COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 JUIN 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 19/03714 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LDSR

B X

D X

c/

SCI IMEFA 97

SA FONCIERE DEVELOPPEMENTS LOGEMENTS

SAS TR1 ACQUISITION

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 21 juin 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 avril 2019 par le Tribunal d’Instance de Bordeaux (RG : 18-000985) suivant déclaration d’appel du 02 juillet 2019

APPELANTS :

B X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

D X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par Maître Pascal SZEWCZYK de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES:

SCI IMEFA 97 au capital de 187.440 €, prise en la personne de son gérant, FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS, société anonyme, immatriculée au RCS de PARIS

sous le n° 552 043 481, dont le Siège Social se trouve 10, […], elle-même représentée par la SOCIETE QUADRAL PROPERTY, société anonyme, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 539 607 952, dont le Siège Social se trouve 39/41, […], prise en la personne de son directeur général, domicilié en cette qualité audit Siège, sis […]

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTES :

SA FONCIERE DEVELOPPEMENTS LOGEMENTS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis […]

SAS TR1 ACQUISITION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis […]

Représentées par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Marie-Françoise DACIEN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 4 juillet 2008, la société civile immobilière Imefa 97 a donné à bail à M. B X et M^me D X un appartement situé […], rez-de-chaussée avec deux jardins sur chaque façade, résidence Domaine de la Visitation, […] moyennant un loyer initial de 1 412 euros hors charges.

Contestant avoir à charge la taille de leurs haies privatives, ils ont réglé partiellement les sommes réclamées par leur bailleur.

C’est dans ces conditions qu’une mise en demeure leur était adressée le 16 octobre 2017 d’avoir à régler la somme de 2 630,02 euros.

Par ordonnance d’injonction de payer du 10 janvier 2018, sur requête de la Société civile immobilière Imefa 97, M. et M^me X étaient condamnés à payer la somme de 2630,02 euros à titre de loyers et charges arrêtée au 9 novembre 2017.

M. et M^me X ont fait opposition à cette ordonnance, qui leur a été signifiée à étude d’huissier le 6 février 2018 et le 2 mars 2018.

Un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 6 078,32 euros leur a été délivré le 15 mars 2018.

Par jugement du tribunal d’instance de Bordeaux du 29 avril 2019, après que leur opposition ait été déclaré recevable, M. et M^me X ont été condamnés à payer à la société civile immobilière Imefa 97 la somme de 8 143,20 euros à titre de loyers et charges, ont été déboutés de leurs demandes en réduction de moitié du loyer à compter de juillet 2018 pour exception d’inexécution, en désignation d’un expert, en suppression du loyer pendant la durée des travaux et d’une provision sur dommages et intérêts pour gêne occasionnée par les travaux et leur déménagement temporaire forcé, a condamné M. et M^me X à payer à la Sci Imefa 97 la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que M. et M^me X ne démontraient pas le caractère inhabitable de leur logement pour justifier d’une réduction de loyer, que l’expertise n’était pas nécessaire compte tenu de l’absence de complexité des travaux d’embellissement prévus après un sinistre, parce qu’une telle mesure d’instruction ne pouvait pallier la carence des locataires dans la charge de la preuve de la responsabilité du bailleur dans la survenance d’un sinistre et d’un préjudice, que c’était aux compagnies d’assurance d’établir la responsabilité de chacun dans la cause des sinistres, qu’en ce qui concerne la demande de suppression des loyers, la période des travaux n’était pas connue et que pour les mêmes raisons, le préjudice pour la gêne occasionnée n’était pas déterminable.

M. et M^me X ont relevé appel de cette décision par acte du 2 juillet 2019.

La Sa Foncière Développement Logements (FDL), auprès de qui la Sci Imefa 97 a opéré une transmission universelle de patrimoine le 31 octobre 2018, et la Sas TR1 Acquisition, subrogée dans les droits et obligations de la Sa Foncière Développement Logements envers les locataires, à compter du 28 juin 2019, sont intervenues volontairement à l’instance d’appel par conclusions du 16 décembre 2019.

Par conclusions du 22 avril 2021, M. B X et M^me D X demandent :

— À titre liminaire:

— Que la Sci Imefa 97 soit déclarée irrecevable en son intervention et ses demandes en cause d’appel en raison de la transmission universelle de son patrimoine à la Sa FDL à la date du 31 octobre 2018 emportant défaut de capacité à agir,

— Que la Sa FDL soit déclarée irrecevable en son intervention et ses demandes en cause d’appel en raison de son absence d’intervention devant le tribunal d’instance par suite de la transmission

universelle de son patrimoine de la société civile immobilière Imefa 97, laquelle ne peut être régularisée par une intervention volontaire en cause d’appel, ainsi surabondamment en raison de la subrogation conventionnelle de la Sas TR1 Acquisition aux termes de l’acte notarié du 28 juin 2019, emportant défaut de capacité à agir,

— De débouter la Sas TR1 Acquisition de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Bordeaux le 29 avril 2019, en toutes ses dispositions,

— Condamner la Sas TR1 Acquisition sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à l’issue d’une délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à faire exécuter les travaux de remise en état selon les préconisations de M. l’expert Y dans sa note technique du 13 septembre 2019, à savoir:

— la dépose et le remplacement à l’identique intégrale des surfaces carrelées (sol) du logement,

— la dépose et le remplacement à l’identique des surfaces revêtues de moquettes (solo) ou éventuellement parquet et plinthes bois peint du logement,

— le décapage des joints des surfaces revêtues de faïences (mur) des deux salles de bains, voire le remplacement à l’identique de la faïence si le décapage se révélait insuffisant,

— la reprise intégrale des surfaces enduites (plafonds) de la cuisine, des chambres et WC,

— Fixer le montant du loyer et de la provision pour charges dû par M. et M^me X à 45 % du montant du loyer dû contractuellement à compter du 1^er octobre 2017 jusqu’au début des travaux de remise en état de l’appartement,

— Dispenser M. et M^me X du paiement des loyers et charges pendant la période des travaux de remise en état de l’appartement, jusqu’à la remise des clefs aux locataires,

— Condamner la Sa TR1 Acquisition à régler à M. et M^me X la somme de 17 200 euros à titre d’indemnité de jouissance sur la période du 1^er octobre 2017 au 30 avril 2021 inclus,

— Condamner la Sa TR1 Acquisition à régler à M. et M^me X une somme de 400 euros par mois à titre d’indemnité de jouissance sur la période du 1^er mai 2021 jusqu’au début des travaux de remise en état des locaux loués,

— Condamner la Sa TR1 Acquisition à régler à M. et M^me X une somme de 1 500 euros au titre du préjudice complémentaire tenant compte de leur contrainte de subir un déménagement, le bouleversement dans leurs conditions de vie par l’occupation d’un logement temporaire et l’emménagement après réalisation des travaux de remise en état des locaux loués,

— Condamner la Sa TR1 Acquisition venant aux droits de la Sci Imefa 97et de la Sa FDL à supporter le coût de la taille des haies privatives,

— Ordonner en tant que de besoin la compensation entre les créances respectives du bailleur et des locataires,

— Condamner la Sa TR1 Acquisition à payer à M. et M^me X une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Sa TR1 Acquisition aux entiers dépens de première instance et d’appel sur le

fondement de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais de procès-verbal dressé par M^e A le 1^er août 2018, ainsi que les frais de M. l’expert Z et ceux de la Sasu A.E.C (M. Y).

Par conclusions du 3 mai 2021, la Sci Imefa 97, la Sa FDL et la Sa TR1 Acquisition demandent :

— La révocation de l’ordonnance de clôture et sa fixation au jour des plaidoiries,

— Que soient déclarées irrecevables toutes demandes nouvelles de M. et M^me X en cause d’appel,

— Statuer ce que de droit sur le bien-fondé des interventions volontaires de la Sa FDL et de la Sa TR1 Acquisition,

dans l’hypothèse où leurs interventions volontaires seraient jugées irrecevables, débouterM. et M^me X de toute demande à l’égard de la Sa TR1 Acquisition qui n’est pas régulièrement dans la cause,

dans l’hypothèse où les interventions volontaires seraient déclarées recevables:

— Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux du 29 avril 2019 en toutes ses dispositions,

— Actualiser le montant de la dette locative de M. et M^me X comme suit;

-12 113,01 euros pour la Sa FDL,

-19 561,90 euros pour la Sa TR1 Acquisition, à la date du 1^er novembre 2019,

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. et M^me X,

En tout état de cause:

— Condamner M. et M^me X à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Gonder, membre de la Selarl Gonder, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 nouveau (784 ancien) du code de procédure civile énonce que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande d’intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le fond.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Cette disposition est applicable devant la cour d’appel.

En l’espèce, si la demande de rabat de l’ordonnance de clôture par l’intimée à la date de l’audience de plaidoiries, aux fins de voir déclarer recevables ses conclusions du 3 mai 2021, en réponse à celles du 22 avril 2021 des appelants, deux jours avant la date prévue pour l’ordonnance de clôture, se justifie pour respecter le principe du contradictoire et a d’ailleurs reçu l’accord des appelants, les deux nouveaux jeux de conclusions de ces derniers, en date des 5 et 7 mai 2021, seront rejetés en application de l’article précité, en l’absence de cause grave.

Sur la recevabilité des demandes de la société civile immobilière Imefa 97

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’un prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

M. et M^me X soutiennent que la Société civile immobilière Imefa 97 a perdu sa capacité à agir en cours de première instance.

La Société civile immobilière Imefa 97, la Sa FDL et la Sas TR1 Acquisition s’en remettent sur ce moyen.

Il ressort du procès-verbal du 28 septembre 2018 des décisions de la société Imefa 97, qui a donné à bail le logement litigieux à M. et M^me X, la dissolution de cette dernière avec transmission universelle de son patrimoine au profit de son associé unique la Sa FDL, à effet différé au 31 octobre 2018, date de sa publication dans un journal d’annonces légales.

Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par les intimées.

Cette perte de sa personnalité juridique est intervenue entre la date de l’ opposition à l’injonction de payer par M. et M^me X et avant les débats du 18 février 2019 devant le juge d’intance, de sorte que la société Imefa 97 n’avait plus de capacité à agir pour soutenir ses demandes après la contestation par M. et M^me X de l’ ordonnance d’injonction de payer.

Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la Sa FDL

L’art 554 du code de procédure civile énonce que peuvent intervenir en cause d’appel toutes les personnes qui y ont intérêt qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

M. et M^me X soutiennent que la Société civile immobilière Imefa 97 ayant perdu sa capacité à agir en cours de première instance, la Sa FDL aurait dû intervenir volontairement en première instance et que son intervention en cause d’appel est tardive et doit être rejetée.

La Société civile immobilière Imefa 97, la Sa FDL et la Sas TR1 Acquisition considèrent que les

interventions volontaires sont recevables car les deux sociétés la Sa FDL et la Sas TR1 Acquisition ont intérêt à agir.

En l’espèce, selon attestation du 16 juillet 2019 de M^e Sachet, notaire à Paris, la Sa FDL a vendu à la Sas TR1 Acquisition l’appartement occupé par M. et M^me X .

L’acte de vente produit intégralement au dossier mentionne expressément que l’acheteur est subrogée dans les droits et actions à l’encontre des locataires.

La Sa FDL n’avait donc plus ni qualité ni intérêt à agir à l’encontre de M. et M^me X et son intervention volontaire par conclusions du 16 décembre 2019 sera déclarée irrecevable.

Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.

Sur le fond

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

— d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l’article précité que s’il a obtenu son autorisation ou s’il l’a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l’urgence.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

M. et M^me X font valoir pour l’essentiel qu’ils ont subi huit dégâts des eaux depuis 2013, le dernier en mars 2021, dus à des fuites dans le réseau de la résidence, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne remédiant pas aux conséquences de ces fuites récurrentes et en ne prenant pas en charge la rénovation complète des embellissements devenue nécessaire, que les infiltrations ont rendu l’appartement indécent, que dans ces conditions, ils étaient légitimes à ne régler qu’une partie du loyer en opposant l’exception d’inexécution et que leur préjudice est particulièrement important compte tenu de leur état de vulnérabilité.

Ils précisent que leurs demandes indemnitaires en appel ne sont pas nouvelles, y compris celles relatives au dégât des eaux de mars 2021, qu’ils n’ont fait qu’actualiser le montant de leur préjudice en raison de l’évolution des désordres et de leur pérennité et que ce nouveau dégât des eaux constitue un élément nouveau.

La Société civile immobilière Imefa 97, la Sa FDL et la Sas TR1 Acquisition répliquent pour l’essentiel que M. et M^me X ne pouvaient suspendre le paiement de leurs loyers sans autorisation judiciaire, qu’ils ont manqué à leur obligation de locataires à ce titre, qu’elles ont été diligentes en tant que bailleur dans la gestion des sinistres mais qu’elles se sont heurtées au refus d’intervention des locataires, que ces derniers ne justifient pas avoir déclaré ces sinistres à leur assureur et ne lui ont pas toujours transmis l’attestation d’assurance risques locatifs en cours, qu’en outre la réparation des fuites incombe au syndic de copropriété, que le jugement entrepris de débouté doit être confirmé par les mêmes motifs que ceux du premier juge, que les demandes relatives au prétendu dégât des eaux du 30 mars 2021 sont nouvelles en appel et donc irrecevables, qu’en tout état de cause, il provient d’une fuite du réseau d’alimentation de l’appartement numéro 123 situé au-dessus de celui des appelants, dont la Sas TR1 Acquisition n’est pas la propriétaire de sorte que ce litige doit se régler entre l’assureur de M. et M^me X et celui du propriétaire de l’appartement 123.

En l’espèce, après avoir observé que M. et M^me X avaient déjà sollicité devant le tribunal d’instance une diminution de loyer et la somme de 10 000 euros à valoir sur des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, ils doivent être déclarés recevables à invoquer un dégât des eaux du 30 mars 2021 au soutien de leur demande en dommages et intérêts qui serait un élément nouveau survenu depuis les débats devant le premier juge et en tant que tel une cause d’aggravation de leur préjudice de jouissance provenant de la même cause que les précédents sinistres.

Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me X ont souffert un premier sinistre dégât des eaux le 16 juillet 2013 qui a été réparé les 23 et 27 août 2013 à la satisfaction des locataires.

Par lettre du 15 octobre 2013, M. et M^me X demandaient que la cause du dégât des eaux soit déterminée afin d’éviter un nouveau sinistre.

Par courrier du 30 octobre 2013, ils faisaient référence à trois précédents dégâts des eaux l’un non daté, le second du 3 mai 2012 et le troisième du 12 mai 2012 semblant provenir du sol et ayant provoqué des dégâts sur les moquettes, les murs et les plafonds. Ils reprochaient au bailleur son inaction antérieure.

Ils signalaient au bailleur une nouvelle fuite le 14 septembre 2016 provenant cette fois du plafond du logement situé au-dessus du leur et précisaient qu’ils avaient déclaré ce sinistre à leur assureur, qu’ils n’avaient pas à s’adresser au syndic puisqu’ils n’étaient pas propriétaires et faisaient état de la recherche de la cause de ce sinistre par une entreprise mandatée par le syndic.

Par lettre du 28 décembre 2016, M. et M^me X faisaient part auprès de leur bailleur de leur incompréhension du refus de faire exécuter les travaux alors qu’une entreprise mandatée par le bailleur était aussi intervenue pour déterminer l’origine du sinistre, que les dégâts avaient été évalués et les travaux à faire avaient été chiffrés.

Une fuite était déclarée au bailleur le 28 septembre 2017 et réparée le 29 décembre 2017.

Le délai de trois mois s’explique, au vu des échanges entre les parties, par le fait que M. et M^me X ont refusé dans un premier temps que les travaux soient faits sans recherche préalable de la cause des fuites craignant qu’elles se répètent, ont souhaité se voir remettre une copie du rapport d’intervention du plombier, ce qui n’a été fait que le 21 décembre 2017 avec l’envoi d’un compte-rendu de l’intervention de l’entreprise Parfait établi le jour-même après une visite des lieux le 30 novembre 2017.

Le plombier Parfait y indiquait qu’il a été « constaté une légère fuite sur les réseaux », « fuite en toilettes (…)», « fuite sous baignoire (…) ».

Un précédent rapport de l’entreprise DMS, spécialisée dans la détection de fuites, du 21 novembre 2017, et mandatée par le syndic, concluait seulement à une fuite sur le réseau d’alimentation sous la baignoire.

Une quatrième fuite était signalée par M. et M^me X le 8 novembre 2017 provenant du plafond par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 13 novembre suivant.

Ce n’est que le 1^er février 2018 que le bailleur répondait à ce courrier, en même temps qu’il répondait sur une fuite plus récente survenue le 21 janvier 2018, et provenant du parking, arguant que l’entreprise Parfait ne l’avait pas prévenu et avertissant les locataires qu’il la chargeait de nouvelles investigations.

Le bailleur produit une facture du 12 février 2018 selon laquelle cette entreprise est intervenue les 7 et 9 février 2018 pour une recherche de fuite (déchirement du joint entre les bâtiments 51 et 53 et de celui entre le logement de M. et M^me X et celui mitoyen numéro 106. ainsi qu’une fissure sur le mur d’angle).

Par lettre du 16 février 2018, M. et M^me X E avoir réglé le loyer de janvier 2018 au vu des travaux réalisés sur les deux canalisations fuyardes et émettaient toutes réserves sur la réparation des infiltrations par le plafond de la chambre, les travaux de remise en état de l’appartement, la réparation de leur préjudice et avertissaient à nouveau suspendre le paiement des loyers.

Il s’en est suivi la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 15 mars 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception des 21 mars 2018, 2 mai 2018 et 24 juillet 2018, M. et M^me X sollicitaient la remise en état de leur appartement devenu selon eux insalubre et E qu’ils ne régleraient que la moitié du loyer et de la provision pour charges à compter de juillet 2018.

Le 4 avril 2018, l’entreprise JNTP établissait un devis à la requête du bailleur pour la remise en état de l’appartement à hauteur de 13 522,30 euros TTC.

Le 1^er août 2018, M. et M^me X faisaient dresser un constat d’huissier sur les conséquences des dégâts des eaux.

Après une visite du 28 novembre 2018, l’expert de l’assureur du bailleur, missionné le 9 octobre 2018, concluait par un rapport du 5 décembre 2018, à une « fuite sur réseau d’alimentation d’eau sous baignoire » , « la prise en charge incombe au syndic de copropriété», « nous invitons la compagnie à classer ce dossier sans suite ».

Le 29 avril 2019, était rendu le jugement de première instance.

Le 13 septembre 2019, l’architecte M. Y F à la demande de M. et M^me X l’évaluation des frais de remise en état après la visite des lieux et l’étude du devis JNTP.

Le 23 septembre 2019, l’expert Z F pour le compte de M. et M^me X une estimation d’abattement du loyer pour non conformité du logement aux critères de décence.

Le 6 avril 2018, M^e Calle, huissier de justice, établissait une deuxième constat faisant état d’une nouvelle et récente inondation.

Force est de constater que les locataires ont subi des dégâts des eaux à répétition en 2012-2013, puis de nouveau à compter de l’automne 2016, cinq nouveaux sinistres, et que si les réparations ont été

faites, étant précisé que la cour ignore si une réparation du dernier sinistre a été réalisée, les conséquences de ces dégâts des eaux c’est-à-dire les dégradations des embellissements n’ont pas été réparées.

Si les exigences de M. et M^me X ont pu contribuer à aggraver leur préjudice, c’est seulement pendant trois mois entre fin septembre 2017 et fin décembre 2017 pour la réparation du sinistre du 28 septembre 2017. En effet, il résulte des éléments du dossier que M. et M^me X ont été très réactifs, signalant immédiatement à leur bailleur les sinistres les uns après les autres et multipliant les lettres recommandées avec accusé de réception de réclamation.

C’est à tort que le bailleur argue de la carence des locataires alors qu’ils ont fourni leur attestation d’assurance chaque fois qu’elle leur était réclamée et qu’il n’est pas démontré qu’ils n’auraient pas déclaré les sinistres à leur compagnie d’assurance ou réalisé les démarches nécessaires à la solution amiable du litige.

C’est également à tort qu’il soutient que certains de ces sinistres relèvent de la responsabilité du seul syndic ou du syndicat des copropriétaires, alors qu’il lui appartient, dans le cadre du contrat de bail qui le lie aux époux X, de satisfaire à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, quitte à se retourner contre le syndicat des copropriétaires pour se voir rembourser ses dépenses.

Quelle que soit l’origine de la fuite, le bailleur est tenu de réparer ses conséquences auprès de ses locataires.

Au vu des constats de M^e A, huissier de justice, des 1^er août 2018 et 6 avril 2021, de la note de M. Y, architecte, du 13 septembre 2019, ces deux rapports avec photographies annexées, de l’estimation de M. Z, expert foncier et immobilier, du 23 septembre 2019, ainsi que du devis de l’entreprise Jntp du 4 avril 2018, tant les plafonds, les murs que les sols (moquettes et carrelages) ont été fortement endommagés.

M. et M^me X demandent l’exécution de travaux sous astreinte.

M. et M^me X se fondent sur l’estimation de M. Y.

Les intimés n’ont pas critiqué son chiffrage mais produisent le devis JTPN pour 13 522,20 euros TTC ne comprenant pas la réfection du carrelage sauf dans une des deux salles de bain, ni le remplacement des plinthes en bois et estimant le coût moyen hors taxes au mètre carré à 13 euros.

Au vu des photos annexées aux constats d’huissier et du rapport Y, des descriptifs qui y sont contenus, non contredits par les intimés, la cour conclut à la nécessité des travaux selon les critères suivants :

'remplacement du carrelage dans toutes les pièces sur 67 m², au vu de la fissuration des joints et de la perte de la colle de fixation, au prix moyen de 40 euros TTC du mètre carré, fourniture et pose à l’identique,

'remplacement des plinthes en carrelage pour les mêmes raisons mais aussi des plinthes en bois gondolé, dont le recollage est donc impossible à hauteur de 500 euros ,

'réfection de tous les enduits qui sont craquelés et cloqués ainsi que des peintures dans toutes les pièces, tant des murs au prix moyen de 28 euros TTC pour 351 m², que des plafonds pour un prix moyen de 35 euros TTC pour une surface de 133 m² ,

'remplacement des moquettes au prix moyen de 30 euros du mètre carré,

'réfection totale des faïences murales pour un prix moyen de 35 euros du m² ,

le reste du devis JNTP restant inchangé y compris le forfait manutention des meubles d’une pièce à l’autre au fur et à mesure de l’avancement des travaux .

La Sas TR1 Acquisition sera donc condamnée à réaliser ces travaux tels que décrits dans le devis JNTP sous réserve des modifications ci-dessus précisées, et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 30 jours passés lequel délai il pourra être à nouveau fait droit.

Sur la demande de suppression du loyer pendant les travaux

M. Y a estimé la durée des travaux à un mois sans être valablement contredit.

La rénovation totale de l’appartement tel que décrite précédemment le rendra inhabitable pendant la durée des travaux.

Pendant cette durée, M. et M^me X seront totalement privés de la jouissance de leur appartement et sont donc bien fondés à solliciter la suppression de leur loyer pendant cette période .

Sur la demande au titre du préjudice complémentaire

M. et M^me X ne précisent pas quelle solution de relogement ils ont envisagé (hôtel, famille, amis, résidence secondaire).

Il est cependant certain que la privation de leur logement pendant la durée d’un mois, l’inaccessibilité à leurs meubles, vêtements, linge pour des personnes âgées particulièrement fragiles surtout pour Monsieur, âgé de 89 ans, aveugle et atteint de graves troubles cardiaques, leur causera un préjudice déjà évaluable, consistant en un bouleversement dans leurs conditions de vie.

Il sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de diminution de loyer

M. et M^me X demandent la fixation de leur loyer à 45 % de son montant à compter du 1^er octobre 2017 jusqu’au début des travaux, se fondant sur le rapport de l’expert Z.

L’état d’insalubrité du logement a été reconnu par le bailleur dès le 4 avril 2018 avec la production du devis JNTP puis constaté par M^e A pour la première fois le 1^er août 2018, puis par M. Y, architecte, le 13 septembre 2019 et M. Z, expert immobilier, le 23 septembre 2019, puis encore le 6 avril 2021 par M^e A à la suite d’un nouveau et récent sinistre.

L’ensemble de ces constatations, corroborées par des photographies, fait état d’une odeur fétide constatée le 1^er août 2018, puis à nouveau le 6 avril 2021, le développement de moisissures dans l’ensemble des pièces, en particulier la chambre de M. et M^me X et leur salon.

Ces moisissures sont dues à des ruissellements d’eau provenant des plafonds ou d’inondations par le sol, jusqu’à 60 centimètres au-dessus du niveau du sol dans les WC.

Or, selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité, dans sa version applicable à compter du 1^er janvier 2018, les canalisations et les revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé ou la sécurité physique des locataires et le gros 'uvre doit protéger du ruissellement.

Tel n’était pas le cas du logement de M. et M^me X recouvert de moisissures tant sur les plafonds, les murs, les sols, et qui ne remplissait donc pas les critères d’un logement décent et ce depuis au moins avril 2018 jusqu’à ce jour.

Le préjudice est d’autant plus important qu’il s’agir de personnes âgées (respectivement 89 et 74 ans) l’une d’elles étant particulièrement vulnérable, non seulement à cause de son âge mais aussi de sa pathologie cardiaque.

La cour retient l’estimation de l’expert Z et dit que le loyer hors charges sera diminué à 55 % du loyer à compter du 1^er avril 2018 jusqu’à la date du présent arrêt.

Sur la demande en dommages et intérêts

Les appelants ne justifient pas d’un préjudice supplémentaire au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance (pénibilité du cadre de vie) à hauteur de 17 200 euros soit 400 euros par mois du 1^er octobre 2017 jusqu’au 30 avril 2021, puis 400 euros à compter du 1^er mai 2021 jusqu’à la date de début des travaux.

Le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes d’exécution de travaux , en réduction et en suppression de loyers ainsi qu’en dommages et intérêts et confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance né d’une pénibilité du cadre de vie.

Sur les sommes dues au titre de la taille des haies

Il est admis qu’en cas d’absence de dispositions contractuelles écrites, il convient de rechercher la commune intention des parties.

M. et M^me X font valoir que l’entretien des privatives considérant n’est pas à charge des locataires puisque cela ne résulte d’aucun document contractuel.

La Société civile immobilière Imefa 97, la Sa FDL et la Sas TR1 Acquisition répliquent que les locataires qui ont un jardin doivent payer la taille des haies privatives s’ils n’y procèdent pas eux-mêmes.

Le contrat de bail du 4 juillet 2008 mentionne « jardins en façade et sur l’arrière à usage privatif exclusif du preneur qui s’engage à laisser accéder le jardinier mandaté par le bailleur ».

Il est produit les décomptes de charges adressés à M. et M^me X pour 2008, 2011, 2013 puis les suivants jusqu’à 2016 inclus.

Le décompte de 2008 fait apparaître deux postes au titre de l’entretien des espaces verts sous les dénominations respectives de EV1 et EV3, le premier correspondant au critère « millième général » et le second « millième « allée ».

Sur le décompte de 2011, apparaît seulement une somme réclamée au titre des « espaces verts communs ».

Tant le premier décompte que le second décompte rectifié pour 2013 adressés en avril 2014 font apparaître des postes distincts pour la réclamation de l’entretien « espaces verts communs » et pour la « taille des haies » , le rectificatif étant accompagné d’une courrier du gestionnaire locatif indiquant la suppression du poste taille des haies pour 2012 et un solde de 68,03 euros au crédit de M. et M^me X.

Les décomptes 2015 et 2016 mentionnent également deux postes de charges distincts pour l’entretien des espaces verts communs et pour la taille de haies.

D’autre part, par courrier du 13 avril 2012, le bailleur avertissait M. et M^me X que les espaces verts privatifs devront dorénavant être entretenus par les locataires eux-mêmes et qu’en l’absence d’entretien, la prestation sera effectuée par ses soins et refacturée au locataire défaillant.

Un courrier du gestionnaire locatif du 23 juillet 2013 rappelait le contenu de la lettre du 13 avril 2012.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la commune intention des parties lors de la conclusion du bail a été de mettre à la charge des locataires disposant de jardins privés leur entretien, en particulier la taille des haies, qui était réalisée par le bailleur et refacturée au locataire au titre de charges dès le début de l’exécution du bail sous le poste « EV3 », qu’à compter d’avril 2012, le bailleur a cessé de réaliser ces prestations pour le compte des locataires concernés, sauf en cas de carence de ces derniers.

Peu importe que le décompte de 2011 ne porte aucune somme facturée au titre de l’entretien des haies privatives, ni en 2012 selon les écritures des intimées, la commune intention des parties étant, au demeurant fort logiquement, que les frais y afférents soient mis à la charge de ces locataires.

Le chiffrage de ces prestations n’est pas contesté par les appelants.

Le jugement déféré qui a dit que la charge de la taille des haies privatives incombait à M. et M^me X sera confirmé.

Sur l’actualisation des sommes dues par M. et M^me X

Au vu du décompte produit par les intimées, M. et M^me X restent devoir la somme de 6 431,47 euros au 1^er novembre 2019, échéances de novembre 2019 incluse.

Sur la compensation

Il résulte des dispositions combinées des articles 1347 et 1347-1 du code civil que lorsque deux personnes sont débitrices l’une de l’autre, il s’opère entre elles une compensation, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle sera donc ordonnée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sas TR1 Acquisition qui succombe pour le principal, en supportera donc la charge, tant des dépens d’appel que de première instance.

Il sera en outre mis à la charge de la Sas TR1 Acquisition les frais exposés par M. et M^me X et nécessités par la charge de la preuve, soit le coût des deux constats d’huissier des 1^er août 2018 et 6 avril 2021 respectivement de 260 et 240 euros, le coût de la note de M. Y architecte, à hauteur de 1 728 euros, et le coût de la note de M. Z , expert, à hauteur de 360 euros, tous justifiés au dossier par des factures.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Sas TR1 Acquisition qui succombe pour le principal, sera condamnée à payer à M. et M^me X ensemble la somme de 2.500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture au 10 mai 2021, date de l’audience de plaidoiries,

Rejette les conclusions de M. et M^me X en date des 5 et 7 mai 2021,

Déclare la société civile immobilière Imefa 97 irrecevable à agir,

Déclare la Sa FDL irrecevable à agir,

Déclare la demande de M. et M^me X relative à un nouveau sinistre survenu en mars 2021 recevable,

Infirme le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux en date du 29 avril 2019 sauf en ce qu’il a dit que la taille des haies privatives est à la charge de M. et M^me X,

Statuant à nouveau,

Condamne la Sas TR1 Acquisition à réaliser les travaux décrits dans les motifs ci-dessus, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois pendant 60 jours à compter de la signification du présent arrêt, passé lequel délai il pourra à nouveau être fait droit,

Ordonne la suppression du loyer et charges pendant les travaux, sans que ceux-ci dépassent un mois,

Condamne la Sas TR1 Acquisition à payer à M. et M^me X la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice complémentaire,

Ordonne la diminution du loyer à hauteur de 55 % du loyer hors charges à compter du 1^er avril 2018 jusqu’à la date du présent arrêt,

Déboute M. et M^me X de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice supplémentaire pour pénibilité du cadre de vie (400 euros par mois à compter du 1^er octobre 2017),

Condamne M. et M^me X à payer à la Sas TR1 Acquisition la somme de 6431,47 euros à titre de loyers et charges arrêtée au 1^er novembre 2019, échéance de novembre incluse,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par la Sas TR1 Acquisition et celles dues par M. et M^me X,

Y ajoutant,

Condamne la Sas TR1 Acquisition à payer à M. et M^me X ensemble la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sas TR1 Acquisition à payer à M. et M^me X ensemble la somme de 2558 euros à titre de constats d’huissier, frais d’avis d’architecte et d’expert immobilier,

Condamne la Sas TR1 Acquisition aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-Françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,