02/07/2024

ARRÊT N°

N° RG 20/02834

N° Portalis DBVI-V-B7E-NYT3

AMR/DG

Décision déférée du 29 Septembre 2020

Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN

19/00659

M. REDON

[P] [T]

[R] [T]

C/

SOCIÉTÉ ATOUT IMMOBILIER

S.A.R.L. SOCOBOIS

SOCIÉTÉ ALLIANZ IARD

[V] [X]

[Z] [X]

[E] [X]

S.A.R.L. ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

M^e LEVI

M^e PARERA

M^e REMAURY-[Localité 17]

Me [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [P] [T]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représenté par M^e Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [R] [T]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMÉS ET APPELANTS

SOCIÉTÉ ATOUT IMMOBILIER

[Adresse 16]

[Localité 13]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. SOCOBOIS

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocat au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ ALLIANZ IARD

Prise en sa qualité d’assureur de la S.A.R.L. SOCOBOIS

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentée par M^e Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [V] [X]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représenté par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [E] [X]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

S.A.R.L. ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED

[Adresse 8]

[Localité 12]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [B] [F] a acquis de son vivant le 26 août 2016 de [P] et [R] [T] une maison d’habitation située à [Localité 19], en partie construite par les vendeurs.

En raison de sa dénonciation d’une insuffisance de la performance énergétique de l’immeuble, une expertise a été confiée par ordonnance de référé du 28 septembre 2017 à M. [O], lequel a déposé son rapport le 3 février 2019.

Par actes d’huissier de justice des 22 et 23 juillet, 8 et 9 août 2019, les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X], ayants droits de [B] [F], décédée le 4 avril 2019, ont fait assigner M. [P] [T], Mme [R] [T], la Sarl Socobois, son assureur la Sa Allianz Iard, la Sarl Atout Immobilier et Elite Insurance Company, assureur de la société CT2E Energies devant le tribunal judiciaire de Montauban, aux fins d’indemnisation.

Par jugement réputé contradictoire du 29 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Montauban a :

Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil,

— condamné solidairement [P] [T] et [R] [T] à payer aux consorts [V] [X], [Z] [X] et [M] [X] la somme de 69.516,14 €, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 depuis l’assignation sur les sommes de 59.151,14 € et 8.365 €,

— condamné la compagnie Elite Insurance Company en qualité d’assureur de la société CT2E Energie, in solidum avec [P] [T] et [R] [T] à supporter cette condamnation à concurrence de la somme de 10.365 € avec indexation sur la variation de l’indice BTO1 depuis l’assignation sur la somme de 8.365 €,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— condamné in solidum la société Atout Immobilier et la société Socobois elle-même in solidum avec la compagnie Allianz à supporter le montant des condamnations ci-dessus in solidum avec les consorts [T] à concurrence de la somme de 39.600 €,

— dit que la compagnie Allianz est fondée à déduire sa franchise contractuelle de 3.000€,

— rejeté toutes autres demandes indemnitaires,

— rejeté la demande en relèvement et garantie formée par la société Socobois et la compagnie Allianz,

— condamné in solidum [P] [T] et [R] [T], la compagnie Elite Insurance Company, la société Atout Immobilier et la société Socobois elle-même in solidum avec la compagnie Allianz à payer aux consorts [V] [X], [Z] [X] et [K] [X], à eux ensemble, la somme de 4.000 € en application de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamné in solidum [P] [T] et [R] [T], la compagnie Elite Insurance Company, la société Atout Immobilier et la société Socobois elle-même in solidum avec la compagnie Allianz aux dépens, en ceux compris les frais de référé et d’expertise et accorde le droit de recouvrement direct à la Selarl [A] [J] et la Sarl Arcanthe qui en ont fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a relevé que la société CT2E Energies était visée dans l’assignation mais qu’aucun acte ne lui avait été délivré de sorte qu’elle n’était pas partie au procès.

Il a considéré que la responsabilité décennale de l’installateur du système de chauffage et des vendeurs constructeurs était engagée en retenant que l’insuffisance de production de chauffage, la surconsommation d’énergie et le non-fonctionnement de l’installation rendaient l’immeuble impropre à sa destination d’habitation. Il a estimé qu’en toute hypothèse les vendeurs étaient tenus au titre de leur obligation de délivrance conforme dès lors que l’expertise démontrait qu’ils n’avaient pas respecté l’étude thermique.

Il a estimé qu’en se dispensant de toute vérification sur site à une époque qui lui aurait permis de découvrir que ni les matériaux ni la pompe à chaleur n’étaient conformes à ce qui lui avait été dit, et alors qu’il savait que son diagnostic était sollicité en vue de la vente de l’immeuble après achèvement, le diagnostiqueur, la société Socobois avait manqué à ses obligations réglementaires et avait commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur.

Il a considéré que l’agent immobilier avait manqué à son obligation de conseil et d’information envers l’acquéreur en n’attirant pas son attention sur le fait que le diagnostic énergétique avait été établi plus de six mois avant l’achèvement de la construction.

Par déclaration du 21 octobre 2020, M. et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions et en intimant toutes les parties.

Par déclaration du 28 octobre 2020, la Sarl Atout immobilier a relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble des dispositions la concernant et en intimant les consorts [X], la Sarl Socobois et son assureur la Sa Allianz Iard et M. et Mme [T].

Par déclaration du 13 novembre 2020, la Sarl Socobois et son assureur la Sa Allianz iard ont relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble des dispositions les concernant et en intimant toutes les parties outre la Sas CT2 Energies..

Par ordonnances en date des 7 et 10 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des affaires N° RG 20/03113 et N° RG 20/02917 avec l’affaire No Rg 20/2834 sous ce dernier numéro.

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2023.

A l’audience du 3 juillet 2023, l’ordonnance de clôture a été reportée au 18 décembre 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 décembre 2023 afin que les parties s’expliquent sur la situation de la Sas Ct2 Energies qui a été intimée alors qu’elle n’était pas partie en première instance et que sa liquidation a été clôturée ainsi que sur la situation de la Sarl Elite Insurance Company placée sous le régime de la procédure collective selon le droit de Gibraltar sans que ses mandataires aient été attraits à l’instance ni les déclarations de créances communiquées.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juin 2021, M. [P] [T] et Mme [R] [T], appelants et intimés, demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de l’ensemble de leurs demandes au titre de la garantie décennale.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de l’ensemble de leurs demandes au titre de l’obligation de délivrance conforme.

— débouter la société Socobois et leur assureur Allianz de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de l’ensemble de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— condamner les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] ainsi que la compagnie Elite Insurance Company, la société Socobois et la compagnie Allianz, solidairement à verser une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel y compris les honoraires de l’expert judiciaire.

A titre subsidiaire

— condamner la société Socobois et la compagnie Allianz à les relever garant et indemne de toutes condamnations pécuniaires pouvant être prononcées à leurs encontre.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de l’ensemble de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— condamner la société Socobois et la compagnie Allianz, solidairement à verser une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel y compris les honoraires de l’expert judiciaire.

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Elite Insurance Company au titre de la garantie décennale de son assurée à leur verser la somme de 8.365 € avec indexation sur la variation de l’indice BT01 depuis l’assignation.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de leur demande de condamnation formée à leur encontre à la somme de 59.151,14 €.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de leur demande de condamnation formée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance.

A défaut,

— condamner la société Elite Insurance Company au titre de la garantie décennale de son assurée à leur verser la somme de 2000 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— débouter les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] de l’ensemble de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— condamner les consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X] ainsi que la compagnie Elite Insurance Company solidairement à verser une somme de 3.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel y compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 7 juin 2023, la société Atout immobilier, intimée et appelante, demande à la cour, de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil

Sur l’appel des consorts [T]

— donner acte aux consorts [T] de ce qu’ils ne formulent aucune réclamation à leur encontre,

Sur l’appel de la société Socobois et son assureur Allianz Iard,

— donner acte à la société Socobois et son assureur Allianz Iard de ce qu’ils ne formulent aucune réclamation à l’encontre de la société Atout Immobilier.

Sur l’appel de la société Atout Immobilier

— réformer le jugement rendu le 29 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

* condamné in solidum la Société Atout Immobilier avec la société Socobois elle-même in solidum avec la compagnie Allianz à supporter le montant des condamnations in solidum avec les consorts [T] à concurrence de la somme de 39.600 €.

* condamné la société Atout Immobilier in solidum avec [P] [T] et [R] [T], la compagnie Elite Insurance Company et la société Socobois elle-même in solidum avec la compagnie Allianz à payer aux consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X], à eux ensemble, la somme de 4.000€ en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile.

* condamné la société Atout Immobilier in solidum avec [P] [T] et [R] [T], la compagnie Elite Insurance Company, et la société Socobois elle-même in solidum avec la compagnie Allianz aux dépens, en ceux compris les frais de référé et d’expertise et accord le droit de recouvrement direct à la Selarl [A] [J].

Statuant à nouveau,

A titre principal

— constater qu’aucune faute de la société Atout Immobilier n’est démontrée ;

— débouter les consorts [X] de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

— 'dire et juger’ que l’éventuelle faute commise par la société Atout Immobilier ne peut correspondre au montant des travaux de reprise des désordres mais seulement à la perte de chance pour l’acquéreur d’avoir pu négocier le prix d’achat de l’immeuble à la baisse s’il avait connu l’existence des désordres.

— 'dire et juger’ que cette perte de chance ne peut avoir pour base que le coût du remplacement du système de PAC chiffré à la somme de 8.365 € TTC.

— 'dire et juger’ que dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum de la société Socobois et de la société Atout Immobilier, au regard des manquements respectifs des parties, entre co-obligés, la charge finale des condamnations devra être de 10 % seulement pour la concluante

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à verser à la Sarl Atout Immobilier une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le même aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la Sarl Arcanthe en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 31 mai 2023, Mme [E] [X] et MM. [Z] et [V] [X], intimés, demandent à la cour, de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [P] [T], Mme [R] [T], la société Atout immobilier, a société Socobois et la compagnie Allianz à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [P] [T], Mme [R] [T], la société Atout immobilier, a société Socobois et la compagnie Allianz aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Massol avocats, avocat, sur ses dires et affirmations de droit.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 12 février 2021, la société Socobois et son assureur Allianz iard, intimés et appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* condamn[é] in solidum la société Atout Immobilier et la Société Socobois, elle-même in solidum avec la compagnie Allianz à supporter le montant des condamnations in solidum avec les consorts [T] à concurrence de 39.600 € ;

* rejet[é] la demande en relèvement et garantie formée par la société Socobois et la compagnie Allianz ;

* condamn[é] in solidum [P] [T] et [R] [T], la Compagnie Elite Insurance Company, la Société Atout Immobilier et la Société Socobois elle-même in solidum avec la Compagnie Allianz à payer aux consorts [V] [X], [Z] [X] et [E] [X], à eux ensemble, la somme de 4.000 € en application de l’article 700,1° du code de procédure civile;

* condamn[é] in solidum [P] [T] et [R] [T], la Compagnie Elite Insurance Company, la Société Atout Immobilier et la Société Socobois elle-même in solidum avec la Compagnie Allianz aux dépens, en ceux compris les frais de référé et d’expertise et accorde le droit de recouvrement direct à la Selarl [A] [J] et la Sarl Arcanthe qui en ont fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau

A titre principal

— juger que la société Socobois n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité dans le cadre du DPE réalisé par elle le 27 mars 2015 à la demande de Monsieur et Madame [T] ;

A titre subsidiaire :

— juger que Monsieur et Madame [T], partiellement constructeurs de la Maison sis [Adresse 5] à [Localité 19], ont transmis des informations erronées à la société Socobois et commis une réticence dolosive à l’origine du préjudice subi par Madame [E] [X], Messieurs [V] et [Z] [X], venant aux droits de leur mère décédée Madame [F] ;

— juger que CT2E Energie a commis une faute en installant une pompe à chaleur au mépris des règles de l’art et partant que sa responsabilité décennale est engagée;

En conséquence,

— 'dire et juger’ que la responsabilité de la société Socobois n’est pas engagée ;

— 'dire et juger’ que Monsieur et Madame [T] et la Société Elite Insurance Company en sa qualité d’assureur de la société CT2E Energie, les garantiront de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

— rejeter toute demande en garantie, fins et prétentions formulées par la société Atout Immobilier,

— rejeter toute condamnation in solidum prononcé à l’encontre du Diagnostiqueur pour un préjudice autre que celui de la perte de chance,

A titre plus subsidiaire :

— ramener le préjudice au titre de la perte de chance à de plus juste proportions, et au maximum de 10 % du prix de vente,

Et en tout état de cause :

— 'dire et juger’ que la société Allianz Iard intervient dans la limite des termes et conditions de sa police d’assurance, soit dans la limite de soit dans la limite de 1.500.000 € par année d’assurance et 1.300.000 € par sinistre, et sous le bénéfice d’une franchise de 3.000 €;

— condamner solidairement Monsieur [P] [T], Madame [R] [T], la Société Elite Insurance Company en sa qualité d’assureur de la société CT2E Energie, à verser à la société Allianz Iard la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elite Insurance Company Limited, assignée par les appelants par acte du 21 février 2021 transmis à l’autorité compétente étrangère selon les dispositions de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de [Localité 18] du 15 novembre 1965, n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera rendu par défaut conformément à l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’affaire a été examinée à l’audience du 18 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

La Sarl Elite Insurance a été placée le 11 décembre 2019 sous administration par la Cour Suprême de Gibraltar. Ses mandataires n’ont pas été attraits à l’instance et il n’est pas justifié de déclarations de créance alors que la clôture des débats devant le tribunal judiciaire d’Albi est intervenue le 28 janvier 2020 de sorte que les dispositions du jugement ayant prononcé condamnation à son encontre doivent être déclarées nulles et les demandes formées par les parties à son encontre au stade de l’appel déclarées irrecevables.

Il sera par ailleurs constaté que la Sa Allianz Iard et la Sarl Socobois ont intimé la Sas Ct2 Energies qui n’était pas partie en première instance mais ne lui ont pas fait signifier la déclaration d’appel, de sorte qu’elle n’est toujours pas partie à la présente instance au stade de l’appel.

La responsabilité des vendeurs constructeurs

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-2 du code civil dispose que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectant la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Il est de principe que les désordres affectant des éléments d’équipement d’origine, dissociables ou non, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

L’expert a constaté un dysfonctionnement de la pompe à chaleur, en panne au jour de la première réunion d’expertise, ainsi qu’une installation qui ne respecte pas les règles de l’art, rendant nécessaire l’achat par Mme [F] d’un poêle à bois pour parvenir à une température normale en hiver, étant relevé qu’une température de 15 degrés à 9 heures du matin a pu être relevée par Mme [F] en janvier 2017 selon le rapport de son expert privé Midex.

L’immeuble construit étant destiné à l’habitation, l’absence d’une température d’au moins 19 degrés en période hivernale doit être considéré comme portant atteinte à sa destination.

En vertu des dispositions des articles 1792 et 1792-1 M. et Mme [T] engagent leur responsabilité décennale en qualité de vendeurs après achèvement d’un ouvrage qu’ils ont construit ou fait construire.

L’expert préconise le remplacement de la pompe à chaleur et la reprise de la distribution aéraulique pour une meilleure diffusion de l’air sur les bouches déjà installées pour un coût de 8365 € Ttc tel qu’évalué par son sapiteur.

Pour ce qui concerne les autres constatations de l’expert concernant les matériaux mis en oeuvre dans la construction non conformes à ceux mentionnés dans le cadre de l’étude thermique et du Dpe, les vendeurs ne peuvent être recherchés ni sur le fondement de la responsabilité décennale ni sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme en l’absence de désordre portant atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble d’une part, seule la performance énergétique de l’immeuble étant modifiée, passant de A à D, et d’autre part en l’absence de toute mention dans l’acte de vente relative aux matériaux mis en oeuvre, l’expert relevant au demeurant que « l’ensemble de l’isolation des murs et du plafond reste conforme à la Rt2012 ». En outre l’acte de vente stipule en page 18 que « l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce diagnostic (énergétique) », reprise de la disposition légale du dernier alinéa de l’article L 271-4 du code de la construction dans sa rédaction applicable au présent litige.

En conséquence, M. et Mme [T] seront condamnés à payer aux consorts [X] la somme de 8365 € Ttc au titre des travaux de reprise de la pompe à chaleur, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise le 3 février 2019 et le 2 juillet 2024, date du présent arrêt, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date.

Ils doivent être déboutés de leur demande au titre des matériaux non conformes.

Les difficultés de chauffage de sa maison durant trois années ont causé à Mme [F], aux droits de laquelle viennent les consorts [X], un préjudice de jouissance qu’il convient d’évaluer à la somme de 2000 €.

M. et Mme [T] seront condamnés à payer cette somme aux consorts [X], outre intérêts au taux légal à compter de la date du 2 juillet 2024, date du présent arrêt.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [T] à payer aux consorts [X] la somme globale de 69 516,14 €.

La responsabilité du diagnostiqueur

Aux termes de l’article L134-1 code de la construction et de l’habitation , dans sa version applicable au présent litige, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique et il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il ressort des articles R 134-1 à R 134-5 anciens du même code et de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique dans sa version applicable au présent litige que ledit diagnostic comprend notamment « les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation » et « un descriptif des caractéristiques thermiques et géométriques de la maison et de ses équipements énergétiques, y compris les équipements installés à demeure utilisant ou produisant des énergies d’origine renouvelable, ce descriptif étant établi à l’issue de la visite du bâtiment ».

L’expert relève que le diagnostiqueur est intervenu le 27 mars 2015 en cours de chantier et a établi son diagnostic uniquement sur la base des informations de l’étude thermique transmise par les vendeurs. Il constate que les matériaux et la pompe à chaleur réellement mis oeuvre par les constructeurs ne sont pas ceux indiqués dans le Dpe ni l’étude thermique et qu’ainsi la classification retenue, « A », est erronée. Il retient pour sa part la classification « D ».

La Sarl Socobois a indiqué être intervenue alors que la maison était hors d’eau hors d’air mais avant l’installation des équipements énergétiques.

Les mentions figurant au diagnostic concernant ces équipements ne sont donc pas descriptives mais se bornent à recopier les mentions figurant sur l’étude thermique remise par les vendeurs. Surtout, les mentions concernant les matériaux utilisés pour les murs extérieurs et le plancher ne correspondent pas aux matériaux réellement utilisés pour la construction de la maison objet du diagnostic tels que décrits par l’expert judiciaire alors même qu’ils étaient déjà en place au moment de la visite de la Sarl Socobois.

En procédant ainsi, la Sarl Socobois a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission d’information qui a conduit l’acquéreur à avoir une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, appréciée à « A » par le diagnostiqueur alors qu’en réalité le bien aurait dû être classé en « D », engageant ainsi sa responsabilité délictuelle.

Cette faute est à l’origine d’une perte de chance pour l’acquéreuse de négocier une réduction du prix de vente qui doit être évaluée à 8%.

Le préjudice subi par les consorts [X] doit être évalué à la somme de 15 600€.

La Sarl Socobois et son assureur la Sa Allianz Iard seront condamnés in solidum à payer aux consorts [X] la somme de 15 600 € à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt et sous réserve pour l’assureur de sa franchise contractuelle, le jugement étant infirmé.

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier peut engager sa responsabilité délictuelle pour manquement à son obligation de vérification des caractéristiques et de la consistance du bien vendu ou à son obligation d’information et de conseil.

N’étant pas un professionnel de la construction, il ne lui appartient pas cependant de se substituer au diagnostiqueur dans l’appréciation technique de la classification de l’immeuble vendu.

En l’espèce la Sarl Atout Immobilier s’est assurée de l’annexion à l’acte de vente des différents diagnostics exigés par la loi, dont le diagnostic énergétique établi par la Sarl Socobois. Le fait que la classification retenue soit « A » n’était pas de nature à l’alerter particulièrement, comme le soutiennent les consorts [X], s’agissant d’une construction neuve.

De même, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas relevé le fait que ce diagnostic soit daté du 27 mars 2015, date susceptible de se situer plusieurs mois avant la fin des travaux, alors qu’il n’est pas explicitement mentionné dans ce document qu’il est réalisé en cours de travaux.

En l’absence de manquement démontré de la Sarl Atout Immobilier à ses obligations les consorts [X] seront déboutés de leur demande à son encontre, le jugement étant infirmé.

Les recours

M. et Mme [T] qui sont condamnés en leur qualité de vendeurs constructeurs pour les désordres de nature décennale affectant le système de chauffage de la maison qu’ils ont vendu ne peuvent être garantis ni par la Sarl Atout Immobilier, qui n’est pas constructeur et dont la responsabilité délictuelle n’a pas été retenue, ni par la Sarl Socobois qui n’est pas constructeur et dont la faute délictuelle retenue ne présente aucun lien de causalité avec le préjudice consécutif aux désordres constructifs relevés.

La Sarl Socobois ne peut être garantie par les vendeurs, profanes en matière de diagnostics énergétiques, alors qu’en sa qualité de professionnelle il lui appartenait de les informer des modalités d’exécution de sa mission et de la nécessité de réaliser le diagnostic énergétique à l’issue des travaux de construction.

Ajoutant au jugement, M. et Mme [T] d’une part et la Sarl Socobois et son assureur la Sa Allianz Iard d’autre part seront déboutés de leurs recours en garantie.

Les demandes annexes

Succombant dans leurs prétentions, M. et Mme [T], la Sarl Socobois et la Sa Allianz Iard seront condamnés aux dépens de première instance, en ceux compris les frais d’expertise, et aux dépens d’appel. Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au profit des consorts [X] d’une part et de la Sarl Atout Immobilier d’autre part, tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel et ne peuvent eux même prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Déclare nulles les dispositions du jugement rendu le 29 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montauban ayant prononcé condamnation à l’encontre de la Sarl Elite Insurance ;

— L’infirme pour le surplus ;

— Déclare irrecevables les demandes formées en cause d’appel à l’encontre de la Sarl Elite Insurance ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne M. [P] [T] et Mme [R] [T] à payer à M. [V] [X], M. [Z] [X] et Mme [E] [X] pris ensemble la somme de 8365 € Ttc au titre des travaux de reprise de la pompe à chaleur, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre le 3 février 2019 et le 2 juillet 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date, ainsi que la somme de 2000 € au titre du préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 ;

— Déboute M. [V] [X], M. [Z] [X] et Mme [E] [X] de leur demande au titre des matériaux non conformes ;

— Condamne in solidum la Sarl Socobois et son assureur la Sa Allianz Iard à payer à M. [V] [X], M. [Z] [X] et Mme [E] [X] pris ensemble la somme de 15 600 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 2 juillet 2024 et sous réserve pour l’assureur de sa franchise contractuelle ;

— Déboute M. [V] [X], M. [Z] [X] et Mme [E] [X] d’une part et M. [P] [T] et Mme [R] [T] d’autre part de leurs demandes respectives à l’encontre de la Sarl Atout Immobilier ;

— Déboute M. [P] [T] et Mme [R] [T] de leur demande à l’encontre de la Sarl Socobois et de la Sa Allianz Iard ;

— Déboute la Sarl Socobois et la Sa Allianz Iard de leur demande à l’encontre de M. [P] [T] et Mme [R] [T] ;

— Condamne in solidum M. [P] [T] et Mme [R] [T] et la Sarl Socobois et la Sa Allianz Iard aux dépens de première instance, en ceux compris les frais d’expertise, et aux dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Selarl Arcanthe qui le demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile  ;

— Condamne in solidum M. [P] [T] et Mme [R] [T] et la Sarl Socobois et la Sa Allianz Iard à payer à M. [V] [X], M. [Z] [X] et Mme [E] [X] pris ensemble la somme de 5000 € et à la Sarl Atout Immobilier la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

— Déboute M. [P] [T] et Mme [R] [T] et la Sarl Socobois et la Sa Allianz Iard de leur s demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N.DIABY C. ROUGER

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