17/01/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/00015

N° Portalis DBVI-V-B7D-MWVZ

JCG / RC

Décision déférée du 07 Novembre 2018

Tribunal de Grande Instance de FOIX

(16/01301)

MR VETU

P N

C/

D, E O V DE L

X, Y, Z

H, A, Z

J, B, Z

C, G Z

SA SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER AVEYRON LOT TARN,

« […] »

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1 ***

ARRÊT DU DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur P N

[…]

[…]

Représenté par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Alain LEBOUGRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur D, E, F, R O V de L

La Peyrère

[…]

Représenté par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau D’ARIEGE

Monsieur X, Y, G, I Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau D’ARIEGE

Monsieur H, A, I, T Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau D’ARIEGE

Monsieur J, B, I, T Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau
D’ARIEGE

Monsieur C, G, K, I Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau D’ARIEGE

SA SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER AVEYRON LOT TARN, désormais dénommée «[…]

Venant aux droits de la SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC, par suite de fusion-absorption à effet du 1er janvier 2017,

Prise en son établissement d'[…] situé […], […]», […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e P DALMAYRAC de la SCP W & AA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par J.C GARRIGUES, conseiller, pour le président C. ROUGER empêché, et par N. DIABY, greffier de chambre.

****** EXPOSE DU LITIGE

M. D O V de L et MM. X, H, J et C Z (les consorts

Z) sont propriétaires indivis d’un bien dénommé le Château de Coumes sis sur la commune de

Audressein (09), en leurs qualités de légataires et héritiers de feu U Z, décédé le […]

à Saint-Lizier.

Par acte sous seing privé en date des 15 et 30 novembre 2015, les consorts Z ont promis de vendre ce bien à la Safer Gascogne-Haut Languedoc pour un prix de 240.000 €, avec faculté de substitution et levée

d’option devant intervenir avant le 31 janvier 2016, délai pouvant être prorogé de plein droit de trois mois.

Suivant acte sous seing privé en date du 4 décembre 2015, M. P N a promis d’acheter à la Safer ce bien pour le prix de 240.000 € avec levée d’option au 31 janvier 2016.

A la suite d’un incendie survenu dans le château dans la nuit du 14 au 15 décembre 2015, M. N a, par courrier en date du 19 janvier 2016, réitéré à la Safer son intention d’achat au même prix dans l’état où les biens se trouvaient désormais.

Par courrier du 29 janvier 2016, les consorts Z ont indiqué ne pas vouloir reconduire la promesse de vente suite au sinistre survenu.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2016, la Safer a informé M. N qu’elle

n’était pas en mesure de lever l’option sur la promesse d’achat et qu’elle ne pouvait donner suite à son projet

d’acquisition.

Par acte d’huissier de justice en date des 9, 10, 14 novembre et 23 décembre 2016, M. N a fait assigner les consorts Z et la Safer devant le tribunal de grande instance de Foix afin d’entendre juger la vente parfaite.

Par jugement contradictoire rendu le 7 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Foix a :

- rejeté toutes conclusions contraires ;

- constaté l’intervention volontaire de la Safer Occitanie aux droits de la Safer de Gascogne Haut-Languedoc ;

- débouté P N de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamné P N à payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la Safer Occitanie ;

- condamné P N à payer aux consorts Z la somme de 2000 € sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile ;

- l’a condamné aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé qu’en application de l’article L.141-1 II 2° du code rural, la Safer pouvait se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale d’achat, soit par une promesse synallagmatique de vente portant sur ces biens, que la loi du 9 juillet 1999 avait ainsi consacré la possibilité pour la Safer dans le cadre de la rencontre des offres de vente et demandes d’acquisition des biens fonciers ruraux de réaliser des cessions par voie de substitution sans rétrocession après achat préalable et que ce mécanisme légal excluait l’application des dispositions de l’article 1589 du code civil, car la substitution était un mécanisme comportant trois parties lié à la faculté pour la Safer de lever ou non l’option dont elle bénéficiait dans la promesse conclue en premier.
Le tribunal a constaté que la promesse unilatérale de vente intervenue entre les consorts Z et la Safer avait conféré à cette dernière l’option discrétionnaire d’acquérir ou de ne pas acquérir, que la Safer n’avait jamais levé l’option de manière positive et qu’elle avait au contraire prévenu M. N qu’elle ne la lèverait pas, et qu’il en résultait, la promesse de vente étant éteinte, que la promesse d’achat l’était également et que

M. N ne pouvait demander au tribunal la réalisation forcée de la vente.

Il a par ailleurs jugé que, l’extinction des promesses s’étant produite en dehors de toute faute avérée des parties, M. N ne pouvait réclamer des dommages et intérêts.

Par déclaration du 2 janvier 2019, M. N a interjeté appel de l’intégralité des chefs du dispositif de la décision.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 mars 2019, M. N, appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1589 et de l’article 815-3 du code civil, de :

- déclarer son appel recevable et bien-fondé ;

y faisant droit,

- réformer ce jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

à titre principal,

- juger qu’il ne peut s’agir de promesses de vente et d’achat dès lors qu’il résulte de leurs stipulations que le prix d’achat dans un cas, de vente dans l’autre est convenu pour passer directement du patrimoine de l’acheteur

à celui des vendeurs ;

- juger en effet que les actes sous seing privés des 14 et 30 novembre 2015 d’une part et 4 décembre 2015

d’autre part ne peuvent recevoir la qualification juridique de ' promesse de vente’ et 'promesse d’achat’ au profit de la Safer dès lors que celle-ci, rédacteur des actes, n’a pas stipulé que le prix d’achat d’une part et de vente

d’autre part passerait, à un quelconque moment de l’exécution des mécanismes contractuels, dans son propre patrimoine ;

- en conséquence juger qu’il y a, sur ce point précis, une fiction juridique permettant de requalifier les actes en promesses synallagmatiques d’achat et de vente ;

- en tout état de cause, constater que la destruction partielle de la toiture-charpente du seul château de Coumes

n’était pas un obstacle à la vente de l’ensemble des tènements immobiliers promis à la vente, qui comportait

d’autres ensembles immobiliers que ledit château ;

- constater et par conséquent juger que, dès son projet du 26 novembre 2015, qui a reçu un avis favorable du

Comité technique départemental Ariège de la Safer, contractuellement prévu à l’article 4-2 de la promesse de vente, il avait programmé « la reprise de la charpente du château (réalisation des travaux sur 2 ans) et lors de la troisième année, remise en état de la toiture » ;

- juger qu’en motivant son « regret de ne pas être en mesure de lever l’option ['] en raison du sinistre survenu sur une partie du château », la Safer a, à tout le moins implicitement mais nécessairement, renoncé au caractère dit « discrétionnaire » de sa possibilité contractuelle de lever l’option d’achat et de vente ;

- dire qu’en raison de son projet de refaire quoi qu’il arrive la toiture du château, le motif allégué par la Safer

n’était pas fondé ;
- juger, de même, que M. O V de L n’avait pas qualité de mandataire décisionnel de

l’indivision promettante ;

- dire qu’il ne pouvait davantage notifier à la Safer, le 28 janvier 2016, la décision de l’indivision de « ne pas reconduire » sa promesse de vente, alors qu’elle était tenue sans pouvoir « se rétracter pour quelque motif que ce soit avant cette date ['] jusqu’au 30 avril 2016 » ;

- en conséquence, vu en tant que de besoin la jurisprudence citée dans les motifs des conclusions d’appel

[Cass. Com. 22 novembre 2005, pourvoi n° 04-12983],

- dire parfaite la vente intervenue d’une part entre MM. D O V de L, X

Z, H Z, J Z, et C Z d’une part et lui-même d’autre part, portant sur les biens immobiliers cadastrés au lieu-dit Coumes, Commune d’Audressein section A, numéros 1121, 1250,

1941, 1942, 1944, 1945, 1946, 1947, 1948, 1949, 1950, 1951, 1952 J, 1952 K, 1953 J, 1953 K, 1954 J, 1954

K, 1955 J, 1955 K, 1956, 1958, 1960, 2087, 2089, 2092 et 2093, d’une surface totale de 6 ha 16 a et 10 ca,

- juger que l’arrêt à intervenir vaudra titre de propriété et sera publié au Service de la publicité foncière de

Foix (09),

à titre subsidiaire, faute de résolution en nature du litige par constatation judiciaire de la vente,

- constater la faute quasi-délictuelle de l’indivision Z-O V de L et contractuelle de la Safer commises à son encontre ;

- en conséquence, condamner conjointement et solidairement les cinq membres de l’indivision post-successorale Z-O V de L avec la Safer Aveyron Lot Tarn dénommée «

Sa Safer Occitanie » venant aux droits de la Sa Safer Gascogne Haut Languedoc, à lui payer la somme de

1.200.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

- condamner conjointement et solidairement la Sa Safer Occitanie et les consorts Z susnommés à lui payer la somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouter les intimés de toutes leurs réclamations de première instance et d’appel ;

- condamner sous la même solidarité la Sa Safer Occitanie et les consorts Z susnommés à lui payer la somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. N soutient que malgré l’entremise de la Safer, on se trouve en présence de l’échange d’une promesse unilatérale de vente de la part des co-indivisaires propriétaires et d’une promesse unilatérale d’achat

d’un candidat acquéreur, que la Safer a contractuellement agréé comme attributaire des bien immobiliers, objets des promesses, et que dans ce cas, il est de principe en application des articles 1589 et 1134 du code civil que cet échange réalise une promesse synallagmatique de vente définitive dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu’elles sont stipulées dans les mêmes termes.

Il expose que pour faire en sorte que la vente n’ait pas lieu, la Safer s’est retranchée derrière un courrier de

M. O V daté du 28 janvier 2016 informant la Safer que l’indivision ne souhaitait pas reconduire la promesse de vente, mais que cette lettre ne pouvait produire aucun effet juridique dès lors que la promesse de vente avait été conclue par cinq indivisaires, qu’aucun mandataire de l’indivision n’avait été mentionné dans cet acte de disposition, que M. O V usurpait donc la qualité de 'mandataire décisionnaire’ et que ce courrier ne pouvait donc être considéré par la Safer comme pouvant se substituer à la prorogation contractuelle de plein droit qu’elle avait elle-même prévue à l’article 4-2 de la promesse de vente. Il soutient que le refus de lever l’option que lui a notifié la Safer le 4 février 2016 ne servait plus à grand chose puisqu’il avait notifié le 19 janvier 2016 après réalisation de la condition suspensive son intention définitive d’acquérir les biens, au même prix, et que c’est donc à titre subsidiaire qu’il conteste ce refus de la Safer. Il insiste sur le fait que ce n’est pas, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, par l’exercice du droit qu’il a considéré comme discrétionnaire que la Safer a dénoncé la promesse d’achat, mais parce qu’un indivisaire a dénoncé la promesse de vente sans droit pour le faire.

A titre subsidiaire, M. N soutient que c’est en se conformant à la demande fautive de M. O

V parlant faussement au nom de l’indivision, que la Safer, qui était en mesure de s’y opposer, a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle à son égard, et que les consorts Z ont engagé leur responsabilité quasi-délictuelle en dénonçant la promesse de vente alors qu’ils étaient dans

l’impossibilité contractuelle de le faire. Il sollicite en conséquence leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.200.000 € à titre de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 mai 2019, M. O V de

L et les consorts X, H, J et C Z, intimés, demandent à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil ancien, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

- y ajoutant, condamner M. N à leur payer ensemble la somme de 2.700 € ;

- le condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Ils exposent que contrairement au schéma classique de la promesse de vente, il y a eu ici deux contrats : une promesse unilatérale de vente conclue entre l’indivision et la Safer et une promesse unilatérale d’achat conclue entre M. N et la Safer, et que même si ces deux contrats portent sur les mêmes biens et sur un même prix d’achat, il n’y a pas eu un échange de consentement direct entre le vendeur et l’acheteur. Ils font observer que M. N ne peut justifier que la Safer a exercé, à son profit, la faculté de substitution, alors que le contrat qui le lie à cet organisme prévoit clairement que ce n’est qu’en cas de substitution que le promettant

(M. N) s’engage à acquérir les biens objet du contrat directement auprès du propriétaire actuel, en

d’autres termes que la relation directe visée par l’article 1589 du code civil ne peut exister dans le cadre d’une vente où intervient la Safer que lorsque cette dernière a exercé la faculté de substitution au profit du promettant de la promesse unilatérale d’achat.

Ils estiment que l’indivision et la Safer ne peuvent pas se voir reprocher une quelconque faute du fait de la non-réalisation des contrats dès lors que la Safer garde un libre choix pour lever, ou pas, l’option. Ils rappellent qu’il est stipulé clairement au paragraphe 11 'Date d’échéance de la levée d’option de la promesse

d’achat’ que 'La réalisation de la présente promesse d’achat ne pourra avoir lieu que si la Safer en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception (…)', que la Safer disposait du droit de lever

l’option jusqu’au 31 janvier 2016, ce qui veut dire qu’en l’absence de choix effectué à cette date, la promesse

d’achat cessait de produire ses effets et le promettant perdait la possibilité d’acquérir le bien. Ils ajoutent qu’au vu des modalités prévues au contrat, la Safer n’avait même pas à expliquer son choix à son cocontractant de ne pas lever l’option puisque le silence gardé jusqu’à l’échéance du terme suffisait à mettre fin au contrat, le droit pour la Safer de ne pas lever l’option revêtant ainsi un caractère totalement discrétionnaire.

Les indivisaires font valoir qu’aucune faute ne peut leur être reprochée dans la mesure où si la Safer avait décidé de lever l’option nonobstant la survenance de l’incendie, ils se seraient soumis à sa volonté conformément à ce que prévoyait la promesse unilatérale de vente à laquelle ils restaient soumis. Ils ajoutent qu’on peine à comprendre l’existence d’un préjudice si la vente n’est pas conclue et que la somme de

1.200.000,00 € n’est nullement justifiée.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 juin 2019, la Sa Safer Occitanie, venant aux droits de la Safer Gascogne Haut-Languedoc, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134,

1147 anciens, 1583, 1589 du Code civil, de :

constatant qu’elle n’a jamais levé l’option d’achat dont elle bénéficiait dans les formes et délais prescrits à la promesse unilatérale de vente consentie par les consorts Z le 14 novembre 2015,

constatant au-delà qu’elle n’a jamais levé l’option de vente dont elle bénéficiait dans les formes et délais prescrits à la promesse unilatérale d’achat consentie par M. N en date du 4 décembre 2015,

constatant qu’elle n’a pas exercé la faculté de substitution au profit de M. N, qui n’avait donc aucune qualité pour lever l’option de la promesse de vente,

constatant donc la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 14 novembre 2015 et, par ricochet, celle de la promesse unilatérale d’achat en date du 4 décembre 2015,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- débouter M. N de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- y ajoutant, condamner M. N à lui payer une juste somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel ;

- le condamner à prendre en charge les entiers dépens de l’instance, en ce compris les sommes découlant de

l’application de l’article A444-32 du Code de Commerce, dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir, le tout dont distraction au profit de Maître P Dalmayrac, Avocat associé de la

Scp W & AA, sur ses affirmations de droit.

La Safer expose que la seule réelle question qui se pose à la cour est celle de savoir si elle a ou non levé

l’option dont elle bénéficiait aux termes de la promesse unilatérale de vente en date des 14 et 30 novembre

2015, et si, plus important encore, elle a par la suite, après substitution dans ses droits, levé l’option de la promesse d’achat dont elle devait bénéficier de la part de M. N, et par voie de conséquence si ce dernier est en droit de se prévaloir d’une vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, et que tel n’est pas le cas, ce qu’a relevé à juste titre le premier juge.

Elle fait valoir qu’il a été expressément stipulé dans les deux actes que la réalisation des promesses, soit de vente, soit d’achat, ne pouvait avoir lieu que 'si le bénéficiaire en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception adressé au domicile élu du promettant au plus tard à la date d’échéance de la levée

d’option précisée ci-dessus, sans que le promettant ne puisse se rétracter pour quelque motif que ce soit jusqu’à cette date', et qu’une telle levée d’option n’a jamais eu lieu. Elle ajoute qu’il a été expressément prévu que la

Safer se réservait la possibilité d’exercer la faculté de substitution dont il était prévu qu’elle pouvait être exercée soit avant, soit après la levée de l’option et qui n’a en définitive pas été exercée, de sorte que

M. N ne peut valablement prétendre avoir exercé la levée d’option de la promesse de vente en lieu et place de la Safer.

S’agissant de la demande indemnitaire formée à titre subsidiaire par M. N, la Safer soutient que, nonobstant la volonté de d’acquérir les biens litigieux, il ne pourra en être tiré une quelconque faute de sa part dans la mesure où elle gardait la possibilité de ne pas lever l’option tant de vente que d’achat, cette faculté résultant d’un choix discrétionnaire relevant de la liberté contractuelle. Elle ajoute que M. N n’explique pas quel serait le lourd préjudice qu’il aurait subi alors que les biens litigieux auraient été vendus à la somme de 240.000 € , prix qu’il n’a pas réglé puisque la vente n’a pas été réalisée.

MOTIFS

Sur la demande principale de M. N

L’article L.141-1-II du code rural, dispose, dans sa rédaction applicable au litige :

'Pour la réalisation des missions définies au I, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent :

1° Acquérir, dans le but de les rétrocéder, des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières ;

2° Se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale d’achat, soit par une promesse synallagmatique de vente portant sur les biens viés au 1° (…) '

La loi a ainsi consacré la possibilité pour la Safer dans le cadre de la rencontre des offres de vente et demandes d’acquisition de biens fonciers ruraux, de réaliser des cessions par voie de substitution sans rétrocession après achat préalable.

Ce mécanisme légal exclut l’application des dispositions de l’article 1589 du code civil aux termes duquel la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix dès lors que la substitution est un mécanisme qui comporte trois parties et qui est lié à la faculté pour la Safer de lever ou non l’option dont elle bénéficie dans la promesse conclue en premier.

La promesse unilatérale de vente des 14 et 30 novembre 2015 et la promesse unilatérale d’achat par substitution du 4 décembre 2015 portent sur 27 parcelles d’une surface totale de 6 ha 16 a 10 ca sises sur la commune d’Audressein (09) comprenant un château en mauvais état et dépendances, corps de ferme et grange ainsi que diverses parcelles de terre et ont été conclues au bénéfice de la Safer Gascogne-Haut Languedoc.

La promesse unilatérale de vente précise qu’en application des dispositions de l’article L.141-1-II du code rural, le bénéficiaire se réserve la possibilité de se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés par ladite promesse, soit avant la levée d’option, soit après la levée d’option prévue au paragraphe 4 et qu’en cas de substitution totale ou partielle, le bénéficiaire notifiera au promettant, au domicile élu dans la promesse, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’identité du ou des attributaires substitués et la désignation cadastrale des biens sur lesquels portent la ou les substitutions.

La promesse unilatérale d’achat par substitution précise quant à elle que les biens objet de la promesse d’achat sont situés dans le périmètre d’un territoire sur lequel intervient la Safer en vue de son aménagement durable.

Contrairement à ce que soutient M. N , les dispositions des articles L 141-1-II-1° et 2° du code rural sont parfaitement applicables en l’espèce au regard de la nature des biens faisant l’objet de la cession.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente, 'Le promettant (l’indivision Z) s’engage à vendre un fonds immobilier dont la désignation cadastrale figure ci-dessous au bénéficiaire ou à toute personne qu’elle se substituerait, et ce de façon irrévocable et sans possibilité de rétractation pour quelque motif que ce soit jusqu’à la date limite de levée d’option indiquée au paragraphe 4. Durant la période unique de prorogation prévue à l’alinéa 2 dudit paragraphe, la présente promesse de vente pourra être dénoncée par le promettant dans les conditions et délais mentionnés à cet alinéa'.

Il a été stipulé à l’article 4 'Date d’échéance’ évoqué ci-dessus :

'4.1 Date prévisionnelle de régularisation de l’acte authentique : 31/12/2015

4.2 Date d’échéance de la levée d’option de la promesse de vente : 31/01/2016

La réalisation de la promesse de vente ne pourra avoir lieu que si le bénéficiaire en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile élu du promettant au plus tard à la date

d’échéance de la levée d’option précisée ci-dessus, sans que le promettant ne puisse se rétracter pour quelque motif jusqu’à cette date. (…)

Prorogation de plein droit :

Le promettant accepte d’ores et déjà que, passé ce délai, la présente promesse soit prorogée de plein droit pour une seule période d’une durée de 3 mois.

Durant cette période unique de prorogation, le promettant aura, à tout moment, la possibilité de demander à la Safer, par lettre recommandée avec accusé de réception, de procéder à la levée de l’option dans un délai

d’un mois à compter de la réception de cette lettre, faute de quoi la promesse deviendra caduque.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile élu du promettant au plus tard à la date de l’expiration de la période unique de prorogation, il serra déchu des droits que lui confère la présente promesse. Celle-ci deviendra alors caduque de plein droit et sans formalité par le seul fait de l’expiration de la période de prorogation, le promettant étant dans ce cas délié de tout engagement'.

La promesse unilatérale d’achat par substitution consentie par M. N à la Safer le 4 décembre 2015 fait référence à la promesse unilatérale de vente dont est titulaire la Safer et stipule, au paragraphe 'Faculté de substitution’ :

'La Safer se réserve la possibilité d’exercer, quand les conditions seront réunies, soit avant la levée d’option, soit après la levée d’option de la promesse de vente précitée, la faculté de substitution prévue par les dispositions de l’article L.141-1-II du code rural pour réaliser la vente objet de la présente promesse'.

Il a en outre été stipulé à l’article 11 de la promesse :

'11. Date d’échéance de la levée d’option de la promesse d’achat : 31/01/2016

La réalisation de la présente promesse d’achat ne pourra avoir lieu que si la Safer en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile personnel ou élu du promettant au plus tard à la date d’échéance de la levée d’option précisée ci-dessus, sans que le promettant ne puisse se rétracter pour quelque motif que ce soit jusqu’à cette date'.

Contrairement à ce que soutient M. N, on ne se trouve pas en présence d’une 'fiction juridique’ permettant de requalifier les deux actes en promesses synallagmatiques d’achat et de vente, mais de la simple application d’un mécanisme légal dans lequel la Safer est bien le cocontractant de l’une et l’autre des parties et

a la possibilité d’exercer le droit de lever ou pas l’option qu’elle s’est réservé tant dans la promesse unilatérale de vente que dans la promesse unilatérale d’achat.

Or, en l’espèce, la Safer n’a pas levé l’option dont elle bénéficiait aux termes de la promesse unilatérale de vente et n’a pas non plus levé l’option de la promesse d’achat consentie par M. N, prévenant au contraire celui-ci par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2016 qu’elle n’était pas en mesure de lever cette option et qu’elle ne pouvait donner suite à son projet d’acquisition, information qu’elle

n’était au demeurant pas tenue de fournir. Les explications fournies dans ce courrier par la Safer ne sauraient quant à elles être interprétées comme une renonciation 'au caractère dit discrétionnaire de sa possibilité de lever l’option d’achat et de vente', et il n’y a pas plus lieu de statuer sur le bien-fondé du motif énoncé par la

Safer dans ce courrier.

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a jugé que M. N ne pouvait demander au tribunal de prononcer la réalisation forcée de la vente.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts M. N fonde sa demande de dommages et intérêts à l’égard de l’indivision sur le courrier adressé le 29 janvier 2016 par M. O V à la Safer au nom de l’indivision indiquant 'ne pas vouloir reconduire la promesse de vente’ et sur l’attitude de la Safer qui a fait produire des effets à cette demande à laquelle elle

n’était pas tenue de se conformer.

M. O V a adressé le 28 janvier 2016 à la Safer le courrier suivant :

' Je vous écris en tant que mandataire décisionnel de l’indivision de la succession de M. U Z.

Je vous informe par la présente que suite à l’incendie en date du 14 décembre 2015 du château de Coumes sis

[…], et de la situation complexe qui en résulte, nous ne souhaitons pas reconduire la promesse de vente citée en référence.

Nous vous remercions donc de bien vouloir nous faire part de votre position'.

Il s’agit là d’une simple information donnée à la Safer qui conservait la possibilité de lever ou non l’option dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente, l’indivision s’étant engagée à vendre 'de façon irrévocable et sans possibilité de rétractation pour quelque motif que ce soit jusqu’à la date limite de levée d’option indiquée au paragraphe 4 ', à savoir le 31 janvier 2016.

Le simple envoi de ce courrier ne saurait donc revêtir un caractère fautif et engager la responsabilité de

l’indivision à l’égard de M. N.

Celui-ci reproche par ailleurs à la Safer d’avoir fait produire des effets erronés à la lettre de M. O

V. La faute ainsi reprochée à la Safer n’est pas caractérisée dès lors que, indépendamment de la réception de ce courrier et comme jugé ci-dessus, celle-ci gardait la possibilité de ne pas lever l’option tant de vente que d’achat, cette faculté relevant de la liberté que le contrat lui réservait sur ce point.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que la demande de dommages et intérêts de

M. N a été rejetée au motif que l’extinction des promesses s’est produite en dehors de toute faute avérée des parties.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. N, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application au profit de Maître Dalmayrac, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Foix en date du 7 novembre 2018 ;

Y ajoutant,

Condamne M. N aux dépens d’appel ;

Condamne M. N à payer à la Safer Occitanie la somme de 2000 € en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. N à payer à M. D O V de L, M. X Z,

M. J Z, M. H Z et M. C Z, pris ensemble, la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. N de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Pour le Président empêché