Rejeter les demandes de Mésolia,

— Condamner Mésolia au paiement de la somme de 3 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens jusqu’à parfaite exécution du jugement.

Au soutien de leur appel incident, ils insistent essentiellement sur le fait que la société Mésolia a tardé à effectuer les travaux permettant de régler le problème qui affectait le fonctionnement de la VMC de l’ensemble de l’immeuble, d’autres locataires ayant rencontré des difficultés similaires et que malgré une première intervention pour nettoyer les sorties d’air en février 2018, puis à nouveau le 29 août 2018, il a été constaté une aggravation du phénomène d’humidité le 2 octobre 2018 et il a été adressé une première mise en demeure au propriétaire d’avoir à effectuer les travaux sous un mois, soit avant le 8 novembre 2018.

A l’issue de ce délai, et malgré plusieurs échanges avec les services de la mairie, le problème n’était toujours pas solutionné et le 10 janvier 2019, il était constaté que le phénomène d’humidité et de moisissures qui touchait la chambre avait gagné le séjour, la cuisine et la salle de bains et qu’il existait plusieurs points d’infiltration d’eau au niveau des fenêtres du séjour et de la chambre, la VMC ne fonctionnant ni dans les toilettes, ni dans la salle de bains.

Une proposition de relogement leur a bien été formulée le 7 février 2019 alors que le problème n’était toujours pas solutionné mais elle n’a pu être acceptée le logement étant trop éloigné de l’école des enfants.

A côté de cette procédure, un litige occupe les parties quant à la dette de loyers et de charges dans lequel les concluants sont de parfaite bonne foi et ont fait des propositions d’apurement de la dette qui n’ont pas été acceptées, observant qu’ils se sont toujours acquittés de leur part de loyer restant à charge mais qu’ils se sont retrouvés en difficulté du fait d’un indu de prestations sociales.

Ils estiment que la demande au titre des loyers est irrecevable présentée pour la première fois devant la cour, n’ayant pas été formulée en première instance et pour n’avoir pas été formulée dès les premières conclusions de l’appelant prises en application des dispositions de l’article 905-2 du Code de procédure civile, en violation des dispositions de l’article 910-4 du Code de procédure civile.

Enfin, ils ont été insuffisamment indemnisés ce d’autant qu’à ce jour les problème d’humidité perdurent et qu’ils se trouvent hébergés dans des conditions très précaires par un tiers.

Lors de l’audience des plaidoiries, avant tout débats au fond, les parties se sont entendues sur la révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation de la nouvelle clôture ce même jour de sorte qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture ou la demande relative à la recevabilité des dernières conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure :

En application des dispositions de l’article 910-4 du Code de procédure civile «A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

De même, en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile «A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions

nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

En l’espèce la demande de la SA Mésolia Habitat tend à voir statuer sur une dette de loyer et de travaux de reprise imputable aux époux Y qu’elle n’avait pas non plus formulée en première instance et qui n’était pas contenue dans ses conclusions d’appelante déposées le 14 mai 2020.

Cependant, cette demande résulte de la libération des lieux par les locataires, survenue postérieurement à ses premières écritures, au mois de juillet 2020, l’état des lieux de sortie ayant été dressé le 15 juillet 2020, ce qui permet désormais de solder le compte locatif, de sorte que cette demande est née de la survenue d’un fait en cours de procédure d’appel, ce qui ne permet d’opposer à la SA Mésolia, ni une absence de concentration des moyens, ni une irrecevabilité de sa demande comme étant nouvelle en appel, de sorte que cette demande doit être déclarée recevable, même présentée pour la première fois devant la cour.

Sur le trouble de jouissance :

Le premier juge a fait un juste rappel des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à délivrer un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité des locataires de même qu’un logement en bon état d’usage et de réparation et à garantir au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est constant qu’en février 2018 un problème d’humidité a été observé sur un mur de la chambre des enfants à la suite de quoi la SA Mésolia a fait procéder à un entretien des bouches d’entrée et de sortie de ventilation par la société Engie, le 21 février 2018.

Il apparaît que le problème a pu être alors solutionné puisque le 12 juillet 2018 l’expert de son assureur auprès duquel la SA Mésolia avait fait une déclaration de sinistre a pu constater la présence de traces noires non auréolées sur un mur de la chambre des enfants derrière un meuble accolé au mur, évoquant un phénomène de condensation et une insuffisance de l’aération, ayant alors noté un insuffisance du débit de la ventilation mais également des traces de scotch autour des bouches d’aération que les locataires ont indiqué avoir ôté avant la survenue des moisissures, de sorte que l’expert excluait tout défaut de conception de l’immeuble.

Et il notait également que les traces étaient sèches et que le désordre n’était qu’esthétique, n’affectant alors que le bas d’un mur d’une chambre.

Il n’est donc pas établi qu’entre le signalement initial et l’intervention d’Engie fin février 2018 qui a permis de solutionner le problème du moins de manière transitoire, ainsi que l’a constaté l’expert, les époux Y aient subi un quelconque préjudice de jouissance, le logement étant alors demeuré parfaitement habitable dans sa totalité.

Cependant, alors que l’expert avait noté une insuffisance de puissance de la ventilation, dès le 11 septembre 2018, les services de la mairie ont avisé le bailleur d’une aggravation du problème d’humidité dans la chambre des enfants affectant désormais tous les murs de cette pièce, témoignant d’un phénomène à nouveau évolutif. Une mise en demeure a été adressée au bailleur de réaliser les travaux sous un mois au plus tard le 8 novembre 2018.

Si le 6 décembre 2018, Engie est de nouveau intervenue et n’a pas noté de panne apparente, un devis de changement du moteur de la VMC a cependant été demandé et les travaux ont été effectués le 3 janvier 2019.

Or, le 10 janvier 2019, à la suite d’une visite du 8 janvier, il était signalé au propriétaire par les services de la CNL 31, une aggravation très nette du phénomène d’humidité qui atteignait désormais également le séjour, la cuisine et la salle de bains, étant noté que la VMC des toilettes et de la salle de bains ne fonctionnait pas et qu’il existait des points d’infiltrations d’eau par les fenêtres du séjour notamment.

Cependant, il y a lieu de noter la concomitance entre les travaux effectués sur la VMC (3 janvier 2019) et la constatation de l’aggravation des dégâts (8 janvier 2019).

Par ailleurs, la SA Mésolia verse aux débats des messages adressés par Engie qui a procédé le 11 janvier 2019 à des mesures de débit d’air qui se sont avérées conformes.

De même, alors que les locataires affirment que les problèmes ne sont toujours pas résolus, il n’apparaît pas que de nouvelles constatations ont été opérées par la mairie de Toulouse au delà du 8 janvier 2019, ni que des doléances ont été émises postérieurement par les époux Y et, alors que la SA Mésolia justifie des difficultés qu’elle a rencontrées, dès le mois de janvier 2019, pour faire réaliser les travaux de reprise des murs une fois les travaux sur la VMC réalisés, il résulte de la procédure de référé entreprise par M. Y que les parties se sont finalement entendues en juillet 2019 pour «faire réaliser les travaux sous deux mois» avec relogement si les travaux de peintures devaient excéder 24 heures, les travaux ayant finalement pu être effectués à la fin du mois de juillet 2019.

Il s’ensuit que le premier juge a eu raison de distinguer en terme de préjudice de jouissance selon les périodes mais que c’est à tort qu’il a retenu un trouble de jouissance entraînant indemnisation de la totalité du loyer du 28 février 2018 au 3 janvier 2019, alors qu’un préjudice de jouissance n’est réellement caractérisé qu’à compter du 11 septembre 2018, date à partir de laquelle il a été constaté une aggravation du phénomène qui s’était généralisé à la totalité des murs de la chambre, alors que précédemment le désordre noté par le cabinet Saretec n’affectait que la seule partie basse d’un mur de la chambre des enfants et n’était qu’esthétique, ce jusqu’au 11 janvier 2019, date à laquelle des mesures ont été réalisées par Engie dont il ressort que les travaux effectués sur le moteur de la VMC, le 3 janvier 2019, avaient permis de retrouver un débit d’air conforme.

Aucun préjudice n’apparaît en effet caractérisé au delà delà du 11 janvier 2019, à défaut de nouvelles constatations ou doléances et il apparaît qu’à compter de cette date des travaux de reprise pouvaient être réalisés et ont été proposés à M. Y qui n’y a pas donné suite, un message électronique de la société Sogapeint attestant notamment de difficultés à entrer en contact avec M. Y lequel n’avait pas donné suite à un rendez-vous fixé selon sa convenance, de sorte qu’il ne saurait y avoir lieu à indemnisation d’un quelconque trouble de jouissance à compter du 11 janvier 2019.

Il sera en conséquence alloué aux époux Y quatre mois d’indemnisation du 11 septembre 2018 au 11 janvier 2019 sur une base d’un loyer de 499,12€, correspondant pour les locataires à une privation de jouissance totale, peu important que leur loyer soit pour partie acquitté au moyen de prestations sociales, soit une somme de 1 996,48€, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il en a autrement décidé.

Sur le préjudice moral :

Il ressort d’un certificat médical que la jeune E Y a été vue plusieurs fois en consultation depuis le mois de mai 2018 pour des affections ORL récurrentes avec obstruction nasale, s’améliorant sous antihistaminique suggérant une implication allergique à ces symptômes.

La date du début des consultations ainsi que la nature des troubles qualifiés de récurrents (à compter de cette date) qui ont cédé sous traitement antihistaminique permettent de rattacher l’état de santé de l’enfant au problème transitoire d’humidité. Il n’est cependant pas attesté d’une gravité de cet état de santé, ni de sa persistance, ni d’un problème de santé ayant affecté un autre des enfants du couple, de sorte que la somme de 1 500,00€ accordée en première instance constitue une juste indemnisation du préjudice moral subi par M. et M^me Y qui ont vu leur enfant malade du fait de l’état de leur logement, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Il le sera également, en l’absence de tout autre élément plus pertinent produit devant la cour en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande d’indemnisation d’un préjudice financier résultant d’une surconsommation d’électricité en lien avec l’humidité du logement, laquelle n’est pas établie.

Sur la dette locative et de travaux de reprise :

Les époux Y ont quitté le logement donné à bail par la SA Mésolia Habitat le 18 juin 2020.

La SA Mésolia verse aux débats un décompte arrêté au 3 novembre 2020 faisant état d’un solde locatif débiteur de 3476,42€. Il résulte des écritures de la SA Mésolia que cette somme comprend à hauteur de 1 162,67€ des travaux de réparation dans le logement de sorte que la dette de loyers et charges ressort à la somme de 2 313,75€.

Par ailleurs le décompte est incomplet puisqu’il commence à la date du 19 novembre 2019 date à laquelle était affiché un solde négatif de 1 712,94 € que la cour ne peut pas contrôler alors même que les époux Y indiquent avoir toujours payé leur part de loyer et font état de contestations relatives aux charges facturées entre 2013 et 2018 qui ont fait l’objet de discussions entre les parties, de la saisine d’un conciliateur, la CNIL 31 ayant effectivement mis en évidence, une surconsommation d’eau pour les locataires en 2017 résultant d’une fuite des équipements dont la maintenance incombe au bailleur.

En conséquence, la dette locative est justifiée à hauteur de la somme de 600,81€ (2313,75-1712,94), accusée entre le 19 novembre 2019 et le 9 juillet 2020, que les époux Y pourtant mis en mesure de le faire dès lors qu’est produit une décompte précis, ne contestent pas utilement.

La SA Mésolia verse aux débats un état des lieux de sortie dont il ressort nombre de petits désordres dont elle a chiffré manuscritement le coût des réparations de manière détaillée permettant la contestation des époux Y.

Ceux-ci ne concluent cependant pas de ce chef en réponse à la SA Mésolia, ni ne versent aux débats un état des lieux d’entrée, ne contestant ni les désordres relevés, ni le fait qu’ils leur incombent s’agissant de réparations de nature locatives, ni le coût facturé.

Les époux Y seront en conséquence condamnés à payer à la SA Mésolia, pour solde de tout compte locatif la somme totale de 1 763,48€ (1162,67€+600,81), étant ajouté en ce sens au jugement entrepris.

En conséquence, après compensation des sommes respectivement dues par les parties, soit la somme de 3 496,48€ due par la SA Mésolia aux époux Y et la somme de 1 763,48€ due par les époux Y à la SA Mésolia, cette dernière reste redevable envers les époux Y d’une somme de 1 733,00€ au paiement de laquelle elle sera condamnée, étant ajouté en ce sens au jugement entrepris.

La SA Mésolia restant redevable de sommes, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, la SA Mésolia supportera les dépens du présent recours sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare recevable la demande au titre d’un arriéré de loyer et d’une dette de travaux de reprise après départ des lieux des locataires.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant du préjudice de jouissance des époux Y.

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Fixe la créance de M. A Y et de M^me B C épouse Y de ce chef à la somme de 1 996,48€.

Fixe la dette de M. A Y et de M^me B C épouse Y envers la SA Mésolia habitat au titre du solde locatif (loyer, charge set travaux) à la somme de 1 763,48€.

Condamne après compensation entre les sommes respectivement dues par les parties la SA Mésolia Habitat à verser à M. A Y et de M^me B C épouse Y la somme de 1 733,00€.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne la SA Mésolia aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER P. POIREL