Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 31 mai 2021, n° 18/05268

TGI Toulouse 8 novembre 2018

CA Toulouse
Confirmation 31 mai 2021

Arguments

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Rejeté
Faute engageant la responsabilité contractuelle
La cour a confirmé la nullité du mandat de vente, ce qui empêche la SARL JR IMMO de prétendre à une quelconque indemnisation sur ce fondement.
Rejeté
Droit à une contrepartie pécuniaire
La cour a jugé que la SARL JR IMMO ne pouvait prétendre à une contrepartie pécuniaire en raison de la nullité du mandat.
Rejeté
Indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a débouté la SARL JR IMMO de sa demande d'indemnité sur ce fondement, considérant qu'elle succombe en appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SARL JR Immo a interjeté appel d'un jugement du TGI de Toulouse qui avait prononcé la nullité de son mandat de vente et débouté ses demandes de dommages et intérêts. La cour d'appel a examiné la validité du mandat, constatant qu'il ne comportait pas le numéro d'inscription requis, entraînant ainsi sa nullité. Elle a confirmé le jugement de première instance, rejetant les prétentions de la SARL JR Immo et considérant qu'aucune ratification tacite du mandat n'avait eu lieu. La cour a également débouté Mme Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. En conséquence, la cour d'appel a confirmé intégralement le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 31 mai 2021, n° 18/05268
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	18/05268
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 8 novembre 2018, N° 17/00722
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	J.C. GARRIGUES, président
Avocat(s) :	Damien DE LAFORCADEPascal FERNANDEZ
Cabinet(s) :	CLF
Parties :	SARL JR IMMO

Texte intégral

31/05/2021

ARRÊT N°

N° RG 18/05268 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MV5G

CR/NB

Décision déférée du 08 Novembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 17/00722

M^me X

SARL JR IMMO

A Y

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SARL JR IMMO

[…]

Représentée par M^e Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame A Y

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. ROUGER, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOITRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat en date du 12 septembre 2016 d’une durée de 12 mois, M^me A Y a confié à la Sarl JR Immo la vente sans exclusivité d’une maison d’habitation située […] à Toulouse (31) moyennant le prix de 321.000 € en ce compris les honoraires de 21.000 €, soit un montant net vendeur de 300.000 €.

M^me Y a refusé de vendre aux acquéreurs présentés par l’agence et a vendu le bien à des tiers.

Par signification en date du 21 octobre 2016, la Sarl JR Immo a mis en demeure M^me Y de régler la somme de 21.000 € correspondant à ses honoraires.

Par acte d’huissier du 21 février 2017, la Sarl JR Immo a fait assigner M^me Y devant le tribunal de grande instance de Toulouse en déclaration de responsabilité et réparation du préjudice subi.

Par jugement du 8 novembre 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— prononcé la nullité du mandat de vente conclu entre M^me C Y et la Sarl JR Immo le 12 septembre 2016,

— débouté la Sarl JR Immo de l’ensemble de ses prétentions,

— débouté M^me Y de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la Sarl JR Immo à payer à M^me Y la somme de

2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes et plus amples formées par les parties,

— condamné la Sarl JR Immo aux dépens en ce compris les frais d’exécution.

Le premier juge a retenu au visa de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que l’exemplaire du mandat produit par M^me Y ne portait pas de numéro affectant celui-ci de nullité.

Par déclaration du 17 décembre 2018, la Sarl JR Immo a interjeté appel de tous les chefs du dispositif de la décision.

Le 2 avril 2019, M^me Y a déposé des conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état en nullité de la déclaration d’appel.

Par ordonnance d’incident du 10 octobre 2019, le magistrat chargé de la mise en état a :

— dit n’y avoir lieu à nullité de la déclaration d’appel de la Sarl JR Immo du 17 décembre 2018,

— dit que les dépens et frais irrépétibles de l’incident seront joints à ceux de l’instance au fond.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juillet 2019, la Sarl JM Immo, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1147 et suivants du Code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel ;

— dire ses droits bien fondés ;

— juger que M^me Y a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle ;

— condamner M^me Y au paiement de la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues, portant intérêt à compter du 19 octobre 2016 ;

— condamner M^me Y au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris l’acte de la Scp Bobo-Chelle-Bach en date du 24 octobre 2016 ;

— débouter l’intimée de toutes ses demandes.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 août 2019, M^me Y, intimée, demande à la cour, au visa de loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972,

de :

A titre principal,

— constater que le mandat qui lui a été remis ne comporte pas le numéro d’inscription au registre des mandats ;

En conséquence,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité du mandat en date du 12 septembre 2016, conclu avec la Sarl JM Immo ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la Sarl JM Immo de l’ensemble de ses

demandes ;

A titre subsidiaire,

— constater qu’elle n’a commis aucune faute ;

En conséquence,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la Sarl JM Immo de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts portant intérêts à compter du 19 octobre 2016 ;

En tout état de cause,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation de la Sarl JM Immo à lui verser la somme de 2.000 € au titre de la procédure abusive initiée ;

En conséquence,

— condamner la Sarl JM Immo à lui verser la somme de 2.000 € au titre de la procédure abusive initiée ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Sarl JM Immo à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux dépens de première instance ;

— débouter la Sarl JM Immo de sa demande de condamnation à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens d’appel ;

— condamner la Sarl JM Immo à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner la Sarl JM Immo aux entiers dépens de l’instance en ce compris celui de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

SUR CE, LA COUR :

Selon les dispositions de l’article 72 du décret n° 72-678 pris pour l’application des dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :' Transactions sur immeubles et fonds de commerce’ ne peut négocier ou s’engager à l’occasion des opérations spécifiées à l’article 1er de ladite loi, dont l’achat, la vente, la recherche ou l’échange d’immeubles bâtis ou non bâtis, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73. Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.

Faute de report du numéro d’enregistrement du mandat sur l’exemplaire remis au mandant qui a vocation à donner date certaine au mandat écrit exigé par la loi et son décret d’application, le mandat est affecté de nullité. Cette nullité est néanmoins relative puisque la formalité tend à protéger l’intérêt exclusif des parties au mandat. Le mandant peut donc l’invoquer dans ses rapports avec le mandataire sauf à couvrir la nullité par une confirmation de l’acte irrégulier.

Selon les dispositions de l’article 1338 ancien du code civil, devenu 1182, l’acte de confirmation ou ratification d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité ou rescision n’est valable que lorsqu’on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l’action en rescision et

l’intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée. A défaut d’acte de confirmation ou ratification il suffit que l’obligation soit exécutée volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée.

La confirmation d’un acte nul exige en conséquence à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention non équivoque de le réparer.

En l’espèce, il est acquis que l’exemplaire du mandat non exclusif dont se prévaut la Sarl JR Immo signé le 12 septembre 2016 remis à M^me Y ne comporte pas le numéro d’inscription sur le registre des mandats. Contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune ratification tacite de ce mandat irrégulier ne peut découler d’une absence de contestation des clients.

En effet, M^me Y n’a pas accepté l’offre d’achat des consorts Z et Martouzet transmise par la Sarl JR immo par télégramme orange le 5 octobre 2016, reçu le 6, informant au contraire cette dernière, dès le 10 octobre 2016 par lettre recommandée avec accusé de réception, de ce qu’elle détenait par ailleurs une offre d’autres candidats acquéreurs aux mêmes conditions dont elle joignait copie (offre des consorts D-E du 4/10/2016), présentant selon elle des garanties sérieuses résultant d’un plan de financement assorti d’un important apport personnel, déclarant souhaiter choisir le dossier présentant les meilleures garanties, et exigeant préalablement à toute validation de l’offre, avoir connaissance des garanties financières et des justificatifs du plan de financement des consorts Z-Martouzet tout comme avoir connaissance sous huit jours des conditions suspensives éventuellement insérées dans le compromis de vente. Elle a finalement retenue l’offre des consorts D-E, lesquels ne lui avaient pas été présentés par la Sarl JR Immo.

Aucun élément ne vient par ailleurs établir une volonté univoque de M^me Y de renoncer à une nullité du mandat dont il n’est pas établi qu’elle ait eu connaissance avant d’avoir saisi un conseil pour assurer sa défense sur l’assignation en paiement délivrée par la Sarl JR Immo.

En conséquence, M^me Y est parfaitement fondée à invoquer la nullité du mandat irrégulier dont se prévaut la Sarl JR Immo et cette dernière ne peut prétendre à aucune contrepartie pécuniaire ou indemnisation sur le fondement d’un mandat nul. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce que le premier juge a prononcé la nullité du mandat litigieux et débouté la Sarl JR Immo de l’intégralité de ses prétentions.

Le simple mal fondé d’une action en justice ne peut suffire à caractériser un abus du droit d’agir en justice. La Sarl JR Immo ayant pu se tromper sur l’étendue de ses droits, son action en paiement ne peut être qualifiée d’abusive. Le jugement entrepris doit aussi être confirmé en ce que le premier juge a débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Confirmé en toutes ses dispositions principales, le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’indemnité allouée par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel la Sarl JR Immo supportera les dépens d’appel et se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt sans pouvoir elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent désormais le tarif des huissiers de justice se suffisant à eux-mêmes, il n’y a pas lieu d’en fixer quelque modalité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne la Sarl JR Immo (Orpi- JR Immo Chobet) à payer à M^me A Y une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Déboute la Sarl JR Immo (Orpi- JR Immo Chobet) de sa demande d’indemnité sur ce même fondement

Condamne la Sarl JR Immo (Orpi- JR Immo Chobet) aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,