30/01/2025

ARRÊT N° 73/2025

N° RG 24/00617 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QA7N

SG/KM

Décision déférée du 30 Janvier 2024

Juge des contentieux de la protection de TJ de Toulouse

( 23/00164)

GRAFFEO

[A] [T]

C/

S.A. PROMOLOGIS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [A] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4] (FRANCE)

Représentée par M^e Sarah HUNOT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3358 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat de bail portant sur un logement conventionné du 31 mars 2017, la SA

Promologis a donné à bail à usage d’habitation à Mme [A] [T] divorcée [W] un appartement de type 3 sis [Adresse 1] à [Localité 4] (31).

Par acte en date du 6 janvier 2023, la SA Promologis a fait assigner Mme [A] [T] divorcée [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond aux fins de voir :

— constater le trouble anormal de voisinage, répété, causé par Mme [T],

— prononcer la résiliation du bail signé entre la SA Promologis et Mme [A] [T] divorcée [W] portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec tous effets,

— ordonner son expulsion ainsi que de toute personne et tous objets de son chef,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges, mensuellement, et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— dire et juger compte tenu du comportement et de la gravité des faits reprochés à Mme [T] qu’elle ne pourra bénéficier du délai de deux mois afin de quitter les lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

— condamner Mme [A] [T] divorcée [W] aux entiers dépens de l’instance en ce compris la sommation d’avoir à cesser le trouble.

Par jugement contradictoire en date du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 31 mars 2017 entre la SA Promologis et Mme [A] [T] divorcée [W] relatif à l’appartement à usage d’habitation n°[Adresse 1] à [Localité 4] à compter de la présente décision,

— ordonné en conséquence à Mme [A] [T] divorcée [W] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— débouté la SA Promologis de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour Mme [A] [T] divorcée [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la SA Promologis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [A] [T] divorcée [W] à payer à la SA Promologis une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— débouté Mme [A] [T] divorcee [W] de sa demande de relogement par la SA Promologis,

— condamné Mme [A] [T] divorcée [W] à payer à la SA Promologis la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [A] [T] divorcée [W] aux dépens, en ce, compris le coût de la sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage en date du 13 juillet 2022,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire a titre provisoire.

Par déclaration en date du 22 février 2024, Mme [A] [T] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [A] [T] dans ses dernières conclusions en date du 6 mai 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de l’argumentaire, demande à la cour au visa de l’article 1728, 1729 du code civil, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’articles L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation, et l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, de :

à titre principal,

— infirmer le jugement de première instance en toute ses dispositions, en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 31 mars 2017 entre la SA Promologis et Mme [A] [T] divorcée [W] relatif à l’appartement à usage d’habitation n°[Adresse 1] à [Localité 4] à compter de la présente décision,

* ordonné en conséquence à Mme [A] [T] divorcée [W] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

* débouté la SA Promologis de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit qu’à défaut pour Mme [A] [T] divorcée [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* débouté Mme [A] [T] divorcée [W] de sa demande de relogement par la SA Promologis,

* condamné Mme [A] [T] divorcée [W] à payer à la Sa Promologis la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [A] [T] divorcée [W] au dépens, en ce compris le coût de la sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage en date du 13 juillet 2022,

* débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

* rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire,

à titre subsidiaire si la cour venait à considérer que le trouble anormal du voisinage est caractérisé,

— ordonner à Mme [A] [T] divorcée [W] un délai supplémentaire pour quitter son logement, ce dernier s’ajoutant au délai de deux mois fixé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

en tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SA Promologis à verser à Mme [A] [T] divorcée [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Promologis dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de l’argumentaire, demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, et de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater le trouble anormal de voisinage, répété, causé par Mme [T],

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail signé entre la Sa Promologis et Mme [A] [T] portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec tous effets,

— confirmer le jugement querellé en qu’il a prononcé l’expulsion de Mme [A] [T] ainsi que de toute personne et tous objets de son chef,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Mme [A] [T] à payer à la SA Promologis une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges, mensuellement, et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Mme [T] à payer à la SA Promologis la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

au surplus,

— dire et juger compte tenu du comportement et de la gravité des faits reprochés à Mme [T] qu’elle ne pourra bénéficier du délai de deux mois afin de quitter les lieux,

en tout état de cause,

— débouter Mme [A] [T] de ses prétentions au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner Mme [A] [T] à payer à la SA Promologis la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [A] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris la sommation d’avoir à cesser le trouble en date du 13 juillet 2022 et du 23 juin 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail

Les articles 1728 1° du code civil prévoit que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Selon l’article 7 b) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est par ailleurs constant que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. ll s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci a une faute ou a l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

En application combinée de ces dispositions, le bailleur, qui est lui-même tenu à l’égard de chacun de ses locataires d’un obligation de jouissance paisible du logement donné à bail, peut, s’il démontre que l’un des locataires est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, poursuivre la résiliation du bail.

En l’espèce, pour prononcer la résiliation du bail en raison de troubles anormaux de voisinage causés par Mme [T], le premier juge a examiné en détail et rappelé la teneur des courriers adressés par le bailleur à Mme [T], celle des réponses de cette dernière, ainsi que des courriers et courriers électroniques adressés à la SA Promologis par plusieurs locataires occupant le même immeuble que Mme [T], outre celle des mains courantes déposées auprès des services de la police municipale de [Localité 4].

Il résulte de la motivation du jugement entrepris que le premier juge a fait une analyse précise et exhaustive des éléments qui lui étaient soumis par le bailleur et notamment des diverses attestations et courriers électroniques qui lui ont été adressés par plusieurs locataires voisins de Mme [T], pour retenir comme étant avéré que l’appelante était responsable, depuis plusieurs mois, de nuisances sonores et olfactives répétées excédant les troubles normaux du voisinage.

Il ressort en effet de ces éléments et des doléances concordantes des Mmes [Z], [N] et [L] qui ont été portées à la connaissance de la SA Promologies entre le mois de mai 2022 et le mois de novembre 2023, qu’à toute heure du jour et de la nuit, des cris, hurlements, invectives et odeurs pestilentielles dues à la présence d’excréments d’animaux proviennent de l’appartement de Mme [T], qui entretient également un conflit avec Mme [I], une autre résidente, lequel se traduit par des invectives récurrentes entre elles notamment dans les parties communes. Sont également rapportés des propos insultants ou menaçants que Mme [T] tient de façon habituelle à l’égard de ses voisins, à un point tel que certains craignent des représailles, ainsi que des odeurs de drogue et la venue intempestive de tiers à son domicile, lesquels adoptent eux-mêmes des comportements indésirables ou incompatibles avec la tranquillité des locataires en titre.

La cour ajoute que les courriers électroniques adressés à de multiples reprises au bailleur ou à la mairie de [Localité 4] par les voisins de Mme [T] dénotent une souffrance de leurs auteurs, qui se plaignent notamment d’un état de stress permanent ou d’une privation récurrente de sommeil, comme de certains membres de leurs familles, pour l’un souffrant d’une grave pathologie chronique, résultant des comportements anormaux répétés de Mme [T], notamment des cris, hurlements ou mouvements de mobiliers, y compris de nuit.

L’une des attestations établies par Mme [N] est accompagnée de sa pièce d’identité et conforme à l’article 202 du code de procédure civile. La circonstance que d’autres attestations ne seraient pas régulières en la forme ne suffit pas à faire disparaître le fait que la multiplicité des courriers, courriers électroniques et mains-courantes versés aux débats contiennent des déclarations ou dénonciations circonstanciées émanant de plusieurs personnes et dont la réunion permet de considérer qu’ils sont probants des troubles anormaux du voisinage dont se prévaut la société bailleresse.

La cour observe qu’en adressant à sa locataire plusieurs courriers d’avertissements, puis en lui proposant une entrevue à son domicile, suivie d’une sommation à cesser les troubles de voisinage et d’une sommation interpellative, ainsi que de la saisine d’un conciliateur de justice devant lequel Mme [T] ne s’est pas présentée, le bailleur a tenté, de façon graduée, de trouver une issue amiable à la situation qui lui était dénoncée et à laquelle il était tenu de mettre fin, avant de poursuivre la résiliation du bail.

En ne produisant strictement aucune pièce hormis des justificatifs d’identité et de revenus et en se bornant à contester l’existence des comportements qui lui sont imputés, l’appelante ne combat utilement ni les déclarations concordantes et à de multiples reprises réitérées de la part de plusieurs autres occupants de l’immeuble, ni les motifs qu’en a tirés le premier juge pour mettre fin au bail. Il n’est notamment produit aux débats aucune attestation qui viendrait contredire les faits exposés par les voisins de Mme [T], ni aucun élément qui viendrait établir qu’elle entretiendrait de bonnes relations de voisinage avec d’autres occupants de l’immeuble.

Le fait que Mme [I] participe par son propre comportement à un conflit avec Mme [T], qui ne fait pas disparaître les manquements de cette dernière à son obligation d’occupation paisible née du bail, n’est pas de nature à exonérer cette dernière de sa propre responsabilité.

L’allégation de Mme [T] selon laquelle un trouble anormal ne peut résulter d’odeurs de cuisine est inopérante, dès lors que les témoignages et courriers électroniques interpellant le bailleur ne font pas état de telles odeurs, mais d’odeurs de « merde » en lien avec le fait que divers animaux restent seuls dans le logement lorsque Mme [T] s’absente parfois pendant plusieurs jours.

La cour ajoute que le bailleur produit à hauteur d’appel des courriers électroniques qui lui ont été adressés par Mmes [Z] et [N] en mars et avril 2024, soit postérieurement au jugement, dans lesquels elles décrivent la persistance de nuisances sonores de type hurlements. La SA Promologis produit également une main-courante déposée auprès de la police municipale de [Localité 4] le 19 avril 2024 par Mme [D], voisine immédiate de Mme [T], qui ne s’était pas plainte jusque là, mais indique être depuis deux ans constamment dérangée par Mme [T] qui frappe à sa porte de façon incessante, de jour comme de nuit jusqu’à ce qu’elle lui ouvre, afin de se procurer du tabac ou lui demander divers services, ou s’infiltre sur son balcon pour frapper sur son volet.

Ces éléments traduisent la persistance, de la part de Mme [T], depuis plus de deux années, dans des comportements incompatibles avec une occupation paisible des lieux loués, ce qui ne peut que conduire à confirmer la décision quant à la résiliation du bail, à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation à verser à la SA Promologis une indemnité mensuelle d’occupation.

2. Sur les délais

Sur la demande de suppression du délai de deux mois formée par la SA Promologis

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ces dispositions, qui accordent par principe au locataire un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux pour les libérer, ne sont pas applicables au cas d’espèce ainsi que l’a relevé le premier juge, dans la mesure où Mme [T], qui est entrée dans les lieux en vertu d’un bail, ne peut être considérée comme étant de mauvaise foi, ni comme étant entrée dans les lieux par voie de fait. En outre, rien n’établit que Mme [T] aurait mis en échec une procédure de relogement.

La décision entreprise n’encourt en conséquence aucune infirmation sur ce point.

Sur la demande de délai supplémentaire formée par Mme [T]

L’article L. 412-2 du CPCE prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Mme [T] fait valoir que la fragilité de sa situation ne lui permet pas de disposer des moyens suffisants pour louer un logement dans le parc privé, ce dont il résulte pour elle un risque de se retrouver sans logement.

Les éléments nouveaux versés par le bailleur démontrent toutefois que, malgré les motifs non équivoques de la décision de première instance, Mme [T] a persisté dans des comportements dont elle ne pouvait ignorer qu’ils constituaient des troubles anormaux causé à ses voisins et le fait qu’elle perçoive des revenus issus de prestations sociales et familiales n’est pas à lui seul de nature à démontrer que son expulsion aurait pour elle des conséquences d’une exceptionnelle dureté. Il n’est en conséquence pas justifié de lui accorder un délai supplémentaire. La décision sera encore confirmée sur ce point.

Mme [T] qui perd le procès en appel en supportera les dépens et sera également condamnée à payer à la SA Promologis la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [A] [T] divorcée [W] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [A] [T] divorcée [W] à payer à la SA Promologis la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET