COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 467

N° RG 19/02289

N° Portalis DBVB-V-B7D-BDYJV

C X

D Z épouse X

E A

C/

F G veuve Y

SARL IMTO

SA GALIAN Assurances

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Michel GARRY

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 20 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118002069.

APPELANTS

Monsieur C X

né le […] à […], demeurant […]

Madame D Z épouse X

née le […] à […], demeurant […]

Madame E A

née le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

Madame F G veuve Y

née le […] à […], demeurant […]

SARL IMTO

dont le siège est sis […], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA GALIAN Assurances

dont le siège est sis […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

représentées par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et pour avocat plaidant M^e Nathalie COMTET, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame F G veuve Y, usufruitière d’une villa type T6 sise […], à […], a donné ce bien en location meublée à Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A par bail du 12 octobre 2016 à effet du 15 octobre 2016 pour une durée d’un an.

Aux termes de l’article II, D du contrat de bail, le paiement du loyer d’un montant de 1.600' (montant sujet à révision au 15 octobre 2017) devait être effectué mensuellement le 1^er de chaque mois par virement.

Madame F G veuve Y a fait délivrer aux locataires le 19 avril 2018 un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 17 octobre 2018. La bailleresse a assigné les preneurs par assignation du 26 juin 2018 aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les entendre condamner au paiement d’une dette locative de 8.732,42 euros et ces derniers ont assigné leur bailleur le 9 août 2018 pour voir dire que la SARL IMTO a failli à son obligation d’information à leur égard.

Par jugement du 20 décembre 2018 le tribunal d’instance de Toulon a :

Prononcé la jonction des deux procédures ;

Débouté Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A de leur demande de requalification du contrat de bail ;

Constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 5 mars 2018 ;

Ordonné l’expulsion de Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A et celle de tous occupants de leur chef des locaux meublés sis […] à Bormes-les-Mimosas, donnés à bail le 12 octobre 2016 au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné in solidum Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A à payer à F G veuve Y une somme de 1.612,01 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er avril 2018 ;

Condamné in solidum Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A à payer à F G veuve Y la somme de 15.180,46 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 31 octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Condamné Madame F G veuve Y à payer à Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A une somme de 3000 'à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

Ordonné la compensation entre les condamnations prononcées ;

Débouté Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A des demandes formulées à l’encontre de la SARL IMTO ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamné in solidum Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A à payer à F G veuve Y et à la SARL IMTO la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A aux entiers dépens, y compris au coût du commandement de payer du 5 janvier 2018 ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 8 février 2019 Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A ont interjeté appel de cette décision.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A demandent de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014,

Vu l’article 1720 du Code civil,

Vu l’article 1721 du Code civil,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Toulon le 20 décembre 2018 ;

Statuant de nouveau,

Dire et juger que Monsieur et Madame X et Madame A été bien fondés à suspendre le paiement des loyers, Madame Y et l’agence IMTO leur ayant loué un logement non décent ;

Voir déclarer nul d’effet les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 janvier 2018 et le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 19 avril 2018 ;

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à expulsion de Monsieur et Madame X et Madame A, ces derniers ayant quitté les lieux le 5 septembre 2019 ;

Prononcer la requalification du bail de location meublée signé le 12 octobre 2016 en un bail d’habitation au sens de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 ;

Dire et juger que Monsieur et Madame X et Madame A ont rencontré des désordres importants et les mettant en danger au sein du bien immobilier objet de la location, leur causant un trouble de jouissance ;

En conséquence,

Voir ordonner une réduction du loyer d’un montant de 1000 ' par mois depuis le 24 janvier 2018 jusqu’au 5 septembre 2019 et en ordonner le remboursement aux consorts X – A ;

Voir ordonner le remboursement par Madame F G veuve Y et la SARL IMTO à Monsieur et Madame X et Madame A la somme de 28'423,83 euros ;

Condamner in solidum Madame F G veuve Y et la SARL IMTO à payer à Monsieur et Madame X et Madame A la somme de 20.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance eu égard à l’ensemble des désordres auxquels ils doivent faire face dans les lieux et en réparation du préjudice subi du fait de la mise en danger des locataires l’égard à l’absence de conformité du réseau électrique ;

Condamner Madame F G veuve Y à payer à Monsieur et Madame X et Madame A la somme de 5.000 ' en réparation de leur préjudice moral;

Débouter de l’ensemble de leurs demandes Madame F G veuve Y et la SARL IMTO ;

Condamner in solidum Madame F G veuve Y et la SARL IMTO à payer à Monsieur et Madame X et Madame A la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens Madame F G veuve Y et la SARL IMTO demandent de :

Au principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A de leur demande de requalification du contrat de bail ;

Constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 5 mars 2018 ;

Ordonné l’expulsion de Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A et celle de tous occupants de leur chef des locaux meublés sis […] à Bormes-les-Mimosas, donnés à bail le 12 octobre 2016 au besoin avec le concours de la force publique ;

Débouté Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A des demandes formulées à l’encontre de la SARL IMTO ;

Condamné in solidum Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A à payer à F G veuve Y et à la SARL IMTO la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A aux entiers dépens, y compris au coût du commandement de payer du 5 janvier 2018 ;

Pour le surplus,

Condamner Monsieur C X, Madame D X née Z et Madame H A à payer à Madame F Y la somme de 5085 ' au titre de l’arriéré de loyer dû au 5 septembre 2019 ;

Condamner solidairement les requis à payer à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil en réparation de leur préjudice moral ;

—  2.000 ' à Madame F Y

—  5.000 ' à la SARL IMTO

Condamner solidairement les requis à payer à Madame F G veuve Y :

—  4.000 ' au titre de la perte de valeur du vin à la suite du des branchements de la climatisation de la cave (perte de chance),

—  25.280 ' au titre de la remise en état du jardin,

—  2.196 ' au titre du remplacement de l’électroménager emporté,

Condamner solidairement les requis à payer à Madame F I veuve Y et à la SARL IMTO la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant justifiée au centime près ;

Condamner les requis aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer, de congés, de signification et l’assignation.

La clôture de l’instruction intervenait le 1^er juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la SA GALIAN :

Il convient de donner acte aux intimés de l’intervention volontaire de la SA GALIAN en qualité d’assureur des loyers impayés.

Sur les demandes de ' dire et juger ' et sur les demandes de ' constater que ' :

Il n’y a pas lieu de reprendre ou d’écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à 'dire et juger que …', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des appelants, lesquelles ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens, arguments, ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de la décision.

Sur l’évolution du litige :

Monsieur et Madame X et Madame A ayant quitté les lieux le 5 septembre 2019 la demande aux fins d’ordonner leur expulsion est devenue sans objet.

Cette situation n’a cependant pas pour conséquence de priver les appelants et les intimés du droit de voir examiner le bien-fondé de toutes leurs autres demandes.

Monsieur et Madame X et Madame A demandent de déclarer nul d’effet les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 janvier 2018 et le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 19 avril 2018 en raison des nombreux désordres qu’ils ont pu rencontrer dans les lieux loués et en particulier la dangerosité du système électrique, le problème de l’évacuation des eaux usées et les désordres relatifs à une fuite d’eau justifiant selon eux l’exception d’inexécution soit le non-paiement du loyer, le bailleur ne leur ayant pas délivré un logement décent.

Il convient cependant de considérer que les appelants faute de démontrer que les désordres affectant les lieux loués dans lesquels ils se sont maintenus jusqu’au 5 septembre 2019 rendaient le logement totalement inhabitable ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’abstenir du paiement du loyer et qu’en conséquence il y a aucunement lieu, ainsi que l’a justement décidé le premier juge, de prononcer la nullité des commandements qui leur ont été délivrés.

Sur la requalification du bail :

L’examen des pièces produites révèle que le bail d’habitation litigieux portait selon la qualification donnée par les parties sur une location de logement meublé et que figure ainsi parmi les annexes, outre un état des lieux, un état détaillé du mobilier avec des photographies.

Si la liste du mobilier ainsi que le soutiennent les appelants n’est pas intégralement conforme aux prescriptions du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé en ce que ne figure pas dans celle-ci la vaisselle nécessaire à la prise des repas ou les ustensiles de cuisine, à l’exception de moules à gâteau, il convient de considérer que la présence des autres meubles dans toutes les pièces et de tous les équipements mis à leur disposition compensaient cette absence et qu’ainsi le premier juge a pu décider à juste titre qu’il n’y avait pas lieu à requalification du bail de location meublée en bail d’habitation de locaux vides.

Sur la réduction du loyer :

La demande de réduction du loyer formée par Monsieur et Madame X et Madame A à concurrence de 1.000 ' par mois à compter du 24 janvier 2018 au 5 septembre 2019 est fondée sur l’existence de fuites d’eau, la non-conformité de l’installation électrique, la mise à disposition d’un logement non décent.

S’agissant de l’existence de fuites d’eau celle-ci est démontrée par des pièces produites et notamment les factures d’intervention d’un plombier le 31 mars 2018 attestant de l’existence d’une fuite, de la société DETECT 83 qui facturait la recherche précise de celle-ci le 20 mars 2019 pour un montant de 912 ' outre la réparation de la canalisation par le plombier le même jour pour un montant de 66 ', révélant que cette fuite provenait d’une canalisation métallique vétuste enterrée dans le jardin dont la responsabilité incombait au bailleur qui, bien qu’en ayant été informé, n’est pas intervenu pour y remédier.

La comparaison entre le relevé du compteur par huissier le 29 juin 2018, pièce 15 produite par l’appelant, avec le relevé effectué le 21 mars 2019, pièces 41 produite par l’appelant, révèle l’existence d’une consommation de 278 m³ que l’on peut qualifier d’usuelle. Il en résulte que la surconsommation enregistrée par la société SAUR ne peut s’expliquer par la seule présence de cette fuite mais qu’elle résulte également de l’usage des lieux par les locataires notamment l’utilisation d’une piscine hors sol au cours de l’été 2017.

S’agissant de la non-conformité de l’installation électrique qui est avérée par les pièces produites il convient de constater que le bailleur a mandaté des entreprises pour y remédier mais que celles-ci se sont heurtées à l’indisponibilité des locataires, à leur opposition ou à leur absence du domicile pour pouvoir y remédier.

Il résulte de ce qui précède que contrairement à ce que soutiennent les appelants le logement loué était décent et dès lors de considérer que Monsieur et Madame X et Madame A sont mal fondés à solliciter une réduction de leur loyer, à concurrence de 1.000 ' par mois en cause d’appel, et qu’il y a lieu en conséquence de confirmer la décision du premier juge

qui l’a rejetée.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance :

Monsieur et Madame X et Madame A ont subi un trouble de jouissance résultant des désordres précédemment évoqués dont la responsabilité incombe au seul bailleur et le premier juge a justement évalué le préjudice qui en est résulté à la somme de 3.000'.

Sur le remboursement de la somme de 28.423,83 euros :

Monsieur et Madame X et Madame A sollicitent le remboursement des sommes versées en exécution du jugement dont appel de 18.198,97 euros et de 10.224,86 euros tandis que les intimés demandent leur condamnation au paiement de la somme de 5.085 ' au titre de l’arriéré du au 5 septembre 2009 déduction faite des sommes déjà versées.

Ils opposent au décompte produit par les intimés en date du 1^er juin 2019 pour un montant de 28.237,98 euros, et venant donc en déduction de cette somme, celle de 3.000 ' allouée à titre de dommages et intérêts par le premier juge, le montant de la caution de 3.200 ', le produit des saisies sur les comptes bancaires de Madame B soit 1.214,32 euros sur le compte chèque et 212,30 euros sur le livret de développement durable, les factures d’intervention du plombier pour 60,50 euros et 66 ', de la SAM pour procéder au débouchage et à la vidange des égouts le 25 juillet 2019 pour un montant de 239,25 euros, une erreur comptable sur le montant de l’encaissement du chèque versé le 21 mars 2018 dans la mesure où il est indiqué 1.000 ' au lieu de 2.000 ', le chèque de 2.147,70 euros remis à Maître J K, huissier de justice, 181,62 ' imputés à titre de revalorisation du loyer en octobre 2018 alors qu’il s’agit d’une indemnité d’occupation due depuis avril 2018, la facture de la société DETECT de 912 ', 500 ' versés le 24 septembre 2019 entre les mains du cabinet ARC, soit un total de 12'563,02 euros.

A l’exception de la somme de 181,62 ' imputée à tort à titre de revalorisation du loyer à partir du mois d’août 2018 alors qu’il s’agit d’une indemnité d’occupation en exécution du jugement dont appel due depuis avril 2018 le décompte produit révèle que la dette locative s’élève au 5 septembre 2019 à la somme de 33.327,44 euros.

Il ne saurait en conséquence y avoir lieu à remboursement ainsi qu’il est demandé par les appelants mais de procéder à l’examen de leurs prétentions poste par poste.

Il résulte de ce qui précède et des pièces produites que les demandes Monsieur et Madame X et Madame A sont justifiées au titre, de la condamnation prononcée à leur bénéfice par le premier juge, du dépôt de garantie, du produit des saisies sur les comptes bancaires de Madame B soit 1.214,32 euros sur le compte chèque et 212,30 euros sur le livret de développement durable, les factures d’intervention du plombier pour 60,50 euros et 66 ', de la SAM pour procéder au débouchage et à la vidange des égouts le 25 juillet 2019 pour un montant de 239,25 euros, une erreur comptable sur le montant de l’encaissement du chèque versé le 21 mars 2018 dans la mesure où il est indiqué 1.000 ' au lieu de 2.000 ', le chèque de 2.147,70 euros remis à Maître J K, huissier de justice, et qu’il y a lieu de prononcer la condamnation au bénéfice des intimées en deniers ou quittance.

Sur la demande des appelants en réparation du préjudice moral :

Monsieur et Madame X et Madame A ne caractérisant pas les éléments constitutifs du préjudice allégué il n’y a pas lieu de faire droit à leurs demandes en réparation d’un préjudice moral.

Sur les demandes des intimés en réparation du préjudice moral :

Faute pour Madame Y et la société IMTO de caractériser les éléments constitutifs du préjudice allégué il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande au titre de dommages intérêts de ce chef.

Sur les autres demandes indemnitaires des intimés :

S’agissant de la demande de titre de la perte de valeur du vin à la suite du débranchement de la climatisation de la cave pour laquelle il est sollicité l’allocation d’une somme de 4.000 ' il convient de considérer que la preuve de ce préjudice n’est pas rapportée et en conséquence de les en débouter.

S’agissant de la remise en état du jardin pour laquelle il est demandé l’allocation d’une somme de 25.280 ' il ressort du procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2019 par Maître L M, huissier de justice, que les extérieurs du bien loué présentaient un défaut général d’entretien, de taille et de coupe du jardin et des espaces verts et qu’un grand nombre d’essences d’arbre était morte notamment en parti sud du terrain. Le défaut d’entretien imputable aux locataires fonde la demande en réparation du bailleur au vu du devis produit à concurrence de la somme de 10.000 '.

S’agissant de la demande formée à hauteur de 2.196 ' au titre du remplacement de l’électroménager emporté par les locataires il convient de considérer que celle-ci est justifiée à hauteur de 1.000 '.

Sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais qu’elles ont exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame X et Madame A parties succombantes supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition greffe,

Reçoit la SA GALIAN Assurances en son intervention volontaire ;

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle condamne in solidum Monsieur et Madame X et Madame A à payer à Madame Y la somme de 15.181,46 ' au titre de la dette locative ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Monsieur et Madame X et Madame A à payer à Madame Y la somme de 33.327,44 euros, dette locative au 5 septembre 2019, en deniers ou quittance ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur et Madame X et Madame A à payer à Madame Y la somme de 11.000 euros au titre de la remise en état du logement et du remplacement de

l’électroménager emporté ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur et Madame X et Madame A aux dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT