11/06/2025

ARRÊT N°05/2025

N° RG 24/00004 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QDIP

JCG/IA

Décision déférée du 06 Février 2024 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 22/00107

J-M. GAUCI

S.A.S. [Localité 49]

C/

[H] [R]

[G] [R]

[P] [R] épouse [I]

[W] [R]

[E] [R]

[D] [R] épouse [Y]

[L] [R] épouse [J]

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. [Localité 49]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

INTIMES

Monsieur [H] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [G] [R]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représenté par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [P] [R] épouse [I]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [W] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représenté par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [E] [R]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représenté par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [D] [R] épouse [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [L] [R] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

POLE EVALUATION DOMANIALE CITE ADMINISTRATIVE BAT C

[Localité 9]

Représenté par [A] [B], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : M. DEFIX,

Assesseurs : A-M. ROBERT

:J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

La commune de [Localité 47], contiguë à celle de [Localité 46], est coupée en deux par la voie Arc-en-ciel :

— une partie à l’Est de la rocade (RD 980), contiguë à [Localité 46], où se situe le secteur [Localité 49]

— une partie à l’Est de la rocade.

Par délibération du 10 juillet 2008, la ville de [Localité 47] a créé la ZAC de [Localité 49] pour un peu plus de 13 hectares.

Puis, par délibération du 22 mai 2017, le conseil municipal de la commune a décidé de créer la zone d’aménagement concertée de [Localité 49], annulant et remplaçant ainsi la décision du 10 juillet 2008.

La ZAC de [Localité 49] est à vocation principale d’habitat et d’équipements publics.

La commune de [Localité 47] a confié, suivant convention de concession d’aménagement du 23 juillet 2018, la réalisation de cette opération à un groupement solidaire composé des structures suivantes :

— GIE Garonne Développement

— Sa HLM des chalets

— OPH 31

— Pitch Promotion SNC

— Cogedim Midi-Pyrénées,

depuis constitué, en application de l’article 2-3 de ce document, en une société par actions simplifiée dénommé [Localité 49] .

Par arrêté du 6 avril 2022, le préfet a prescrit l’ouverture conjointe de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique de la [Localité 49] et l’enquête parcellaire en vue de la cessibilité des terrains nécessaires au projet d’aménagement.

L’enquête s’est déroulée du 25 avril au 31 mai 2022.

Par arrêté préfectoral en date du 11 janvier 2023, l’opération a été déclarée d’utilité publique et le PLU de [Localité 47] a été mis en compatibilité.

L’indivision [R] est propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] situées dans le périmètre de la ZAC, lieu-dit [Localité 49] et [Adresse 10].

Par arrêté du 22 mai 2023, le préfet de [Localité 42] a déclaré cessibles ces parcelles au profit de la Sas [Localité 49].

A défaut d’accord sur le montant des indemnités devant revenir aux consorts [R], la Sas [Localité 49] a saisi le juge de l’expropriation le 23 novembre 2022 aux fins de fixation judiciaire de celles-ci.

Par ordonnance en date du 2 février 2023, un transport sur les lieux a été ordonné pour le 4 avril suivant, lequel est intervenu en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023.

Par jugement en date du 6 février 2024, le juge de l’expropriation a :

Fixé le montant des indemnités revenant aux consorts [R] comme suit :

— pour les parcelles cadastrées [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] , d’une contenance globale de 26.932 m² , évaluées nues : 3.852.276 € dont 351.116 € d’indemnité de remploi ;

— pour l’abri de jardin : 11.750 € dont 1750 € d’indemnité de remploi ;

— pour le hangar : 39.500 € dont 4500 € d’indemnité de remploi ;

— pour la création de la clôture et l’ouverture du passage des engins agricoles : 15.000 € ;

Laissé les dépens à la charge de l’expropriant ;

Condamné la Sas [Localité 49] à payer aux consorts [R] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi sur le montant de l’indemnité principale, le tribunal a retenu, au regard de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation et des alinéas 4 et 6 de l’article L. 213 du code de l’urbanisme, que la date de référence était fixée au 10 novembre 2015, point non discuté par les parties, et qu’à cette date les parcelles se trouvaient en zone 2AU du PLU de la ville de Tournefeuille approuvé par délibération du 9 février 2012, modifié dans sa version n° 2 par délibération du conseil de la Métropole le 10 novembre 2015.

S’agissant de la qualification de terrain à bâtir revendiquée par les consorts [R], il a constaté que la première condition juridique posée par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation n’était pas remplie dans la mesure où les terrains convoités n’étaient pas formellement désignés comme constructibles dans le document d’urbanisme pertinent, la zone 2AU étant à urbaniser et non immédiatement constructible, mais il a estimé que l’intention dolosive mentionnée à l’article L. 322-2 alinéa 3 était caractérisée, de sorte que les parcelles querellées devaient être considérées comme étant situées dans un secteur constructible. Il a ensuite retenu que la propriété [R] était desservie par des réseaux de dimension suffisante au regard de la densité de la [Localité 49] instituée par la délibération du 10 juillet 2008, la seconde condition posée par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation étant ainsi remplie. Il en a conclu que les parcelles à exproprier pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Sur la valorisation des terrains expropriés, il a écarté les références communiquées par l’expropriant et le commissaire du gouvernement, faute de concerner des terrains à bâtir, et considéré que le seul point de comparaison pertinent au regard de la taille de la propriété à évaluer, s’avérait être le TC n° 5 issu du rapport de l’expert [C], à savoir une vente du 23 avril 2018 à [Localité 44] au prix de 139 €/m², puis ramené la valeur à prendre en compte à 130 €/m² eu égard à la superficie plus importante de la propriété [R].

Par déclaration en date du 25 mars 2024, la Sas [Localité 49] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a fixé le montant des indemnités revenant aux consorts [R] pour les parcelles cadastrées [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] , d’une contenance globale de 26.932 m² , évaluées nues, à 3.852.276 € dont 351.116 € d’indemnité de remploi.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire récapitulatif n° 2 déposé au greffe le 10 janvier 2025, la Sas [Localité 49], appelante, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu’il a :

— retenu une superficie de 26.932 m² des terrains non bâtis, après déduction des surfaces des emprises bâties ;

— fixé l’indemnité pour l’abri de jardin à un montant de 11.750 €, pour le hangar à un montant de 39.500 € et pour la création d’une clôture et l’ouverture d’un passage à un montant de 15.000 € ;

— débouté l’indivision expropriée de sa demande de dépréciation du surplus ;

Infirmer le jugement du 6 février 2024 retenant une intention dolosive et, partant, fixant l’indemnité due à l’indivision [R] à la somme totale de 3.852.276 € remploi compris pour les terrains non bâtis ;

Statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité de dépossession due à l’indivision [R] comme suit pour les terrains non bâtis

— indemnité principale : 26.932 m² x 45 €/m² = 1.211.940 € valeur libre

— indemnité de remploi : 122.914 €

soit une indemnité totale de dépossession de 1.334.854 € en valeur libre ;

En tout état de cause

Rejeter comme irrecevable l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’indivision [R] ;

Rejeter comme infondé l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’indivision [R].

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n° 2 déposées au greffe le 16 janvier 2025, M.[W] [R], Mme [P] [R], M.[E] [R], Mme [D] [R], Mme [L] [R], M. [G] [R] et M. [H] [R], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu’il :

— fixe l’indemnité de dépossession de terrains à 3.852.276 € dont 311.116 € de remploi ;

— fixe l’indemnité de dépossession du local à usage d’activité à 39.500 € dont 4500 € de remploi

— rejette la demande de dépréciation du surplus ;

Confirmer le jugement du 6 février 2024 en ce qu’il :

— fixe l’indemnité d’expropriation pour l’abri de jardin à 11.750 € dont remploi ;

— fixe l’indemnité pour clôture et ouverture d’un passage pour engins agricoles à 15.000 € ;

— laisse les dépens à la charge de l’expropriant ;

— condamne la Sas [Localité 49] à payer aux consorts [R] une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixer les indemnités d’expropriation comme suit :

Terrain de 26.932 m²

1) à titre principal, les terrains sont des terrains à bâtir

— indemnité principale : 26.932 m² x 270 € = 7.271.640 €

— indemnité de remploi : 728.164 €

— indemnité totale : 7.999.804 €

2) à titre subsidiaire, les terrains sont en situation privilégiée

— indemnité principale : 26.932 m² x 135 € = 3.635.820 €

— indemnité de remploi : 364.582 €

— indemnité totale : 4.000.402 €

Local d’activités

— indemnité principale : 309 m² x 620 € = 192.000 €

— indemnité de remploi : 20.200 €

— indemnité totale 211.700 €

Indemnité de dépréciation du surplus : 1040 m² x 395 € = 410.800 €

Condamner l’expropriant à verser les indemnités d’expropriation actualisées de l’inflation à compter du 6 février 2024 jusqu’au jour de leur paiement ;

Condamner la Sas [Localité 49] à payer aux expropriés une somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Sas [Localité 49] aux dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 25 juillet 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le jugement du 6 février 2024 et de fixer l’indemnité de dépossession à verser à l’indivision [R] à la somme de 1.401.104 € ventilée comme suit :

Emprise non bâtie

— indemnité principale : 26.932 m² x 45 € = 1.211.940 €

— indemnité de remploi : 122.914 €

Eléments bâtis

— indemnité principale abri de jardin (forfait) : 10.000 €

— indemnité de remploi abri de jardin : 1750 €

— indemnité principale hangar (forfait) : 35.000 €

— indemnité de remploi hangar : 4500 € .

— création de clôture et ouverture pour passage : 15.000 € .

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les biens expropriés

Les terrains expropriés se trouvent à l’Est de [Localité 47], contigus au [Adresse 45] :

— sur sa bordure Est/Sud-Est, par le chemin de [Localité 49], qui marque également la limite communale de [Localité 46] ; le [Adresse 40] est bordé principalement de pavillons et d’un supermarché à hauteur de la ZAC ;

— sur sa bordure Nord, Ouest et Sud-Ouest, par des parcelles urbanisées, à avoir des pavillons et des petits collectifs, notamment au Nord / Nord-Ouest.

L’emprise, d’une contenance totale de 27.147 m², représente une fraction d’unité foncière.

Elle correspond aux parcelles cadastrées [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] sises lieu-dit [Localité 49], aux [Adresse 10].

Lors du transport sur les lieux, il a été constaté qu’elles étaient nues et en nature de terre.

Toutefois, la parcelle [Cadastre 33] supporte un hangar vétuste, avec couverture en fibrociment, d’une surface de plancher de 200 m² et portail en tôle. La construction est ancienne, à ossature bois, remplissage en maçonnerie (sur trois côtés et tôle ondulée sur un des côtés). Une mezzanine de 109 m est présente en fond de hangar dont une partie a été aménagée. Le bâtiment était inoccupé lors du transport sur les lieux.

Il sert aujourd’hui d’entrepôt. Les références cadastrales enregistrées suite au dépôt de la déclaration d’un local à usage professionnel en date du 15 septembre 2015, font état d’un local dans la catégorie 'lieu de stockage couvert et parc de stationnement'.

La parcelle [Cadastre 32] supporte un abri de jardin en briques foraines avec toiture recouverte de tuiles canal d’une surface utile approximative de 15 m². Celui-ci, situé en limite du parc, à proximité du mur de clôture, est actuellement destiné au rangement de matériel de jardinage et d’outils.

Les terrains à exproprier sont libres d’occupation.

La partie de la propriété hors emprise correspond à une maison XVIIIème siècle avec un parc attenant classé espace boisé (EBC).

Sur les principes d’indemnisation

Selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, comme en l’espèce, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues, soit au 6 février 2024.

L’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme

Par application combinée des articles L. 322-2 du code de l’expropriation, et L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence pour les biens situés en ZAC où s’exerce le droit de préemption urbain, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS, ou approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle les biens sont situés.

En l’espèce, les parcelles litigieuses sont situées dans un périmètre de droit de préemption urbain.

Le PLUih de [Localité 46] Métropole exécutoire au 18 mai 2019 ayant été annulé par jugements des 31 mars et 20 mai 2021, avec effet rétroactif, confirmés en cause d’appel, le document d’urbanisme applicable est le PLU de la ville de [Localité 47] approuvé par délibération du 9 février 2012, modifié dans sa version n° 2 par délibération du conseil de la Métropole, le 10 novembre 2015.

La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable le PLU de [Localité 47], à savoir le 10 novembre 2015. Ce point n’est pas discuté par les parties.

A cette date, les parcelles se trouvent en zone 2AU du PLU modifié.

Le code de l’urbanisme prévoit :

Article R. 151-17 : 'Le règlement délimite, sur le ou les documents graphiques, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières.

Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues par la présente section'.

Article R. 151-18 : 'Les zones urbaines sont dites 'zones U'. Peuvent être classé en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter'.

Article R. 151-20 : 'Les zones à urbaniser sont dites 'zones AU'. Peuvent être classé en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement, en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone'.

Sur la nature des terrains

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation dispose :

' La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2'.

Considérant que les biens expropriés remplissent ces deux conditions, les consorts [R] revendiquent leur qualification en terrain à bâtir.

S’agissant de la première condition de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation le premier juge a constaté que cette condition juridique n’était pas remplie dans la mesure où les terrains convoités n’étaient pas formellement désignés comme constructibles dans le document d’urbanisme pertinent, la zone 2AU étant à urbaniser et non immédiatement constructible.

Les consorts [R] font valoir :

— que les zones à urbaniser peuvent être constructibles ;

— que le PLU en vigueur au 10 novembre 2015 classe les terrains en zone constructible ;

— que le règlement du PLU de zone 2AU de 2015 ne conditionne pas l’urbanisation de la zone à une modification du PLU, fixe l’ensemble des règles d’urbanisme permettant de construire comme le fait le règlement d’une zone urbaine, et que ses articles 2AU1 et 2AU2 n’interdisent nullement les constructions dans cette zone et n’imposent pas une opération d’aménagement d’ensemble.

La Sas [Localité 49] soutient quant à elle que la zone 2AU du PLU de [Localité 47] ne permet pas une constructibilité immédiate des parcelles.

Il apparaît que le Règlement du PLU applicable un an avant l’ouverture de l’enquête (PLU approuvé le 9 février 2012 et dernièrement modifié par délibération du conseil de la Métropole le 10 novembre 2015) identifie un zonage 2AUb spécifique à la ZAC ainsi qu’une Orientation particulière d’aménagement (OAP).

Son règlement prévoit :

Caractère de la zone

La traduction du projet de la ZAC s’effectue au moyen :

— d’une Orientation d’Aménagement spécifique intégrée au PLU définissant les prescriptions urbaines et paysagères du projet ainsi que les principes de localisation des espaces publics ou collectifs structurants du quartier.

— de dispositions réglementaires établies qui ont pour objectif la création d’un zone 2AU globale lisible sur l’ensemble du périmètre de la ZAC avec un corps de règles simplifiées qui s’articulent avec l’Orientation d’Aménagement.

L’urbanisation de cette zone se fait dans le cadre d’une opération publique mise en oeuvre sous la forme de Zone d’Aménagement Concertée créée le 10 juillet 2008 par délibération du Conseil Municipal et modifiée par délibération du Conseil Municipal du 13 novembre 2008. Elle sera réalisée par la ville de [Localité 47].

Une orientation d’aménagement est intégrée au présent PLU et localisée dans le règlement graphique conformément à la légende.

ARTICLE 2AU1 – OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL INTERDITES

(…)

ARTICLE 2AU2 – OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

1- Sur l’ensemble de la ZAC, il est exigé un minimum de 30 % de logements locatifs sociaux.

2- Les constructions situées à l’intérieur de la zone D de la zone d’exposition au bruit de l’aéroport de [Localité 39] doivent se soumettre aux exigences d’isolement acoustique prévues par la réglementation en vigueur.

3- Les ouvrages techniques à condition qu’ils soient nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif étant précisé que les dispositions des articles 3 à 13 et 12 à 15 ne sont pas applicables à ces ouvrages.

4- Les occupations et utilisations du sol sont autorisées sous condition d’être compatibles avec l’orientation d’aménagement intégrée au PLU et repérée dans le règlement graphique.

ARTICLE 2AU3 – ACCES ET VOIRIE

Les emprises des voies nouvelles de la ZAC : structurantes, secondaires, de desserte et ou venelle doivent être compatibles avec l’orientation d’aménagement.

L’aménagement des venelles devra prendre en compte les recommandations du cahier de prescriptions environnementales de la ZAC.

Il ressort de ces dispositions qu’il n’y a pas de constructibilité indépendamment de la réalisation de la ZAC correspondant à 'une zone désignée par un Plan local d’urbanisme (…) comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble’ au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

Le premier juge a toutefois jugé que l’intention dolosive mentionnée à l’article L. 322-2 alinéa 3 du code de l’expropriation était caractérisée, de sorte que les parcelles querellées devaient être considérées comme étant situées dans un secteur constructible.

L’article L. 322-2 alinéa 3 du code de l’expropriation dispose que : 'Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive'.

L’intention dolosive ne se présume pas. Elle doit être démontrée par l’exproprié qui est tenu d’établir une volonté délibérée de dévaloriser les terrains afin d’en obtenir la cession ou l’expropriation à moindre prix pour la réalisation de l’opération publique envisagée.

La date à prendre en considération pour apprécier le caractère dolosif ou non de la réglementation contestée est la date dite 'de référence’ puisque c’est à cette date qu’il convient d’apprécier l’usage effectif du bien, de déterminer la qualification du terrain et les possibilités d’utilisation de ce dernier.

Enfin, l’intention dolosive peut être retenue, alors même que le bénéficiaire de l’expropriation n’est pas juridiquement l’auteur de la réglementation d’urbanisme litigieuse, s’il apparaît que la collectivité publique à l’origine de la modification litigieuse avait avec le bénéficiaire de cette opération un intérêt commun à la réalisation du projet dont s’agit ou, tout au moins, qu’ils ont agi de concert.

En l’espèce, les consorts [R] font valoir qu’avant le PLU adopté en 2012, s’appliquait le POS révisé le 18 octobre 2001 selon lequel les terrains compris dans le périmètre de la ZAC étaient classés soit en zone INAb où était autorisée la réalisation des lotissements de 1 hectare, soit en zone urbaine UB ; que leur terrain était constructible en 2006, ce qui est attesté par un certificat d’urbanisme du 31 octobre 2006 ; qu’en 2006, lorsque la commune a souhaité réaliser une opération d’aménagement sur le terrain [R], elle a créé une ZAC et, sur ce fondement, a indiqué opposer des sursis à statuer en cas d’éventuelles demandes d’autorisations d’urbanisme ; qu’en 2010, la commune a demandé une première déclaration d’utilité publique, mais a mis un terme à cette demande de DUP ; qu’elle a ensuite modifié le PLU en 2012 pour classer les terrains en zone 2AU inconstructible, de sorte que la commune, qui souhaitait initialement réaliser la ZAC en régie, prévoyait d’exproprier à moindre coût en ayant supprimé la constructibilité des parcelles ;

que les caractéristiques des parcelles des expropriés et des autres parcelles comprises dans la ZAC confirment que ce déclassement n’avait pour objet que de faire baisser leur valeur en cas d’expropriation puisqu’elles étaient desservies par une rue asphaltée, par les divers réseaux et étaient entourées de terrains bâtis.

Ils ajoutent que jusqu’à la délibération du 22 mai 2017, la commune prévoyait de réaliser en régie la ZAC sans recourir à un concessionnaire et qu’en conséquence à la date de référence du 10 novembre 2015, l’expropriant devait être la commune qui avait été étroitement associée à la transformation du POS en PLU en 2012 ; que la circonstance que la commune ait décidé de modifier le mode de réalisation de la ZAC en concédant sa réalisation à un tiers n’est pas de nature à faire disparaître le préjudice subi par les expropriés et les manoeuvres dolosives de la commune qui est liée à l’autorité administrative ayant compétence en matière de PLU ; que le concessionnaire et le concédant ont un intérêt commun à diminuer le prix d’acquisition des terrains pour dégager un bilan de clôture positif à partager entre eux à parts égales.

Pour l’ensemble de ces raisons, les consorts [R] demandent que l’intention dolosive soit retenue.

La Sas [Localité 49] rappelle que la date à prendre en considération dans l’appréciation d’une intention dolosive est la date de référence, que la caractérisation d’une intention dolosive suppose la réunion d’indices révélant une volonté de l’autorité expropriante de réduire le coût des acquisitions foncières par une utilisation concertée et frauduleuse des compétences qui lui sont dévolues en matière de réglementation des sols et excluant toute considération d’intérêt général, que lorsque l’autorité expropriante n’est pas titulaire de la compétence en matière d’urbanisme, l’intention dolosive ne saurait être retenue et ce d’autant plus lorsque le bénéficiaire de l’expropriation n’avait aucune existence légale lors de la modification du document d’urbanisme.

Elle soutient qu’en l’espèce de nombreux indices permettent d’écarter toute intention dolosive:

— la consistance et la situation des parcelles sont cohérentes au regard du nouveau zonage opéré en 2012 lequel s’inscrit dans la continuité du précédent zonage en l’adaptant aux besoins de la réalisation d’une opération d’aménagement maîtrisé sur la zone à urbaniser ;

— la modification du zonage n’est pas limitée aux seules parcelles expropriées et répond à des considérations d’intérêt général ;

— il est impossible de retenir une collusion entre l’auteur des modifications du PLU et l’autorité expropriante, au seul regard de clauses types d’un traité de concession d’aménagement conclu six ans après la date de référence.

— - – - – - – - – -

Il apparaît que tout comme les zones 2 AU, les zones I NA ne sont pas immédiatement constructibles.

L’article R.123-18 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur en 2001, définit les zones NA comme suit :

'I – Les documents graphiques doivent faire apparaître les zones urbaines et les zones naturelles.

Ces zones, à l’intérieur desquelles s’appliquent les règles prévues à l’article R.123-21 et s’il y a lieu, les coefficients d’occupation des sols définis à l’article R.123-22 sont :

1. Les zones urbaines, dites 'Zones U', dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement des constructions et, éventuellement, à l’intérieur de ces zones, la localisation des terrains cultivés à protéger et inconstructibles en application de l’article L. 123-1 (9°) ;

2. Les zones naturelles, équipées ou non, dans lesquelles les règles et coefficients mentionnés ci-dessus peuvent exprimer l’interdiction de construire.

Ces zones naturelles comprennent en tant que de besoin :

a) Les zones d’urbanisation future, dites 'Zones NA', qui peuvent être urbanisées à l’occasion soit d’une modification du plan d’occupation des sols soit de la création d’une zone d’aménagement concerté ou de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu’il est défini par le règlement ;

b) Les zones, dites 'Zones NB', desservies partiellement par des équipements qu’il n’est pas prévu de renforcer et dans lesquelles des constructions ont déjà été édifiées ;

(…)'

En l’espèce, que l’on se place sous l’empire du POS de 2001 ou du POS modifié par délibération du 13 juillet 2005, les terrains litigieux étaient classés en zone I NA 'd’urbanisation future'.

Le règlement du POS approuvé par délibération du Conseil municipal du 13 juillet 2005 ne permet la réalisation de constructions dans cette zone que sous réserve d’une superficie minimale de l’opération d’urbanisation de 3 ha (pièce n° 45 de la Sas [Localité 49]) :

SECTION 1 – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

ARTICLE I NA 1 – Occupation et utilisation du sol autorisées

1- Sont notamment autorisées :

1.1 Les constructions à usage d’habitation, hôtelier, d’équipements collectifs, de bureaux, de services et de commerces.

1.2 Les lotissements et ensembles groupés de constructions à usage d’habitation.

1.3 Les terrains de jeux, de sports ainsi que les aires permanentes de stationnement ouvertes au public.

1.4 Les ouvrages techniques divers nécessaires au fonctionnement des services publics ou collectif (…)

2- Sont autorisées sous conditions :

2.1 Les occupations et utilisations du sol conformément aux alinéas 1.1 et 1.2 sont autorisées sous réserve que la superficie minimale de l’opération d’urbanisation soit de 1 hectare en I N Aa, I N Ab et I N Ac, excepté pour I N Ab ([Localité 49]' et I N Aa '[Localité 41]' pour lesquelles il est exigé 3 hectares au minimum.

Il en résulte que la zone 1 NA correspond à une zone à urbaniser et qu’avant la révision du Plan Local d’Urbanisme de 2012, les terrains expropriés ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Il apparaît également que la modification du classement desdites parcelles en Zone 2 AU opérée en 2012 se situe dans le prolongement du précédent classement, ces deux classements correspondant à des zones d’urbanisation future.

Le classement des terrains expropriés en zone 2 AU était cohérent dès lors qu’ils étaient visés par une opération d’aménagement, la [Localité 49], créée en 2008 et inscrite lors de la révision du document d’urbanisme en 2012, dans le PADD et les OAP, qui devait permettre la réalisation de voies et dessertes en réseaux.

En d’autres termes, le classement des parcelles litigieuses situées en zone I NA vers la zone 2AU correspond au classement d’une zone d’urbanisation future sous réserve de la réalisation d’équipements d’infrastructure et d’une opération d’urbanisation d’une superficie minimale de 3 hectares vers une zone à urbaniser dans le cadre d’une opération d’aménagement (ZAC) destinée à équiper des terrains non bâtis, ce qui est sensiblement la même chose.

Ces constatations permettent d’écarter l’hypothèse d’une intention dolosive telle qu’alléguée par les consorts [R].

Il doit en outre être constaté que la modification du zonage répond à des considérations d’intérêt général, que cette modification n’a ni fait l’objet d’observations de la part des personnes publiques associées au cours de la procédure (Direction Départementale des Territoires, Chambre d’agriculture, SMEAT) ( pièce n° 27 de la Sas [Localité 49])), ni été contestée par les propriétaires concernés (dont les expropriés) ou par les services préfectoraux lors de leur mission de contrôle de la légalité des actes administratifs, et que la modification du zonage n’est pas limitée aux seules parcelles expropriées, la superficie totale des terrains concernée par le changement de zonage de I NA vers 2 AU étant de 13 hectares (130.000 m²) alors que la superficie des parcelles expropriées n’est que de 27.147 m² .

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a été retenu une intention dolosive permettant de considérer comme satisfait le critère juridique nécessaire à la qualification des parcelles expropriées en terrain à bâtir .

Dans ces conditions, sans qu’il soit utile de rechercher si la seconde condition posée par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation relative à la présence et au dimensionnement de réseaux suffisants est ou non remplie, il y a lieu d’écarter la qualification de terrain à bâtir revendiquée par les consorts [R] et de fixer la valeur des parcelles expropriées selon leur usage effectif, à savoir en nature de prés.

Il doit toutefois être retenu que les terrains expropriés bénéficient d’une situation privilégiée en raison de leur emplacement favorable entre les communes de [Localité 46] et [Localité 47], de la proximité de zones déjà urbanisées et de réseaux déjà existants, facteurs de plus value résultant clairement des plans, photographies et documents versés aux débats et non contestés par l’expropriant.

Sur l’indemnité principale

1) Les parcelles estimées nues, d’une contenance globale de 26.932 m²

La Sas [Localité 49] invoque le terme de comparaison n° 3 cité en première instance correspondant à une vente en date du 3 novembre 2023 portant sur un terrain nu situé [Adresse 3], cadastré [Cadastre 34] et [Cadastre 35] d’une superficie de 29.378 m², au prix de 1.322.010 € , soit une valeur unitaire de 45 €/m² .

Ce terrain est situé dans la [Localité 49] à quelques centaines de mètres de l’emprise expropriée appartenant à l’indivision [R] . Il s’agit également d’un terrain nu à usage de prés, d’une superficie similaire, bénéficiant du même zonage 2 AU.

La Sas [Localité 49] invoque également :

— un terme de comparaison n° 1 : vente en date du 15/02/2018 à la société Oppidea d’une parcelle cadastrée [Cadastre 18] à [Localité 38], d’une superficie de 54.338 m² pour un prix de 2.173.520 € HT, soit 40 €/m² , parcelle située dans la [Localité 48] avec un zonage 2 AU ;

— un terme de comparaison n° 2: jugement définitif rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Toulouse le 8 février 2022 fixant à 759.880 €, soit 40 €/m² , l’indemnité principale concernant des parcelles cadastrées [Cadastre 24] et [Cadastre 25] d’une superficie de 18.997 m², parcelles situées dans le périmètre de la [Localité 50] à Toulouse , en zone 1 AU du PLU.

Elle se prévaut également des termes de comparaison cités en première instance par le commissaire du gouvernement :

Périmètre de la [Localité 48]

— terme de comparaison n° 1 : acte du 09/05/2019 – parcelles de terre non bâties et libres d’occupation cadastrées [Cadastre 20] de 3517 m² et [Cadastre 21] de 50.619 m² au prix de 2.382.984 € , soit 40 €/m² ;

— terme de comparaison n° 2 : acte du 10/09/2019 – parcelles de terrains nus cadastrés [Cadastre 19] de 5302 m² et [Cadastre 22] de 6130 m² au prix de 40 €/m² .

Périmètre de la [Localité 50]

— terme de comparaison n° 3 : acte du 23/07/2021 – vente à Oppidea d’un terrain nu de 7717m² cadastré [Cadastre 16] au prix de 308.680 € HT, soit 40 €/m² ;

— terme de comparaison n° 4 : acte du 13/09/2022 – parcelles de terrains nus cadastrés [Cadastre 14] de 5522 m² et [Cadastre 15] de 3475 m² au prix de 836.868 € , soit 45 €/m².

Le commissaire du gouvernement cite quatre cessions récentes de terrains nus, situés en zone à urbaniser, sur la commune de [Localité 47] ou des communes proches ( [Localité 46] et [Localité 38]), incluses dans un périmètre de ZAC, faisant ressortir un prix moyen de l’ordre de 42,50 €/m² . Il considère que le terme de comparaison relatif à la vente du 03/11/2023 d’une surface de 29.378 m² , soit 45 €/m² (terme de comparaison n° 3 de l’expropriant cité ci-dessus) doit être privilégié dans la mesure où il est situé au sein de la [Localité 49], à proximité immédiate de l’emprise litigieuse.

Les consorts [R] critiquent les termes de comparaison produits par la Sas [Localité 49] et le commissaire du gouvernement , pour l’essentiel au motif que ces références ne concernant pas des terrains à bâtir.

A titre principal, ils demandent à être indemnisés sur un prix de terrain à bâtir de l’ordre de 270 €/m² et produisent à cet effet divers termes de comparaison. A titre subsidiaire, ils demandent que les terrains soient évalués en situation privilégiée, sans abattement pour grande taille dans la mesure où la grande taille du terrain permet de diminuer le coût au m² de la viabilisation, et en appliquant une méthode consistant à retenir la valeur d’un terrain constructible et à y appliquer un abattement de préférence à la méthode par comparaison avec d’autres mutations pour des terrains bénéficiant d’une situation privilégiée. Ils proposent ainsi d’appliquer un abattement de 50 % à la valeur de 270 €/m² et de fixer l’indemnité sur la base de 135 €/m² .

— - – - – - – - – -

Conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher la valeur du bien au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées de préférence sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

La seconde méthode suggérée par les consorts [R] consistant à appliquer un abattement sur des valeurs de terrains à bâtir doit être écartée comme beaucoup moins fiable, notamment quant au choix du taux de l’abattement, et ce d’autant plus qu’il existe en l’espèce des termes de comparaison efficients concernant des biens similaires.

Toutes les références produites par les consorts [R] portant sur des terrains à bâtir sont inopérantes, faute pour leurs terrains de bénéficier de cette qualification, de même que sont dénuées de pertinence leurs critiques des termes de comparaison produits par la Sas [Localité 49] et le commissaire du gouvernement reposant sur le fait que ces termes ne concernent pas des terrains à bâtir.

En cause d’appel, au titre de leur demande subsidiaire, les consorts [R] évoquent une vente du 14 octobre 2021 portant sur un terrain [Cadastre 23] à [Localité 43] d’une superficie de 19.070 m² au prix de 1.700.000 € , soit 89 €/m² , consentie à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Alteal. L’acte de vente indique que ce terrain n’est pas classé en zone constructible mais en zone à urbaniser conditionnée à la modification du PLU, que le terrain acquis est destiné par l’acquéreur à la construction d’un immeuble qu’il s’engage à effectuer dans un délai de quatre ans. Il apparaît que ce terrain de forme triangulaire, qui n’est pas situé en ZAC, ne nécessite pas d’aménagements particuliers tels que voirie et réseaux, qu’il est déjà viabilisé et desservi par des voies sur ses deux grands côtés (pièce n° 27 des consorts [R] ; conclusions et photographies de la Sas [Localité 49], page 128). Ce terme de comparaison n’est de ce fait pas efficient.

Les consorts [R] évoquent également une délibération du Conseil municipal de [Localité 47] du 29 juin 2023 portant sur la cession d’une fraction de 150 m² de la parcelle cadastrale [Cadastre 37] au prix de 124 €/m² , terrain auparavant classé en zone 2AU et compris dans la [Localité 49]. Il ne s’agit pas là d’un terme de comparaison efficient au regard de la très faible superficie de la parcelle. La Sas [Localité 49] précise qu’il ne s’agissait que d’un projet de vente qui a été abandonné et que les propriétaires ont déposé une déclaration d’intention d’aliéner le 04/04/2024 au prix de 10.000 € pour 242 m² soit une valeur unitaire de 41 €/m² (pièce n° 43).

Enfin, les consorts [R] font valoir que la SA HLM Les Chalets a acquis à l’intérieur de la ZAC une parcelle cadastrée [Cadastre 36] suivant acte du 28 janvier 2022 au prix de 600.000 € soit 67 €/m² (pièce n° 50). Mais, outre le fait qu’il s’agit d’un terrain de surface beaucoup moins importante que les parcelles expropriées( 8882 m²), la Sas [Localité 49] précise que le prix net de la transaction était de 564.000 € , soit 63,50 €/m² , et que cette acquisition s’étant faite à l’amiable entre un propriétaire particulier et un constructeur ayant vocation à réaliser un programme de construction dans la ZAC, ce constructeur n’a pas eu à payer d’indemnité de remploi ce qui lui a permis de proposer un prix un peu plus élevé.

En définitive, il doit être constaté que le terme de comparaison n° 3 de l’expropriant, à savoir la vente en date du 3 novembre 2023 portant sur un terrain nu situé [Adresse 3], cadastré [Cadastre 34] et [Cadastre 35] d’une superficie de 29.378 m², au prix de 1.322.010 € , soit une valeur unitaire de 45 €/m² constitue un terme de comparaison particulièrement efficient en ce qu’il est situé dans la [Localité 49] à quelques centaines de mètres de l’emprise expropriée appartenant à l’indivision [R] , qu’il s’agit également d’un terrain nu à usage de prés, de grande superficie et bénéficiant du même zonage 2 AU, dont il doit être tenu compte en application des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation.

La Sas [Localité 49] précise, en réponse aux critiques des consorts [R], que la propriétaire de ces terrains a décidé de les vendre en totalité à l’aménageur alors qu’avait été évoquée la possibilité pour la venderesse de conserver une partie de la propriété pouvant être revendue comme terrain à bâtir (pièce n° 25 de la Sas [Localité 49]), montage qui avait également été proposé aux expropriés (pièce n° 5 : lettre de la Sas [Localité 49] du 7 juillet 2021).

Cette valeur unitaire de 45 €/m² a le mérite de la cohérence avec celles résultant de mutations intervenues dans d’autres ZAC, citées par le commissaire du gouvernement et rappelées ci-dessus, dont les situations géographiques sont plus favorables que celle des terrains Planchard de Cussac, notamment dans la [Localité 48], un peu anciennes (2019) mais sur la base de 40 €/m² , et la [Localité 50] à [Localité 46], plus récentes (2021 et 2022) et sur la base de 40 €/m² et 45 €/m² pour des terrains de surfaces plus petites que celle des terrains sous emprise.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité principale sur la base de 45 €/m² , soit :

— une indemnité principale de : 26.932 m² x 45 € = 1.211.940 € ;

— une indemnité de remploi de 122.194 € fixée en application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation et conformément aux usages en la matière :

( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (1.196.940 € x 10 % ) = 122.194 € .

2) L’abri de jardin supporté par la parcelle [Cadastre 32]

Le premier juge a alloué à ce titre une indemnité principale de 10.000 € et une indemnité de remploi de 1750 € qui sont acceptées par les parties.

3) Le hangar supporté par la parcelle [Cadastre 33]

L’expert [C], mandaté par les consorts [R], décrit cet immeuble comme suit :

— page 2 : 'La parcelle section [Cadastre 33] supporte un hangar qui présente des façades crépies peintes, avec colombages, et une toiture en plaques ondulées de fibrociment.

Il présente une surface utile approximative globale de 9,75 m x 20,05 m = 195,49 m² dont environ 9,75 m x 7,70 m de pièces cloisonnées avec une rochelle au-dessus, l’ensemble présentant un état général très ancien’ ;

— page 8 : 'Valeur vénale (des terrains) qu’il convient de minorer du coût de la démolition des constructions existantes que nous estimerons, sous réserve d’un devis par une entreprise spécialisée, à la somme globale de 46.000 € ', en cela compris la construction figurant sur la parcelle [Cadastre 32].

Le juge de l’expropriation a constaté lors du transport sur les lieux que la construction était dans un état général très dégradé, ce qu’avait déjà relevé l’expert [C], que les références produites concernaient toutes des biens entretenus, de qualité incomparable avec l’immeuble de l’indivision [R], et que ces références étaient en conséquence inopérantes.

Il a ajouté que les propriétaires ne contestaient pas que la toiture, composée de plaques de fibro-ciment, contenait très vraisemblablement de l’amiante et que les frais de démolition du bâti allaient impliquer nécessairement un surcoût important, qu’à la date de référence les consorts [R] ne justifiaient pas de l’utilisation effective de ce hangar en qualité de local d’activité, leurs pièces n° 30 et 31 étant inexploitables et impropres à asseoir la moindre démonstration sérieuse, mais qu’en revanche le commissaire du gouvernement précisait que les références cadastrales enregistrées suite au dépôt de la déclaration d’un local à usage professionnel du 15 septembre 2015, faisaient état d’un local catégorisé 'lieu de stockage couvert et parc de stationnement'.

Dans ces conditions, il a jugé satisfactoire l’offre forfaitaire de la Sas [Localité 49] à hauteur de 35.000 € outre 4500 € d’indemnité de remploi.

Les consorts [R], appelants incidents, font valoir que ce local est situé en bordure du chemin de [Localité 49], contigu à la voie publique avec une porte d’accès donnant directement sur la voie, avec une surface de plancher de 309 m² avec portail métallique pour les véhicules utilitaires et porte piétons, qu’il existait à l’intérieur une partie bureau avec chauffage et sanitaires, que le local était libre de toute occupation mais que le dernier loyer était de 7200 € net. Ils précisent que ce hangar a servi à des artisans pour entreposer leur matériel et également servi de local de répétition pour des groupes de musique.

Ils produisent un terme de comparaison : vente du 24 février 2022 pour un local de même nature de construction de 300 m² sur un terrain de 312 m², cadastré [Cadastre 17] et [Cadastre 12], situé [Adresse 1] pour un prix de 185.000 € , soit 617 €/m² . Ils se prévalent également des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions de première instance, soit deux actes de vente aux prix de 625 €/m² et 500 €/m² .

Ils demandent que la valeur de ce local d’activité soit fixée à : 309 m² x 620 € = 192.000 € .

La Sas [Localité 49] insiste sur le fait que le bâti est particulièrement dégradé et que cet ancien hangar agricole sert aujourd’hui de débarras. Elle rappelle les conclusions du rapport d’expertise de M. [C], produit par l’indivision [R] en première instance. Elle fait observer que le contrat de location produit, n’est pas signé et date en tout état de cause de 2004, soit plus de 20 ans avant le jugement de première instance, et que ce hangar ne peut être valorisé comme local d’activités susceptible d’accueillir une activité professionnelle. Elle estime que les termes de référence produits concernent des locaux ne pouvant être comparés au local litigieux. Elle considère que la valorisation à hauteur de 35.000 € est particulièrement satisfactoire.

Le commissaire du gouvernement conclut également à la confirmation sur ce point du jugement dont appel.

Il apparaît que tant l’expert [C], mandaté par l’indivision [R], que le commissaire du gouvernement en première instance, n’ont pas valorisé ce bâtiment mais ont considéré que la méthode de la récupération foncière était susceptible de s’appliquer et était plus favorable pour les expropriés. Le commissaire du gouvernement a ainsi valorisé la parcelle [Cadastre 33] au même prix unitaire que l’ensemble de l’unité foncière et l’expert [C] n’a pas jugé utile de valoriser séparément ce bâtiment mais a valorisé l’ensemble de la propriété (27.147 m²) en minorant la valeur obtenue du coût de la démolition des constructions existantes, estimée à 46.000 € sous réserve d’un devis établi par une entreprise spécialisée, méthode très favorable aux expropriés eu égard à la présence probable d’amiante dans les plaques de fibro-ciment de la toiture.

Il en résulte, comme le fait observer la Sas [Localité 49], que la valorisation du bâtiment à hauteur de 35.000 € , non contestée en cause d’appel, est particulièrement intéressante pour les expropriés.

Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé sur ce point.

Sur la création d’une clôture et l’ouverture d’un passage

Le premier juge a alloué à ce titre une indemnité de 15.000 qui est acceptée par les parties.

Sur la dépréciation du surplus

En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, seuls les préjudices directs, matériels et certains peuvent être indemnisés par la juridiction de l’expropriation.

Ainsi, il est de principe que doivent être distingués le préjudice résultant directement de l’expropriation, qui doit être indemnisé au titre de l’expropriation, et le préjudice né de l’exécution des travaux en vue desquels l’expropriation a été engagée, qui relève quant à lui de la compétence de la juridiction administrative .

L’indemnité pour dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value affectant le reliquat de la propriété, à supposer qu’une telle moins-value soit démontrée.

Les consorts [R] font valoir que l’emprise de l’expropriation va conduire à l’enclavement de la partie Ouest de leur propriété non expropriée située en zone UC , que cette partie de terrain de 1040 m² était reliée directement à la voie publique par la parcelle [Cadastre 33] expropriée et qu’elle ne sera plus desservie que par la parcelle [Cadastre 27] qui est classée en espace boisé classé interdisant d’y créer un accès direct à la voie publique pour y créer un petit lotissement, étant précisé qu’une petite maison d’habitation d’environ 30 m² est implantée sur la parcelle [Cadastre 26] et empêche également de créer une voie de desserte directe. Ils chiffrent leur préjudice sur la base de 395 €/m² , soit 410.800 € pour 1040 m².

Les consorts [R] restent propriétaires d’une superficie de 8858 m² correspondant à la parcelle [Cadastre 26], bâtie avec maison d’habitation principale et petite maison indépendante accessoire, à la parcelle [Cadastre 27] non bâtie et à la parcelle [Cadastre 28].

Au vu de leurs explications et des plans et photographies aériennes versés aux débats, la partie de 1040 m² susceptible d’être bâtie est située sur la parcelle [Cadastre 27] et forme un rectangle à l’arrière de la maison de maître implantée sur la parcelle [Cadastre 26].

L’accès à cette partie de la parcelle [Cadastre 27] à partir du [Adresse 40] pouvait effectivement s’effectuer au travers de la parcelle [Cadastre 33] expropriée mais il n’existait aucune voie d’accès matérialisée avant l’expropriation.

A supposer que la bande de terrain de 1040 m² soit effectivement constructible nonobstant sa configuration, les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives figurant à l’article 7 de la zone UC du PLU et sa situation à proximité d’un espace boisé classé, l’état d’enclave allégué faisant obstacle à la réalisation d’une opération immobilière n’est pas démontré, les consorts [R] disposant d’un accès à la voie publique par la parcelle [Cadastre 26] dès lors que la petite construction implantée sur cette parcelle pourrait être aisément démolie dans le cadre d’une telle opération.

Dans ces conditions, les consorts [R] ne rapportent pas la preuve qu’ils subissent du fait de l’emprise un préjudice direct, matériel et certain.

Le rejet de leur demande d’indemnisation d’une prétendue dépréciation du surplus doit être confirmé.

Sur la 'nécessité d’actualiser de l’inflation les indemnités d’expropriation'

Les consorts [R] font valoir que les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance, soit au 6 février 2024, que la date de paiement de ces indemnités dépend du seul vouloir de l’expropriant, d’autant que l’ordonnance d’expropriation n’est toujours pas rendue, et qu’il ne serait pas juste qu’ils perçoivent en 2025 une indemnité fixée en euros valeur février 2024.

Ils demandent que les indemnités soient actualisées en fonction de l’inflation constatée au jour du paiement.

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Le code de l’expropriation prévoit des mécanismes d’actualisation de l’indemnité lorsque celle-ci n’est pas payée par l’autorité expropriante :

— application d’intérêts moratoires en application des dispositions de l’article R. 323-14 du code de l’expropriation ;

— possibilité de saisir le juge de l’expropriation dans le délai d’un an à compter de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, prévue à l’article L. 323-4 du code de l’expropriation

La demande des consorts [R] doit en conséquence être rejetée pour ne pas entrer dans les prévisions de ce texte.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a laissé les dépens à la charge de l’expropriant et a condamné ce dernier à payer aux consorts [R] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces dispositions du jugement dont appel ne sont pas critiquées.

Parties principalement perdantes en cause d’appel, les consorts [R] doivent supporter les dépens d’appel.

Ils ne peuvent prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l’expropriation du département de [Localité 42], en date du 06 février 2024 sauf en ce qu’il fixe le montant des indemnités revenant aux consorts [R] comme suit pour les parcelles cadastrées [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] , d’une contenance globale de 26.932 m² , évaluées nues à 3.852.276 € dont 351.116 € d’indemnité de remploi .

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant des indemnités revenant aux consorts [R] comme suit pour les parcelles cadastrées [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] , d’une contenance globale de 26.932 m² , évaluées nues :

— indemnité principale : 1.211.940 €

— indemnité de remploi : 122.914 € ,

soit une indemnité totale de dépossession de 1.334.854 € .

Condamne l’indivision [R] aux dépens.

La déboute de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER M. DEFIX