09/10/2025

N° RG 24/02263 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QKP3

Décision déférée – 20 Juin 2024 – Tribunal de Commerce de TOULOUSE -2023J00508

S.A.S.U. TEVA

C/

S.A.S. LE SUPER G

Copie délivrée

Le

à

M^e MOULY

M^e LEFRANCOIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ORDONNANCE N°185

***

Le neuf Octobre deux mille vingt cinq, nous, V.SALMERON, magistrate chargée de la mise en état, assisté de A. CAVAN, greffier, avons rendu l’ordonnance suivante, dans la procédure suivie entre:

APPELANTE

S.A.S.U. TEVA

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Céline MOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. LE SUPER G

Poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant,

Représentée par M^e Aurélia PUECH DAUMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

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Exposé des faits et procédure

Par déclaration en date du 3 juillet 2024, la Sasu Teva a relevé appel du jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 20 juin 2024.

Par conclusions en date du 12 mai 2025, la Sasu Teva a saisi le magistrat chargé de la mise en état d’ un incident de procédure aux fins d’ordonner une expertise judiciaire.

L’incident a été fixé à l’audience du 11 septembre 2025 à 10h35.

Vu les conclusions n°2 en date du 5 septembre 2025 de la Sasu Teva auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, demandant, au visa des articles 517, 1112-1, 1130 et suivants, 1169, 1170, 1171, 1217, 1371, 1719, 1731 et 1732 du Code civil, article 143, l’article 144, l’article 913-5 et l’article 700 du Code de procédure civile, de :

— REJETER les conclusions adverses

— ORDONNER l’organisation d’une mesure d’expertise et commettre pour y procéder tel expert qu’il lui plaira avec pour missions de :

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission dont le bail liant la société VICTOR et la société LE SUPER G ainsi qu’une attestation de l’expert-comptable de la société LE SUPER G précisant le montant du loyer réglé à la société VICTOR, au titre de l’ensemble des locaux donnés à bail et au titre des locaux sous-loués à la société TEVA

— entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tous sachants

— examiner les photos et tous documents de nature à démontrer l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux de la société TEVA et l’état des locaux lors de la restitution des locaux et notamment examiner quelles pièces ont été rénovées et quelle a été la nature des rénovations

— au regard des dispositions du bail, décrire quels ont été les éventuels manquements de la société TEVA lors de la restitution

— décrire et chiffrer les travaux à réaliser pour ramener les locaux dans l’état dans lesquels ils auraient dû être rendus, au regard des éventuels manquements décrits

— dire si les locaux lors de la restitution ont été rendus en bon état d’entretien, en particulier

dire si la dépose d’une partie des bardages a détérioré les locaux

— dans l’affirmative, préciser quelle partie des bardages a été enlevée et le coût de leur remplacement

— chiffrer la valeur des deux appareils de climatisation conservés par le bailleur, au jour de la restitution

— indiquer le temps nécessaire à la réalisation de l’ensemble des travaux et la période d’indisponibilité en résultant pour le bailleur et la superficie concernée

— chiffrer la valeur locative des locaux rénovés par la société TEVA

— préciser si le magasin LOCASKI se situe sur le plateau de [Localité 5] ou en contrebas de celui-ci.

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la

juridiction saisie de déterminer les responsabilités éventuellement encourues.

— d’une façon générale et dans le cadre de la mission technique ci-dessus, répondre à tous dires qui pourraient lui être soumis par les parties

— dire que l’expert désigné pourra se faire assister en cas de nécessité de tout spécialiste de son choix,

— dire qu’avant de déposer ses écritures terminales, l’expert qui sera désigné adressera aux parties une note de synthèse en leur accordant un délai pour qu’elles puissent produire leurs observations, auxquelles il devra répondre.

— Ordonner que l’expertise soit réalisée à frais partagés entre les parties

— Réserver les dépens

Vu les conclusions n°2 en date du 4 septembre 2025 de la Sas le Super G auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, demandant au visa des articles 143, 144 et 146 du Code de procédure civile, 913-5 du Code de procédure civile, de :

I/ A TITRE PRINCIPAL :

LE DEBOUTER DE LA DEMANDE D’EXPERTISE

JUGER la demande d’expertise tardive et non justifiée par des éléments nouveaux,

JUGER que la demande d’expertise a pour but de pallier à la carence probatoire de la société TEVA,

JUGER qu’il n’est pas démontré que l’expert judiciaire puisse obtenir des photographies de l’état d’origine du local avant location et de l’état du local durant l’exploitation par la société TEVA

JUGER que les pièces produites par la société LE SUPER G et la société TEVA sont suffisantes pour trancher en l’état le litige,

JUGER que l’état dans lequel la société TEVA a laissé le local est suffisamment étayé par les éléments produits par la société LE SUPER G,

JUGER que les parement / bardage en bois constituent des embellissements / décor,

JUGER que la société TEVA a volontairement laissé en possession de la bailleresse les deux blocs de climatisation,

JUGER que les devis de remise en état produits par la société LE SUPER G sont suffisamment renseignant,

JUGER que la valeur locative du bien a été contractuellement convenue dans le bail dérogatoire à hauteur de 120 euros par m2 par an ou 8% du chiffre d’affaires en cas d’impossibilité de location de matériel de ski,

JUGER que la mesure d’expertise judiciaire n’est pas justifiée,

DEBOUTER la société TEVA de ses demandes,

CONDAMNER la société TEVA à payer à la société LE SUPER G la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 CPC outre les entiers dépens

II/ A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par impossible le Conseiller de la mise en état faisait droit à la demande d’expertise sollicitée par la société TEVA,

JUGER que les missions suivantes formulées par la société TEVA sont supprimées de la mission octroyée à l’expert :

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission dont le bail

liant la société VICTOR et la société LE SUPER G ainsi qu’une attestation de l’expert-

comptable de la société LE SUPER G précisant le montant du loyer réglé à la société

VICTOR, au titre de l’ensemble des locaux donnés à bail et au titre des locaux sous-

loués à la société TEVA, »

Et

— chiffrer la valeur des deux appareils de climatisation conservés par le bailleur, au jour

de la restitution

JUGER que la mission demandée par la société TEVA visant à « dire si les locaux lors de la restitution ont été rendus en bon état d’entretien, en particulier dire si la dépose d’une partie des bardages a détérioré les locaux ; dans l’affirmative, préciser quelle partie des bardages a été enlevée et le coût de leur remplacement » est incomplète

JUGER que la mission sera complétée tel que suit :

« dire si les locaux lors de la restitution ont été rendus en bon état d’entretien, en

particulier dire si la dépose du bardage en bois ( volige) et de l’installation électrique a détérioré les locaux ; dans l’affirmative, préciser quelle partie des bardages et de

l’installation électrique ont été enlevées et chiffrer le coût de leurs remplacements, »

JUGER que seront ajoutés les chefs de mission suivants :

« chiffrer l’indemnité d’occupation que serait tenue de payer la société TEVA dans

l’hypothèse où la Cour prononcerait la nullité du bail »

« se voir remettre les liasses fiscales de la société TEVA au titre des exercices comptables des années 2018 à 2021 »

« se voir remettre une attestation de l’expert-comptable de la société TEVA indiquant :

— si les factures d’achat de matériels et de travaux ont été réalisé pour le local

donné à bail,

— si le matériel acheté a été vendu ou loué au magasin donné à bail ou dans un

des autres magasins exploité par la société TEVA,

— si la société TEVA a loué du matériel de sport notamment des skis dans le

magasin donné à bail »

JUGER que sous réserve de la modification de la mission de l’expert telle que formulée ci-

dessus, la société LE SUPER G formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée par la société TEVA,

STATUER sur les dépens tel que de droit.

Motifs de la décision

S’agissant d’une instance ouverte le 3 juillet 2024, soit après le 29 décembre 2023, le décret n°2023-1391 s’applique et, en matière d’expertise, les demandes formées devant le magistrat chargé de la mise en état sont régies par l’artile 913-5 du cpc.

Ainsi l’article 913-5 9° du dit code précise que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Le litige opposant les parties portent sur les frais de remise en état des locaux loués au 14 septembre 2021, à la sortie du bail précaire signé en décembre 2018, après une entrée dans les lieux dès le 3 novembre 2018, dus par le preneur, la sasu Teva.

Les travaux de remise en état portent essentiellement sur le bardage qui aurait été arraché, les climatiseurs et l’installation électrique.

Les parties s’opposent sur l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux puisqu’aucun état des lieux n’avait été dressé et que seule l’existence de photos a été mentionnée dans le bail.

A défaut d’état des lieux et de photographies à date certaine, il sera difficile pour un expert judiciaire de déterminer quel était l’état des lieux initial pour préciser l’importance de la remise en état des lieux et le montant des travaux incombant au preneur.

Cette mission est d’autant plus difficile que le preneur a dores et déjà exécuté la décision de première instance .

La demande d’expertise porte également sur l’ampleur de la rénovation effectuée par le preneur, sur les désordres liés à la dépose des bardages et le coût de leur remplacement, sur l’évaluation des deux appareils de climatisation conservés par le bailleur, sur la valeur locative des locaux et enfin, sur la localisation du magasin Locaski, comme étant situé ou non dans la zone d’exclusivité imposée au bénéfice de la société Casat jusqu’à fin 2025.

Il convient de constater que la demande d’expertise est demandée pour la première fois en appel et sans aucun élément nouveau ; elle vise à pallier la carence probatoire de la société Teva.

Par ailleurs s’agissant de la valeur locative des locaux occupés par la sasu Teva ou du respect de la clause d’exclusivité dont bénéficie la société Casat, le recours à une mesure d’expertise ne s’impose pas alors qu’il ne sagit pas du c’ur du litige et que d’autres techniques probatoires moins onéreuses suffisent.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas , au stade de la mise en état en appel, d’ordonner la mesure d’expertise demandée.

La sasu Teva sera déboutée de ses demandes.

La sasu Teva sera condamnée à prendre en charge les dépens de l’incident et à verser à la sas Le Super Gla somme de 900 euros en application de l’article 700 du cpc.

Par ces motifs

Le magistrat chargé de la mise en état,

— rejette la demande d’expertise judiciaire de la sasu Teva

— condamne la sasu Teva aux dépens de l’incident

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la sasu Teva à verser à la sas La Super G la somme de 900 euros

Le greffier Le magistrat chargé de la mise en état

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